Quel est le périmètre du centre de Tokyo ? Un guide complet des zones d'investissement des 23 quartiers de Tokyo [les plus récents d'ici 2025].

Lorsque vous envisagez d'acheter ou d'investir dans un bien immobilier à Tokyo, vous entendrez souvent le terme "centre de Tokyo". Toutefois, saviez-vous qu'il n'existe pas de définition claire du concept de "centre de Tokyo" et que la portée de ce terme varie en fonction du contexte et de la position dans laquelle il est utilisé ?

Dans le secteur immobilier, on utilise les trois quartiers du centre de Tokyo, les cinq quartiers du centre de Tokyo et les six quartiers du centre de Tokyo, mais il existe également des classifications de zones telles que Jōto, Jōsei, Jōnan et Johoku. Il est essentiel de bien comprendre ces différences pour faire le bon choix en matière de propriété.

Dans cet article, INA & Associates K.K. fournit une explication détaillée de l'étendue du centre de Tokyo et un aperçu complet des prix de l'immobilier et des caractéristiques des zones d'investissement dans les 23 quartiers de Tokyo jusqu'à l'année 2025. Ces informations fournissent des éléments de décision pratiques pour ceux qui envisagent d'investir dans l'immobilier, ceux qui envisagent d'acheter leur propre logement et ceux qui souhaitent acquérir une compréhension plus approfondie du marché de l'immobilier à Tokyo.

Explication approfondie de l'étendue et de la définition du centre de Tokyo.

Les différences entre les trois quartiers du centre de Tokyo, les cinq quartiers du centre de Tokyo et les six quartiers du centre de Tokyo, ainsi que leurs caractéristiques respectives.

La classification la plus élémentaire pour parler du centre de Tokyo est celle des trois, cinq et six quartiers du centre de Tokyo. Ces classifications sont largement utilisées dans le secteur de l'immobilier et chacune présente des caractéristiques et des valeurs d'investissement différentes.

Les trois quartiers du centre de Tokyo sont les quartiers de Chiyoda, Chuo et Minato. Ces quartiers sont les centres politiques, économiques et culturels du Japon et sont considérés comme le "cœur de Tokyo" au sens le plus étroit du terme. L'arrondissement de Chiyoda abrite le palais impérial, le bâtiment de la Diète, la Cour suprême et d'autres fonctions centrales de l'État, tandis que l'arrondissement de Chuo abrite la Banque du Japon, la Bourse de Tokyo et d'autres institutions financières. Le quartier de Minato est connu pour être un quartier à caractère international, avec de nombreuses ambassades étrangères et les sièges japonais d'entreprises internationales situés dans le quartier.

Les cinq quartiers du centre de Tokyo sont les trois quartiers du centre de Tokyo, plus Shinjuku et Shibuya. Shinjuku-ku abrite le bureau du gouvernement métropolitain de Tokyo et sert de centre de fonctions administratives. La gare de Shinjuku est l'un des plus grands terminaux de passagers au monde et constitue un centre de transport essentiel. Le quartier de Shibuya attire l'attention à la fois dans le pays et à l'étranger en tant que centre de la culture des jeunes, et s'est développé grâce à un réaménagement à grande échelle au cours des dernières années.

Le concept des cinq quartiers centraux de Tokyo représente une zone urbaine plus large qui englobe les fonctions urbaines traditionnelles des trois quartiers centraux de Tokyo, ainsi que des éléments commerciaux, culturels et de divertissement. Dans ces zones, la demande est forte non seulement pour les espaces de bureaux, mais aussi pour les logements, créant ainsi un marché immobilier qui répond à une variété de styles de vie.

Les six quartiers du centre de Tokyo désignent les six quartiers de la ville, à savoir les cinq quartiers du centre de Tokyo et le quartier de Bunkyo. Comme son nom l'indique, Bunkyo-ku s'est développé en tant que zone éducative avec de nombreux établissements d'enseignement, dont l'université de Tokyo. En raison de son cadre de vie et de son environnement éducatif de qualité, la zone est très populaire auprès des familles et la demande de logements y est stable.

Le tableau ci-dessous compare les caractéristiques des différentes zones :

Classification et caractéristiques régionales des zones de Joto, Josai, Jonan et Johoku

Les 23 quartiers de Tokyo sont parfois divisés en quatre zones - Jōto, Jōsei, Jōnan et Jōhoku - en fonction du Palais impérial (ancien château d'Edo). Cette classification est un indicateur important dans l'industrie immobilière car elle reflète le processus de développement historique et les caractéristiques régionales.

La zone de Joto comprend les sept quartiers de Taito, Sumida, Koto, Arakawa, Adachi, Katsushika et Edogawa, situés à l'est du palais impérial. La zone s'est développée en tant que centre culturel depuis la période Edo. Ces dernières années, le quartier a subi une transformation majeure avec la construction du Tokyo Sky Tree, l'ouverture du marché de Toyosu et le développement des sites pour les Jeux olympiques et paralympiques de Tokyo.

Le quartier de Joto se caractérise par des prix de l'immobilier relativement abordables et une communauté de type centre-ville avec un fort sentiment d'humanité. Koto-ku, en particulier, attire l'attention en tant que zone offrant un bon équilibre entre l'accessibilité au centre-ville et un cadre de vie agréable, avec la construction de nombreux condominiums de grande hauteur suite au développement de la zone de la baie.

La zone de Josai comprend les six quartiers de Shinjuku, Shibuya, Nakano, Suginami, Setagaya et Meguro, situés à l'ouest du Palais impérial. La zone s'est développée à la suite de l'urbanisation rapide de l'après-guerre et abrite aujourd'hui un large éventail de fonctions culturelles et commerciales.

La principale caractéristique du quartier de Josai est qu'il est extrêmement bien desservi par le centre-ville, grâce aux lignes principales telles que les lignes JR Yamanote, Chuo, Keio et Odakyu qui le traversent. La zone abrite également des quartiers populaires tels que Daikanyama, Ebisu, Jiyugaoka et Kichijoji, et est très prisée par ceux qui recherchent un style de vie plus sophistiqué.

Le quartier de Jonan comprend les trois quartiers de Minato, Shinagawa et Ota, situés au sud du palais impérial. Cette zone jouit d'une image de marque bien établie en tant que zone résidentielle haut de gamme, avec des quartiers résidentiels prestigieux tels que Shirokane, Azabu et Denenchofu.

La zone de Jonan se caractérise par son environnement cosmopolite et la valeur élevée de ses biens immobiliers. De nombreuses ambassades étrangères et entreprises internationales sont installées dans le quartier, et il y a beaucoup de résidents étrangers, ce qui crée un cadre de vie international. La zone bénéficie également d'une forte demande de la part des hommes d'affaires qui voyagent fréquemment dans le pays et à l'étranger, en raison de son accès facile à l'aéroport de Haneda.

Le quartier de Johoku comprend les cinq quartiers de Bunkyo, Toshima, Kita, Itabashi et Nerima, situés au nord du palais impérial. Cette zone est appréciée des familles à la recherche d'un cadre de vie calme et dispose d'un large éventail d'établissements éducatifs et médicaux.

La zone de Johoku se caractérise par un cadre de vie de bonne qualité à un prix relativement abordable. Bunkyo-ku, en particulier, est l'un des six quartiers du centre de Tokyo et bénéficie d'un fort soutien de la part de la génération qui élève les enfants, en raison de son excellent environnement éducatif et de son accès facile au centre-ville.

Le tableau ci-dessous résume les caractéristiques de chaque zone :

Analyse des zones recommandées pour l'investissement immobilier

Avantages et inconvénients des trois quartiers du centre de Tokyo en matière d'investissement

L'investissement immobilier dans les trois quartiers centraux de Tokyo (Chiyoda, Chuo et Minato) est un objet de convoitise pour de nombreux investisseurs, mais une compréhension précise de leurs caractéristiques est la clé du succès.

Avantages de l'investissement

Le principal avantage des trois quartiers centraux de Tokyo est la stabilité de la valeur des actifs. Ces zones sont les centres politiques et économiques du Japon et il est très peu probable qu'elles perdent leur statut. Les données historiques montrent que même face à des facteurs externes tels que les crises économiques et les catastrophes naturelles, les valeurs se sont rétablies et ont continué à augmenter à long terme.

La forte demande locative est une autre caractéristique importante. Les sièges de nombreuses grandes entreprises et les bureaux d'entreprises étrangères sont concentrés dans les trois quartiers centraux de Tokyo, et il existe une demande stable de logements de la part des groupes à hauts revenus. La demande des expatriés et des hommes d'affaires internationaux est également élevée, et l'on peut s'attendre à ce que les niveaux de loyer se maintiennent et s'améliorent.

Le niveau élevé de liquidité ne doit pas être négligé. Comme il y a toujours un certain nombre d'acheteurs potentiels pour les biens immobiliers dans les trois quartiers du centre de Tokyo, il est possible de vendre au bon prix quelle que soit la période de l'année. C'est un facteur important de flexibilité dans les stratégies d'investissement.

Inconvénients de l'investissement

D'un autre côté, l'investissement initial élevé constitue un obstacle majeur. Les prix de l'immobilier dans les trois quartiers du centre de Tokyo sont 2 à 3 fois plus élevés que dans d'autres zones, et il peut être difficile pour les investisseurs individuels de lever des fonds. En outre, plus le bien est cher, plus il est difficile d'obtenir un prêt auprès d'une institution financière.

La faiblesse des rendements est un autre problème. Alors que les prix de l'immobilier sont élevés, il y a une limite à l'augmentation des loyers, de sorte que les rendements en surface ne sont souvent que de 3 à 4 % et que la rentabilité est plus faible que dans d'autres domaines.

Les coûts de gestion élevés sont également un facteur à prendre en considération. Dans les trois quartiers du centre de Tokyo, de nombreux biens immobiliers sont anciens et nécessitent un coût raisonnable pour un entretien adéquat. L'impôt foncier et la taxe d'aménagement urbain ont également tendance à être élevés.

Classement des zones d'investissement attractives et analyse de leurs caractéristiques

En matière d'investissement immobilier, il existe de nombreuses zones attractives en dehors des trois quartiers du centre-ville. Voici un classement des zones d'investissement intéressantes, en tenant compte de l'équilibre entre le rendement et le potentiel futur.

N° 1 : Quartier Nakano

Le quartier de Nakano est une zone particulièrement intéressante pour les investissements immobiliers parmi les 23 quartiers de Tokyo, car il est desservi par des lignes principales telles que la JR Chuo Line Rapid et la Tokyo Metro Tozai Line, ce qui permet un bon accès aux gares de Shinjuku et de Tokyo.

L'attrait de Nakano Ward réside dans l'équilibre entre un prix relativement abordable et une demande locative stable. Des plans de réaménagement sont en cours autour de la gare de Nakano, ce qui devrait augmenter la valeur des biens à l'avenir. Le quartier attire également l'attention nationale et internationale en tant que haut lieu des sous-cultures, et il est demandé par une gamme variée de locataires.

N° 2 : Quartier de Koto

Koto Ward est une zone qui a subi une transformation significative grâce au développement de la zone de la baie. Avec des quartiers populaires comme Toyosu, Ariake et Odaiba, il offre un bon équilibre entre l'accès au centre-ville et un cadre de vie agréable.

Koto-ku se caractérise par l 'abondance de propriétés neuves ou récemment construites et par sa grande popularité auprès des familles. La zone dispose également d'une infrastructure bien développée, héritage des Jeux olympiques et paralympiques de Tokyo, et la population devrait croître à long terme.

N° 3 : Quartier de Shinagawa

Le quartier de Shinagawa fait partie de la zone de Jonan et est considéré comme un quartier résidentiel haut de gamme, mais on y trouve également des biens dans une gamme de prix relativement facile à investir. La gare de Shinagawa est un arrêt de la ligne Tokaido Shinkansen et est également en cours d'aménagement pour devenir la première gare de la ligne Linear Central Shinkansen.

Les avantages de Shinagawa Ward en matière d'investissement résident dans la commodité de ses liaisons de transport et dans la demande internationale qu' il suscite. Il est bien desservi par l'aéroport de Haneda et bénéficie d'une demande stable de la part des hommes d'affaires japonais et étrangers.

N° 4 : Quartier de Bunkyo

Bunkyo-ku est l'un des six quartiers du centre de Tokyo, mais il bénéficie d'un grand soutien de la part de la génération qui élève les enfants grâce à son excellent environnement éducatif. De nombreux établissements d'enseignement, dont l'université de Tokyo, sont implantés dans ce quartier, ce qui lui confère une image de zone éducative.

Le quartier de Bunkyo se caractérise par une demande stable à long terme et un bon cadre de vie. La demande de biens immobiliers à vocation familiale est élevée et l'on peut s'attendre à une occupation à long terme, ce qui permet une gestion locative stable.

N° 5 : Quartier de Shinjuku

Shinjuku est l'un des cinq quartiers du centre de Tokyo et abrite la gare de Shinjuku, la plus grande gare terminale du Japon. Il présente un bon équilibre entre les fonctions commerciales, d'affaires et résidentielles et offre diverses opportunités d'investissement.

Les avantages de Shinjuku Ward en matière d'investissement sont sa grande commodité en termes de transport et la variété des types de biens immobiliers. Il y a une abondance de types de biens, des studios aux grands appartements familiaux, pour répondre à une variété de stratégies d'investissement.

Le tableau ci-dessous présente une comparaison des zones d'investissement :

Perspectives de redéveloppement et calendrier d'investissement

Plusieurs grands projets de réaménagement sont actuellement en cours dans les 23 quartiers de Tokyo et constituent un facteur décisionnel important en matière d'investissement immobilier.

Réaménagement des zones de Toranomon et d'Azabudai

Dans le quartier Toranomon/Azabudai de Minato Ward, Azabudai Hills, la plus haute tour à usage mixte du Japon, ouvrira ses portes en 2023 et aura un impact significatif sur la valeur des biens immobiliers dans la zone environnante. La poursuite du développement de la zone est prévue, ce qui devrait encore augmenter la valeur des propriétés.

Le réaménagement de la zone Toranomon/Azabudai vise à améliorer la compétitivité internationale, à attirer les entreprises étrangères et à créer un cadre de vie international. Cela devrait encore accroître la demande immobilière de la part des étrangers fortunés.

Réaménagement autour de la gare de Shinagawa

Le quartier de la gare de Shinagawa fait l'objet d'un réaménagement à grande échelle en prévision de l'ouverture du Linear Central Shinkansen, qui devrait augmenter considérablement la valeur du quartier lors de son ouverture en 2027, faisant de Shinagawa un nouveau centre de transport reliant Tokyo et Nagoya.

Le réaménagement du quartier de la gare de Shinagawa devrait accroître la demande de bureaux et de logements haut de gamme, grâce à la concentration des fonctions commerciales et à l 'amélioration des fonctions urbaines internationales.

Développement de la zone de Toyosu et Ariake

La zone de Toyosu/Ariake dans le quartier de Koto continue de se développer en tant que zone d'héritage des Jeux olympiques et paralympiques de Tokyo, avec de nombreuses installations sportives et culturelles. Avec l'ouverture du marché de Toyosu, la zone attire également l'attention en tant que nouveau centre de la culture alimentaire.

La zone se caractérise par un développement urbain planifié qui a créé un espace urbain attrayant où les environnements résidentiels et commerciaux sont en harmonie. On s'attend à un afflux continu de population à l'avenir et à une valeur d'investissement à long terme.

Considérations relatives au calendrier d'investissement

Le calendrier des investissements dans les zones de redéveloppement dépend en grande partie de l'état d'avancement du projet. En général, il s'écoule 5 à 10 ans entre l'annonce d'un plan de réaménagement et son achèvement. Par conséquent, plus l'investissement est réalisé tôt, plus le rendement potentiel est élevé, mais il existe également un risque de modification du plan et de retards.

Il est important d'évaluer de manière exhaustive le moment optimal de l'investissement en fonction de la concrétisation du plan et de l'avancement du développement de l'infrastructure. En outre, l'évolution des prix dans les environs et l'offre de biens immobiliers concurrents doivent également être prises en compte pour prendre une décision prudente.

Conclusion.

Il est essentiel de bien comprendre l'étendue du centre de Tokyo pour faire les bons choix en matière d'immobilier. Les divisions des trois, cinq et six quartiers du centre de Tokyo et les classifications des zones de Jōto, Jōsei, Jonan et Johoku ont chacune des caractéristiques et une valeur d'investissement différentes, et doivent être sélectionnées en fonction des objectifs d'investissement et du budget.

Si le marché immobilier de Tokyo 23 wards en 2025 montre une tendance continue à la hausse des prix, il existe des différences significatives entre les zones et les types de biens. Dans les trois quartiers centraux de Tokyo, la stabilité de la valeur des actifs est le principal attrait, tandis que les faibles rendements et les coûts d'investissement initiaux élevés constituent des obstacles. En revanche, dans les quartiers les plus en vue, tels que Nakano et Koto, l'équilibre entre les rendements modérés et le potentiel d'avenir en fait une option attrayante pour un large éventail d'investisseurs.

Pour réussir un investissement immobilier, il est essentiel d'analyser non seulement les prix et les rendements, mais aussi le potentiel futur de la zone, la commodité des transports, le cadre de vie, la facilité de gestion et d'autres facteurs sous plusieurs angles. Les plans de réaménagement et l'état des infrastructures de transport sont également des facteurs importants qui influencent la valeur à long terme d'un investissement.

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Le marché immobilier de Tokyo devrait continuer à évoluer. Rassembler les bonnes informations et utiliser les conseils d'experts pour prendre des décisions d'investissement dans une perspective à long terme sera la clé du succès.

Questions fréquemment posées

Q1 : Que recommandez-vous pour un investissement, les trois quartiers du centre de Tokyo ou les cinq quartiers du centre de Tokyo ?

R : Le meilleur choix dépend de vos objectifs d' investissement et de vos ressources financières.

Les trois quartiers du centre de Tokyo conviennent aux investisseurs qui cherchent à protéger leurs actifs, la stabilité de la valeur à long terme et la grande liquidité étant leurs principaux avantages. En revanche, les cinq quartiers du centre de Tokyo (en particulier Shinjuku et Shibuya) offrent un certain niveau d'appréciation de la valeur des actifs avec un investissement initial inférieur à celui des trois quartiers du centre de Tokyo.

Les cinq quartiers du centre de Tokyo sont recommandés si la rentabilité est importante, tandis que les trois quartiers du centre de Tokyo sont recommandés si la préservation des actifs est importante. Cependant, comme la valeur des investissements varie considérablement en fonction de l'emplacement et de l'état des biens individuels, il est important de faire des comparaisons avec des biens spécifiques.

Q2 : Quelles sont les zones des 23 quartiers de Tokyo qui ont le plus fort potentiel d'augmentation des prix ?

R : En 2025 , les zones présentant le plus fort potentiel d'augmentation des prix sont celles qui sont en cours de réaménagement.

Il s'agit en particulier du quartier de la gare de Shinagawa (effet de l'ouverture de la ligne centrale du Shinkansen), du quartier de Toranomon/Azabudai (concentration de fonctions commerciales internationales) et du quartier de Toyosu/Ariake (progrès du développement urbain planifié).

Toutefois, comme les investissements dans les zones de redéveloppement sont soumis au risque de changements de plans et de retards, il est important d'évaluer soigneusement l'avancement des projets. En outre, dans les zones où les prix ont déjà commencé à augmenter, le choix du moment de l'investissement est la clé du succès.

Q3 : Quelles sont les zones qui conviennent aux débutants pour commencer à investir dans l'immobilier ?

R: Pour les débutants , nous recommandons les quartiers de Nakano et de Bunkyo.

Le quartier de Nakano est un endroit relativement abordable pour commencer à investir et la demande locative y est stable. Il est également bien desservi par les transports et facile à gérer, ce qui le rend idéal pour les débutants. La fourchette de prix du quartier de Bunkyo est plus élevée que celle du quartier de Nakano, mais en raison de son excellent environnement éducatif, on peut s'attendre à une demande stable à long terme et le risque d'inoccupation est faible.

Il est conseillé aux débutants de commencer par un petit investissement de 1 à 2 biens et d'augmenter la taille de leur investissement une fois qu'ils se sont familiarisés avec les tendances du marché et les opérations de gestion.

Q4 : Les prix de l'immobilier dans le centre de Tokyo vont-ils continuer à augmenter ?

R : Bien que la tendance à la hausse devrait se poursuivre à long terme , une phase d'ajustement à court terme est également possible.

Les facteurs qui soutiennent les prix de l'immobilier dans le centre de Tokyo comprennent la concentration continue de la population, la concentration des sièges sociaux des entreprises, la demande des investisseurs étrangers et les politiques d'assouplissement monétaire. Comme ces facteurs sont susceptibles de se poursuivre, la tendance à la hausse à long terme devrait se maintenir.

Toutefois, des ajustements de prix à court terme peuvent se produire en raison de changements dans les conditions économiques, de changements dans la politique monétaire ou de changements dans les conditions internationales. Pour prendre des décisions d'investissement, il est important de garder une perspective à long terme et de suivre attentivement les tendances du marché.

Q5 : Quelles sont les zones les plus prisées par les investisseurs étrangers ?

R : Les trois quartiers du centre de Tokyo et la zone de Jonan sont particulièrement populaires auprès des investisseurs étrangers .

Les quartiers de Minato (Roppongi, Azabu et Akasaka), Chiyoda (Marunouchi et Otemachi) et Chuo (Ginza et Nihonbashi) jouissent d'une grande notoriété internationale et font l'objet d'une demande constante de la part d'investisseurs étrangers fortunés. Les quartiers de Jonan, tels que Shinagawa et Meguro, sont également populaires auprès des investisseurs étrangers en raison de leur image de marque en tant que quartiers résidentiels haut de gamme.

Dans ces quartiers, la demande locative de la part des étrangers est également élevée et l'on peut s'attendre à ce que les niveaux de loyer se maintiennent et s'améliorent. Toutefois, les tendances des investisseurs étrangers sont facilement influencées par les conditions internationales et les taux de change, il faut donc veiller à éviter les changements dans l'environnement du marché.