도쿄 23구 부동산 투자에서 '매도 타이밍'을 파악하는 방법: 최적의 매도 타이밍 전략

도쿄 23구 부동산 시장은 최근 몇 년 동안 호황을 누리며 부동산 가격이 사상 최고치를 기록했다고 한다. 이러한 상황에서 부동산 투자자에게는 언제 팔아야 하는지를 판단하는 것 ('부동산 투자 매도 타이밍') 이 투자 성과를 극대화하는 데 있어 매우 중요하다. 특히 여러 개의 부동산을 운용하는 초부유층 투자자에게는 매각 타이밍을 잘 잡느냐 못 잡느냐에 따라 수억 엔의 차이가 날 수도 있다. 본 기사에서는 도쿄 23구의 최근 시장 동향을 바탕으로 수익률 하락, 건축 연한, 출구 전략(세금 대책) 등 대표적인 지표를 바탕으로 매각 판단의 포인트를 설명합니다. 또한, 시기별 매각 시나리오(구입 후 5년, 20년 이상, 인플레이션 국면)를 검토하고, 매각 이익 극대화를 위한 실무적 조언(중개회사 선정 및 양도소득세 대책)에 대해서도 설명합니다. 객관적이고 실무자적 관점이지만, 독자인 투자자의 입장에 가까운 논조로 진행합니다.

매각 판단의 주요 지표: 수익률 하락, 건축연수, 출구 전략

부동산의 '팔 때'를 판단하기 위해서는 크게 수익성 변화(수익률 하락), 부동산의 성숙도(경과연수), 그리고 출구전략(세금 부담 등)의 세 가지 지표에 주목해야 합니다. 각 지표가 투자 성과에 미치는 영향을 이해하고 종합적으로 판단하는 것이 중요합니다.

수익률 하락(수익성 악화)

투자 부동산에서 얻을 수 있는 수익률(ROI)은 투자 판단의 근간이 된다. 매입 당시보다 수익률이 크게 하락한 경우, 부동산을 계속 보유할 메리트가 떨어졌을 가능성이 있습니다. 수익률 하락의 요인으로는 부동산 가격 상승, 임대료 하락 및 공실 발생, 유지보수 비용 증가 등을 들 수 있다.

최근 도쿄 시장에서는 투자자의 기대수익률(NOI수익률)이 하락하는 추세이며, 2000년대 초 7% 내외였던 수익률은 최근 4%대까지 떨어졌고, 특히 최근 몇 년 동안은 수익률 하락이 두드러진다. 수익률이 낮아진다는 것은 그만큼 높은 가격에 부동산을 매각할 수 있다는 것을 의미한다. 실제로 최근 NOI 수익률 하락에 따른 수익형 부동산 가격 상승이 이어지면서 투자용 아파트 시장은 '팔기 좋은 시기'가 지속되고 있는 상황이다. 수익률 하락으로 충분한 시세차익을 기대할 수 있다면 매각을 고려할 가치가 높다.

수익률 하락을 판단하기 위해서는 전체 시장 동향과 보유 부동산의 개별 수익률 추이를 모두 확인해야 합니다. 예를 들어, 매입 당시 6%의 수익률을 예상했던 부동산이 가격 상승으로 인해 현재 실수익률이 4%까지 떨어졌다고 가정해 봅시다. 이 경우, 매각을 통해 확보한 자금을 다른 고수익 부동산에 투자하여 전체 포트폴리오의 수익성을 개선할 수 있습니다. 또한 수익률 하락은 금융 환경과도 밀접한 관련이 있다. 일반적으로 금리가 낮은 시기에는 부동산 수익률도 하락하고 부동산 가격은 상승한다. 따라서 저금리 환경에서 부동산을 매각할 수 있다면 높은 가격을 기대할 수 있고, 반대로 향후 인플레이션 등으로 금리 상승이 예상되는 경우 수익률 상승(가격 하락) 전에 매각하는 방어적 전략도 고려해 볼 수 있습니다.

건축 연한과 자산 가치의 변화

건물의 연식은 건물 가치와 수익성에 큰 영향을 미친다. 건물은 연식이 오래될수록 물리적, 기능적으로 노후화되어 임대료 수준 하락, 공실 위험 증가, 수리 비용 증가를 초래한다. 예를 들어, 건물이 노후화되면 공용부분의 대규모 수선, 실내 설비 교체 등 많은 수선비용이 필요하게 되어 순이익(NOI)을 압박한다. 입주자 퇴거 시 리모델링 부담도 커져, 오래된 물건의 경우 공실 대책으로 과감한 리노베이션을 고려해야 하는 경우도 있다(욕실 교체에만 100~150만 엔 정도 소요되는 사례도 있다). 이러한 비용 증가는 실질 수익률 하락을 초래하고, '노후화에 따른 수익성 악화=매각 시점'의 신호가 될 수 있습니다.

건축 연수의 진행에 따른 자산 가치의 감소도 무시할 수 없습니다. 일반적으로 건물 가치는 건축 연수에 따라 감소하며, 일정 연수가 지나면 가치가 크게 떨어집니다. 예를 들어 국토교통성 자료에 따르면 목조 단독주택은 20년이 넘으면 건물 가치는 거의 제로에 가깝다는 추산도 있습니다(이 경우 평가액은 토지가치만 해당). 아파트의 경우도 20년 정도가 자산 가치의 큰 분기점이다. 수도권 중고 아파트의 평균 가격을 보면 신축 시점을 100으로 봤을 때 16~20년이면 약 69(31% 하락), 21~25년이면 약 53(47% 하락)까지 하락한다는 자료가 있다. 20년 전후로 신축 시점의 절반 가까이 가격이 하락하는 것이 일반적인 경향이며, 도쿄 23구 내에서도 20년 된 아파트의 추정 시세는 신축 시점의 50% 정도라는 분석이 있다. 따라서 건물의 수명과 시장에서의 유통성을 고려하면, 지은 지 얼마 되지 않은 시점(자산 가치가 충분히 남아있는 시점)에 매각하는 것이 유리하다고 할 수 있습니다.

물론 입지 조건이나 수요 동향에 따라서는 오래된 물건이라도 높은 가치를 유지하는 경우도 있습니다. 도쿄 23구와 같이 인구 유입이 지속되고 1인 가구 수요가 많은 지역에서는 연식이 오래되더라도 원룸의 가격 하락이 완만하게 나타나는 경향도 있습니다. 실제로 도심의 우량한 입지 조건의 물건은 오래된 건물이라도 공실이 금방 채워지기 때문에 큰 폭의 가격 하락 없이 안정적인 임대료 수입을 얻을 수 있는 경우도 있다. 하지만 일반론적으로 보면, 신축일수록 높은 가격에 팔리기 쉽고 매수자도 쉽게 찾을 수 있는 것은 분명하다. 매수자 입장에서는 연식이 오래될수록 대출 기간이 짧아지고(월 상환 부담이 증가), 자산 노후화 위험도 높아지기 때문에 구매 의욕이 떨어집니다. 따라서 건축 연한이 두 자릿수 후반(20년 내외)으로 접어들기 전에 매각을 검토하여 자산을 교체하는 것이 바람직합니다.

출구 전략과 세금 부담(양도소득세 등) 고려

부동산 투자 성과를 극대화하기 위해서는 출구전략으로 매각 시 비용과 세금을 최소화하는 것이 중요합니다. 특히 양도차익(자본이득)에 대한 양도소득세는 부동산 보유기간에 따라 세율이 크게 달라지기 때문에 매각 타이밍과 직결되는 중요한 지표입니다.

일본에서는 개인이 부동산을 매각할 때 그 소유기간이 5년 초과 또는 5년 이내인지에 따라 장기양도소득과 단기양도소득으로 구분됩니다. 취득 후 5년 이내에 매각한 경우(단기 양도소득)는 5년 초과(장기 양도소득)보다 세율이 크게 높게 설정되어 있습니다. 구체적으로 장기 양도소득의 세율이 약 20.3%(소득세 15%+주민세 5%+부흥특별소득세)인 반면, 단기 양도소득은 약 39.6%(소득세 30%+주민세 9%+부흥특별소득세)로 거의 두 배에 가까운 세율이 부과됩니다. 따라서 양도차익이 예상되는 경우에는 적어도 5년 이상 보유할 때까지 기다렸다가 장기양도소득의 우대세율을 적용받는 것이 이론적으로 타당하다. 예를 들어 구입 후 4년째에 매각하면 약 39%의 세율이 적용되는 반면, 1년을 기다렸다가 5년을 넘기면 약 20%만 내면 되므로 차익에 큰 차이가 발생하게 됩니다.

또한 양도소득세 외에도 주민세, 인지세, 부동산 중개수수료, 대출금 중도상환 시 위약금 등 매각 시 다양한 비용이 발생한다. 출구 전략으로는 이러한 비용을 예상한 후 '손에 남는 금액'을 역산하여 매각 손익분기점을 파악할 필요가 있다. 특히 초부유층 투자자의 경우, 여러 개의 부동산을 연도별로 분산 매각하여 양도차익을 조정하거나 다른 손실(예: 다른 부동산 매각손실 및 이월결손금)과 합산하여 세금 부담을 줄이는 계획적인 매각이 효과적일 수 있다. 경우에 따라서는 부동산 자체를 매각하는 대신 부동산 지주회사 주식 매각이나 신탁 수익권 매매와 같은 제도를 활용하여 직접적인 부동산 양도세 과세를 회피 및 이연하는 방법도 생각해 볼 수 있다(고도의 제도이므로 전문가와의 상담이 필요함).

요약하면, 수익률이나 연식 측면에서 매각이 유리한 상황이 오더라도 세금 부담을 고려하여 최적의 타이밍까지 기다리는 것이 중요하다. 반대로 단기 양도로 고율의 세금이 부과되더라도 시장 호황으로 가격이 크게 상승한 국면에서는 매각 차익이 충분히 커서 세후에도 이익을 확보할 수 있다면 매각을 결정할 수 있는 유연성도 필요할 것이다. 결국 '세금 포함'이 아닌 세금 효과를 감안한 실질 수익률로 판단하는 것이 중요하다.

도쿄 23구의 최신 시장 동향: 인기 지역과 그 외 지역의 차이점

도쿄 23구의 부동산 시장 동향을 파악하는 것은 매각 타이밍을 판단하는 데 중요한 자료가 됩니다. 최근 시장 상황을 살펴보면, 23구 전체로 봤을 때 중고 아파트 가격은 계속 상승하고 있으며, 2024년에는 전년 대비 20% 가까이 급등할 것이라는 데이터도 있다. 예를 들어 부동산 조사 회사의 통계에 따르면, 2024년 11월 기준 도쿄 23구의 중고 아파트(70㎡ 환산) 평균 거래 가격은 약 8,531만 엔으로 7개월 연속 상승하여 전년 동월 대비 20%에 가까운 상승률을 기록했습니다. 신축 아파트 시장에서도 평균 가격이 2년 연속 1억 엔을 넘어서는 등, 현재 도쿄 23구는 버블기를 넘어선 고가대에 있다고 해도 과언이 아니다.

하지만 이 상승세도 지역에 따라 희비가 엇갈리고 있다. 도쿄 23구 내에서도 도심 3구(지요다, 츄오, 츄오, 미나토), 시부야, 신주쿠 등 인기 지역 과 조토, 조호쿠 등 교외 지역 에서는 시장 동향에 차이가 있다. 2023년도 지가 공시에 따르면, 치요다구의 평균 지가(주택지)는 ㎡당 약 319만 엔 으로 1위인 반면, 최하위인 가쓰시카구는 약 33만 엔/㎡로 약 10배나 차이가 난다. 상위권에는 치요다구 외에 미나토구(약 213만 엔/㎡), 츄오구(약 132만 엔/㎡), 시부야구(약 126만 엔/㎡)가 뒤를 이었고, 하위권에는 아다치구(약 35만 엔/㎡), 가쓰시카구(약 33만 엔/㎡) 등이 위치하여 같은 23구 내에서도 부동산 가치의 격차가 큰 것을 알 수 있다.

이러한 격차는 시장 동향에서도 나타나는데, 인기 지역에서는 높은 가격에도 거래가 잘 성사되고 유동성이 높은 반면, 교외 지역에서는 가격 상승세가 상대적으로 완만하게 나타나고 있다. 예를 들어 도심은 2020년대 들어서도 해외 투자자들의 수요와 부자들의 자산 이동을 배경으로 고가 부동산 거래가 증가하고 재개발 프로젝트가 잇따라 진행되면서 지가를 끌어올리고 있다. 반면 교외 주택가에서는 코로나 이후 재택근무 정착에 따른 수요 증가 등 일부 긍정적인 요인도 있지만, 인구 감소와 신축 주택 공급의 영향으로 지역별로 중고 매매 수급이 들쭉날쭉한 상황이다.

흥미로운 사례로 토시마구를 들 수 있다. 토시마구(이케부쿠로 주변)는 23구 내에서 지가 수준은 상위권은 아니지만, 최근 재개발이 진행되면서 지가 상승률은 2023년 +6.2%로 가장 높은 상승률을 보였다. 이처럼 반드시 도심 3구만 상승하는 것은 아니며, 재개발이나 편의성 향상 등 뚜렷한 수요 촉진 요인이 있는 지역이 높은 성장률을 기록하고 있다. 역으로 말하면, 이러한 미래가치가 있는 지역에 부동산을 보유하고 있다면 향후 가격 상승 여력이 있다고 판단하여 굳이 매각을 미루는 판단도 가능하다는 뜻이다.

그렇다면 초부유층 투자자의 관점에서 현재 도쿄 23구 시장 동향을 어떻게 바라봐야 할까? 일반 투자자를 대상으로 한 설문조사에서 2024년은 '매도 시점'이라는 응답이 36%, '매수 시점'이라는 응답이 15%로 매도 우위 의견이 더 많은 것으로 나타났습니다. 가격 상승으로 인해 '지금이 매도 기회'라고 보는 시각이 많은 반면, 매수자 입장에서는 높은 가격에 대한 경계감과 대출 규제 강화로 인해 신규 취득에 신중을 기하고 있음을 알 수 있다. 이러한 시장 상황에서는 좋은 조건으로 부동산을 매각할 수 있는 가능성이 높은 반면, 매수자의 눈높이도 높아진다는 점을 염두에 두어야 한다. 도심의 인기 지역 부동산은 부유층과 기관투자자들의 문의가 많아 매각이 쉬운 반면, 교외 부동산은 매수자를 찾는 데 시간이 걸릴 수 있습니다. 시장이 활황인 지금이야말로 각 지역의 수급 동향을 파악해 자신의 매물이 '높은 가격에 원활하게 매각할 수 있는 시장'에 속해 있는지 판단해야 한다.

사례 연구: 시기별 매각 시나리오

위의 지표와 시장 동향을 바탕으로 구체적인 매각 타이밍별 시나리오 를 몇 가지 생각해 보겠습니다. 투자자의 상황에 따라 최적의 해답은 다르겠지만, 대표적인 사례로 '매입 후 5년차', '20년 이상 경과', '인플레이션 및 금리 상승 국면'의 세 가지를 선정하여 해당 시나리오에서의 매각 판단을 시뮬레이션해 보겠습니다.

구입 후 5년차 매각 시나리오

시나리오: 부동산 취득 후 5년이 경과한 시점. 부동산 시황은 매수 시점부터 상승세를 보이고 있으며, 부동산 가격은 상승 추세, 임대료 수입도 안정적임. 장기 양도소득 적용 조건(5년 이상)을 충족하기 직전/직후에 해당하며, 양도차익에 대한 세율이 전환되는 시점이다.

분석: 이 사례의 경우, 우선 5년 이상인지 여부가 큰 갈림길이다 . 만약 구입 후 정확히 5년 미만(예: 4년 반)에 매각하면 단기 양도소득세 과세가 되어 세금 부담이 커지므로, 가능하다면 몇 개월을 더 연장하여 5년을 넘긴 후 매각하는 것이 유리하며, 5년이 지나면 세율이 약 39%→20%로 낮아져 양도차익의 수취액이 크게 증가한다.

세금 외적인 측면에서도 구입 후 5년 정도면 건물도 비교적 새 건물이고, 금융기관의 대출 평가도 양호해 매수자에게 매력적이다. 특히 구입 당시 신축 건물이라면 5년 정도면 시설도 아직 새롭기 때문에 매수자는 새 건물에 대한 프리미엄을 느낄 수 있다. 실제로 부동산 시장에서는 5년 이내의 아파트는 중고라도 수요가 많아 높은 가격에 팔리기 쉬운 경향이 있다. 이는 구매자에게는 '거의 새것과 다름없는' 상태이면서 신축 프리미엄이 사라져 저렴하게 느껴지기 때문이다. 따라서 구입 후 몇 년이 지나 시세가 취득가격을 넘어섰다면 5년이 하나의 매각 시점이 될 수 있다.

또한, 대출과의兼ね合い(겸손)도 고려해야 합니다. 원리금균등상환 대출을 받은 경우, 상환 초기에는 이자를 많이 내기 때문에 원금 감소가 느리지만 5년 정도 지나면 원금도 어느 정도 줄어들게 됩니다. 매각 대금으로 대출 잔금을 완납하기 쉬운 시기이기도 하며, 매각 후 여유자금을 마련하기 쉬운 시기라고 할 수 있습니다. 반대로 대출 잔액이 부동산 가치를 초과하는 시점(오버론 상태)에는 매각해도 부채가 남아있기 때문에 매각 시기가 아니라고 할 수 있다. 구입 후 5년 전후의 시세와 대출 잔액의 관계를 살펴보고, 잔금을 다 갚 고도 이익이 남 는지 시뮬레이션을 해보는 것이 중요합니다.

결론: 구입 후 5년째는 많은 투자자들이 처음으로 본격적인 매각을 고려하는 시기로, 5년이 지나면서 세율의 혜택을 누리면서 부동산 가치가 구입 당시보다 높아졌다면 매각을 고려할 수 있다. 다만, 시황이 좋아 아직 가격 상승 여력이 남아있거나 다른 우량 대체 투자처가 없다면 무리하게 팔지 않고 보유를 지속하는 것도 하나의 선택지입니다. 중요한 것은 '5년 룰'을 하나의 판단 기준으로 삼되, 시장 환경과 자신의 투자전략을 종합적으로 고려하여 결론을 내리는 것이 중요하다.

20년 이상 된 부동산 매각 시나리오

시나리오: 소유한 부동산이 20년이 넘은 시점. 구입 후 오랜 시간이 지나면서 임대료가 하락세를 보이고, 건물이 노후화되어 대규모 수선 시기가 다가오고 있다. 부동산 가격은 신축 당시와 비교해 크게 하락해 땅값에 근접한 수준까지 떨어지고 있다.

분석: 지은 지 20년이 넘으면 건물 가치 하락과 운영 부담이 더욱 뚜렷해진다. 앞서 언급했듯이, 수도권 아파트의 경우 20년 이상 된 아파트의 경우 신축 대비 절반 정도의 가격 수준이 일반적이며, 자산규모로 볼 때 최고점 대비 축소된 상태이다. 하지만 지금까지 보유했다는 것은 그 동안 충분한 인컴 수익을 얻었거나, 시장 환경상 매각 기회를 놓쳤거나 둘 중 하나일 것이다. 어느 쪽이든, 노후 부동산을 매각할 때는 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.

1. 수선 리스크와 비용: 20년이 지나면 아파트의 경우 대규모 수선공사(1차)가 진행 중이거나, 단독주택이나 아파트의 경우 주요 구조물 보수가 필요한 시기입니다. 이후부터는 수선 주기가 짧아지고 설비 고장과 트러블이 증가하기 쉽다. 향후 수선 적립금과 임시 지출을 예상하면 현금 흐름이 악화될 수 있습니다. 본격적인 추가 투자(리노베이션 등)가 필요하기 전에 매각하는 것이 유리하다고 판단할 수 있습니다.

2. 출구에서의 평가: 오래된 물건은 매수자(특히 금융기관)의 평가가 까다롭습니다. 대출 대출 시에는 잔존 사용연한이 영향을 미치며, 건축연수 + 대출연수가 법정 사용연한 내에 들어가지 않으면 장기 대출이 어려워집니다. 예를 들어 RC조 아파트의 경우, 47년 내구연한에 비해 25년 된 물건의 경우, 대출 가능 기간은 남은 22년 정도가 상한선이 되어 매수자의 월 상환 부담이 커집니다. 결과적으로 살 수 있는 사람(현금 구매나 단기 대출로도 투자할 수 있는 사람)이 한정되어 시장에서 외면당하기 쉽습니다. 따라서 수요가 줄어들기 전, 신축 초기 단계에 매각하는 것이 더 순조롭다. 20년을 훌쩍 넘기면 매각 자체가 어려워지고, 가격도 더 낮춰야 할 가능성이 있습니다.

3. 현금흐름의 변화(데드크로스): 감가상각비 계상이 한바퀴 돌 무렵(목조 22년, RC 47년 등)이 되면 장부상 경비가 줄어들고 이익 계상이 늘어나는 '데드크로스'라는 현상이 일어납니다. 감가상각에 따른 절세 혜택이 사라지기 때문에 같은 임대료 수입이라도 수취액이 감소한다. 이는 세금 효과 측면에서 장기 보유의 메리트가 사라지는 전환점이며, 특히 개인이 장기 보유해온 부동산의 경우 주의가 필요합니다. 20년 전후는 감가상각이 거의 남지 않는 시기이기도 하므로, 절세효과가 사라지면 매각을 고려하는 것도 한 방법이다.

이상에서 살펴본 바와 같이 20년 이상 된 부동산은 '출구전략 재검토'가 필요합니다. 향후 임대료 하락과 비용 상승이 예상된다면, 비록 매각가격이 저렴하더라도 조기에 현금화하여 그 자금을 새로운 부동산에 투자하는 것이 총체적으로 더 효율적일 수 있습니다. 특히 도심의 토지가 딸린 부동산이라면, 토지 매각이나 재건축을 전제로 한 매각을 통해 땅값으로 팔 수 있는 가능성이 있다. 또한, 초부유층의 경우 부동산별 수익성뿐만 아니라 상속대책을 염두에 두고 노후화된 부동산을 자식세대에게 물려주기보다는 매각차익을 자산 재편성하는 것이 더 나은 경우도 있을 수 있습니다.

결론: 지은 지 20년이 넘은 투자 부동산은 대부분 매도 신호가 켜진 것으로 볼 수 있다. 물론 예외적으로 입지가 매우 좋아 향후 지가 상승을 기대할 수 있거나, 이미 감가상각이 완료되어 세금 혜택을 누리고 있는 부동산을 굳이 고수익을 위해 보유하는 전략도 있을 수 있습니다. 그러나 일반적으로는 보유 부동산의 미래 현금흐름과 리스크를 냉정하게 판단하여 '다음 단계'로의 자금 이동을 위한 출구로서 매각을 고려해야 하는 단계라고 할 수 있습니다.

인플레이션 및 금리 상승 국면에서의 매각 시나리오

시나리오: 경제가 인플레이션 국면에 접어들면서 일본은행이 금융완화 축소 및 금리인상에 돌입한 상황. 인플레이션으로 인해 땅값과 건축비도 상승하고 있지만, 동시에 금리 상승 압력이 높아져 부동산 시장에 불확실성이 커지고 있다.

분석: 인플레이션은 일반적으로 실물자산인 부동산의 가치를 상승시키는 경향이 있으며, 적당한 인플레이션율 하에서 부동산은 인플레이션 헤지 자산 으로 유효하다. 실제로 완만한 물가 상승과 저금리가 공존하는 동안 부동산 가격은 상승하기 쉽고(건축비 증가도 가격 전가되기 때문에), 임대료도 신규 계약 시 서서히 상승할 수 있다. 하지만 문제는 인플레이션이 일정 수준을 넘어서면 금융당국이 금리인상을 단행하는 국면이다.

일본은 오랫동안 초저금리 정책을 유지해왔지만, 본격적인 금리 인상이 이뤄지면 그 영향은 부동산 시장에 즉각적으로 파급될 것이다. 일반적으로 금리 인상은 부동산 가격에 하락 압력을 가져온다. 그 이유는 구매자의 차입비용이 상승해 구매력이 떨어지고, 부동산 투자의 기대수익률(캡플레이트)이 금리 상승에 따라 상승(=가격이 할인)하기 때문이다. 구체적으로 말하면, 지금까지 1%대 금리로 대출을 받던 투자자가 3%의 금리를 제시받으면 같은 물건이라도 수지타산이 맞지 않아 구매를 보류하거나 가격 할인을 요구할 수 있다. 또한, 부동산 투자자 조사에서도 알 수 있듯이 금리가 상승하면 NOI 수익률은 그에 연동하여 상승(가격은 하락)하는 경향이 있다.

따라서 인플레이션 국면에서 향후 금리 상승이 확실시될 경우, 현재 저금리를 전제로 형성된 고가 시장은 곧 조정 국면에 접어들 가능성이 높다. 수도권과 같이 수요가 강한 시장에서도 금리 인상이 지속되면 점차 가격 하락 압력이 커질 것이다. 특히 고가 부동산과 투자 부동산이 가장 먼저 영향을 받을 것으로 보인다. 고가 부동산일수록 금리 변동에 따른 대출 부담 증가가 크고, 투자 부동산은 수익률에 따라 가치가 결정되기 때문에 금리 상승에 따른 수익률 악화가 가격에 직접적으로 반영되기 때문이다.

한편, 인플레이션 자체는 명목 임대료 수입을 증가시킬 가능성도 있다. 일본의 임대주택은 일반적으로 계약기간 동안 임대료가 동결되는 경우가 많지만, 입주자 교체나 신축 시 모집 임대료는 경기나 물가에 따라 오르내린다. 만약 인플레이션이 상승하고 노동력 수급이 타이트해지면 도시 지역에서는 임대료 시세가 상승세로 전환되어 부동산 소유자에게는 소득 증가라는 혜택이 있습니다. 즉, 인플레이션+저금리일 경우 부동산 보유 혜택이 증가하고, 인플레이션+고금리일 경우 혜택이 감소하는 구조입니다. 현재(2020년대 중반) 일본은 물가 상승률이 다소 높아졌지만 금리는 여전히 낮은 상황으로, 이 균형이 깨질지 여부가 관건이다.

결론: 인플레이션 국면에서 매도 판단을 내리기는 어렵지만, 핵심은 금리 동향을 파악하는 것이다. 이미 인플레이션이 높고 금리인상이 예상되는 단계에서는 자산가치가 정점에 도달했을 때 매도하여 현금화하는 방어적 판단을 할 수 있다. 반대로 인플레이션 속에서도 중앙은행이 금리 억제 기조를 유지하며 유동성 장세가 지속될 경우, 부동산 가격 상승을 기대하며 보유하는 전략도 유효하다. 초부유층 투자자라면 포트폴리오 전체에 대한 리스크 헤지가 가능하기 때문에 일부 부동산을 매각하여 수익을 확정하고 다른 부동산은 계속 보유하는 분산투자도 가능하다. 중요한 것은 인플레이션=부동산 상승이라고 단순하게 믿지 말고, 그 이면에 있는 통화정책의 변화나 자금조달 비용의 영향도 함께 고려해서 행동하는 것이 중요합니다.

매각 차익 극대화를 위한 실무 조언

적절한 시점에 매각을 결정했다면, 이제 실무적으로 어떻게 매각 차익을 극대화할 것인가가 관건이다. 초부유층 투자자의 경우 한 건의 매각 차익이 수천만 원에서 수억 원에 이르는 경우도 있어, 세부적인 조건의 차이가 최종 수취액에 큰 영향을 미친다. 아래에서는 신뢰할 수 있는 중개회사 선정과양도소득세 대책 두 가지로 압축하여 매각 과정을 유리하게 진행하기 위한 포인트를 설명한다.

신뢰할 수 있는 부동산 중개회사 선택하기

부동산을 비싸게 팔기 위해서는 우수한 중개회사 및 에이전트의 협조가 필수적이다. 특히 고가 부동산이나 투자 부동산 매매에 정통한 중개회사를 선택하면 적절한 매각 전략과 잠재적 매수자 네트워크를 활용할 수 있다. 중개회사 선택 시 고려해야 할 사항은 다음과 같다.

• 실적과 전문 분야 확인: 자신이 매각하려는 부동산과 동종, 동지역의 거래 실적이 풍부한 회사를 선택해야 한다. 예를 들어, 도심의 단독 건물 매각이라면 부유층 투자자나 펀드와의 거래 경험이 있는 회사, 교외의 가족용 구분형 아파트 매각이라면 일반 실수요층에 대한 판매에 강점을 가진 회사 등입니다. 과거 성약 사례나 문의 고객층을 파악하는 것이 좋습니다.

• 적정 가격 제시력: 여러 업체에 감정평가를 의뢰하여 그 평가 근거의 타당성을 비교합니다. 지나치게 높은 감정가를 제시하는 업체는 계약 성사만을 위한 립서비스일 가능성이 있으므로 주의해야 합니다. 반면 시세와 근거에 기반한 가격 제시와 함께 '이 가격으로 이런 계층에 이런 가격으로 접근하겠다'는 구체적인 판매 전략을 제시하는 업체는 신뢰할 수 있다.

• 부유층-기관투자자 네트워크: 초부유층 매물의 경우, 시장에 내놓기 전에 물밑에서 매수자를 찾는 '오프마켓 거래'가 성공하는 경우도 있다. 유명 지역의 수익형 빌딩이나 고급 주택 등은 불특정 다수에게 광고를 내는 것보다 부유층 고객 리스트를 보유한 중개업체에 맡기는 것이 프라이버시도 보호받고 높은 가격을 받을 수 있다. 이러한 네트워크를 보유하고 있는지도 평가 포인트다.

• 커뮤니케이션과 투명성: 담당자의 빠른 대응, 제안 내용의 정확성, 판매 과정의 보고 빈도 등 커뮤니케이션 측면도 중요하다. 신뢰할 수 있는 업체는 포섭 등 불성실한 행위를 하지 않고, 판매자의 이익 극대화를 최우선으로 움직여줍니다. 담당자와의 궁합과 신뢰감을 쌓을 수 있는지도 고려해야 한다.

또한, 한 회사에 전속 중개 계약을 맺을지, 여러 회사에 일반 중개로 할지도 전략에 따라 달라집니다. 고가 매물일수록 정보 확산을 꺼려 신뢰할 수 있는 중개사를 선정하는 전속 중개사가 좋을 수도 있고, 여러 중개사에 연락을 취해 경쟁적으로 영업활동을 하는 일반 중개사가 성공할 수도 있습니다. 매물의 종류와 시장 상황에 따라 중개회사와 상의하는 것이 좋습니다. 궁극적으로 매도자의 의사를 존중하면서 최적의 매수자를 찾아주는 파트너를 선택하는 것이 매각차익을 극대화하는 지름길이다.

양도소득세 감면 방안과 자금 계획

앞서 언급한 양도소득세는 부동산 매각 차익에 대한 가장 큰 비용 요소이지만, 사전 계획과 노력에 따라 부담을 줄일 수 있는 몇 가지 방법이 존재한다.

• 장기양도소득 활용: 다시 한 번 강조하지만, 매각 시기를 조정할 수 있다면 5년 이상 보유에 따른 장기양도세율 적용은 기본 중의 기본이다. 부동산별로 취득일을 파악하여 매각 예정 시기가 5년 미만인 경우 가능한 범위 내에서 일정을 조정하는 것이 좋습니다. 단, 연말 시점의 보유기간으로 판단된다는 점에 유의해야 합니다(예: 2019년 4월 구입의 경우 2024년 1월 1일 기준으로 5년 이상 보유하게 되며, 2024년 중 매각은 장기 보유로 처리됨).

• 특별공제 및 특례 적용: 주거용 재산을 매각하는 경우 3,000만 엔 특별공제 및 10년 초과 소유 감면세율 특례 등이 있다. 그러나 순투자 부동산에는 기본적으로 적용되지 않는다. 한편, 재분할로 재구매하는 경우의 특례(※ 자택의 경우 등 제한 조건이 있음)나 상속 부동산을 일정 기간 내에 매각한 경우의 특례 등 사용할 수 있는 경우도 있으므로 자신이 해당되지 않는지 세무사에게 확인해 보시기 바랍니다.

• 비용 계상과 취득비 가산: 양도소득 계산 시 취득비나 양도비용을 빠짐없이 계상하는 것도 절세와 직결된다. 중개수수료나 등기비용, 토지의 경우 측량비, 건물의 경우 감가상각 상당액 공제 후의 장부가액, 양도 시 인지대 등 계상 가능한 것은 모두 포함한다. 또한 상속으로 취득한 부동산은 취득비용을 알 수 없는 경우에도 일정한 경우 피상속인이 납부한 상속세를 취득비용에 가산할 수 있는 특례(취득비용 가산 특례)가 있습니다. 고가 부동산의 경우 상속세도 다액이 되기 때문에 이 특례 적용으로 과세 양도차익을 압축할 수 있는 경우가 있습니다.

• 매각시기 분산과 손익통산: 초부유층이 여러 채의 부동산을 매각할 예정이라면 의도적으로 연도를 분산하여 양도하는 것도 효과적이다. 양도소득세는 분리과세로 누진세는 아니지만, 같은 해에 대량의 부동산을 매각하면 주민세 부담이나 국민건강보험료 등 다른 세목에 영향을 미칠 수 있다. 또한 한 부동산에서 양도손실이 발생하면 같은 해에 다른 부동산의 양도차익과 상계할 수 있기 때문에 과감히 같은 해에 매각을 정리하는 판단도 있습니다(부동산 양도차익은 원칙적으로 다른 부동산 양도와만 합산 가능). 이처럼 세금 부담을 총체적으로 최소화할 수 있도록 매각 연도를 설계하는 것이 중요합니다.

• 법인제도 활용: 고액 투자자의 경우 개인보다 법인으로 부동산을 보유하는 것이 더 유리한 경우도 있습니다. 법인세는 양도차익에 대해 약 23%(중소법인 경감세율 적용 부분은 더 낮은 세율)로 일정하며, 손익통산도 사업소득 내에서 자유롭게 할 수 있습니다. 법인 명의의 부동산을 매각하더라도 양도소득세가 아닌 법인세 과세가 되며, 비용이나 다른 사업 손실과 상계할 수 있습니다. 다만, 최종적으로 개인에게 이익을 이전하면 배당세 과세 등이 있어 일률적으로 유리하다고 할 수는 없습니다. 장기적인 세금 부담 시뮬레이션을 한 후 필요에 따라 법인 제도를 검토해야 합니다.

위와 같은 대책을 세우면 같은 매각차익을 얻더라도 손에 남는 금액을 최대화할 수 있습니다. 초부유층일수록 세무도 복잡해지기 때문에 신뢰할 수 있는 세무사, 회계사와 협력하여 매각 전부터 시뮬레이션을 거듭하는 것을 추천합니다. 특히 수억 원의 시세차익이 발생한 부동산을 매각할 때는 사전 대책의 유무에 따라 수천만 원 이상의 차이가 날 수 있습니다. 절세에만 신경 쓰다가 타이밍을 놓치면 낭패를 볼 수 있지만, '적절한 시기에 적절한 조치를 취해 매각하는 것'이 진정한 출구전략이라고 할 수 있습니다.

결론

부동산 투자에서 매도 타이밍을 판단하는 것은 일회성 구매 결정보다 어렵지만, 투자 성과를 확정하고 다음 단계로 넘어가는 중요한 과정입니다. 도쿄 23구의 시장 동향을 바탕으로 수익률 하락, 경과연수 등 객관적인 지표를 살피고 양도세 등 실수령액에 미치는 영향도 고려하여 '언제 파는 것이 가장 좋은지' 항상 시뮬레이션을 해보는 것이 현명합니다.

특히 지금과 같은 시장 호황기에는 '강세장에서 팔아야 할지, 추가 상승을 노리고 보유해야 할지' 딜레마에 빠지게 된다. 초부유층 투자자라면 보유 부동산의 일부를 매각해 수익을 실현하고 나머지는 계속 보유하는 분산투자도 고려해볼 수 있다. 중요한 것은 남의 일이 아닌 자신의 포트폴리오 전략으로 최적의 행동을 취하는 것입니다. 객관적인 시장 분석과 실무적인 관점을 가지고 자신의 자산 상황과 미래 계획에 맞는 판단이 필요하다.

마지막으로 본고에서 언급한 내용을 요약하면 다음과 같다.

• '부동산 투자 매도 타이밍'을 결정하는 대표적인 지표: 수익률 하락에 따른 수익성 악화, 경과 연수에 따른 가치 하락과 유지비 증가, 5년 이상 보유 등 세제상의 혜택이 나타나는 시기.

• 도쿄 23구 시장 현황: 가격 고공행진이 지속되는 매도자 우위 시장이지만 지역별로 격차가 크다. 도심에서는 고가 거래가 잇따르며 교외와의 격차 확대.

• 타이밍별 시나리오: 구입 후 5년 후 세율 파악, 20년 이상은 노후화 위험과 잔존가치, 인플레이션 국면에서는 금리 동향을 주시하며 움직인다.

• 매각 실무 최적화: 신뢰할 수 있는 중개업체를 통해 적절한 매수자에게 높은 가격으로 접근하고, 사전 대책으로 세금 부담을 최소화해 차익을 극대화한다.

부동산 투자는 '입구(매입)에서 수익이 결정된다'고 하지만, 실제로는 '출구(매각)의 성공 여부가 최종 수익을 결정짓는다'고 할 수 있다. 도쿄 23구라는 역동적인 시장 환경 속에서 본 기사의 내용을 통해 최적의 매각 타이밍과 전략을 찾아보시길 바랍니다. 적절한 매각 시기를 놓치지 말고 다음 투자나 자산 승계를 위해 유리한 고지를 선점해 보시기 바랍니다.