¿Qué es un proyecto de reajuste de tierras?

Muchas personas habrán oído hablar de los proyectos de reajuste de tierras. Sin embargo, es posible que pocos conozcan en detalle sus particularidades y su funcionamiento.

Como INA&Associates Ltd, recibimos consultas diarias sobre asuntos inmobiliarios, y recibimos muchas consultas sobre proyectos de reajuste de tierras. Los proyectos de reajuste de tierras son una pieza importante de conocimiento, especialmente para aquellos que poseen tierras o están pensando en invertir en propiedades.

En este artículo, explicaré el concepto básico de los proyectos de reajuste de tierras, su estructura específica, ventajas y desventajas, y el flujo del procedimiento real de una manera fácil de entender para el público en general. Compartiré con ustedes mi punto de vista desde mi experiencia de más de 10 años en el sector inmobiliario, así como un punto de vista práctico.

Conceptos básicos de los proyectos de reajuste de tierras

¿Qué es un proyecto de reajuste de tierras?

Un proyecto de reajuste de terrenos se define como "un proyecto para cambiar la forma de las parcelas y establecer o cambiar instalaciones públicas en terrenos de una zona de planificación urbana de acuerdo con esta ley, con el fin de mejorar las instalaciones públicas y promover el uso del suelo residencial", de acuerdo con el artículo 2 de la Ley de Reajuste de Terrenos.

En pocas palabras, se trata de un proyecto urbanístico integral destinado a mejorar las carreteras, los parques y otros equipamientos públicos de la zona de planificación urbana y, al mismo tiempo, mejorar el valor de uso del suelo residencial. Este proyecto también se conoce como la "madre del urbanismo" y se posiciona como un importante método esencial para el buen desarrollo de las ciudades.

Finalidad e importancia del proyecto

Los principales objetivos de los proyectos de reajuste del suelo pueden resumirse en los dos puntos siguientes.

En primer lugar, la mejora de los equipamientos públicos. Esto incluye la ampliación o construcción de nuevas carreteras, el desarrollo de parques y el tendido de líneas de agua y alcantarillado. Estas mejoras aumentarán considerablemente la seguridad, comodidad y conveniencia de la comunidad.

En segundo lugar, se mejora el uso del suelo residencial. Dar forma a terrenos irregulares y disponerlos de manera que den a la carretera aumenta el valor de uso del terreno. Esto también contribuye a mejorar el valor de la propiedad del terrateniente.

Según mi experiencia en el sector inmobiliario, en las zonas donde se han llevado a cabo proyectos de reajuste del terreno se ha producido un aumento definitivo del precio del suelo y una revitalización de la zona. No se trata de un simple proyecto de reajuste de tierras, sino de un proyecto importante que conduce a la creación de valor para toda la región.

Legislación y marco jurídico pertinentes

Los proyectos de reajuste de tierras se ejecutan sobre la base de la Ley de Reajuste de Tierras de 1954. Esta ley define el método de ejecución del proyecto, el reajuste de derechos y los detalles de los procedimientos, y desempeña un papel importante a la hora de garantizar la equidad y la transparencia del proyecto.

También está estrechamente relacionada con la Ley de Urbanismo. Muchos proyectos de reajuste de tierras se llevan a cabo como proyectos de planificación urbana y, por tanto, requieren una decisión urbanística. Esto garantiza que el proyecto sea coherente con la visión de futuro de toda la región.

Estructura y proceso de los proyectos de reajuste territorial

Mecanismo de reajuste territorial

El núcleo de un proyecto de reajuste de tierras es el mecanismo de "conversión de tierras " . La conversión de tierras se refiere a las tierras que se asignan de nuevo tras el proyecto, sustituyendo a las que existían antes del proyecto (tierras anteriores).

Este mecanismo de conversión del suelo permite cambiar razonablemente la forma y la disposición del terreno manteniendo los derechos existentes. Por ejemplo, un terreno que no daba a una carretera puede convertirse en un terreno que sí dé a una carretera, o un terreno de forma irregular puede convertirse en un terreno con forma.

En los casos en los que he intervenido, he visto muchos casos en los que la conversión del terreno ha mejorado significativamente su valor de uso. No es raro que el valor del terreno se multiplique varias veces, especialmente cuando el terreno situado al final de un callejón sin salida se convierte para dar a una carretera principal.

Reducción del número de pasos

Una parte inevitable de los proyectos de reajuste de tierras es el concepto de "reducción del número de pasos ". La reducción del firme consiste en que el propietario cede gratuitamente parte de su terreno para el proyecto.

Hay dos tipos principales de reducciones

La reducción pública consiste en ceder los terrenos necesarios para la construcción de instalaciones públicas como carreteras y parques. Esto mejora la comodidad y seguridad de toda la zona.

La reducción de terrenos de reserva es la provisión de terrenos de reserva, que se reservan para cubrir los costes del proyecto. El terreno reservado es vendido por el propietario del proyecto y los ingresos se utilizan para cubrir los costes del proyecto.

El porcentaje de reducción depende del distrito y de la naturaleza del proyecto, pero suele oscilar entre el 10% y el 30%. Aunque la superficie del terreno se reduce, el valor global del activo suele aumentar porque el valor del terreno restante se incrementa debido a la mejora de las infraestructuras y el medio ambiente.

Enajenación de tierras de reserva

La enajenación de tierras reservadas es un medio importante de obtener recursos financieros para proyectos de reajuste de tierras. Las tierras reservadas son tierras que no se utilizan para instalaciones públicas ni se convierten en propiedad de los propietarios, y son vendidas o arrendadas por la entidad del proyecto para financiar los costes del mismo.

El producto de la venta de tierras reservadas es la principal fuente de financiación de los costes del proyecto. Además, las subvenciones públicas, las subvenciones de las autoridades locales y las contribuciones de los gestores de instalaciones públicas también se utilizan para apoyar la base financiera del proyecto.

Según mi experiencia, el suelo reservado suele ofrecerse con descuento respecto a los precios de mercado, lo que lo convierte en una opción atractiva para inversores y compradores de viviendas. Sin embargo, hay algunos aspectos que conviene tener en cuenta, como el hecho de que puede que no haya hipotecas disponibles para la compra de terrenos reservados.

Duración y costes del proyecto

La duración de los proyectos de reajuste de tierras varía mucho en función del tamaño y el contenido del proyecto. Por lo general, suelen durar entre 10 y 20 años, y los proyectos de mayor envergadura incluso más.

Los principales factores que contribuyen a que los plazos sean más largos son los siguientes.

En primer lugar, lleva tiempo lograr el consenso de todos los propietarios. Debido a la naturaleza del proyecto, es necesaria la comprensión y cooperación de un gran número de propietarios, y esta coordinación lleva un tiempo considerable.

En segundo lugar, si la zona del distrito es mayor, el periodo de tiempo tiende a ser proporcionalmente más largo. El número de edificios que hay que reubicar y la escala de las instalaciones públicas que hay que desarrollar también influyen considerablemente en la duración del proyecto.

En cuanto a los costes, en principio los propietarios de los terrenos no gastan dinero directamente. En su lugar, aportan una parte del terreno en forma de reducción de la superficie, lo que constituye su contribución al proyecto. Los costes del proyecto se cubren principalmente con el producto de la venta de los terrenos reservados y diversas subvenciones.

Ventajas e inconvenientes de los proyectos de reajuste de tierras

Ventajas para los propietarios

Los proyectos de reajuste de tierras aportan una amplia gama de beneficios a los propietarios.

El beneficio más importante es la mejora de la comodidad gracias a la construcción de infraestructuras. El entorno de vida mejora considerablemente cuando se ensanchan las carreteras, se instalan sistemas de agua y alcantarillado y se construyen nuevas instalaciones públicas como parques. En particular, todas las carreteras tendrán en principio una anchura mínima de 6 metros, lo que permitirá el paso de vehículos de emergencia y mejorará notablemente la seguridad en caso de catástrofe.

La mejora del valor de uso del suelo es otro beneficio importante. Los terrenos de forma irregular se reconfiguran de cara a la carretera, lo que facilita la construcción de edificios y la utilización eficaz del terreno. En los casos que he visto, no es raro que el valor tasado del terreno se duplique o triplique una vez terminado el proyecto.

La clarificación de los derechos es otro beneficio que no debe pasarse por alto. El establecimiento de registros precisos y mapas oficiales basados en mediciones reales aclara los límites de la tierra y las relaciones de derechos. Esto facilita las futuras transacciones de tierras y los procedimientos de herencia.

Beneficios para las comunidades locales

Los proyectos de reajuste de tierras aportan importantes beneficios no sólo a los propietarios individuales, sino también a la comunidad local en su conjunto.

El refuerzo de las funciones de prevención de catástrofes es especialmente importante. El ensanchamiento de las carreteras crea un efecto de bloqueo de la propagación del fuego y amplía la zona de actuación de los bomberos. Los parques y otros espacios abiertos también pueden servir como centros de evacuación en caso de catástrofe.

Los efectos económicos no pueden pasarse por alto. El desarrollo de nuevas zonas residenciales y la oferta de terrenos reservados fomentarán la construcción de viviendas y la atracción de locales comerciales. Es de esperar que esto se traduzca en una afluencia de personas a la zona y estimule la actividad económica.

Las mejoras del entorno urbano harán de la ciudad un lugar mejor para vivir. El uso planificado del suelo crea un buen entorno vital y mejora el atractivo de la zona.

Desventajas y puntos a tener en cuenta

Por otro lado, los proyectos de reajuste territorial también tienen desventajas y puntos a tener en cuenta.

La reducción de la superficie es inevitable. La superficie de terreno en propiedad disminuirá sin duda debido a las reducciones de la cantidad de terreno. El conjunto de las reducciones de tierras públicas y reservadas suele suponer una reducción de entre el 10% y el 30%.

La mayor duración de los proyectos es otro reto importante: los proyectos duran un largo periodo de tiempo, de 10 a 20 años, lo que limita el uso del suelo durante este periodo. Las restricciones a las actividades de construcción, por ejemplo, impiden el libre uso del terreno durante un tiempo.

Puede ser necesario reubicar o reconstruir las viviendas. Los cambios de ubicación o forma del terreno reconvertido pueden hacer necesario reubicar o reconstruir los edificios existentes. Los costes de esto se compensarán, pero el impacto en los medios de subsistencia es inevitable.

También hay que tener en cuenta los pagos de liquidación. Pueden producirse pagos o ingresos de liquidación para ajustar los desequilibrios entre las tierras reconvertidas. Esto puede dar lugar a cargas financieras imprevistas.

Hablando desde mi experiencia en el sector inmobiliario, es importante comprender plenamente estas desventajas antes de participar en un proyecto. En particular, recomiendo buscar asesoramiento profesional sobre la planificación de la utilización del suelo y la planificación financiera durante el periodo del proyecto.

Tipos de proyectos de reajuste de tierras y entidades ejecutoras

Tipo de entidad ejecutora

La Ley de reajuste de tierras limita a siete el número de entidades ejecutoras que pueden llevar a cabo proyectos de reajuste de tierras. Cada una tiene sus propias características y requisitos, y el ejecutor más adecuado se selecciona en función de las condiciones locales.

La ejecución individual (conjunta) es un método en el que uno o varios titulares de derechos trabajan juntos. Es adecuado para proyectos a pequeña escala y requiere el consentimiento de todos los titulares de derechos. Los procedimientos son relativamente sencillos y los proyectos pueden ejecutarse rápidamente, pero puede resultar difícil recaudar fondos y resolver cuestiones técnicas.

La ejecución por asociaciones de reajuste de tierras es uno de los métodos de ejecución más comunes. Se lleva a cabo mediante la colaboración de siete o más titulares de derechos para crear una asociación y la obtención del consentimiento de al menos dos tercios de los titulares de derechos. Como los propietarios toman la iniciativa en la ejecución del proyecto, es posible gestionarlo con flexibilidad en función de las condiciones locales.

El método de ejecución de la empresa de demarcación lo lleva a cabo una sociedad anónima con los titulares de derechos como accionistas. Aunque se pueden utilizar los conocimientos de gestión del sector privado, se establecen requisitos estrictos y el número de casos de ejecución es limitado.

La aplicación por parte de las autoridades locales corre a cargo de las prefecturas y los municipios. Tiene una gran credibilidad pública y puede utilizarse para proyectos a gran escala, pero requiere una decisión urbanística.

La ejecución corre a cargo de la Agencia de Renacimiento Urbano, que tiene acceso a capacidades técnicas avanzadas y una gran experiencia.

La ejecución por parte del Ministro de Territorio, Infraestructuras y Transporte y la Corporación Local de Suministro de Vivienda también son métodos de ejecución legalmente reconocidos.

Comparación de la aplicación pública y privada

Los métodos de ejecución se pueden clasificar a grandes rasgos en ejecución pública y ejecución privada.

La ejecución pública (por ejemplo, por las autoridades locales, UR) se caracteriza por una base financiera estable y una gran capacidad técnica. Puede gestionar proyectos grandes y complejos y se espera que funcione con un alto nivel de interés público. Por otro lado, los procedimientos pueden ser complejos y lentos, y puede resultar difícil responder a necesidades locales detalladas.

La ejecución por parte del sector privado (por ejemplo, cooperativa o individual) se caracteriza por la posibilidad de una gestión flexible del proyecto en función de las condiciones locales. Es fácil reflejar directamente los deseos de los propietarios y es posible tomar decisiones rápidas. Sin embargo, la financiación, el tratamiento de las cuestiones técnicas y la garantía de pericia en la gestión del proyecto pueden constituir retos.

Según mi experiencia, la clave del éxito es seleccionar el método de ejecución más adecuado, teniendo en cuenta la escala global del proyecto, las características de la zona y las intenciones de los propietarios. En particular, en el caso de la ejecución cooperativa, es sumamente importante lograr el consenso entre los propietarios y establecer un sistema de cooperación continua.

Conclusiones.

Los proyectos de reajuste del suelo son un método importante para realizar un desarrollo urbano sólido y aumentar los valores locales. Como se explica en este artículo, este proyecto es más que una simple concentración parcelaria; es un proyecto de desarrollo urbano integral que mejora el entorno vital y los valores patrimoniales de toda la región.

Organización de los puntos clave

La esencia del proyecto de reajuste del suelo es realizar al mismo tiempo la mejora de los equipamientos públicos y la potenciación del uso residencial del suelo mediante el mecanismo del reajuste del suelo. Aunque la superficie del terreno se reduce mediante la delimitación, cabe esperar que el valor global del activo mejore gracias al desarrollo de las infraestructuras y a las mejoras medioambientales.

El periodo del proyecto es largo, de 10 a 20 años, durante los cuales la zona se transformará significativamente y se convertirá en una ciudad habitable. En cuanto a los costes, los propietarios de terrenos no soportan, en principio, ninguna carga financiera directa, sino que contribuyen al proyecto en forma de reducción de pasos.

Puntos que los propietarios de terrenos deben tener en cuenta

Los propietarios de terrenos que puedan participar en proyectos de reajuste de tierras deben tener especialmente en cuenta los siguientes puntos.

En primer lugar, deben conocer con exactitud la naturaleza y las repercusiones del proyecto. Es importante confirmar de antemano las condiciones específicas, como el porcentaje de reducción, la ubicación de los terrenos de sustitución y los ingresos previstos de la liquidación, para que puedan reflejarse en la futura planificación del uso del suelo.

El siguiente paso es conocer las restricciones durante el periodo del proyecto. Debido a las restricciones a las actividades de construcción y al uso del suelo, es necesario elaborar planes financieros y de utilización que tengan en cuenta el periodo del proyecto.

También es aconsejable recurrir activamente al asesoramiento de expertos. Los proyectos de reajuste de tierras son sistemas complejos y requieren decisiones adecuadas en función de las circunstancias individuales.

Próximas medidas presentadas

Si desea saber más sobre los proyectos de reajuste de tierras o participa actualmente en uno, le recomendamos que considere las siguientes acciones.

En primer lugar, debe recabar información precisa de las autoridades locales y de la organización del proyecto. Averigüe más sobre el proyecto a través de los planes de negocio y los documentos informativos.

En segundo lugar, consulte a un experto inmobiliario. Los proyectos de reajuste de tierras tienen un impacto significativo en el valor de las propiedades, por lo que el asesoramiento desde una perspectiva profesional resulta eficaz.

Los proyectos de reajuste de tierras son proyectos importantes que crean el futuro de la zona. Esperamos que con una correcta comprensión y una acción adecuada, pueda contribuir a la realización de una comunidad local próspera a través de este proyecto.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿Cuánto dura un proyecto de reajuste de tierras?

R1: La duración de un proyecto de reajuste de tierras varía mucho según la escala y el contenido del proyecto, pero suele durar entre 10 y 20 años. Los proyectos de mayor envergadura pueden durar incluso más.

Las principales razones de que el plazo sea más largo son que se tarda tiempo en llegar a un acuerdo con todos los propietarios, la zona del distrito es extensa y el número de edificios que hay que reubicar es grande. En algunos casos, los retrasos a la hora de llegar a un acuerdo con los propietarios y reubicar los edificios pueden alargar el periodo más de lo previsto inicialmente.

Cada etapa del proyecto (planificación, aprobación del proyecto, designación del lugar de realojo temporal, ejecución de las obras de construcción y enajenación de los terrenos realojados) requiere cierto tiempo, y es habitual que se necesite mucho tiempo, especialmente en las etapas de creación de consenso y ejecución de las obras de construcción.

P2: ¿Aumenta el valor de la tierra un proyecto de reajuste de tierras?

A2: Los proyectos de reajuste de tierras aumentan el valor de los terrenos en muchos casos. Sin embargo, se trata de una evaluación global, y la reducción de la superficie (reducción del pavimento) y el aumento del valor deben juzgarse globalmente.

Los principales factores que contribuyen a un aumento del valor son el desarrollo de instalaciones públicas como carreteras y parques, la configuración del terreno, la mejora de las condiciones de acceso por carretera y las infraestructuras como los sistemas de abastecimiento de agua y alcantarillado. Todo ello aumenta el uso y el valor de mercado del terreno.

Según mi experiencia, se han dado casos en los que el valor tasado del terreno se ha duplicado o incluso triplicado tras la finalización del proyecto. Sin embargo, como la superficie del terreno se reduce por la disminución del número de pasos, es necesario un estudio detallado del cambio en el valor global de la propiedad según las circunstancias individuales.

P3: ¿Puedo oponerme a un proyecto de reajuste de tierras?

A3: La participación en los proyectos de reajuste de tierras depende del método de ejecución.

En el caso de la ejecución cooperativa, se requiere el consentimiento de más de dos tercios de los titulares de derechos para la ejecución del proyecto, pero una vez decidido el proyecto, los titulares de derechos que se opongan al proyecto también participarán en él. No obstante, se les garantiza legalmente la oportunidad de expresar sus opiniones sobre el contenido del plan del proyecto y el plan de reconversión de tierras.

Pueden expresar sus opiniones presentando un dictamen por escrito o interviniendo en una audiencia pública en el procedimiento de toma de decisiones urbanísticas.

En ambos casos, los derechos quedan protegidos dentro del marco legal una vez adoptada la decisión de ejecutar el proyecto. Si tiene alguna objeción, es importante consultar a un experto en una fase temprana y expresar su opinión mediante el procedimiento adecuado.

P4: ¿Es posible vender terrenos durante un proyecto de reajuste de tierras?

R4. Es posible vender terrenos durante un proyecto de reajuste de tierras. Sin embargo, hay algunas restricciones y puntos a tener en cuenta.

Tras la designación del terreno provisional de reemplazo, el derecho de uso y beneficio del terreno provisional de reemplazo se venderá en lugar del terreno anterior. En este caso, el comprador adquiere el derecho a utilizar y beneficiarse del terreno de reemplazo provisional, y adquirirá la propiedad formal del terreno una vez finalizado el proyecto.

Calcular el precio de venta requiere conocimientos especializados. Hay que tener muy en cuenta el valor del terreno anterior, las condiciones del terreno provisional de reemplazo, el índice de reducción y los ingresos previstos de la liquidación.

Además, existen restricciones a las actividades de construcción durante el periodo del proyecto, lo que puede ser un factor de riesgo para el comprador. Si está pensando en vender, se recomienda consultar a un agente inmobiliario que esté familiarizado con los proyectos de reajuste de tierras.

P5. ¿Quién asume los costes de los proyectos de reajuste de tierras?

R5. La carga de los costes de los proyectos de reajuste de tierras difiere según el método de ejecución, pero la estructura básica es común.

En principio, los propietarios de las tierras no pagan directamente ningún dinero. En lugar de ello, aportan gratuitamente una parte del terreno en forma de reducción de la superficie, que es su contribución al proyecto.

Las principales fuentes de gastos del proyecto son las siguientes.

Los ingresos procedentes de la venta de los terrenos reservados constituyen la fuente de financiación más importante. Los ingresos procedentes de la venta de los terrenos reservados creados por la demarcación se utilizan para cubrir los costes del proyecto.

Las subvenciones estatales y de las autoridades locales también son fuentes importantes de financiación. Dado el carácter público del proyecto, se recurre a diversos regímenes de subvención.

En algunos casos, los costes corren a cargo de los administradores de carreteras y parques (normalmente autoridades locales) como contribución del administrador de instalaciones públicas.

En el caso de los proyectos cooperativos, los miembros de la cooperativa (propietarios de los terrenos) pueden asumir adicionalmente cualquier déficit de estos fondos, pero se trata de un caso excepcional.