¿Qué es la compraventa de inmuebles? Los expertos lo explican todo, desde su funcionamiento hasta sus ventajas e inconvenientes.

En los últimos años, el método de "compra y reventa" ha atraído mucha atención como opción para vender propiedades. Con la subida vertiginosa de los precios de las viviendas de nueva construcción y el aumento de la demanda de viviendas de segunda mano, la compraventa ha pasado a desempeñar un papel muy importante en el mercado inmobiliario moderno, ya que se espera que sea una solución al problema de las viviendas vacías.

Sin embargo, pocas personas conocen aún con exactitud su estructura específica y en qué se diferencia de la "agencia" convencional. En este artículo, como experto inmobiliario, explicaré a fondo todo el panorama de esta "compraventa" de una forma fácil de entender para los consumidores de a pie y también desde una perspectiva empresarial.

Esperamos que este artículo ayude a quienes estén considerando la compra o venta de un inmueble o la inversión inmobiliaria a tomar la mejor decisión posible.

Visión general del negocio de compraventa y reventa de inmuebles

1. ¿qué es la compraventa de inmuebles?

La compraventa de inmuebles, como su nombre indica, es un modelo de negocio en el que una empresa inmobiliaria compra un inmueble de segunda mano directamente al vendedor, aumenta el valor del inmueble mediante su renovación y remodelación y, a continuación, lo revende a un nuevo comprador. En otras palabras, es un negocio fiel a los fundamentos del comercio: comprar propiedades de segunda mano, añadirles valor y venderlas.

Mediante este proceso, revitalizamos propiedades ruinosas y las convertimos en viviendas confortables que satisfacen las necesidades modernas y aportan un nuevo valor al mercado.

El núcleo de este negocio no es simplemente la reventa, sino la creación de valor añadido mediante la renovación y la remodelación. Por ejemplo, se cambian los antiguos planos de planta para adaptarlos al estilo de vida moderno, se instalan equipos de última generación, se refuerzan sísmicamente y se mejora el aislamiento, maximizando así el atractivo de la propiedad.

Esta "revalorización" es la fuente de ingresos y la importancia social del negocio de compra y reventa.

2. comparación exhaustiva de la compraventa y la agencia

Los métodos típicos de venta de inmuebles, la "agencia" y la "compraventa", pueden parecer similares, pero sus mecanismos son muy diferentes. Para determinar cuál es la mejor opción para usted, es importante entender primero las diferencias exactas entre ambas.

En el cuadro siguiente se comparan las características de cada una.

Así, mientras que la compra y la reventa tienen el gran mérito de la reducción de larapidez ylos problemas, y una sensación de seguridad después de la venta, la agencia tiene la característica de que es probable que sea ventajosa en términos de precio.

No es que ninguna de las dos sea buena o mala, sino que la mejor opción cambia en función de la situación y los deseos del vendedor.

3. situación actual y futuro del mercado de compraventa en expansión

El mercado de compraventa ha experimentado un notable crecimiento en los últimos años. Según un estudio de Yano Research Institute Ltd, el tamaño del mercado de compraventa y reventa de viviendas de segunda mano crece año tras año, y se espera que esta tendencia continúe en el futuro.

Detrás de esta expansión del mercado se entrelazan varios factores sociales.

El primero es el aumento del precio de la vivienda nueva. El aumento de los costes de construcción y mano de obra está haciendo que los precios de la vivienda nueva sean inasequibles para el consumidor medio. Como consecuencia, la gente recurre a viviendas de segunda mano relativamente baratas.

En segundo lugar, los valores se están diversificando. Cada vez más personas optan por viviendas de segunda mano que pueden renovarse para crear un estilo de vida propio, en lugar de propiedades uniformes de nueva construcción.

En tercer lugar, está el creciente problema de las viviendas vacías. El negocio de la recompra y reventa, que compra casas abandonadas y vacías, las rehabilita y las devuelve al mercado, está siendo promovido por el Gobierno como una solución eficaz a este problema social.

Creemos que estos factores hacen prever que el mercado de la compra y reventa seguirá creciendo de forma sostenida en el futuro, y que irá adquiriendo cada vez más importancia en la distribución inmobiliaria.

La opción de compra y reventa para los vendedores

1. ventajas de recurrir a la compraventa

Desde el punto de vista del vendedor, la compraventa tiene cuatro grandes ventajas.

En primer lugar, permite una rápida conversión en efectivo. No hay necesidad de buscar un comprador como en la agencia, y como la empresa inmobiliaria compra directamente el inmueble, el periodo desde la tasación hasta el contrato y la liquidación puede ser muy corto. Esta rapidez será una gran ventaja cuando se necesite una gran cantidad de efectivo en una fase temprana, como en el caso de traspasos repentinos, herencias o planificación financiera para un cambio de residencia.

En segundo lugar, está la seguridad de la exención de responsabilidad por incumplimiento del contrato. En el caso de las transacciones privadas, el vendedor es responsable ante el comprador de la reparación o indemnización por daños y perjuicios si se encuentran defectos ocultos en la propiedad (por ejemplo, goteras o daños por termitas) después de la entrega, en virtud de la responsabilidad contractual por falta de conformidad. Sin embargo, en el caso de compraventa y reventa cuando el comprador es un comerciante de lotes de construcción, esta responsabilidad suele estar exenta. El hecho de poder evitar el riesgo de problemas futuros reduce en gran medida la carga mental.

En tercer lugar, los honorarios de un mediador son innecesarios. Cuando se recurre a un intermediario, se genera una tasa de mediación con un límite máximo de "precio de venta x 3% + 60.000 JPY + impuesto sobre el consumo" en función del precio de venta, pero esto no se aplica en la compraventa. Sin embargo, dado que el propio precio de venta tiende a ser bajo, como se describe más adelante, no debe juzgar la ganancia o la pérdida simplemente por la presencia o ausencia de una comisión.

Y por último, es la facilidad con la que se puede vender tal cual. En el caso de la agencia, puede ser necesaria la renovación y limpieza de la casa para mejorar la impresión de los espectadores, pero dado que la compra y reventa se basa en la premisa de la renovación, es posible vender la propiedad tal y como está, aunque queden algunos arañazos y suciedad o enseres en la habitación. Este es un gran atractivo para quienes no quieren gastar tiempo y dinero extra en la venta.

2. desventajas de la compraventa

Por otro lado, también hay un claro demérito en la reventa de compra. La mayor desventaja es que el precio de venta suele ser inferior al precio de mercado de la agencia. En general, se dice que el precio suele ser un 70-80% del precio cuando se vende por agencia.

Esto se debe a que la inmobiliaria tiene que deducir del precio de compra los costes de renovación, los gastos de venta y sus propios beneficios. Además, dependiendo de la ubicación y el estado del inmueble y de la facilidad de reventa, puede haber casos en los que el inmueble no sea apto para la compra en primer lugar.

3. ¿cuáles son los mejores casos para la compra y la reventa?

Teniendo en cuenta estas ventajas e inconvenientes, la compraventa es una opción especialmente eficaz para quienes se encuentran en las siguientes situaciones

Quienes necesitan efectivo de inmediato: cuando hay una razón clara de necesidad urgente de vender, por ejemplo, para financiar el pago del impuesto de sucesiones, asegurar los fondos de un negocio o comprar un nuevo lugar para vivir.

Los que tienen propiedades antiguas y en mal estado: propiedades que son difíciles de vender a través de intermediarios tal y como están, o propiedades que requieren una renovación importante.

Quienes desean vender sin dedic ar tiempo y esfuerzo: si vive lejos y le resulta difícil gestionar la propiedad, o está demasiado ocupado para dedicar tiempo a las actividades de venta.

Quienes desean vender sin que se entere el vecino: si desea llevar a cabo el proceso de venta en privado, ya que no se realizan actividades publicitarias.

Proceso específico de compra y reventa

A continuación le presentamos el proceso específico de cómo nosotros, la inmobiliaria, llevamos a cabo el negocio de compra y reventa. Creemos que entendiendo este proceso, podrá abordar la transacción con mayor tranquilidad.

Resumen: Hacia una nueva norma para la venta de inmuebles

Este artículo ha ofrecido una explicación exhaustiva de la estructura, ventajas y desventajas del negocio de compraventa y reventa de inmuebles, así como del potencial futuro del mercado. La compraventa no es un simple negocio de compra de inmuebles a bajo precio y venta a alto precio. Es un negocio socialmente muy significativo que insufla nueva vida a las viviendas de segunda mano, regenera su valor y lo transmite a la siguiente generación.

Y para los vendedores, puede ser una poderosa opción de venta, ya que ofrece un valor diferente al de la intermediación convencional: tiempo y tranquilidad.

Lo importante es comprender objetivamente su situación y aclarar si el "precio" es su máxima prioridad o si son más importantes la "rapidez" y la "ausencia de complicaciones". Sobre esta base, la elección del mejor método de venta para usted le conducirá a una transacción inmobiliaria sin remordimientos.

En INA&Associates K.K., escuchamos sinceramente las circunstancias de cada cliente individual y nos comprometemos a hacer siempre la mejor propuesta posible, tanto como mediadores como compradores. La venta de un inmueble es una decisión vital importante para muchas personas. Si tiene alguna inquietud o preocupación en esta importante etapa de toma de decisiones, no dude en ponerse en contacto con nosotros.

Como equipo de profesionales que anteponen los recursos humanos y la confianza, le apoyaremos con sinceridad.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿Se puede comprar cualquier propiedad?

R1: Básicamente, cualquier propiedad es susceptible de valoración, pero podemos negarnos a comprar una propiedad si se considera extremadamente difícil de revender (por ejemplo, si existen restricciones legales importantes o problemas estructurales graves). No dude en consultarnos antes.

P2: ¿Tiene algún coste la mera tasación?

R2: No, la tasación es gratuita. Incluso si aún no ha decidido vender, puede utilizar nuestro servicio para averiguar el valor de su propiedad.

P3: ¿Pueden ocuparse de propiedades en zonas rurales?

R3: Sí, tenemos oficinas en el área metropolitana de Tokio y en la región de Kinki y podemos ocuparnos de propiedades en todo el país. Incluso si su propiedad se encuentra en un lugar lejano, póngase en contacto con nosotros primero.

P4: No estoy seguro de qué es mejor, la intermediación o la compraventa.

A4: El mejor método depende de su situación. Si nos consulta, le explicaremos de nuevo las ventajas y desventajas de cada uno, escucharemos sus deseos y le propondremos el plan más adecuado desde un punto de vista neutral.