东京23区房地产投资：如何把握最佳销售时机

近年来，东京 23 区的房地产市场蓬勃发展，据说房价达到了创纪录的水平。在这种情况下，对于房产投资者来说，确定何时出售（"何时出售房产"）以实现投资收益最大化极为重要。特别是对于管理多处房产的超高净值投资者来说，出售时机的选择可能会产生数亿日元的差额。本文结合东京 23 区近期的市场趋势，根据收益率下降、楼龄和退出策略（税务规划）等典型指标，阐述了出售决策的要点。文章还按时间（购买后第五年、楼龄超过 20 年、通胀阶段）对销售情况进行了分析，并就销售收益最大化（中介机构的选择和转让所得税措施）提供了实用建议。文章的基调是客观的，从从业者的角度出发，同时也同情读者--投资者的立场。

决定出售的关键指标：收益率下降、楼龄和退出战略

要确定何时该出售房产，必须关注三个主要指标： 盈利能力变化（收益率下降）、房产成熟度（楼龄）和退出策略（如税收负担）。必须了解每个指标对投资业绩的影响，并进行综合评估。

收益率下降（盈利能力恶化）

投资房产所赚取的收益率（投资回报率）是投资决策的基础。如果收益率比购买时大幅下降，那么继续持有物业的收益可能已经减少。导致收益率下降的因素包括房地产价格上涨、租金和空置率下降以及维护成本增加。

近年来，在东京市场，投资者的收益预期（NOI 收益率）一直在下降：收益率从 2000 年代初的 7% 左右下降到近年来的 4% 左右，近年来收益率的下降尤为明显。收益率下降意味着房产可以以如此高的价格出售。事实上，近年来，投资型公寓市场一直是 "出售的好时机"，因为收益型房产的价格因净收入收益率下降而持续上涨。如果能从收益率下降中获得足够的资本收益，那么就值得考虑出售。

要确定收益率是否下降，既要看整体市场趋势，也要看所拥有物业的单项收入趋势。例如，购买时假定收益率为 6% 的房产，现在由于价格上涨，实际收益率降至 4%。在这种情况下，可以将出售房产获得的资金分配给另一个高收益项目，从而提高整个投资组合的收益率。收益率下降还与金融环境密切相关。一般来说，当利率较低时，房产收益率也会下降，房产价格上涨。因此，如果能在低利率环境下出售房产，就有望获得高价；反之，如果预期未来利率会因通货膨胀或其他因素而上升，那么防御性策略可能是在收益率上升（价格下降）之前出售房产。

房龄与房产价值变化

楼龄对建筑物的价值和盈利能力有重大影响。楼龄越长，物理和功能上的损坏程度就越大，从而导致租金水平降低、空置风险增加和维修成本上升。例如，随着楼龄的增加，公共区域的大规模维修和室内设施的更新需要大量的维修费用，从而对净收益（NOI）造成压力。租户搬出时的翻修负担也会变得沉重，在某些情况下，作为防止空置的措施，必须考虑对老旧物业进行大规模翻修（在某些情况下，仅更换一个单元的浴缸就需要花费约 100-150 万日元）。这种成本增加会导致实际收益率下降，也可能是"老化导致盈利能力下降 = 是时候出售了 "的信号。

随着楼龄的增加，资产价值的下降也不容忽视。一般来说，建筑物的价值会随着使用年限的增加而降低，使用一定年限后，价值会大幅下降。例如，根据国土交通省的数据，一栋木制独立式住宅在建成 20 年后的价值估计几乎为零（在这种情况下，评估价值仅为土地价值）。对于公寓而言，20 年左右的房龄也是资产价值的一个重要转折点。数据显示，东京都内二手公寓的平均价格在 16-20 年间下降到约 69（下降 31%），在 21-25 年间下降到约 53（下降 47%），当时新建公寓的价值为 100。从总体趋势来看，20 年左右的新建公寓价格将下降近一半。分析表明，即使在东京 23 区内，20 年的新建公寓市场价格估计也只有新建公寓价格的 50%左右。因此，考虑到楼房的使用寿命和适销性，在楼龄较短（有足够的资产剩余价值）时出售是有利的。

不过，根据地段条件和需求趋势，有些情况下，即使是老旧房产也能保持较高的价值。有人指出，在东京 23 区等人口持续流入、单身家庭需求旺盛的地区，即使楼龄较长，单间公寓的价格也有缓慢下降的趋势。事实上，在某些情况下，位于市中心黄金地段的房产，即使楼龄较长，也能产生稳定的租金收入，因为空房很快就会被填满，而不会导致价格大幅下降。不过，一般来说，较新的建筑确实更容易以较高的价格出售并吸引买家。从买方的角度来看，楼龄越长，贷款期限越短（每月还款负担越重），资产恶化的风险越高，从而降低了购买意愿。因此，建议考虑在楼龄达到低两位数范围（约 20 年）之前出售房产，以更换资产。

考虑退出策略和税收负担（如转让税）

为了最大限度地提高房地产投资的净收益，重要的是在出售时将成本和税负降至最低，以此作为一种退出策略。特别是，资本收益的转让所得税是一个与出售时机直接相关的重要指标，因为税率因房产所有权期限的不同而有很大差异。

在日本，当个人出售房产时，根据房产拥有时间是在五年以上还是五年以下，会被划分为长期或短期转让收入。如果房产在购买后五年内出售（短期转让收入），税率要比五年以上（长期转让收入）高得多。具体来说，长期转让收入的税率约为 20.3%（15%的所得税 + 5%的居民税 + 重建特别所得税），而短期转让收入的税率几乎是后者的两倍，约为 39.6%（30%的所得税 + 9%的居民税 + 重建特别所得税）。因此，理论上讲，如果您希望在出售时获利，至少应等到拥有房产五年以上后再享受长期转让收入的优惠税率。例如，如果在购房后的第四年出售房产，适用的税率约为 39%，而如果等待一年并拥有房产五年以上，税率仅为 20%左右，因此收益金额会有很大差异。

除转让所得税外，出售时还会产生其他各种费用，如居民税、印花税、房地产中介费和一次性偿还贷款的罚金。作为一种退出策略，有必要反向计算扣除这些成本后 "手中还能剩下多少钱"，并把握出售的盈亏平衡点。特别是对于超高净值投资者来说，有计划的出售可能会很有效，即每年分散出售多处房产，以调整出售收益，并通过增加其他损失（如出售其他房产的损失或结转的损失）来减轻税收负担。在某些情况下，不出售房产本身，而是通过出售房产控股公司的股份或买卖信托受益权等方案来避免或推迟直接的房地产转让税（请咨询专家，因为这是一个复杂的方案）。

总之，考虑到税收负担，即使在收益和房龄方面具有销售优势，也必须等到最佳时机。反之，即使短期转让的税率较高，但如果出售收益本身足够大，在市场行情回暖导致价格大幅跃升的阶段也能确保税后利润，那么就有必要灵活地做出出售决定。归根结底，重要的是要根据考虑税收影响后的实际收益率而不是 "含税 "来做出决定。

东京 23 区的最新市场趋势：热门地区与其他地区的差异

了解东京 23 区的房地产市场趋势是决定何时出售的重要因素。纵观近期市场状况，23 区的二手公寓价格整体上仍在持续上涨，部分数据显示到 2024 年，二手公寓价格将同比大幅上涨近 20%。例如，根据一家房地产研究公司的统计数据，截至 2024 年 11 月，东京 23 区的现房公寓（相当于 70 平方米）的平均签约价格已连续 7 个月上涨，达到约 8531 万日元，同比涨幅接近 20%。毫不夸张地说，与泡沫时期相比，东京 23 区目前正处于一个较高的价格区间，据报道，新建公寓的平均价格已连续两年超过 1 亿日元。

不过，不同地区的上涨趋势也不尽相同。即使在东京的 23 个区中，东京中央三区（千代田区、中央区和港区）、涩谷区和新宿区等热门地区与城东区和城北区等郊区之间的市场趋势也存在差异。平均地价的比较显示出明显的差异：根据 2023 年的官方地价调查，千代田区的平均地价（住宅用地）最高，约为每平方米 319 万日元，而最低的葛饰区约为每平方米 33 万日元，相差约 10 倍。除千代田区外，港区（约为每平方米 213 万日元）、中央区（约为每平方米 132 万日元）和涩谷区（约为每平方米 126 万日元）也位居前列，而足立区（约为每平方米 35 万日元）和葛饰区（约为每平方米 33 万日元）则位居末尾，这表明同一 23 个区的房产价值差距很大。

这种差距也反映在市场趋势上：在热门地区，即使价格高昂，交易也很容易达成，流动性很强；而在郊区，价格上涨的势头相对缓慢。例如，在市中心，自 2020 年代初以来，在外国投资者的需求和富人资产转移的背景下，高价值房产的交易量不断增加，一系列重建项目也推动了地价的上涨。另一方面，虽然郊区住宅区也有一些积极因素，如科罗娜灾难后远程办公的建立导致需求增加，但由于人口减少和新房供应，不同地区的二手土地供需不一。

一个有趣的例子是丰岛区。虽然丰岛区（池袋地区）的地价在 23 个区中并不是最高的，但 2023 年的地价增长率却最高，达到 +6.2%，部分原因是近年来的重建。因此，不一定只有市中心的三个区在增长，重建和便利性改善等需求驱动因素明显的地区也在录得高增长率。反之，如果您在有潜力的区域拥有房产，您可能会决定不出售，因为未来房价还有进一步上涨的空间。

那么，从超高净值投资者的角度来看，他们应该如何看待东京 23 区目前的市场趋势呢？根据一项普通投资者调查显示，36% 的投资者认为 2024 年是卖房的好时机，15% 的投资者认为是买房的好时机，这表明更多的人在卖房方面具有优势。由于房价飙升，许多投资者认为 "现在是卖房的好时机"，而由于房价居高不下，贷款条件更加严格，购房者对购置新房产持谨慎态度。在这种市场条件下，虽然房产极有可能以优惠条件售出，但必须注意的是，买家的要求也越来越高。市中心热门区域的房产受到富人和机构投资者的追捧，很容易出售，而郊区的房产可能需要更多时间才能找到买家。现在市场正在蓬勃发展，您应该评估各个区域的供需趋势，确定您的房产是否处于可以顺利卖出高价的市场。

案例分析：按时机划分的销售方案

根据上述指标和市场趋势，我们将考虑一些不同销售时机的具体方案。虽然每个投资者的具体情况不同，最佳解决方案也会不同，但我们将选取 "购买后第五年"、"房龄超过 20 年 "和 "通货膨胀/利率上升阶段 "这三种具有代表性的情况，模拟在这些情况下的出售决策。

购房后第五年的出售情景

情景： 购买房产已满五年。自购房以来，房地产市场条件不断改善，房地产价格呈上升趋势，租金收入稳定。此时正好是满足长期转让所得适用条件（五年以上）之前/之后，也是出售收益税率转换的转折点。

分析： 在这种情况下，第一个主要区别在于是否超过五年。如果可能，多等几个月，超过五年后再出售更有利，因为只需等待五年，税率就会从约 39% 降至 20%。

除了税收方面，如果楼房在购买五年左右时还比较新，金融机构对贷款的评估也不错，对买家也有吸引力。特别是，如果购房时楼盘是新建的，5 年左右设施还是新的，作为较新的楼盘，购房者会感觉到溢价。事实上，在房地产市场上，即使是二手房，房龄在5 年以内的单位往往很抢手，售价也很高。这是因为对买家来说，它们 "几乎和新的一样"，但新建楼盘的溢价会逐渐消失，让人感觉价值被低估。因此，如果在购买后的前几年，市场价格已经超过了购买价格，那么第五年就是出售的一个指南。

另一个考虑因素是贷款价值比。如果贷款是等额本息还款，在还款初期，由于利息支出较高，本金余额的减少速度较慢，但五年左右后，本金也会有一定程度的减少。这个时候，用出售所得偿还未偿贷款余额也变得比较容易，可以说，这个时候出售后容易获得大量剩余资金。反之，当贷款余额超过房产价值时（超贷情况），就不能说是出售时机，因为即使出售，债务依然存在。重要的是，要研究购房后五年左右的市场价格与未偿还贷款余额之间的关系，并模拟是否能在偿还剩余债务后仍能获利。

结论： 如果房产价值已超过购买价，同时五年后还能享受优惠税率，那么购房后的第五年是许多投资者首次认真考虑出售房产的时机。但是，如果市场繁荣，价格仍有升值空间，或者没有其他好的替代投资项目，则可以选择继续持有房产。重要的是，在得出结论之前，要综合考虑市场环境和自己的投资策略，同时将 "五年法则 "作为决策因素之一。

房龄超过 20 年的房产的出售方案

情景： 您拥有的房产房龄已超过 20 年。从购买到现在已经过去了很长时间，租金从一开始就一直在下降，楼房已经破损，需要进行大修。与新建时相比，房产价格已大幅下降，目前已接近土地价值。

分析： 当楼龄超过 20 年时，楼房价值和运营负担的下降会更加明显。如上文所述，东京都内的公寓楼龄超过 20 年时，其价格水平一般为新建楼房的一半左右，作为一种资产规模，已经从高峰期开始缩水。然而，它们能持有到现在，说明它们在此期间获得了足够的收入收益，或者由于市场环境错失了出售机会。无论哪种情况，出售旧房产时都要考虑以下因素

维修风险和成本：20 年房龄后，公寓的大修工程（第一周期）或洋房和公寓的主体结构维修都已完成。此后，维修周期会缩短，设备故障和问题会增加。如果预计未来的维修储备金和特殊开支，现金流可能会恶化。因此可以判断，最好在需要全面追加投资（如翻新）之前出售房产。
退出时的估价：从买方（尤其是金融机构）的角度来看，老旧物业更难评估。在贷款融资中，剩余使用年限会受到影响，如果楼龄加上融资年限不在法定使用年限内，就很难获得长期贷款。例如，如果一个 RC 公寓的楼龄为 25 年，而使用年限为 47 年，那么可能的最长贷款期限约为 22 年，这意味着购房者每月的还款负担沉重。因此，（能以现金或短期贷款进行投资的）买家数量有限，在市场上往往会被回避。因此，在需求逐渐减少之前，在较新的建筑阶段出售会更顺利。如果房龄超过 20 年，出售本身就会变得更加困难，价格可能不得不进一步降低。
现金流的变化（死循环）：当折旧周期结束时（如木制建筑 22 年，RC 47 年），会出现一种称为 "死循环 "的现象，即账面支出减少，利润增加。由于失去了折旧带来的节税好处，同样的租金收入的实得收入也会减少。在这个转折点上，长期持有房产的税收优惠会逐渐减少，尤其是对于个人长期持有的房产。20 年左右的房龄也是剩余折旧率较低的时候，一旦节税效应消失，最好考虑出售房产。

综上所述，房龄超过 20 年的房产需要 "重新考虑退出策略"。如果预计未来租金会下降，成本会增加，那么即使售价较低，尽早将房产转换为现金，并将资金分配到新的房产上，总的来说可能更有效率。特别是在市中心有土地的情况下，可以在清理土地或重建的前提下以地价出售房产。另外，对于超级富豪来说，与其将旧房产留给子女，不如将出售房产所得资金进行资本重组，这不仅要考虑到每处房产的盈利能力，还要考虑到继承规划。

结论： 房龄超过 20 年的投资房产通常被认为是出售的好时机。当然，也有例外情况，比如地段极好的房产，预计未来地价会上涨，或者房产已经贬值殆尽，不再享受税收优惠，这时的策略是以高收益持有。但总的来说，在这个阶段，你应该冷静地评估老旧房产的未来现金流和风险，并考虑将其出售，作为将资金转移到 "下一步行动 "的出口。

通货膨胀和利率上升时期的出售方案

情景： 经济进入通胀阶段，日本央行开始减少宽松货币政策或提高利率。通胀推动地价和建筑成本上升，但与此同时，利率面临越来越大的压力，给房地产市场带来不确定性。

分析： 通胀一般会推高作为实物资产的房地产的价值，在温和的通胀率下，房地产是一种有效的通胀对冲资产。事实上，只要适度的物价上涨和低利率相容，房地产价格就有可能上涨（因为建筑成本的增加也会转嫁到价格上），签订新合同时，租金可能会缓慢上涨。但问题在于，当通货膨胀超过一定水平，货币当局就会采取加息措施。

日本长期以来一直维持超低利率政策，但如果利率真正上升，其影响将立即波及房地产市场。利率上升通常会给房地产价格带来下行压力。这是因为购房者的借贷成本上升，降低了他们的购买力，而房地产投资的预期收益率（资本化率）也会随着利率的上升而上升（即价格打折）。更具体地说，以前能获得 1%左右贷款的投资者，现在要么放弃购买同样的房产，要么在获得 3%的利率时要求打折，因为他们的收入和支出都将恶化。此外，正如房地产投资者调查所显示的那样，当利率上升时，净收入收益率往往会随之上升（而房价则会下跌）。

因此，如果未来在通胀阶段利率一定会上升，那么在当前低利率基础上形成的高房价市场最终极有可能进入调整阶段。如果利率继续上升，即使是大都市等需求旺盛的市场，也会逐渐面临越来越大的价格下行压力。尤其是为富人提供的高价值房产和投资性房产可能会首先受到影响。因为房产价值越高，利率波动造成的贷款负担增加就越大，而投资性房产的价值是由收入计算决定的，利率上升导致的收益率下降会直接反映在价格上。

另一方面，通货膨胀本身也会增加名义租金收入。一般来说，日本出租房的租金在合同期内通常是递延的，但在更换租户或新建楼房时，租金会随着经济和物价的涨跌而涨跌。如果通胀加剧，劳动力供求紧张，城市地区的房租价格就会开始上涨，房主就会因收入增加而受益。换言之，通胀加低利率会增加拥有房产的收益，而通胀加高利率则会减少收益。目前（2020 年代中期），日本的利率仍然较低，而物价上涨率却略高，因此，这种平衡是否会被打破是人们关注的焦点。

结论： 在通胀阶段很难做出卖出的决定，关键是要密切关注利率走势。在通胀率已经很高且预期利率会上升的阶段，可以做出防御性决定，趁资产价值处于顶峰时卖出套现。反之，如果中央银行在通胀情况下仍保持利率控制立场，且流动性市场持续，则持有房产以期待另一波房地产价格上涨的策略可能会有效。超高净值投资者可能有能力对冲整个投资组合的风险，因此他们可以采取分散投资的方法，出售部分房产锁定利润，同时继续持有其他房产。关键是不要简单地认为通货膨胀=房产升值，而要考虑货币政策的潜在变化和融资成本的影响。

实现出售收益最大化的实用建议

一旦您决定在合适的时机出售房产，下一个挑战就是如何在实际操作中实现出售收益最大化。对于超高净值投资者来说，出售单套房产的收益可能高达数千万至数亿日元，而具体条件的不同也会对最终实得收益产生重大影响。下面，我们将从选择可靠的中介公司和转让所得税的应对措施这两点入手，说明如何以有利的方式推进销售过程。

如何选择可靠的房地产中介公司

要想高价出售房地产，与优秀的中介公司/代理人合作是必不可少的。选择一家在高价房产和投资房产买卖方面经验丰富的中介公司，您就可以利用适当的销售策略和潜在买家网络。选择中介公司时应考虑的要点有

查看他们的业绩记录和专业领域：选择一家在与您要出售的房产相同类型和相同区域的房产交易方面拥有丰富业绩记录的公司。例如，如果要出售的是市中心的独栋楼房，则应选择在富裕投资者和基金交易方面经验丰富的公司；如果要出售的是郊区的家庭公寓，则应选择在面向普通实际需求层销售方面实力雄厚的公司。最好询问一下过去的销售合同和询问过的客户。
提出合理价格的能力：向几家公司索取估价单，比较估价依据是否恰当。要注意的是，提供极高评估价格的公司可能只是在口头上表示希望签订合同。另一方面，如果一家公司提供的价格是以市场和证据为基础的，而且还表明了具体的销售策略，如 "我们将以这个价格接近这个细分市场"，那么您就可以信任它。
高净值/机构投资者网络：就超高净值房产而言，"场外 "交易，即在房产上市前就在暗中找到买家，可以取得成功。如果由拥有高净值客户名单的代理机构来处理，而不是向许多人做广告，那么位于显要地区的创收楼宇和豪宅可能更容易卖出高价，因为这样可以保护他们的隐私。拥有这样的网络也是一个因素。
沟通和透明度：回复速度、建议的准确性和报告销售过程的频率也是沟通的重要方面。值得信赖的公司不会采取不诚实的行为，如圈钱，而是将卖方的利润最大化放在首位。还要考虑是否能与负责人建立亲近感和信任感。

此外，是与一家公司签订专职调解合同，还是对两家或更多公司进行一般调解，也取决于策略。在高价位住宅中，讨厌信息扩散、以信任来源为中心的专职工作是好的，而广泛号召、让你有竞争力地开展销售工作的一般调解可能会取得成功。根据房屋类型和市场情况咨询中介公司也是不错的选择。归根结底，选择既能找到最佳买家，又能兼顾卖家意向的合作伙伴，是实现销售利润最大化的捷径。

转让税减免和财务规划

前面提到的转让所得税是影响房地产销售利润的最大成本因素，但有几种方法可以通过提前规划和巧妙手段减轻负担。

使用长期转让所得：同样，如果可以调整出售时间，那么持有房产五年以上适用长期转让所得税率是最基本的。了解每处房产的购置日期，如果计划出售的时间少于五年，则尽可能调整日期。但需要注意的是，房产以年底的产权期限为准（如 2019 年 4 月购入，则截至 2024 年 1 月 1 日，房产的产权期限已超过 5 年，2024 年期间出售将按长期处理）。
特殊扣除额和例外情况的适用：在出售住宅房产时，可以享受特殊扣除额，如 3000 万日元的特殊扣除额和超过 10 年所有权的减税率。但是，这些规定基本上不适用于纯投资性房地产。另一方面，对于通过重新组合置换财产（有条件限制，如住房）和在一定期限内出售继承财产也有特殊规定。
记录费用和增加购置成本：在计算转让收入时，无遗漏地记录购置成本和转让费用也与节税直接相关。凡是能记录的都要记录，如中介费、登记费、土地测量费、建筑物扣除折旧等值后的账面价值、转让时的印花税等。即使通过继承获得的财产的购置成本不明，在某些情况下，也有允许将被继承人支付的遗产税计入购置成本的特殊规定（增加购置成本的特殊规定）。由于高价值不动产的遗产税可能很高，在某些情况下，适用这一特殊规则可以减少转让时的应税收益。
出售时间多样化和损益共享：如果您是非常富有的人，并计划出售多处房产，那么有意将转让时间分散到不同年份也是很有效的。虽然转让所得税是一种独立的、非累进的税种，但在同一年出售大量房产可能会对其他税种产生影响，如住宅税负和国民健康保险缴款。还有一个决定因素是，是否敢于将同一年度内的销售合并起来，因为如果一处房产发生转让损失，则可以用同一年度内另一处房产的转让收益来抵消（原则上，房产转让收益或损失只能与其他房产转让收益或损失合并计算）。重要的是，在设计出售年度时要尽量减少总税负。
使用公司计划：对于大型投资者来说，以公司名义持有房产可能比以个人名义持有房产更加灵活。公司税固定在转让利润的 23% 左右（中小型公司的税率较低），并且可以灵活地在营业收入中分配收益和亏损。以公司名义出售财产无需缴纳转让所得税，但需缴纳公司税，公司税可用于抵消支出和其他商业损失。但是，如果利润最终转移给个人，由于股息税等原因，并不总是有利的。只有在模拟了长期税负之后，必要时才应考虑公司计划。

通过采取上述措施，即使销售利润相同，也有可能最大限度地将资金留在自己的口袋里。由于超级富豪的税务问题越来越复杂，我们建议您与可靠的税务会计/会计师合作，甚至在出售前就进行模拟。特别是在出售拥有数亿日元未实现利润的房产时，根据是否提前采取措施，可能会产生数千万日元甚至更多的差额。虽然只考虑减税而错失时机是一种谬误，但可以说，"在适当的时机、采取适当的措施出售 "才是真正的退出策略。

结论。

在房地产投资中，判断何时出售比一次性购买决策更加困难，但这是决定投资结果和通往下一阶段发展的重要过程。根据东京 23 区的市场趋势，经常模拟 "何时是出售的最佳时机 "是明智之举，既要关注收益率下降、楼龄增加等客观指标，又要考虑转让税等实际收益的影响。

特别是在目前这样的市场繁荣时期，就会出现是在牛市中卖出还是持有等待进一步升值的两难选择。如果您是超高净值投资者，可以采取分散投资的策略，出售部分持股以实现盈利，同时继续持有其他持股。关键是要采取最适合自己投资组合策略的行动，而不是别人的。您需要根据自己的资产状况和未来计划做出决定，同时保持客观的市场分析和务实的观点。

最后，本文讨论的要点可总结如下。