东京中心区的范围有多大？东京 23 区投资区域完整指南[最新 2025 年]。

考虑在东京购买或投资房产时，您会经常听到 "东京市中心 "这个词。然而，您是否知道，"东京市中心 "这一概念并没有明确的定义，其范围也因使用背景和位置的不同而各异？

在房地产行业中，有东京都中心三区、东京都中心五区和东京都中心六区之分，也有城东、城西、城南和城北之分。准确了解这些差异对于做出正确的房产选择至关重要。

在本文中，INA & Associates K.K.详细解释了东京中心区的范围，并全面概述了截至最新 2025 年东京 23 区的房地产价格行情和投资区域特征。这些信息为考虑进行房地产投资的人士、打算购买自住房的人士以及希望深入了解东京房地产市场的人士提供了实用的决策资料。

深入解释东京中心区的范围和定义。

东京中心三区、东京中心五区和东京中心六区的区别及其各自的特点

在讨论东京市中心时，最基本的分类是东京市中心三区、五区和六区。这些分类在房地产行业被广泛使用，各自具有不同的特点和投资价值。

东京市中心三区指的 是 千代田区、中央区和港区。这三个区是日本的政治、经济和文化中心，被公认为狭义上的 "东京心脏"。千代田区是皇宫、国会大厦、最高法院和其他中央国家职能机构的所在地，而中央区则是日本银行、东京证券交易所和其他金融机构的所在地。港区是著名的国际化地区，许多外国使馆和国际公司的日本总部都设在该区。

东京中心五区 是指 东京中心三区加上新宿区和涩谷区。新宿区是东京都厅所在地，也是行政职能中心。新宿站是世界上最大的客运站之一，也是重要的交通枢纽。涩谷区作为青年文化中心在国内外备受瞩目，近年来通过大规模再开发实现了进一步发展。

东京中心五区的概念代表了一个更广阔的城市区域，涵盖了东京中心三区的传统城市功能以及商业、文化和娱乐元素。在这些区域，不仅对办公空间的需求很高，而且对住宅的需求也很高，从而形成了一个满足各种生活方式的房地产市场。

东京都中心六区 是 指东京都中心五个区加上文京区。正如 "文京区 "这个名字所暗示的那样，文京区已发展成为一个教育区，拥有包括东京大学在内的众多教育机构。由于良好的生活和教育环境，该区深受家庭欢迎，住房需求保持稳定。

下表比较了不同区域的特点：

城东区、城西区、城南区和城北区的分类和区域特征

东京的 23 个区有时会根据皇宫（前江户城）划分为四个区域 - 城东、城西、城南和城北。这种划分反映了历史发展进程和地区特点，是房地产业的一项重要指标。

城东地区包括台东区、墨田区、江东区、荒川区、足立区、葛饰区和江户 川区 七个区，位于皇居以东。自江户时代以来，该地区一直是市中心的文化中心。近年来，随着东京天空树的建造、丰洲市场的开放以及东京奥运会和残奥会场馆的开发，该地区发生了重大变化。

城东区的特点是相对低廉的房价和具有浓郁人文气息的市中心式社区。特别是江东区，随着海湾地区的开发，许多高层公寓相继建成，该地区在通往市中心的交通和良好的居住环境之间取得了良好的平衡，因而备受关注。

城西 地区由新宿、涩谷、中野、杉并、世田谷和目黑六个区组成，位于皇居以西。该地区是战后快速城市化发展的结果，现在是各种文化和商业功能的所在地。

城西地区的主要特点是通往市中心的交通极为便利，JR 山手线、中央线、京王线和小田急线等主要线路都穿过该地区。此外，代官山、惠比寿、自由之丘和吉祥寺等热门街区也坐落于此，深受追求精致生活人士的青睐。

城南 地区包括港区、品川区和大田区三个区，位于皇居以南。该地区已树立起高端住宅区的品牌形象，拥有白金、麻布和德能知府等著名住宅区。

城南地区的特点是国际化的环境和较高的房地产价值。许多外国使馆和国际公司都设在该地区，还有许多外国居民，形成了国际化的生活环境。此外，由于羽田机场交通便利，经常往返于国内外的商务人士对该地区的需求也很高。

柔北地区由文京、丰岛、北、板桥和练马五个区组成，位于皇居以北。该地区拥有丰富的教育和医疗机构，深受追求宁静生活环境的家庭的青睐。

城北地区的特点是生活环境优美，价格相对实惠。特别是文京区，它是东京市中心的六个区之一，因其优越的教育环境和通往市中心的便捷交通而受到育儿一代的大力支持。

下表概括了各区的特点：

建议的房地产投资区域分析

东京中心三区的投资利弊

东京中心三区（千代田区、中央区和港区）的房地产投资是许多投资者梦寐以求的对象，但准确了解其特点是成功的关键。

投资优势

东京中心三区的最大优势在于资产价值 的 稳定性。这些地区是日本的政治和经济中心，其地位极难动摇。历史数据显示，即使在经济危机和自然灾害等外部因素的影响下，这些地区的资产价值也会恢复，并在长期内继续进一步上升。

租赁需求旺盛是 另一个 重要特点。许多大公司的总部和外国公司的办事处都集中在东京的三个中心区，高收入群体对住房的需求十分稳定。外籍人士和国际商务人士的需求也很旺盛，租金水平可望得到维持和提高。

高流动性不容忽视。由于东京市中心三区的房产总有一定数量的潜在买家，因此无论在什么时候，都能以合适的价格出售。这是投资策略灵活性的一个重要因素。

投资劣势

另一方面，高额的初始投资 也是 一大障碍。东京市中心三区的房价是其他地区的 2-3 倍，个人投资者很难筹集到资金。此外，房产价格越高，从金融机构获得贷款往往越困难。

收益率低 是另一个 问题。虽然房地产价格高，但租金上涨幅度有限，因此表面收益率往往只有 3-4% 左右，盈利能力低于其他地区。

管理成本高 也是 一个考虑因素。东京市中心三区的许多房产都比较老旧，需要合理的维护费用。房产税和城市规划税也往往较高。

热门投资地区排名及其特点分析

在房地产投资方面，市中心三区以外还有许多具有吸引力的地区。考虑到收益率和未来潜力之间的平衡，以下是投资热点地区的排名。

第 1 位：中野区

中野区是东京 23 个区中特别具有房地产投资吸引力的地区，JR 中央线捷运和东京地铁东西线等主要线路都通往该地区，为前往新宿站和东京站提供了便利。

中野区的吸引力在于相对低廉的房价 和 稳定的租房需求之间的平衡 。 中野站周边的重建计划正在进行中，预计未来资产价值将有所提高。作为亚文化圣地，中野区也吸引了国内外的关注，租户的需求也多种多样。

第 2 位：江东区

江东区是一个随着海湾地区的发展而发生重大转变的地区。该区拥有丰洲、有明和台场等热门地区，在通往市中心和良好的居住环境之间实现了良好的平衡。

江东区的特点是 拥有 大量新建和新近建成的房产 ， 深受家庭欢迎。作为东京奥运会和残奥会的遗产，该区还拥有完善的基础设施，预计人口将长期增长。

第 3 位：品川区

品川区是城南地区的一部分，被打造成高端住宅区，但也有价格相对容易投资的房产。品川站是东海道新干线的一个站点，同时也是线性中央新干线的第一个站点。

品川区的投资优势 在于其 便利的交通连接 和 国际需求。品川区与羽田机场的交通便利，国内外商务人士对品川区的需求稳定。

第 4 位：文京区

文京区是东京市中心的六个区之一，但因其优越的教育环境而受到育儿一代的大力支持。包括东京大学在内的许多教育机构都位于该区，从而树立了其教育区的品牌。

文京区具有稳定的长期需求 和 良好 的 居住环境。以家庭为单位的房产需求量大，可望长期入住，因此可以进行稳定的租金管理。

第 5 位：新宿区

新宿区是东京市中心的五个区之一，也是日本最大的终点站新宿站的所在地。新宿区商业、商务和住宅功能均衡，投资机会多样。

新宿区的投资优势 在于 交通极为便利 ， 物业类型丰富多样。从单间公寓到大型家庭公寓，这里的房产类型丰富，适合各种投资策略。

下表显示了各投资区域的比较：

重建前景与投资时机

东京 23 区目前正在进行几个大型重建项目，这些项目是房地产投资的重要决策因素。

虎之门和麻布台地区的再开发

在港区虎门/麻布台地区，日本最高的综合开发项目麻布台新城将于 2023 年开业，这将对周边地区的房地产价值产生重大影响。该地区计划继续开发，预计将进一步提高价值。

虎之门/藏武台地区的重建旨在提高国际竞争力 ， 吸引外国公司，创造国际化的生活环境。预计这将进一步增加外国富人对房地产的需求。

品川站周边再开发

品川站周边地区正在进行大规模再开发，为线性中央新干线的开通做准备，预计 2027 年新干线开通后将大幅提升该地区的价值，使品川成为连接东京和名古屋的新交通枢纽。

随着商务功能的集聚 和 国际城市功能 的 提升，品川站地区的再开发预计将增加办公需求和高端住宅需求。

丰州和有明地区的开发

江东区的丰洲和有明地区作为东京奥运会和残奥会的遗产地区，拥有大量的体育和文化设施，并将继续发展。随着丰洲市场的开业，该地区作为新的饮食文化中心也备受关注。

该地区的特点是有规划的城市发展 ， 创造了一个极具吸引力的城市空间，居住环境与商业环境和谐共存。预计未来人口将持续流入，长期投资价值可期。

投资时机考虑

重建区的投资时机主要取决于项目的进展阶段。一般来说，从宣布重建计划到计划完成需要 5-10 年的时间，因此越早投资，潜在回报越大，但也存在计划变更和延期的风险。

重要的是，要根据计划的实现 情况 和 基础设施建设的进展情况，综合判断投资的最佳时机。此外，还必须考虑周边地区的价格走势和竞争物业的供应情况，以便做出审慎的决定。

结论

准确了解东京中心区的范围对于做出正确的房产选择至关重要。东京市中心三区、五区、六区的划分，以及城东、城西、城南、城北的区域划分，各有不同的特点和投资价值，必须根据投资目标和预算进行选择。

虽然 2025 年东京 23 区的房地产市场呈现出价格持续上升的趋势，但不同地区、不同类型的房产之间存在着明显的差异。在东京中心三区，资产价值的稳定性是最大的吸引力，而低收益和高初始投资成本则是障碍。另一方面，在中野区和江东区等备受瞩目的地区，适中的收益率和未来潜力之间的平衡使其成为吸引众多投资者的选择。

要想成功进行房地产投资，不仅要分析简单的价格和收益率，还要从多角度分析该地区的未来潜力、交通便利程度、居住环境、管理难易程度等因素。重建计划和交通基础设施状况也是影响投资长期价值的重要因素。

INA & Associates 为超高净值人士提供高质量的房地产投资咨询服务。我们可以为您的投资目标提供最佳解决方案。

东京房地产市场预计将继续变化。收集正确的信息并利用专家建议，从长远角度做出投资决策，将是成功的关键。

常见问题

问 1：您建议投资东京中心三区还是东京中心五区？

答：最佳选择取决于您的 投资 目标和财力。

东京市中心三区适合寻求资产保护的投资者，其最大优势是长期价值稳定和流动性高。另一方面，与东京市中心三区相比，东京市中心五区（尤其是新宿区和涩谷区）的初始投资较低，却能实现一定程度的资产增值。

如果注重盈利，建议选择东京市中心五区；如果注重资产保值，建议选择东京市中心三区。不过，由于投资价值因各个房产的位置和条件不同而有很大差异，因此必须与具体房产进行比较。

问题 2：东京 23 区中哪些区域的房价上涨潜力最大？

答：截至 2025 年 ，价格上涨潜力最大的地区是那些正在进行重建的地区。

特别是品川站地区（线性中央新干线开通的影响）、虎之门/藏武台地区（国际商务功能集中）和丰洲/有明地区（城市规划发展的进展）。

但是，由于在重建地区的投资存在计划变更和延期的风险，因此必须仔细评估项目的进展情况。此外，在房价已经开始上涨的地区，判断投资时机是成功的关键。

问题 3：哪些地区适合初学者开始投资房地产？

答：对于 初学者 ，我们推荐中野区和文京区。

中野区的投资成本相对较低，租金需求稳定。此外，中野区交通便利，易于管理，适合初学者。文京区的价格比中野区高，但由于其教育环境优越，预计会有长期稳定的需求，空置风险较低。

建议新手从 1-2 处房产的小额投资开始，在熟悉市场趋势和管理运作后再扩大投资规模。

问题 4：东京市中心的房地产价格会继续上涨吗？

答：尽管 长期来看 ，上涨趋势有望持续，但也可能出现短期调整阶段。

支持东京市中心房地产价格的因素包括人口持续集中、企业总部集中、外国投资者的需求以及货币宽松政策。由于这些因素可能会继续存在，因此长期上升趋势可能会保持。

然而，由于经济条件的变化、货币政策的转变或国际形势的变化，可能会出现短期的价格调整。在做出投资决策时，必须保持长远眼光，仔细观察市场趋势。

问题 5：哪些地区受外国投资者欢迎？

答：东京市中心的三个区和城南地区尤其受到 外国 投资者的青睐。

港区（六本木区、麻布区和赤坂区）、千代田区（丸之内区和大手町区）和中央区（银座区和日本桥区）在国际上具有很高的知名度，富裕的外国投资者对它们的需求持续不断。品川区和目黑区等城南地区也因其高端住宅区的品牌形象而受到外国投资者的青睐。

在这些地区，外国人的租赁需求也很高，租金水平有望得到维持和提高。不过，外国投资者的动向很容易受到国际形势和汇率的影响，因此必须注意避免市场环境的变化。