O que é um projeto de readequação de terras?

Muitas pessoas já devem ter ouvido falar de projetos de readequação de terras. No entanto, poucas podem ter uma compreensão detalhada de suas especificidades e de como funcionam.

Como INA&Associates Ltd, recebemos consultas diárias sobre questões imobiliárias e recebemos muitas perguntas sobre projetos de reajuste de terras. Os projetos de reajuste de terras são um conhecimento importante, especialmente para quem possui terras ou está pensando em investir em propriedades.

Neste artigo, explicarei o conceito básico dos projetos de readequação de terrenos, sua estrutura específica, vantagens e desvantagens e o fluxo do procedimento real de uma maneira fácil de entender para o público em geral. Compartilharei com vocês o meu ponto de vista a partir dos meus mais de 10 anos de experiência no setor imobiliário, bem como um ponto de vista prático.

Conceitos básicos de projetos de readequação de terrenos

O que é um projeto de readequação de terreno?

Um projeto de readequação de terrenos é definido como "um projeto para alterar a forma de parcelas de terreno e estabelecer ou alterar instalações públicas em terrenos em uma área de planejamento urbano de acordo com esta lei, a fim de melhorar as instalações públicas e promover o uso de terrenos residenciais", de acordo com o Artigo 2 da Lei de Readequação de Terrenos.

Simplificando, é um projeto de desenvolvimento urbano abrangente que visa melhorar as estradas, parques e outras instalações públicas na área de planejamento urbano e, ao mesmo tempo, melhorar o valor de uso de terrenos residenciais. Esse projeto também é conhecido como a "mãe do planejamento urbano" e está posicionado como um método importante e essencial para o bom desenvolvimento das cidades.

Objetivo e importância do projeto

Os principais objetivos dos projetos de reajuste de terrenos podem ser resumidos nos dois pontos a seguir.

Primeiro, a melhoria das instalações públicas. Isso inclui o alargamento ou a construção de novas estradas, o desenvolvimento de parques e a instalação de linhas de água e esgoto. Essas melhorias aumentarão significativamente a segurança, o conforto e a conveniência da comunidade.

Em segundo lugar, o uso de terrenos residenciais é aprimorado. Moldar terrenos com formas irregulares e organizá-los de modo que fiquem de frente para a estrada aumenta o valor de uso do terreno. Isso também contribui para melhorar o valor da propriedade do proprietário do terreno.

Em minha experiência no setor imobiliário, nas áreas em que foram implementados projetos de readequação de terrenos, houve um aumento definitivo nos preços dos terrenos e uma revitalização da área. Esse não é apenas um simples projeto de reajuste de terras, mas um projeto importante que leva à criação de valor para toda a região.

Leis e estrutura jurídica relevantes

Os projetos de readequação de terras são implementados com base na Lei de Readequação de Terras de 1954. Essa lei define o método de implementação do projeto, o ajuste dos direitos e os detalhes dos procedimentos, e desempenha um papel importante para garantir a justiça e a transparência do projeto.

Ela também está intimamente relacionada à Lei de Planejamento Urbano. Muitos projetos de reajuste de terras são realizados como projetos de planejamento urbano e, portanto, exigem uma decisão de planejamento urbano. Isso garante que o projeto seja consistente com a visão futura de toda a região.

Estrutura e processo de projetos de readequação de terrenos

Mecanismo de readequação de terrenos

O núcleo de um projeto de readequação de terrenos é o mecanismo de "conversão de terrenos " . A conversão de terras refere-se às terras recém-alocadas após o projeto, substituindo as terras que existiam antes do projeto (terras anteriores).

Esse mecanismo de conversão de terras torna possível alterar razoavelmente a forma e o layout da terra, mantendo os direitos existentes. Por exemplo, um terreno que não ficava de frente para uma estrada pode ser convertido para ficar de frente para uma estrada, ou um terreno com formato irregular pode ser convertido em um terreno com formato.

Nos casos em que estive envolvido, vi muitos casos em que a conversão do terreno melhorou significativamente o valor de uso do terreno. Não é incomum que o valor do terreno aumente várias vezes, especialmente quando um terreno no final de uma rua sem saída é convertido para ficar de frente para uma estrada principal.

Redução do número de degraus

Uma parte inevitável dos projetos de reajuste de terrenos é o conceito de "pavimento reduzido". A redução na quantidade de terreno é o proprietário que cede parte de seu terreno gratuitamente para o projeto.

Há dois tipos principais de reduções

Redução pública é o fornecimento de terras necessárias para a construção de instalações públicas, como estradas e parques. Isso melhora a conveniência e a segurança de toda a área.

O abatimento de terras de reserva é o fornecimento de terras para terras de reserva, que são reservadas para cobrir os custos do projeto. O terreno reservado é vendido pelo proprietário do projeto e os lucros são usados para cobrir os custos do projeto.

A taxa de redução depende do distrito e da natureza do projeto, mas geralmente varia de 10% a 30%. Embora a área do terreno seja reduzida, o valor geral do ativo geralmente aumenta porque o valor do terreno restante aumenta devido à melhoria da infraestrutura e do ambiente.

Alienação de terras de reserva

A alienação de terras de reserva é um meio importante de garantir recursos financeiros para projetos de reajuste de terras. Terrenos reservados são terrenos que não são usados para instalações públicas nem convertidos em terrenos para proprietários de terras e são vendidos ou arrendados pela entidade do projeto para financiar os custos do projeto.

Os rendimentos da venda de terras reservadas são a principal fonte de financiamento dos custos do projeto. Além disso, subsídios governamentais, subsídios de autoridades locais e contribuições de gerentes de instalações públicas também são utilizados para apoiar a base financeira do projeto.

Em minha experiência, os terrenos reservados geralmente são oferecidos com desconto em relação aos preços de mercado, o que os torna uma opção atraente para investidores e compradores de imóveis. No entanto, é preciso estar ciente de alguns pontos, como o fato de que as hipotecas podem não estar disponíveis para a compra de terrenos reservados.

Duração e custos do projeto

A duração dos projetos de readequação de terrenos varia muito, dependendo do tamanho e do conteúdo do projeto. Em geral, eles tendem a levar de 10 a 20 anos, sendo que os projetos maiores levam ainda mais tempo.

Os principais fatores que contribuem para os prazos mais longos são os seguintes.

Primeiro, é preciso tempo para criar consenso entre todos os proprietários de terras. Devido à natureza do projeto, é necessário o entendimento e a cooperação de um grande número de proprietários de terras, e essa coordenação leva um tempo considerável.

Em segundo lugar, se a área do distrito for maior, o período de tempo tende a ser proporcionalmente mais longo. O número de edifícios a serem realocados e a escala das instalações públicas a serem desenvolvidas também têm um impacto significativo na duração do projeto.

Em termos de custos, os proprietários de terras, em princípio, não gastam dinheiro diretamente. Em vez disso, eles fornecem uma parte da terra na forma de uma redução na quantidade de terra, que é sua contribuição para o projeto. Os custos do projeto são cobertos principalmente pela receita da venda de terras reservadas e por vários subsídios.

Vantagens e desvantagens dos projetos de reajuste de terras

Vantagens para os proprietários de terras

Os projetos de readequação de terras trazem uma ampla gama de benefícios para os proprietários de terras.

O benefício mais importante é a melhoria da conveniência por meio da construção de infraestrutura. O ambiente de vida é muito melhorado quando as estradas são ampliadas, os sistemas de água e esgoto são instalados e novas instalações públicas, como parques, são construídas. Em particular, todas as estradas terão, em princípio, pelo menos 6 metros de largura, permitindo a passagem de veículos de emergência, o que aumentará drasticamente a segurança em caso de desastres.

A melhoria do valor de uso da terra é outro benefício importante. Terrenos com formatos irregulares são remodelados para ficarem de frente para a estrada, facilitando a construção de edifícios e o uso eficaz do terreno. Nos casos que vi, não é incomum que o valor avaliado do terreno dobre ou triplique após a conclusão do projeto.

O esclarecimento dos direitos é outro benefício que não deve ser negligenciado. O estabelecimento de registros precisos e mapas oficiais com base em medições reais esclarece os limites da terra e as relações de direitos. Isso facilita as futuras transações de terras e os procedimentos de herança.

Benefícios para as comunidades locais

Os projetos de readequação de terras trazem benefícios significativos não apenas para os proprietários individuais, mas também para a comunidade local como um todo.

O fortalecimento das funções de prevenção de desastres é particularmente importante. O alargamento de estradas cria um efeito de bloqueio da propagação de incêndios e expande a área de operação do corpo de bombeiros. Os parques e outros espaços abertos também podem servir como centros de evacuação no caso de um desastre.

Os efeitos econômicos em cascata não podem ser ignorados. O desenvolvimento de novas áreas residenciais e o fornecimento de terrenos reservados incentivarão a construção de moradias e a atração de instalações comerciais. É de se esperar que isso resulte em um fluxo de pessoas para a área e estimule a atividade econômica.

As melhorias no ambiente urbano tornarão a cidade um lugar melhor para se viver. O uso planejado da terra cria um bom ambiente de vida e melhora a atratividade da área.

Desvantagens e pontos a serem observados

Por outro lado, os projetos de reajuste de terrenos também têm desvantagens e pontos a serem observados.

A redução da área de terra é inevitável. A área de propriedade de terras certamente diminuirá devido às reduções na quantidade de terras. As reduções de terras públicas e reservadas juntas geralmente chegam a uma redução de 10 a 30%.

A duração mais longa dos projetos é outro grande desafio: os projetos duram um longo período, de 10 a 20 anos, o que limita o uso da terra durante esse período. As restrições às atividades de construção, por exemplo, impedem o uso livre da terra por um período de tempo.

Pode ser necessária a realocação ou a reconstrução de moradias. Mudanças na localização ou no formato do terreno convertido podem tornar necessário realocar ou reconstruir os edifícios existentes. Os custos disso serão compensados, mas o impacto sobre os meios de subsistência é inevitável.

Os pagamentos de liquidação também são levados em consideração. Os pagamentos ou recebimentos de liquidação podem ser incorridos para ajustar os desequilíbrios entre as terras convertidas. Isso pode resultar em encargos financeiros imprevistos.

Falando com base em minha experiência no setor imobiliário, é importante entender completamente essas desvantagens antes de participar de um projeto. Em especial, recomendo que você procure aconselhamento profissional sobre o planejamento da utilização da terra e o planejamento financeiro durante o período do projeto.

Tipos de projetos de readequação de terrenos e entidades executoras

Tipo de entidade executora

A Lei de Reajuste de Terras limita o número de executores que podem realizar projetos de reajuste de terras a sete entidades. Cada uma tem suas próprias características e requisitos, e o executor mais adequado é selecionado de acordo com as condições locais.

A execução individual (conjunta) é um método em que um ou vários titulares de direitos trabalham juntos. É adequado para projetos de pequena escala e requer o consentimento de todos os titulares de direitos. Os procedimentos são relativamente simples e os projetos podem ser implementados rapidamente, mas pode ser difícil levantar fundos e lidar com questões técnicas.

A aplicação da associação de reajuste de terras é um dos métodos de aplicação mais comuns. Ela é realizada por sete ou mais titulares de direitos que trabalham juntos para estabelecer uma associação e obter o consentimento de dois terços ou mais dos titulares de direitos. Como os proprietários de terras tomam a iniciativa de realizar o projeto, é possível gerenciá-lo com flexibilidade de acordo com as condições locais.

O método de implementação da empresa de demarcação é realizado por uma sociedade anônima com os detentores de direitos como acionistas. Embora o know-how de gestão do setor privado possa ser utilizado, são estabelecidos requisitos rigorosos e o número de casos de implementação é limitado.

A fiscalização das autoridades locais é realizada pelas prefeituras e municípios. Ela tem alta credibilidade pública e pode ser usada para projetos de grande escala, mas exige uma decisão de planejamento urbano.

A implementação da Urban Renaissance Agency (UR) é realizada pela Urban Renaissance Agency, que tem acesso a recursos técnicos avançados e uma vasta experiência.

A aplicação pelo Ministro da Terra, Infraestrutura e Transporte e pela Corporação Local de Fornecimento de Habitação também são métodos de aplicação legalmente reconhecidos.

Comparação da aplicação pública e privada

Os métodos de aplicação podem ser amplamente classificados em aplicação pública e aplicação privada.

A aplicação pública (por exemplo, por autoridades locais, UR) é caracterizada por uma base financeira estável e alta capacidade técnica. Ela pode lidar com projetos grandes e complexos e espera-se que opere com um alto nível de interesse público. Por outro lado, os procedimentos podem ser complexos e demorados, e pode ser difícil atender às necessidades locais detalhadas.

A implementação do setor privado (por exemplo, implementação cooperativa ou individual) é caracterizada pela possibilidade de gerenciamento flexível do projeto de acordo com as condições locais. É fácil refletir diretamente os desejos dos proprietários de terras, e é possível tomar decisões rápidas. No entanto, o financiamento, o tratamento de questões técnicas e a garantia de especialização no gerenciamento de projetos podem ser desafios.

Em minha experiência, a chave para o sucesso é selecionar o método de aplicação mais adequado, levando em conta a escala geral do projeto, as características da área e as intenções dos proprietários de terras. Em particular, no caso da fiscalização cooperativa, é extremamente importante criar um consenso entre os proprietários de terras e estabelecer um sistema de cooperação contínua.

Conclusão.

Os projetos de readequação de terras são um método importante para realizar um desenvolvimento urbano sólido e aumentar os valores locais. Conforme explicado neste artigo, esse projeto é mais do que apenas consolidação de terras; é um projeto de desenvolvimento urbano abrangente que melhora o ambiente de vida e os valores patrimoniais de toda a região.

Organização de pontos-chave

A essência do projeto de readequação de terrenos é realizar a melhoria das instalações públicas e o aprimoramento do uso de terrenos residenciais ao mesmo tempo por meio do mecanismo de readequação de terrenos. Embora a área de terra seja reduzida por meio da demarcação, pode-se esperar que o valor geral do ativo melhore por meio do desenvolvimento da infraestrutura e das melhorias ambientais.

O período do projeto é longo, variando de 10 a 20 anos, período durante o qual a área será significativamente transformada e transformada em uma cidade habitável. Em termos de custos, os proprietários de terras, em princípio, não arcam com nenhum ônus financeiro direto, mas contribuem para o projeto na forma de etapas reduzidas.

Pontos sobre os quais os proprietários de terras devem estar cientes

Os proprietários de terras que possam estar envolvidos em projetos de readequação de terras devem ter um entendimento específico dos seguintes pontos.

Primeiro, eles devem ter uma compreensão precisa da natureza e do impacto do projeto. É importante confirmar antecipadamente as condições específicas, como a taxa de redução, a localização da terra de reposição e os recursos de liquidação esperados, para que possam ser refletidos no planejamento futuro do uso da terra.

A próxima etapa é entender as restrições durante o período do projeto. Devido às restrições às atividades de construção e ao uso do terreno, é necessário fazer planos financeiros e de utilização que levem em conta o período do projeto.

Também é aconselhável fazer uso ativo de consultoria especializada. Os projetos de reajuste de terras são sistemas complexos e exigem decisões apropriadas de acordo com as circunstâncias individuais.

Próxima ação apresentada

Se quiser saber mais sobre projetos de readequação de terras ou se estiver atualmente envolvido em um, recomendamos que considere as seguintes ações.

Primeiro, você deve coletar informações precisas das autoridades locais e da organização do projeto. Saiba mais sobre o projeto por meio de planos de negócios e documentos informativos.

Em segundo lugar, consulte um especialista em propriedades. Os projetos de readequação de terrenos têm um impacto significativo sobre os valores das propriedades, portanto, a orientação de uma perspectiva profissional é eficaz.

Os projetos de readequação de terrenos são projetos importantes que criam o futuro da área. Esperamos que, com o entendimento correto e a ação apropriada, você possa contribuir para a realização de uma comunidade local próspera por meio desse projeto.

Perguntas frequentes

P1: Quanto tempo leva um projeto de readequação de terras?

R1: A duração dos projetos de readequação de terras varia muito, dependendo da escala e do conteúdo do projeto, mas geralmente leva de 10 a 20 anos. Projetos maiores podem levar ainda mais tempo.

Os principais motivos para o período mais longo são que leva tempo para chegar a um acordo com todos os proprietários de terras, a área do distrito é grande e o número de edifícios a serem realocados é grande. Em alguns casos, atrasos na obtenção de um acordo com os proprietários de terras e na realocação de edifícios podem estender o período por mais tempo do que o planejado originalmente.

Cada etapa do projeto (planejamento, aprovação do projeto, designação do local de realocação temporária, implementação do trabalho de construção e descarte da terra realocada) requer um certo tempo, e é comum que seja necessário um grande período de tempo, especialmente nas etapas de criação de consenso e implementação do trabalho de construção.

P2: Um projeto de reajuste de terras aumenta o valor da terra?

A2: Os projetos de readequação de terras aumentam o valor da terra em muitos casos. Entretanto, essa é uma avaliação geral, e a redução da área (redução do pavimento) e o aumento do valor devem ser julgados de forma abrangente.

Os principais fatores que contribuem para um aumento no valor incluem o desenvolvimento de instalações públicas, como estradas e parques, a modelagem do terreno, a melhoria das condições de acesso às estradas e a infraestrutura, como sistemas de água e esgoto. Esses fatores aumentam o uso e o valor de mercado do terreno.

Em minha experiência, houve casos em que o valor avaliado do terreno dobrou ou até triplicou após a conclusão do projeto. Entretanto, como a área do terreno é reduzida pela diminuição do número de degraus, é necessário um estudo detalhado da mudança no valor geral da propriedade de acordo com as circunstâncias individuais.

P3: Posso me opor a um projeto de reajuste de terras?

R3: A participação em projetos de reajuste de terras depende do método de implementação.

No caso de execução cooperativa, é necessário o consentimento de mais de dois terços dos titulares de direitos para a implementação do projeto, mas, uma vez que o projeto tenha sido decidido, os titulares de direitos que se opuserem ao projeto também participarão do projeto. No entanto, eles têm a garantia legal da oportunidade de expressar suas opiniões sobre o conteúdo do plano do projeto e do plano de conversão da terra.

No caso de uma organização pública, eles podem expressar suas opiniões enviando uma opinião por escrito ou falando em uma audiência pública no procedimento de tomada de decisão de planejamento urbano.

Em ambos os casos, os direitos são protegidos dentro da estrutura legal, uma vez que a decisão de implementar o projeto tenha sido tomada. Se você tiver uma objeção, é importante consultar um especialista em um estágio inicial e expressar sua opinião por meio do procedimento apropriado.

P4: É possível vender terras durante um projeto de reajuste de terras?

A4. É possível vender um terreno durante um projeto de readequação de terreno. Entretanto, há algumas restrições e pontos a serem observados.

Após a designação da terra de substituição provisória, o direito de usar e lucrar com a terra de substituição provisória deve ser vendido em vez da terra anterior. Nesse caso, o comprador adquire o direito de usar e lucrar com o terreno de substituição provisório e adquirirá a propriedade formal do terreno após a conclusão do projeto.

O cálculo do preço de venda requer conhecimento especializado. O valor do terreno anterior, as condições do terreno de substituição provisório, a taxa de redução e os recursos de liquidação esperados devem ser levados em conta de forma abrangente.

Além disso, há restrições às atividades de construção durante o período do projeto, o que pode ser um fator de risco para o comprador. Se estiver pensando em vender, é recomendável consultar um agente imobiliário que esteja familiarizado com projetos de reajuste de terrenos.

P5: Quem arca com os custos dos projetos de readequação de terrenos?

R5: O ônus dos custos dos projetos de readequação de terrenos varia de acordo com o método de aplicação, mas a estrutura básica é comum.

Em princípio, os proprietários de terras não pagam diretamente nenhum valor. Em vez disso, eles fornecem uma parte da terra gratuitamente na forma de uma redução na quantidade de terra, que é sua contribuição para o projeto.

As principais fontes de despesas do projeto são as seguintes.

Os recursos provenientes da venda de terrenos reservados são a fonte mais importante de financiamento. Os rendimentos da venda da terra reservada criada pela demarcação são usados para cobrir os custos do projeto.

Os subsídios estatais e os subsídios das autoridades locais também são fontes importantes de financiamento. Vários esquemas de subsídios são usados em vista da natureza pública do projeto.

Em alguns casos, os custos são arcados pelos administradores de estradas e parques (geralmente autoridades locais) como uma contribuição do administrador da instalação pública.

No caso de projetos cooperativos, os membros da cooperativa (proprietários de terras) também podem arcar com qualquer déficit nesses fundos, mas esse é um caso excepcional.