Qu'est-ce qu'un projet de réaménagement du territoire ?

Nombreux sont ceux qui ont entendu parler des projets de réajustement foncier. Cependant, peu d'entre vous ont une compréhension détaillée de ses spécificités et de son fonctionnement.

En tant qu'INA&Associates Ltd, nous recevons quotidiennement des consultations sur des questions immobilières, et nous recevons de nombreuses demandes de renseignements sur les projets de réaffectation des terres. Les projets de réaffectation des terres sont un élément de connaissance important, en particulier pour les personnes qui possèdent des terres ou qui envisagent d'investir dans l'immobilier.

Dans cet article, j'expliquerai le concept de base des projets de réaménagement foncier, leur structure spécifique, leurs avantages et inconvénients, ainsi que le déroulement de la procédure proprement dite, d'une manière facile à comprendre pour le grand public. Je vous ferai part de mon point de vue, qui repose sur plus de dix ans d'expérience dans le secteur de l'immobilier, ainsi que de mon point de vue pratique.

Concepts de base des projets de réaménagement foncier

Qu'est-ce qu'un projet de réaménagement foncier ?

Un projet de réaménagement foncier est défini comme "un projet relatif à la modification de parcelles et à la création ou à la modification d'équipements publics sur des terrains situés dans une zone d'aménagement urbain conformément à la présente loi, afin d'améliorer les équipements publics et de promouvoir l'utilisation de terrains résidentiels", conformément à l'article 2 de la loi sur le réaménagement foncier.

En d'autres termes, il s'agit d'un projet global de développement urbain visant à améliorer les routes, les parcs et les autres équipements publics dans la zone de planification urbaine, tout en améliorant la valeur d'utilisation des terrains résidentiels. Ce projet est également connu sous le nom de "mère de la planification urbaine" et est considéré comme une méthode importante, essentielle au bon développement des villes.

Objectif et importance du projet

Les principaux objectifs des projets de réajustement foncier peuvent être résumés en deux points.

Premièrement, l'amélioration des équipements publics. Cela comprend l'élargissement ou la construction de nouvelles routes, l'aménagement de parcs et la pose de conduites d'eau et d'égouts. Ces aménagements amélioreront considérablement la sécurité, le confort et la commodité de la communauté.

Deuxièmement, l'utilisation des terrains résidentiels est améliorée. Le fait de modeler un terrain de forme irrégulière et de l'aménager de manière à ce qu'il soit orienté vers la route augmente la valeur d'usage du terrain. Cela contribue également à améliorer la valeur de la propriété du propriétaire.

D'après mon expérience dans le secteur de l'immobilier, dans les zones où des projets de réajustement foncier ont été mis en œuvre, on a constaté une nette augmentation des prix des terrains et une revitalisation de la zone. Il ne s'agit pas d'un simple projet de réajustement foncier, mais d'un projet important qui conduit à la création de valeur pour l'ensemble de la région.

Lois et cadre juridique pertinents

Les projets de réajustement foncier sont mis en œuvre sur la base de la loi sur le réajustement foncier de 1954. Cette loi définit la méthode de mise en œuvre du projet, l'ajustement des droits et les détails des procédures, et joue un rôle important en garantissant l'équité et la transparence du projet.

Elle est également étroitement liée à la loi sur l'urbanisme. De nombreux projets de réajustement foncier sont réalisés en tant que projets d'urbanisme et nécessitent donc une décision d'urbanisme. Cela permet de s'assurer que le projet est cohérent avec la vision future de l'ensemble de la région.

Structure et processus des projets de réaménagement du territoire

Mécanisme de réajustement foncier

Le cœur d'un projet de réajustement foncier est le mécanisme de "conversion foncière " . La conversion des terres fait référence aux terres nouvellement attribuées après le projet, qui remplacent les terres qui existaient avant le projet (terres antérieures).

Ce mécanisme de conversion des terres permet de modifier raisonnablement la forme et la disposition des terres tout en maintenant les droits existants. Par exemple, un terrain qui ne faisait pas face à une route peut être converti pour faire face à une route, ou un terrain de forme irrégulière peut être converti en terrain de forme.

Dans les affaires que j'ai traitées, j'ai vu de nombreux cas où la conversion d'un terrain avait considérablement amélioré sa valeur d'usage. Il n'est pas rare que la valeur d'un terrain soit multipliée par plusieurs, notamment lorsqu'un terrain situé à l'extrémité d'un cul-de-sac est converti pour faire face à une route principale.

Réduction du nombre de marches

Le concept de "chaussée réduite" est un élément incontournable des projets de réajustement foncier . La réduction de la surface de terrain consiste pour le propriétaire à céder gratuitement une partie de son terrain pour le projet.

Il existe deux principaux types de réduction

La réduction publique est la mise à disposition de terrains nécessaires à la construction d'équipements publics tels que des routes et des parcs. Cela permet d'améliorer la commodité et la sécurité de l'ensemble de la zone.

La réduction des terres réservées est la mise à disposition de terres pour les terres réservées, qui sont mises de côté pour couvrir les coûts du projet. Le terrain réservé est vendu par le propriétaire du projet et le produit de la vente est utilisé pour couvrir les coûts du projet.

Le taux de réduction dépend du district et de la nature du projet, mais se situe généralement entre 10 et 30 %. Bien que la superficie du terrain soit réduite, la valeur globale de l'actif augmente souvent car la valeur du terrain restant augmente en raison de l'amélioration de l'infrastructure et de l'environnement.

Cession de terrains réservés

La cession de terres réservées est un moyen important d'obtenir des ressources financières pour les projets de réajustement foncier. Les terrains réservés sont des terrains qui ne sont ni utilisés pour des équipements publics ni convertis en propriétés foncières, et qui sont vendus ou loués par l'entité chargée du projet pour en financer les coûts.

Le produit de la vente des terrains réservés est la principale source de financement des coûts du projet. En outre, les subventions gouvernementales, les subventions des autorités locales et les contributions des gestionnaires d'équipements publics sont également utilisées pour soutenir la base financière du projet.

D'après mon expérience, les terrains réservés sont généralement proposés avec une décote par rapport aux prix du marché, ce qui en fait une option attrayante pour les investisseurs et les acheteurs de logements. Toutefois, il faut être conscient de certains points, comme le fait que les prêts hypothécaires ne sont pas toujours disponibles pour l'achat d'un terrain réservé.

Durée du projet et coûts

La durée des projets de réaménagement foncier varie considérablement en fonction de la taille et du contenu du projet. En général, ils durent entre 10 et 20 ans, les projets plus importants prenant encore plus de temps.

Les principaux facteurs contribuant à l'allongement des délais sont les suivants.

Tout d'abord, il faut du temps pour parvenir à un consensus entre tous les propriétaires fonciers. En raison de la nature du projet, la compréhension et la coopération d'un grand nombre de propriétaires fonciers sont nécessaires, et cette coordination prend un temps considérable.

Deuxièmement, si la zone du district est plus étendue, la période de temps tend à être proportionnellement plus longue. Le nombre de bâtiments à déplacer et l'ampleur des équipements publics à développer ont également un impact significatif sur la durée du projet.

En ce qui concerne les coûts, les propriétaires fonciers ne dépensent en principe pas directement de l'argent. En revanche, ils mettent à disposition une partie du terrain sous la forme d'une réduction de la superficie du terrain, ce qui constitue leur contribution au projet. Les coûts du projet sont principalement couverts par le produit de la vente des terres réservées et par diverses subventions.

Avantages et inconvénients des projets de réaménagement foncier

Avantages pour les propriétaires fonciers

Les projets de réaménagement foncier apportent un large éventail d'avantages aux propriétaires fonciers.

L'avantage le plus important est l 'amélioration de la commodité grâce à la construction d'infrastructures. L'élargissement des routes, l'installation de réseaux d'eau et d'égouts et la construction de nouveaux équipements publics tels que des parcs améliorent considérablement le cadre de vie. En particulier, toutes les routes auront en principe une largeur d'au moins 6 mètres, permettant aux véhicules d'urgence de passer, ce qui améliorera considérablement la sécurité en cas de catastrophe.

L 'amélioration de la valeur de l'utilisation des terres est un autre avantage important. Les terrains de forme irrégulière sont remodelés pour faire face à la route, ce qui facilite la construction de bâtiments et l'utilisation efficace du terrain. Dans les cas que j'ai vus, il n'est pas rare que la valeur estimée du terrain double ou triple après l'achèvement du projet.

La clarification des droits est un autre avantage à ne pas négliger. L'établissement de registres précis et de cartes officielles basées sur des mesures réelles clarifie les limites des terres et les relations entre les droits. Les futures transactions foncières et les procédures d'héritage s'en trouvent facilitées.

Avantages pour les communautés locales

Les projets de réajustement foncier apportent des avantages significatifs non seulement aux propriétaires fonciers individuels, mais aussi à la communauté locale dans son ensemble.

Le renforcement des fonctions de prévention des catastrophes est particulièrement important. L'élargissement des routes a pour effet de bloquer la propagation des incendies et d'étendre la zone d'intervention des pompiers. Les parcs et autres espaces ouverts peuvent également servir de centres d'évacuation en cas de catastrophe.

Les retombées économiques ne sont pas à négliger. Le développement de nouvelles zones résidentielles et l'offre de terrains réservés encourageront la construction de logements et l'attraction de locaux commerciaux. On peut s'attendre à ce que cela entraîne un afflux de personnes dans la région et stimule l'activité économique.

L'amélioration de l'environnement urbain fera de la ville un endroit où il fait bon vivre. L'utilisation planifiée des sols crée un cadre de vie agréable et améliore l'attractivité de la zone.

Inconvénients et points à noter

D'autre part, les projets de réajustement foncier présentent également des inconvénients et des points à noter.

Une réduction de la superficie des terres est inévitable. La superficie des terres possédées diminuera certainement en raison de la réduction de la quantité de terres. Les réductions de terres publiques et réservées représentent généralement une réduction de 10 à 30 %.

L'allongement de la durée des projets constitue un autre défi majeur : les projets durent longtemps, de 10 à 20 ans, ce qui limite l'utilisation des terres pendant cette période. Les restrictions imposées aux activités de construction, par exemple, empêchent la libre utilisation du terrain pendant un certain temps.

Le déplacement ou la reconstruction des habitations peut s'avérer nécessaire . La modification de l'emplacement ou de la forme du terrain converti peut nécessiter le déplacement ou la reconstruction de bâtiments existants. Les coûts de ces opérations seront compensés, mais l'impact sur les moyens de subsistance est inévitable.

Les paiements de liquidation sont également à prendre en considération. Des paiements ou des recettes de liquidation peuvent être encourus afin d'ajuster les déséquilibres entre les terres converties. Cela peut entraîner des charges financières imprévues.

D'après mon expérience dans le secteur immobilier, il est important de bien comprendre ces inconvénients avant de participer à un projet. Je vous recommande en particulier de demander l'avis d'un professionnel sur la planification de l'utilisation des terres et la planification financière pendant la durée du projet.

Types de projets de réaménagement foncier et entités d'exécution

Type d'entité d'exécution

La loi sur le réaménagement foncier limite à sept le nombre d'entités d'exécution pouvant mener à bien des projets de réaménagement foncier. Chaque entité a ses propres caractéristiques et exigences, et l'exécutant le plus approprié est sélectionné en fonction des conditions locales.

L'exécution individuelle (conjointe) est une méthode dans laquelle un ou plusieurs titulaires de droits travaillent ensemble. Elle convient aux projets de petite envergure et nécessite l'accord de tous les titulaires de droits. Les procédures sont relativement simples et les projets peuvent être mis en œuvre rapidement, mais il peut être difficile de trouver des fonds et de régler les questions techniques.

L 'exécution par association de réajustement foncier est l'une des méthodes d'exécution les plus courantes. Elle est mise en œuvre par sept détenteurs de droits ou plus qui travaillent ensemble pour créer une association et obtenir le consentement de deux tiers ou plus des détenteurs de droits. Comme les propriétaires fonciers prennent l'initiative de réaliser le projet, il est possible de gérer le projet de manière flexible en fonction des conditions locales.

La méthode de mise en œuvre par une société de démarcation est appliquée par une société anonyme dont les actionnaires sont les détenteurs de droits. Bien que le savoir-faire du secteur privé en matière de gestion puisse être utilisé, des exigences strictes sont fixées et le nombre de cas de mise en œuvre est limité.

L'application par les autorités locales est assurée par les préfectures et les municipalités. Elle jouit d'une grande crédibilité auprès du public et peut être utilisée pour des projets de grande envergure, mais nécessite une décision de planification urbaine.

La mise en œuvre par l'Agence de renaissance urbaine (UR) est effectuée par l'Agence de renaissance urbaine, qui a accès à des capacités techniques avancées et à une grande expérience.

L'application par le ministre de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports et la société locale d'approvisionnement en logements sont également des méthodes d'application reconnues par la loi.

Comparaison entre l'exécution publique et l'exécution privée

Les méthodes d'exécution peuvent être classées en deux grandes catégories : l'exécution publique et l'exécution privée.

L'exécution publique (par exemple par les autorités locales, l'UR) se caractérise par une base financière stable et une capacité technique élevée. Elle peut gérer des projets complexes et de grande envergure et est censée fonctionner avec un niveau élevé d'intérêt public. En revanche, les procédures peuvent être complexes et prendre du temps, et il peut être difficile de répondre à des besoins locaux détaillés.

La mise en œuvre par le secteur privé (par exemple, la mise en œuvre coopérative ou individuelle) se caractérise par la possibilité d'une gestion flexible du projet en fonction des conditions locales. Il est facile de refléter directement les souhaits des propriétaires terriens et une prise de décision rapide est possible. Cependant, le financement, la gestion des questions techniques et la garantie d'une expertise en matière de gestion de projet peuvent constituer des défis.

D'après mon expérience, la clé du succès consiste à choisir la méthode d'application la plus appropriée, en tenant compte de l'échelle globale du projet, des caractéristiques de la zone et des intentions des propriétaires fonciers. En particulier, dans le cas d'une application coopérative, il est extrêmement important de parvenir à un consensus entre les propriétaires fonciers et d'établir un système de coopération continue.

Conclusion.

Les projets de réajustement foncier sont une méthode importante pour réaliser un développement urbain sain et augmenter les valeurs locales. Comme expliqué dans cet article, ce projet est plus qu'un simple remembrement, c'est un projet de développement urbain global qui améliore le cadre de vie et les valeurs patrimoniales de toute la région.

Organiser les points clés

L'essence du projet de réajustement foncier est de réaliser simultanément l'amélioration des équipements publics et l'amélioration de l'utilisation des terrains résidentiels par le biais du mécanisme de réajustement foncier. Bien que la zone foncière soit réduite par la démarcation, la valeur globale de l'actif peut être améliorée grâce au développement des infrastructures et à l'amélioration de l'environnement.

Le projet s'étend sur une longue période, de 10 à 20 ans, au cours de laquelle la zone sera considérablement transformée et deviendra une ville agréable à vivre. En termes de coûts, les propriétaires fonciers ne supportent en principe aucune charge financière directe, mais contribuent au projet sous la forme de mesures réduites.

Points dont les propriétaires fonciers doivent être conscients

Les propriétaires fonciers susceptibles d'être impliqués dans des projets de réajustement foncier doivent avoir une compréhension particulière des points suivants.

Tout d'abord, ils doivent avoir une compréhension précise de la nature et de l'impact du projet. Il est important de confirmer à l'avance les conditions spécifiques, telles que le taux de réduction, la localisation des terres de remplacement et le produit attendu de la liquidation, afin qu'elles puissent être prises en compte dans la planification future de l'utilisation des terres.

L'étape suivante consiste à comprendre les restrictions pendant la durée du projet. En raison des restrictions imposées aux activités de construction et à l'utilisation des terrains, il est nécessaire d'établir des plans financiers et d'utilisation qui tiennent compte de la période du projet.

Il est également conseillé de recourir activement aux conseils d'experts. Les projets de réajustement foncier sont des systèmes complexes qui requièrent des décisions appropriées en fonction des circonstances individuelles.

Prochaine action présentée

Si vous souhaitez en savoir plus sur les projets de réaffectation des terres ou si vous êtes actuellement impliqué dans l'un d'entre eux, nous vous recommandons d'envisager les actions suivantes.

Tout d'abord, vous devez recueillir des informations précises auprès des autorités locales et de l'organisation du projet. Renseignez-vous sur le projet en consultant les plans d'affaires et les documents d'information.

Deuxièmement, consultez un expert immobilier. Les projets de réaménagement foncier ont un impact significatif sur la valeur des biens immobiliers, c'est pourquoi les conseils d'un professionnel sont efficaces.

Les projets de réaménagement du territoire sont des projets importants qui déterminent l'avenir de la région. Nous espérons qu'avec une bonne compréhension et une action appropriée, vous pourrez contribuer à la réalisation d'une communauté locale prospère grâce à ce projet.

Questions fréquemment posées

Q1 : Quelle est la durée d'un projet de réaménagement foncier ?

R1 : La durée d'un projet de réaménagement foncier varie fortement en fonction de l'ampleur et du contenu du projet, mais elle est généralement comprise entre 10 et 20 ans. Les projets plus importants peuvent prendre encore plus de temps.

Les principales raisons de cette durée sont les suivantes : il faut du temps pour parvenir à un accord avec tous les propriétaires fonciers, la zone du district est vaste et le nombre de bâtiments à déplacer est important. Dans certains cas, des retards dans la conclusion d'un accord avec les propriétaires fonciers et dans la relocalisation des bâtiments peuvent prolonger la période plus longtemps que prévu.

Chaque étape du projet (planification, approbation du projet, désignation d'un site de relocalisation temporaire, mise en œuvre des travaux de construction et cession du terrain relocalisé) nécessite un certain temps, et il est courant qu'un délai important soit nécessaire, en particulier pour les étapes de recherche d'un consensus et de mise en œuvre des travaux de construction.

Q2 : Un projet de réaménagement foncier augmente-t-il la valeur des terres ?

R2 : Les projets de réaménagement foncier augmentent la valeur des terrains dans de nombreux cas. Toutefois, il s'agit d'une évaluation globale, et la réduction de la superficie (réduction de la chaussée) et l'augmentation de la valeur doivent être jugées globalement.

Les principaux facteurs contribuant à une augmentation de la valeur sont le développement d'équipements publics tels que les routes et les parcs, l'aménagement du territoire, l'amélioration des conditions d'accès routier et les infrastructures telles que les réseaux d'eau et d'égouts. Ces éléments augmentent l'utilisation et la valeur marchande du terrain.

D'après mon expérience, il y a eu des cas où la valeur estimée du terrain a doublé, voire triplé, après l'achèvement du projet. Toutefois, étant donné que la superficie du terrain est réduite par la diminution du nombre de marches, une étude détaillée de la modification de la valeur globale de la propriété est nécessaire en fonction des circonstances individuelles.

Q3 : Puis-je m'opposer à un projet de réaménagement foncier ?

R3 : La participation aux projets de réaménagement foncier dépend de la méthode de mise en œuvre.

Dans le cas de l'application coopérative, le consentement de plus de deux tiers des détenteurs de droits est requis pour la mise en œuvre du projet, mais une fois le projet décidé, les détenteurs de droits qui s'opposent au projet y participeront également. Toutefois, la loi leur garantit la possibilité d'exprimer leurs opinions sur le contenu du plan du projet et du plan de conversion des terres.

Dans le cas d'une organisation publique, ils peuvent exprimer leur opinion en soumettant un avis écrit ou en prenant la parole lors d'une audition publique dans le cadre de la procédure de prise de décision en matière d'urbanisme.

Dans les deux cas, les droits sont protégés par le cadre juridique une fois que la décision de mettre en œuvre le projet a été prise. Si vous avez une objection, il est important de consulter un expert à un stade précoce et d'exprimer votre opinion par le biais de la procédure appropriée.

Q4 : Est-il possible de vendre un terrain pendant un projet de réaménagement foncier ?

R4. Il est possible de vendre un terrain pendant un projet de réaménagement foncier. Toutefois, il existe certaines restrictions et certains points à noter.

Après la désignation du terrain de remplacement provisoire, le droit d'utiliser le terrain de remplacement provisoire et d'en tirer profit doit être vendu à la place de l'ancien terrain. Dans ce cas, l'acheteur acquiert le droit d'utiliser et de tirer profit du terrain de remplacement provisoire et deviendra officiellement propriétaire du terrain après l'achèvement du projet.

Le calcul du prix de vente nécessite des connaissances spécialisées. La valeur du terrain précédent, les conditions du terrain de remplacement provisoire, le taux de réduction et le produit attendu de la liquidation doivent être pris en compte de manière exhaustive.

En outre, il existe des restrictions sur les activités de construction pendant la durée du projet, ce qui peut constituer un facteur de risque pour l'acheteur. Si vous envisagez de vendre, il est recommandé de consulter un agent immobilier qui connaît bien les projets de réajustement foncier.

Q5 : Qui supporte les coûts des projets de réaffectation des terres ?

R5 : La charge financière des projets de réaménagement foncier varie en fonction de la méthode de mise en œuvre, mais la structure de base est commune.

En principe, les propriétaires fonciers ne paient pas directement d'argent. Au lieu de cela, ils fournissent gratuitement une partie du terrain sous la forme d'une réduction de la superficie du terrain, ce qui constitue leur contribution au projet.

Les principales sources de dépenses du projet sont les suivantes.

Le produit de la vente des terrains réservés est la source de financement la plus importante. Le produit de la vente des terrains réservés créés par la démarcation est utilisé pour couvrir les coûts du projet.

Les subventions de l'État et des autorités locales sont également des sources de financement importantes. Différents régimes de subvention sont utilisés en raison du caractère public du projet.

Dans certains cas, les coûts sont pris en charge par les gestionnaires des routes et des parcs (généralement les autorités locales) en tant que contribution de l'administrateur de l'installation publique.

Dans le cas de projets coopératifs, les membres de la coopérative (propriétaires fonciers) peuvent en outre supporter un éventuel déficit de ces fonds, mais il s'agit d'un cas exceptionnel.