استراتيجيات تحديد أفضل وقت لبيع العقارات في طوكيو

شهد سوق العقارات في أحياء طوكيو الـ 23 ازدهاراً في السنوات الأخيرة، حيث تشير التقارير إلى أن أسعار العقارات وصلت إلى مستويات قياسية. وفي ظل هذه الظروف، من المهم للغاية بالنسبة للمستثمرين العقاريين تحديد موعد البيع ("متى تبيع العقار") من أجل تحقيق أقصى قدر من النتائج الاستثمارية. بالنسبة للمستثمرين ذوي الملاءة المالية العالية على وجه الخصوص، الذين يديرون عقارات متعددة، فإن توقيت البيع يمكن أن يحدث فرقاً يصل إلى عدة مئات من ملايين الين. تشرح هذه المقالة النقاط الرئيسية لاتخاذ قرار البيع بناءً على مؤشرات نموذجية مثل انخفاض العائد وعمر المبنى واستراتيجية الخروج (التخطيط الضريبي)، مع الأخذ في الاعتبار اتجاهات السوق الأخيرة في 23 جناحًا في طوكيو. كما يفحص سيناريوهات البيع حسب التوقيت (السنة الخامسة بعد الشراء، أكثر من 20 سنة، مرحلة التضخم) ويقدم نصائح عملية حول تعظيم المكاسب من المبيعات (اختيار الوسطاء وتدابير ضريبة الدخل التحويلية). تتسم نبرة المقال بالموضوعية ومن وجهة نظر الممارس، وفي الوقت نفسه تتعاطف مع موقف القارئ، المستثمر، من وجهة نظره.

المؤشرات الرئيسية لقرار البيع: انخفاض العائد وعمر المبنى واستراتيجية الخروج

لتحديد متى يحين وقت بيع العقار، من الضروري التركيز على ثلاثة مؤشرات رئيسية: التغيرات في الربحية (انخفاض العائد) ، واستحقاق العقار (عمر العقار) واستراتيجية الخروج (مثل العبء الضريبي). من المهم فهم تأثير كل مؤشر على أداء الاستثمار وإجراء تقييم شامل.

انخفاض العائدات (تدهور الربحية)

يُعد العائد (العائد على الاستثمار) المكتسب من العقار الاستثماري أمراً أساسياً في قرارات الاستثمار. إذا انخفض العائد بشكل كبير عن وقت الشراء، فقد تكون فوائد الاستمرار في الاحتفاظ بالعقار قد تضاءلت. تشمل العوامل التي قد تساهم في انخفاض العائد ارتفاع أسعار العقارات، وانخفاض الإيجارات والشواغر، وزيادة تكاليف الصيانة.

في سوق طوكيو في السنوات الأخيرة، انخفضت توقعات المستثمرين للعائدات (عائدات العائدات) في سوق طوكيو في السنوات الأخيرة: فقد انخفضت العائدات من حوالي 7% في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين إلى نطاق 4% في السنوات الأخيرة، مع انخفاض العائدات بشكل خاص في السنوات الأخيرة. ويعني انخفاض العوائد أنه يمكن بيع العقارات بهذه الأسعار المرتفعة. في الواقع، استمر سوق الوحدات السكنية الاستثمارية في السنوات الأخيرة في أن يكون "الوقت المناسب للبيع" حيث استمرت أسعار العقارات المدرة للدخل في الارتفاع بسبب انخفاض عوائد العائدات من الدخل. إذا كان من المتوقع تحقيق مكاسب رأسمالية كافية من انخفاض العوائد، فإن الأمر يستحق التفكير في البيع.

لتحديد ما إذا كانت العوائد تنخفض، تحقق من الاتجاه العام للسوق واتجاهات الدخل الفردي للعقارات التي تمتلكها. على سبيل المثال، عقار بعائد مفترض بنسبة 6% في وقت الشراء قد انخفض الآن إلى عائد فعلي بنسبة 4% بسبب ارتفاع الأسعار. في هذه الحالة، قد يكون من الممكن تحسين ربحية المحفظة بأكملها من خلال تخصيص الأموال المكتسبة من البيع لمشروع آخر عالي الربحية. يرتبط انخفاض العائدات أيضًا ارتباطًا وثيقًا بالبيئة المالية. بشكل عام، عندما تنخفض أسعار الفائدة، تنخفض عوائد العقارات أيضاً وترتفع أسعار العقارات. ولذلك، إذا كان من الممكن بيع العقار في بيئة أسعار الفائدة المنخفضة، يمكن توقع سعر مرتفع، وعلى العكس من ذلك، إذا كان من المتوقع أن ترتفع أسعار الفائدة في المستقبل بسبب التضخم أو عوامل أخرى، فقد تكون الاستراتيجية الدفاعية هي البيع قبل ارتفاع العوائد (انخفاض الأسعار).

عمر العقار والتغيرات في قيمة العقار

يؤثر عمر العقار تأثيراً كبيراً على قيمة المبنى وربحيته. فكلما تقدم عمر المبنى، كلما تدهورت حالته المادية والوظيفية، مما يؤدي إلى انخفاض مستويات الإيجار وارتفاع مخاطر الشغور وزيادة تكاليف الإصلاح. على سبيل المثال، مع تقادم المبنى، تتطلّب تكاليف إصلاحات كبيرة للإصلاحات واسعة النطاق للمناطق المشتركة وتحديث المرافق الداخلية، مما يضغط على صافي الدخل (NOI). كما يصبح عبء الترميم عند انتقال المستأجرين من المبنى ثقيلًا أيضًا، وفي بعض الحالات، يجب النظر في إجراء ترميمات جذرية للعقارات القديمة كإجراء ضد الشواغر (في بعض الحالات، يكلف استبدال حمام الوحدة وحده حوالي 1-1.5 مليون ين ياباني). يمكن أن تؤدي هذه الزيادات في التكلفة إلى انخفاض في العوائد الحقيقية، ويمكن أن تكون إشارة إلى أن "تدهور الربحية بسبب التقادم = حان وقت البيع".

لا يمكن تجاهل الانخفاض في قيمة الأصول مع تقدم عمر المبنى. بشكل عام، تتناقص قيمة المباني مع تقدم العمر، وبعد عدد معين من السنوات تنخفض القيمة بشكل كبير. على سبيل المثال، وفقًا لبيانات وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل، تُقدر قيمة المنزل الخشبي المنفصل بصفر تقريبًا بعد 20 عامًا من البناء (في هذه الحالة، القيمة المقدرة هي قيمة الأرض فقط). بالنسبة للوحدات السكنية أيضًا، يمثل عمر 20 عامًا تقريبًا نقطة تحول رئيسية في قيم الأصول. وتشير البيانات إلى أن متوسط سعر الشقق السكنية المستعملة في منطقة العاصمة طوكيو ينخفض إلى حوالي 69 (انخفاض بنسبة 31%) في الفترة العمرية 16-20 سنة وإلى حوالي 53 (انخفاض بنسبة 47%) في الفترة العمرية 21-25 سنة، عندما تكون قيمة الشقة السكنية 100 عند بنائها حديثًا. ويتمثل الاتجاه العام في انخفاض الأسعار بمقدار النصف تقريبًا من البناء الجديد عند عمر 20 عامًا تقريب ًا، ويظهر التحليل أنه حتى داخل 23 جناحًا في طوكيو، فإن السعر السوقي المقدر للوحدة السكنية التي يبلغ عمرها 20 عامًا يبلغ حوالي 50% من سعر المبنى الجديد. ولذلك، وبالنظر إلى العمر الإنتاجي للمبنى وقابليته للتسويق، فمن المفيد البيع عندما يكون المبنى شابًا (عندما تكون هناك قيمة أصول كافية متبقية).

ومع ذلك، واعتماداً على ظروف الموقع واتجاهات الطلب، هناك حالات تحتفظ فيها العقارات القديمة بقيم عالية. وفي مناطق مثل الأحياء الـ 23 في طوكيو، حيث يستمر تدفق السكان وترتفع الحاجة إلى الأسر العازبة، فقد أشير إلى أن هناك ميلًا لانخفاض أسعار شقق الاستوديو ببطء، حتى لو كان المبنى قديمًا. في الواقع، في بعض الحالات، يمكن للعقارات في المواقع الرئيسية في وسط المدينة أن تدر دخلاً إيجاريًا مستقرًا حتى لو كانت قديمة، حيث تمتلئ الشواغر بسرعة، دون التسبب في انخفاض كبير في الأسعار. ومع ذلك، كقاعدة عامة، من الصحيح أن المباني الأحدث يسهل بيعها بأسعار أعلى وتجذب المشترين. من وجهة نظر المشتري، كلما كان العقار أقدم، كلما كانت فترة القرض أقصر (وكلما زاد عبء السداد الشهري) وكلما زاد خطر تدهور الأصول، مما يقلل من الرغبة في شراء العقار. لذلك يُنصح بالتفكير في بيع العقار مرة واحدة قبل أن يصل عمر المبنى إلى النطاق المنخفض المكون من رقمين (حوالي 20 سنة) ، من أجل استبدال الأصل.

النظر في استراتيجية التخارج والعبء الضريبي (مثل ضريبة التحويل)

لزيادة النتيجة الصافية للاستثمار العقاري إلى أقصى حد، من المهم تقليل التكاليف والضرائب في وقت البيع كاستراتيجية خروج. وعلى وجه الخصوص، تعتبر ضريبة الدخل التحويلية على الأرباح الرأسمالية مؤشراً مهماً يرتبط مباشرة بتوقيت البيع، حيث يختلف معدل الضريبة بشكل كبير حسب فترة ملكية العقار.

في اليابان، عندما يبيع الفرد عقارًا ما، يتم تصنيفه على أنه دخل تحويل طويل الأجل أو قصير الأجل اعتمادًا على ما إذا كان العقار مملوكًا لأكثر أو أقل من خمس سنوات. إذا تم بيع العقار في غضون خمس سنوات من حيازته (دخل التحويل قصير الأجل)، يتم تحديد معدل الضريبة أعلى بكثير من معدل الضريبة لأكثر من خمس سنوات (دخل التحويل طويل الأجل). على وجه التحديد، بينما يبلغ معدل الضريبة على دخل التحويل طويل الأجل حوالي 20.3% (ضريبة الدخل 15% ضريبة الدخل + ضريبة السكان 5% ضريبة السكان + ضريبة الدخل الخاصة لإعادة الإعمار)، فإن معدل الضريبة على دخل التحويل قصير الأجل يبلغ الضعف تقريبًا، حيث يبلغ حوالي 39.6% (ضريبة الدخل 30% ضريبة الدخل + ضريبة السكان 9% ضريبة السكان + ضريبة الدخل الخاصة لإعادة الإعمار). لهذا السبب، فإن النظرية هي أنه إذا كنت تتوقع تحقيق ربح من البيع، فيجب عليك على الأقل الانتظار حتى تمتلك العقار لأكثر من خمس سنوات قبل الاستفادة من معدل الضريبة التفضيلي لدخل التحويل طويل الأجل. فعلى سبيل المثال، إذا تم بيع العقار في السنة الرابعة بعد الشراء، يتم تطبيق معدل ضريبي يبلغ 39% تقريباً، بينما إذا انتظرت سنة واحدة وامتلكت العقار لأكثر من خمس سنوات، فإن معدل الضريبة يبلغ 20% فقط، مما يؤدي إلى فرق كبير في مبلغ العائدات.

وبالإضافة إلى ضريبة دخل التحويل، يتم تكبد تكاليف أخرى مختلفة وقت البيع، مثل ضريبة السكان ورسوم الدمغة ورسوم الوساطة العقارية وغرامات سداد القرض المقطوع. وكاستراتيجية خروج، من الضروري حساب "المبلغ المتبقي في متناول اليد" بعد احتساب هذه التكاليف، وإدراك نقطة التعادل في البيع. بالنسبة للمستثمرين ذوي الملاءة المالية العالية جداً على وجه الخصوص، قد يكون البيع المخطط له فعالاً، حيث يتم بيع عدة عقارات بطريقة متنوعة من سنة إلى أخرى لضبط المكاسب عند البيع وتقليل العبء الضريبي عن طريق إضافة خسائر أخرى (مثل الخسائر الناتجة عن بيع عقارات أخرى أو الخسائر المرحّلة). في بعض الحالات، بدلاً من بيع العقار نفسه، يمكن استخدام مخططات مثل بيع الأسهم في شركة قابضة للعقارات أو شراء وبيع حقوق المستفيدين من الصندوق الاستئماني لتجنب أو تأجيل فرض ضرائب نقل الملكية العقارية المباشرة (استشر أخصائياً لأن هذا مخطط معقد).

وباختصار، من الضروري الانتظار حتى التوقيت الأمثل بالنظر إلى العبء الضريبي، حتى لو كانت هناك ميزة بيع من حيث العائد وعمر العقار. وعلى العكس من ذلك، حتى لو كان التحويل قصير الأجل خاضعاً لمعدل ضريبي مرتفع، إذا كان الربح من البيع نفسه كبيراً بما يكفي لتأمين ربح بعد الضريبة في مرحلة قفزت فيها الأسعار بشكل كبير بسبب تحسن ظروف السوق، يجب أن تكون مرناً بما يكفي لاتخاذ قرار البيع. في النهاية، من المهم اتخاذ القرار بناءً على العائد الحقيقي بعد احتساب التأثير الضريبي، وليس "مع الضريبة".

أحدث اتجاهات السوق في أحياء طوكيو الـ 23: الاختلافات بين المناطق الشعبية والمناطق الأخرى

يعد فهم اتجاهات سوق العقارات في 23 جناحاً في طوكيو عاملاً مهماً في تحديد موعد البيع. تُظهر نظرة عامة على ظروف السوق الأخيرة أن أسعار الشقق السكنية المستعملة مستمرة في الارتفاع في الأجنحة الـ 23 ككل، حيث تظهر بعض البيانات زيادة حادة بنسبة 20٪ تقريبًا على أساس سنوي بحلول عام 2024. على سبيل المثال، وفقًا لإحصائيات شركة أبحاث عقارية، اعتبارًا من نوفمبر/تشرين الثاني 2024، ارتفع متوسط سعر عقد الوحدة السكنية القائمة (ما يعادل 70 مترًا مربعًا) في 23 جناحًا في طوكيو لمدة سبعة أشهر متتالية إلى ما يقرب من 85.31 مليون ين، مسجلاً زيادة سنوية تقارب 20% على أساس سنوي. وليس من قبيل المبالغة القول إن أجنحة طوكيو الـ 23 في طوكيو حاليًا في نطاق سعري أعلى مما كان عليه خلال فترة الفقاعة، حيث تشير التقارير إلى أن متوسط سعر الوحدات السكنية الجديدة قد تجاوز 100 مليون ين لمدة عامين متتاليين.

ومع ذلك، يختلف هذا الاتجاه التصاعدي أيضًا من منطقة إلى أخرى. فحتى داخل 23 منطقة في طوكيو، هناك اختلافات في اتجاهات السوق بين المناطق الشعبية مثل المناطق المركزية الثلاث في طوكيو (تشيودا وتشوؤو وميناتو)، ومناطق شيبويا وشينجوكو، ومناطق الضواحي مثل جوتو وجوكيتا. وتظهر المقارنة بين متوسط أسعار الأراضي اختلافًا واضحًا: فوفقًا للمسح الرسمي لأسعار الأراضي لعام 2023، فإن متوسط سعر الأرض (الأراضي السكنية) في تشيودا-كو هو الأعلى حيث يبلغ حوالي 3.19 مليون ين للمتر الم ربع، بينما يبلغ في كاتسوشيكا-كو، وهي الأدنى، حوالي 330,000 ين للمتر المربع، أي بفارق حوالي عشرة أضعاف. وبالإضافة إلى تشيودا-كو تأتي ميناتو-كو (حوالي 2.13 مليون ين للمتر المربع)، وتشو-كو (حوالي 1.32 مليون ين للمتر المربع) وشيبويا-كو (حوالي 1.26 مليون ين للمتر المربع) في الأعلى، بينما تأتي أداشي-كو (حوالي 350,000 ين للمتر المربع) وكاتسوشيكا-كو (حوالي 330,000 ين للمتر المربع) في الأسفل، مما يشير إلى وجود تفاوت كبير في قيم العقارات داخل نفس الأحياء الـ 23.

وينعكس هذا التباين أيضًا في اتجاهات السوق: في المناطق الشعبية، يتم إبرام الصفقات بسهولة حتى بالأسعار المرتفعة والسيولة عالية، بينما في مناطق الضواحي يكون زخم ارتفاع الأسعار بطيئًا نسبيًا. على سبيل المثال، في مراكز المدن، على سبيل المثال، تتزايد معاملات العقارات ذات القيمة العالية منذ بداية العقد الأول من القرن الحالي على خلفية الطلب من المستثمرين الأجانب والتحول في الأصول بين الأثرياء، كما عززت سلسلة من مشاريع إعادة التطوير أسعار الأراضي. من ناحية أخرى، في حين أن هناك بعض العوامل الإيجابية في المناطق السكنية في الضواحي، مثل زيادة الطلب بسبب إنشاء العمل عن بعد بعد كارثة كورونا، فإن العرض والطلب على العقارات القائمة متباين في مناطق مختلفة بسبب انخفاض عدد السكان وعرض المنازل الجديدة.

ومن الأمثلة المثيرة للاهتمام حي توشيما. على الرغم من أن حي توشيما (منطقة إيكيبوكورو) ليس في المستوى الأعلى لأسعار الأراضي ضمن 23 حي، إلا أنه أظهر أعلى معدل زيادة في أسعار الأراضي بنسبة +6.2% في عام 2023، ويرجع ذلك جزئيًا إلى إعادة التطوير في السنوات الأخيرة. وبالتالي، ليس بالضرورة أن تكون الأجنحة الثلاثة في وسط المدينة هي التي تنمو فقط، ولكن المناطق التي لديها محركات واضحة للطلب، مثل إعادة التطوير وتحسين الملاءمة، تسجل معدلات نمو عالية. وعلى العكس من ذلك، إذا كنت تمتلك عقارًا في منطقة تتمتع بمثل هذه الإمكانيات، فقد تقرر عدم بيعه، حيث أن هناك مجالًا لمزيد من الزيادات في الأسعار في المستقبل.

لذا، من وجهة نظر المستثمرين من أصحاب الثروات الكبيرة، كيف يجب أن ينظروا إلى اتجاهات السوق الحالية في 23 منطقة في طوكيو؟ وفقًا لمسح عام للمستثمرين، يعتقد 36% من المستثمرين أن عام 2024 هو الوقت المناسب للبيع، بينما يعتقد 15% منهم أنه الوقت المناسب للشراء، مما يشير إلى أن المزيد من الناس لديهم ميزة في البيع. في حين يرى العديد من المستثمرين أن "الآن هو الوقت المناسب للبيع" بسبب ارتفاع الأسعار، فإن المشترين يتوخون الحذر بشأن شراء عقارات جديدة بسبب ارتفاع الأسعار وشروط الإقراض الأكثر صرامة. في ظل ظروف السوق هذه، في حين أنه من المحتمل جداً أن يتم بيع العقارات بشروط جيدة، إلا أنه يجب أن نضع في الاعتبار أن المشترين أصبحوا أكثر تطلباً أيضاً. في حين أن العقارات في المناطق الشعبية في وسط المدينة مطلوبة بشدة من قبل الأفراد الأثرياء والمستثمرين من المؤسسات ويسهل بيعها، فإن العقارات في الضواحي قد تتطلب المزيد من الوقت للعثور على مشترين. والآن مع ازدهار السوق، يجب عليك تقييم اتجاهات العرض والطلب في كل منطقة وتحديد ما إذا كان عقارك في سوق يمكنك بيعه بسلاسة وبسعر مرتفع.

دراسة حالة: سيناريوهات البيع حسب التوقيت

بناءً على المؤشرات واتجاهات السوق المذكورة أعلاه، سننظر في بعض السيناريوهات المحددة لتوقيتات البيع المختلفة. على الرغم من أن الحل الأمثل سيختلف باختلاف ظروف كل مستثمر، إلا أننا سنتناول ثلاث حالات تمثيلية - "السنة الخامسة بعد الشراء" و"أكثر من 20 سنة" و"مرحلة التضخم/ ارتفاع سعر الفائدة" - ونقوم بمحاكاة قرار البيع في ظل هذه السيناريوهات.

سيناريو البيع في السنة الخامسة بعد الشراء

السيناريو: مرور خمس سنوات على شراء العقار. كانت ظروف سوق العقارات تتحسن منذ الشراء، وأسعار العقارات في اتجاه تصاعدي ودخل الإيجار مستقر. يكون ذلك قبل/بعد استيفاء شروط تطبيق دخل التحويل طويل الأجل (أكثر من خمس سنوات)، وهو نقطة تحول في معدلات الضريبة على الأرباح من البيع.

التحليل: في هذه الحالة، فإن التمييز الرئيسي الأول هو ما إذا كان أكثر من خمس سنوات أم لا. إذا كان ذلك ممكنًا، فمن الأفضل الانتظار بضعة أشهر أخرى والبيع بعد مرور أكثر من خمس سنوات، حيث ينخفض معدل الضريبة من 39% تقريبًا إلى 20% بمجرد الانتظار لمدة خمس سنوات.

وبصرف النظر عن الجانب الضريبي، يكون الأمر جذابًا أيضًا للمشترين إذا كان المبنى جديدًا نسبيًا عند شرائه لمدة خمس سنوات أو نحو ذلك، وكان تقييم المؤسسة المالية للقرض جيدًا. على وجه الخصوص، إذا كان العقار حديث البناء وقت الشراء، فإن المرافق لا تزال جديدة عند مرور خمس سنوات تقريبًا وسيشعر المشتري بعلاوة باعتباره عقارًا جديدًا. في الواقع، في سوق العقارات، تميل الشقق التي يقل عمرها عن خمس سنوات إلى أن يكون الطلب عليها مرتفعاً وتباع بسعر مرتفع، حتى لو كانت مستعملة. ويرجع ذلك إلى أنها "تشبه الجديدة تقريباً" بالنسبة للمشترين، ولكن تتلاشى علاوة البناء الجديد وتشعر أنها أقل من قيمتها الحقيقية. ولذلك، إذا كان سعر السوق قد تجاوز سعر الشراء في السنوات القليلة الأولى بعد الشراء، فإن السنة الخامسة هي أحد أدلة البيع.

وهناك اعتبار آخر هو نسبة القرض إلى القيمة. إذا تم الحصول على قرض مع سداد متساوٍ لأصل القرض والفائدة، فإن انخفاض الرصيد الأساسي يكون بطيئاً في بداية السداد بسبب ارتفاع مدفوعات الفائدة، ولكن بعد حوالي خمس سنوات يكون أصل القرض قد انخفض أيضاً إلى حد ما. وهذا أيضاً هو الوقت الذي يصبح فيه من الأسهل سداد رصيد القرض المستحق بعائدات البيع، ويمكن القول أن هذا هو الوقت الذي يسهل فيه الحصول على مبلغ كبير من الأموال المتبقية بعد البيع. وعلى العكس من ذلك، عندما يتجاوز رصيد القرض قيمة العقار (حالة الإفراط في القرض)، لا يمكن القول بأنه الوقت الذي يسهل فيه البيع لأن الدين يبقى حتى لو تم بيعه. من المهم النظر إلى العلاقة بين سعر السوق ورصيد القرض المستحق بعد حوالي خمس سنوات من الشراء ومحاكاة ما إذا كان بإمكانك سداد الدين المتبقي مع تحقيق ربح.

الخلاصة: السنة الخامسة بعد الشراء هي المرة الأولى التي يفكر فيها العديد من المستثمرين بجدية في البيع، إذا كانت قيمة العقار قد تجاوزت سعر الشراء مع التمتع بميزة معدل الضريبة المواتي بعد خمس سنوات. ومع ذلك، إذا كانت السوق مزدهرة ولا يزال هناك مجال لارتفاع الأسعار، أو إذا لم تكن هناك استثمارات بديلة أخرى جيدة، فإن الاحتفاظ بالعقار يعد خياراً متاحاً. الشيء المهم هو النظر في بيئة السوق واستراتيجية الاستثمار الخاصة بك ككل قبل الوصول إلى استنتاج، مع استخدام "قاعدة الخمس سنوات" كأحد عوامل اتخاذ القرار.

سيناريوهات البيع للعقارات التي يزيد عمرها عن 20 عاماً

السيناريو: يزيد عمر العقار الذي تملكه عن 20 عاماً. وقد مر وقت طويل منذ الشراء، وانخفضت الإيجارات منذ البداية، وتدهورت حالة المبنى ومن المقرر إجراء إصلاحات كبيرة. وقد انخفضت أسعار العقارات بشكل كبير مقارنةً بما كانت عليه عندما كان العقار حديث البناء، وهي الآن قريبة من قيمة الأرض.

التحليل: يصبح الانخفاض في قيم المباني والأعباء التشغيلية أكثر وضوحًا عندما يزيد عمر المباني عن 20 عامًا. وكما ذكرنا أعلاه، فإن مستوى أسعار الشقق السكنية في منطقة العاصمة طوكيو يبلغ عمومًا حوالي نصف سعر المباني الجديدة عندما يزيد عمرها عن 20 عامًا، كما أن حجم الأصول قد تقلص من ذروته. ومع ذلك، فإن حقيقة صمودهم حتى هذه المرحلة يعني أنهم إما أنهم حققوا مكاسب دخل كافية في هذه الأثناء أو أنهم فوتوا فرصة البيع بسبب بيئة السوق. في كلتا الحالتين، سيأخذ بيع عقار قديم في الاعتبار ما يلي

1. مخاطر الإصلاح وتكاليفه: بعد 20 عاماً من العمر، يحين وقت إجراء أعمال الإصلاح الرئيسية (الدورة الأولى) في الوحدات السكنية، أو إصلاحات الهيكل الرئيسي في المنازل والشقق. بعد هذه النقطة، تصبح دورة الإصلاح أقصر وتميل أعطال المعدات والمشاكل إلى الزيادة. قد يتدهور التدفق النقدي إذا كانت احتياطيات الإصلاح المستقبلية والنفقات الاستثنائية متوقعة. يمكن الحكم على أنه من الأفضل بيع العقار قبل أن يصبح الاستثمار الإضافي واسع النطاق (مثل التجديد) ضرورياً.

2. التقييم عند التخارج: يصعب تقييم العقارات القديمة من جانب المشتري (خاصة المؤسسات المالية). في تمويل القروض، يتأثر العمر الإنتاجي المتبقي، ومن الصعب الحصول على قرض طويل الأجل إذا كان عمر المبنى بالإضافة إلى عدد السنوات الممولة لا يقع ضمن العمر الإنتاجي القانوني. على سبيل المثال، إذا كان عمر الوحدة السكنية RC يبلغ 25 سنة مقارنةً بالعمر الإنتاجي البالغ 47 سنة، فإن أقصى فترة ممكنة للقرض هي حوالي 22 سنة متبقية، مما يعني عبء سداد شهري ثقيل على المشتري. ونتيجة لذلك، يكون عدد المشترين (الذين يمكنهم الاستثمار نقداً أو بقروض قصيرة الأجل) محدوداً ويميلون إلى تجنب السوق. لذلك من الأسهل البيع في مرحلة أحدث من البناء، قبل أن يقل الطلب. إذا كان عمر العقار أكثر من 20 عاماً، يصبح البيع في حد ذاته أكثر صعوبة وقد يتعين تخفيض السعر أكثر.

3. التغيير في التدفق النقدي (التقاطع الميت): عندما يصل الاستهلاك إلى نهاية دورته (على سبيل المثال 22 سنة للمباني الخشبية، و47 سنة للمباني المبنية على أساس الملكية)، تحدث ظاهرة تسمى "التقاطع الميت"، حيث تنخفض النفقات في الدفاتر وتزداد الأرباح. ومع فقدان مزايا الاستهلاك الموفرة للضرائب، ينخفض الأجر الذي يتم الحصول عليه مقابل نفس دخل الإيجار. هذه هي نقطة التحول التي تتضاءل فيها فوائد الحيازة طويلة الأجل من حيث المزايا الضريبية، خاصة بالنسبة للعقارات التي يحتفظ بها الأفراد لفترة طويلة. حوالي 20 عاماً من العمر هو أيضاً الوقت الذي ينخفض فيه الاستهلاك، ومن الجيد التفكير في بيع العقار بمجرد زوال أثر التوفير الضريبي.

استناداً إلى ما سبق، تحتاج العقارات التي يزيد عمرها عن 20 عاماً إلى "إعادة التفكير في استراتيجية الخروج". إذا كان من المتوقع أن تنخفض الإيجارات وترتفع التكاليف في المستقبل، فقد يكون من الأفضل في المجمل تحويل العقار إلى نقد في مرحلة مبكرة، حتى لو كان سعر البيع منخفضاً، وتخصيص الأموال لعقار جديد. خاصةً إذا كان العقار مع أرض في وسط المدينة، فقد يكون من الممكن بيعه بقيمة الأرض من خلال بيعه على أساس إخلاء الأرض أو إعادة البناء. أيضاً، في حالة الأثرياء جداً، قد يكون من الأفضل إعادة رسملة عائدات البيع بدلاً من ترك العقار القديم للأبناء، مع مراعاة ليس فقط ربحية كل عقار ولكن أيضاً التخطيط للميراث.

الخلاصة: غالباً ما تعتبر العقارات الاستثمارية التي يزيد عمرها عن 20 عاماً وقتاً مناسباً للبيع. هناك استثناءات بالطبع، مثل العقارات التي تقع في مواقع جيدة للغاية حيث من المتوقع أن ترتفع أسعار الأراضي في المستقبل، أو العقارات التي تم استهلاكها بالكامل بالفعل ولم تعد تتمتع بمزايا ضريبية، حيث تتمثل الاستراتيجية في الاحتفاظ بها بعوائد عالية. لكن بشكل عام، هذه هي المرحلة التي يجب عليك فيها تقييم التدفق النقدي المستقبلي والمخاطر المستقبلية للعقارات القديمة بهدوء، والنظر في بيعها كمخرج لتحويل الأموال إلى "الخطوة التالية".

سيناريو البيع أثناء التضخم وارتفاع أسعار الفائدة

السيناريو: يدخل الاقتصاد في مرحلة تضخمية ويبدأ بنك اليابان في تقليل التيسير النقدي أو رفع أسعار الفائدة. يؤدي التضخم إلى ارتفاع أسعار الأراضي وتكاليف البناء، ولكن في الوقت نفسه، تتعرض أسعار الفائدة لضغوط متزايدة، مما يخلق حالة من عدم اليقين في سوق العقارات.

التحليل: يميل التضخم عمومًا إلى رفع قيمة العقارات، التي تُعد أصلًا حقيقيًا، كما أن العقارات هي أصل فعال للتحوط من التضخم في ظل معدلات تضخم معتدلة. في الواقع، ما دامت الزيادات المعتدلة في الأسعار وأسعار الفائدة المنخفضة متوافقة، فمن المرجح أن ترتفع أسعار العقارات (حيث يتم تمرير زيادة تكاليف البناء إلى الأسعار أيضًا) وقد ترتفع الإيجارات ببطء عند توقيع عقود جديدة. ومع ذلك، تكمن المشكلة عندما يتجاوز التضخم مستوى معين وتتحرك السلطات النقدية لرفع أسعار الفائدة.

حافظت اليابان منذ فترة طويلة على سياسة أسعار الفائدة المنخفضة للغاية، ولكن إذا ارتفعت أسعار الفائدة بشكل جدي، فسيكون لذلك تأثير فوري على سوق العقارات. وعادةً ما يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى ضغط نزولي على أسعار العقارات. ويرجع ذلك إلى ارتفاع تكاليف اقتراض المشترين، مما يقلل من قدرتهم الشرائية، ويرتفع العائد المتوقع (معدل رأس المال) على الاستثمارات العقارية مع ارتفاع أسعار الفائدة (أي يتم خصم الأسعار). وبصورة أكثر تحديدًا، فإن المستثمرين الذين كانوا قادرين في السابق على الحصول على قروض في حدود 1%، سيتخلون الآن عن شراء العقار نفسه أو سيطالبون بخصم إذا عُرض عليهم سعر فائدة بنسبة 3%، حيث سيتدهور دخلهم ونفقاتهم. وكما هو مبين في استطلاع آراء المستثمرين العقاريين أيضًا، عندما ترتفع أسعار الفائدة، تميل عائدات العائدات على الدخل القومي الإجمالي إلى الارتفاع معها (وتنخفض الأسعار).

ولذلك، إذا كان من المؤكد أن أسعار الفائدة سترتفع في المستقبل خلال مرحلة التضخم، فمن المحتمل جدًا أن تدخل السوق ذات الأسعار المرتفعة التي تشكلت على أساس أسعار الفائدة المنخفضة الحالية في مرحلة تعديل في نهاية المطاف. حتى الأسواق ذات الطلب القوي، مثل المناطق الحضرية، ستتعرض تدريجيًا لضغوط هبوطية متزايدة على الأسعار إذا استمرت أسعار الفائدة في الارتفاع. وعلى وجه الخصوص، من المرجح أن تكون العقارات ذات القيمة العالية للأثرياء والعقارات الاستثمارية أول من يتأثر. والسبب في ذلك هو أنه كلما ارتفعت قيمة العقار، زادت الزيادة في عبء القرض بسبب تقلبات أسعار الفائدة، وبما أن قيمة العقارات الاستثمارية تتحدد بحسابات الدخل، فإن أي تدهور في العوائد بسبب ارتفاع أسعار الفائدة سينعكس مباشرة على السعر.

ومن ناحية أخرى، قد يؤدي التضخم نفسه إلى زيادة دخل الإيجار الاسمي. بشكل عام، يتم تأجيل إيجارات المساكن المستأجرة في اليابان بشكل عام خلال فترة العقد، ولكن الإيجارات المطلوبة في وقت استبدال المستأجرين أو عند بناء مبانٍ جديدة ترتفع وتنخفض مع الاقتصاد والأسعار. إذا زاد التضخم وتقلص العرض والطلب على العمالة، ستبدأ أسعار الإيجارات في المناطق الحضرية في الارتفاع، مما يعود بالنفع على أصحاب العقارات في شكل مكاسب دخل أعلى. وبعبارة أخرى، سيؤدي التضخم بالإضافة إلى انخفاض أسعار الفائدة إلى زيادة فوائد امتلاك العقارات، بينما سيؤدي التضخم بالإضافة إلى ارتفاع أسعار الفائدة إلى تقليل الفوائد. في الوقت الحالي (منتصف عام 2020)، لا تزال أسعار الفائدة منخفضة في اليابان بينما معدل تضخم الأسعار أعلى قليلاً، لذا فإن التركيز ينصب على ما إذا كان هذا التوازن سيختل.

الخلاصة: من الصعب اتخاذ قرار بالبيع خلال مرحلة التضخم، ولكن المفتاح هو مراقبة اتجاهات أسعار الفائدة. في المرحلة التي يكون فيها التضخم مرتفعًا بالفعل ومن المتوقع أن ترتفع أسعار الفائدة، قد يتم اتخاذ قرار دفاعي بالبيع والاستفادة النقدية بينما تكون قيم الأصول في ذروتها. وعلى العكس من ذلك، إذا حافظ البنك المركزي على موقفه المتحكم في أسعار الفائدة حتى في ظل التضخم واستمرار سوق السيولة، فقد تكون استراتيجية الاحتفاظ بالعقار تحسبًا لموجة أخرى من ارتفاع أسعار العقارات فعالة. قد يتمكن المستثمرون من ذوي الملاءة المالية العالية جداً من التحوط من المخاطر في كامل محفظتهم الاستثمارية، فيمكنهم اتباع نهج التنويع، وبيع بعض العقارات لجني الأرباح مع الاستمرار في الاحتفاظ بعقارات أخرى. ولا يكمن السر في الاعتقاد ببساطة أن التضخم = ارتفاع قيمة العقارات، بل في مراعاة التغيرات الأساسية في السياسة النقدية وتأثير تكاليف التمويل.

نصائح عملية حول تعظيم المكاسب عند البيع

بمجرد اتخاذ قرار البيع في الوقت المناسب، فإن التحدي التالي هو كيفية تعظيم مكاسبك من البيع من الناحية العملية. بالنسبة للمستثمرين ذوي الملاءة المالية الفائقة، يمكن أن يتراوح الربح من بيع عقار واحد من عشرات إلى مئات الملايين من الينات، ويمكن أن يكون للاختلافات في الشروط التفصيلية تأثير كبير على العائد النهائي الذي تحصل عليه. فيما يلي، نركز على نقطتين - اختيار شركة وكالة موثوقةوالتدابير ضد ضريبة دخل التحويل - ونوضح النقاط الخاصة بتطوير عملية البيع بطريقة مفيدة.

كيفية اختيار وكالة عقارية موثوقة

لبيع العقارات بسعر مرتفع، فإن التعاون مع شركة وساطة/وكيل ممتاز أمر ضروري. من خلال اختيار شركة وساطة تتمتع بخبرة خاصة في بيع وشراء العقارات ذات القيمة العالية والعقارات الاستثمارية، يمكنك الاستفادة من استراتيجية بيع مناسبة وشبكة مشترين محتملين. النقاط الرئيسية التي يجب مراعاتها عند اختيار شركة الوساطة هي

• تحقق من سجلها الحافل ومجالات خبرتها: اختر شركة لديها سجل حافل من المعاملات في نفس نوع العقار وفي نفس منطقة العقار الذي تبيعه. على سبيل المثال، إذا كان الأمر يتعلق ببيع مبنى واحد في وسط المدينة فهي شركة ذات خبرة في المعاملات مع المستثمرين الأثرياء والصناديق، وإذا كان الأمر يتعلق ببيع وحدة سكنية للعائلات في الضواحي فهي شركة قوية في المبيعات لطبقة الطلب الحقيقي العام. من الجيد أن تسأل عن عقود البيع السابقة والعملاء الذين استفسروا عنها.

• القدرة على تقديم سعر عادل: اطلب تقييماً من عدة شركات وقارن بين مدى ملاءمة أساس التقييم. انتبه إلى أن الشركة التي تقدم سعراً مرتفعاً للغاية للتقييم قد تكون تتظاهر بالرغبة في توقيع العقد. من ناحية أخرى، يمكنك أن تثق في الشركة التي تقدم سعرًا يستند إلى السوق والأدلة التي تستند إلى السوق، والتي تظهر أيضًا استراتيجية بيع ملموسة، مثل "سنقترب من هذه الشريحة من السوق بهذا السعر".

• شبكات المستثمرين من ذوي الملاءة المالية العالية/المستثمرين المؤسسيين: في حالة العقارات ذات الملاءة المالية العالية، يمكن أن تنجح المعاملات "خارج السوق"، حيث يتم العثور على مشترين في الخفاء قبل طرح العقار في السوق. قد تكون المباني المدرة للدخل والمنازل الفاخرة في المناطق البارزة أكثر احتمالاً لجلب سعر أعلى إذا تم التعامل معها من قبل وكالة لديها قائمة من العملاء ذوي الملاءة المالية العالية، بدلاً من الإعلان عنها لعدد كبير من الأشخاص، لأن هذا يحمي خصوصيتهم. كما أن وجود مثل هذه الشبكة عامل مهم أيضاً.

• التواصل والشفافية: إن سرعة الاستجابة ودقة المقترحات وتواتر الإبلاغ عن عملية البيع هي أيضاً من الجوانب المهمة للتواصل. فالشركة الجديرة بالثقة لن تنخرط في سلوك غير نزيه، مثل التطويق، وستضع تعظيم أرباح البائع في المقام الأول. لنفكر أيضًا فيما إذا كان بإمكانك بناء شعور بالألفة والثقة مع الشخص المسؤول.

بالإضافة إلى ذلك، سواء تم إبرام عقد وساطة بدوام كامل مع شركة واحدة أو كانت وساطة عامة لشركتين أو أكثر يعتمد على الاستراتيجية. ففي المساكن ذات الأسعار المرتفعة، هناك حالة تكون فيها الوساطة المتفرغة التي تكره نشر المعلومات وتركز على مصدر ثقة جيدة، والوساطة العامة التي تدعو إلى التفرغ على نطاق واسع وتجعلك تقوم بأعمال البيع بشكل تنافسي قد تكون ناجحة. من الجيد أن تتشاور مع شركة وساطة وفقًا لنوع السكن وحالة السوق. في نهاية المطاف، فإن اختيار الشريك الذي يجد أفضل مشترٍ مع مراعاة نية البائع هو طريق مختصر لتعظيم الربح عند البيع.

الإعفاء من ضريبة التحويل والتخطيط المالي

إن ضريبة دخل التحويل المذكورة أعلاه هي أكبر عامل تكلفة على الربح من بيع العقارات، ولكن هناك عدة طرق لتخفيف العبء من خلال التخطيط المسبق والبراعة.

• استخدام دخل التحويلطويل الأجل: مرة أخرى، إذا كان من الممكن تعديل توقيت البيع، فإن تطبيق معدل ضريبة التحويل طويل الأجل من خلال الاحتفاظ بالعقار لأكثر من خمس سنوات أمر أساسي. معرفة تاريخ الاستحواذ لكل عقار وتعديل التواريخ إلى أقصى حد ممكن إذا كان البيع المخطط له يستغرق أقل من خمس سنوات. ومع ذلك، من المهم ملاحظة أنه يتم تحديد العقار حسب فترة الملكية في نهاية العام (على سبيل المثال، إذا تم شراؤه في أبريل 2019، فسيتم امتلاك العقار لأكثر من خمس سنوات اعتبارًا من 1 يناير 2024، وسيتم التعامل مع البيع خلال عام 2024 على أنه طويل الأجل).

• تطبيق الخصومات والاستثناءات الخاصة: عند بيع العقارات السكنية، تتوفر خصومات خاصة مثل الخصم الخاص بقيمة 30 مليون ين ومعدل الضريبة المخفض لأكثر من 10 سنوات من الملكية. ومع ذلك، فهي غير قابلة للتطبيق بشكل أساسي على العقارات الاستثمارية البحتة. من ناحية أخرى، هناك أحكام خاصة لاستبدال الممتلكات عن طريق إعادة التركيب (بشروط محدودة، على سبيل المثال في حالة المنزل) ولبيع الممتلكات الموروثة خلال فترة معينة.

• تسجيل النفقات وإضافة تكاليف الاستحواذ: في حساب دخل التحويل، يرتبط تسجيل تكاليف الاستحواذ ونفقات التحويل دون إغفال أيضًا ارتباطًا مباشرًا بالوفورات الضريبية. قم بتضمين كل ما يمكن تسجيله، مثل رسوم الوكالة، وتكاليف التسجيل، وتكاليف المسح للأراضي، والقيمة الدفترية بعد خصم معادلات الاستهلاك للمباني، ورسوم الطوابع وقت التحويل. حتى إذا كانت تكلفة اقتناء العقار الذي تم اقتناؤه عن طريق الميراث غير معروفة، فهناك أحكام خاصة (أحكام خاصة لإضافة تكاليف الاقتناء) تسمح بإضافة ضريبة الميراث التي دفعها المتوفى إلى تكلفة الاقتناء في حالات معينة. ونظراً لأن ضريبة الميراث على العقارات عالية القيمة يمكن أن تكون كبيرة، فهناك حالات يمكن أن يؤدي فيها تطبيق هذه القاعدة الخاصة إلى تقليل المكاسب الخاضعة للضريبة عند التحويل.

• التنويع في وقت البيع وتقاسم الأرباح والخسائر: إذا كنت شخصًا ثريًا جدًا وتخطط لبيع عدة عقارات، فمن الفعال أيضًا توزيع التحويل عمدًا على سنوات مختلفة. على الرغم من أن ضريبة دخل التحويل هي ضريبة منفصلة وليست تصاعدية، إلا أن بيع عدد كبير من العقارات في نفس السنة قد يكون له تأثير على الشرائح الضريبية الأخرى، مثل الالتزام الضريبي السكني واشتراكات التأمين الصحي الوطني. هناك أيضًا قرار بالجرأة في التجرؤ على الجمع بين المبيعات في نفس السنة، لأنه إذا تم تكبد خسارة في نقل ملكية عقار واحد، فيمكن مقاصتها مقابل ربح من نقل ملكية عقار آخر في نفس السنة (من حيث المبدأ، لا يمكن تجميع الربح أو الخسارة في نقل الملكية إلا مع عمليات نقل ملكية أخرى). من المهم تصميم سنة البيع بطريقة تقلل من العبء الضريبي الإجمالي.

• استخدام مخططات الشركات: بالنسبة لكبار المستثمرين، قد يكون الاحتفاظ بالممتلكات كشركة أكثر مرونة من الاحتفاظ بها كأفراد. يتم تحديد ضريبة الشركات بنسبة 23% تقريباً (أقل بالنسبة للشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم) على المكاسب عند التحويل، وهناك مرونة في تخصيص المكاسب والخسائر ضمن دخل الشركة. حتى إذا تم بيع العقار باسم شركة، فإنه يخضع لضريبة الشركات بدلاً من ضريبة دخل التحويل، ويمكن تعويضه مقابل النفقات والخسائر التجارية الأخرى. ومع ذلك، إذا تم تحويل الربح في نهاية المطاف إلى فرد، فلن يكون ذلك مفيداً بشكل عام بسبب ضرائب توزيعات الأرباح، إلخ. فقط بعد محاكاة طويلة الأجل للعبء الضريبي يجب النظر في مخطط الشركات إذا لزم الأمر.

من خلال اتخاذ التدابير المذكورة أعلاه، من الممكن زيادة المبلغ المالي المتبقي في جيبك إلى أقصى حد حتى لو حققت نفس الربح من البيع. ونظراً لأن الضرائب تميل إلى أن تصبح أكثر تعقيداً في حالة فاحشي الثراء، فإننا نوصيك بالعمل مع محاسب أو محاسب ضرائب موثوق به وإجراء عمليات محاكاة حتى قبل البيع. على وجه الخصوص، عند بيع عقار بأرباح غير محققة تبلغ مئات الملايين من الينات، يمكن أن يكون هناك فرق بعشرات الملايين من الينات أو أكثر اعتمادًا على ما إذا كان قد تم اتخاذ تدابير مسبقة أم لا. على الرغم من أنه من المغالطة تفويت التوقيت من خلال القلق فقط بشأن تخفيض الضرائب، إلا أنه يمكن القول إن "البيع في الوقت المناسب وبالتدابير الصحيحة" هو استراتيجية الخروج الحقيقية.

الخلاصة.

إن الحكم على توقيت البيع في الاستثمار العقاري أصعب من اتخاذ قرار الشراء لمرة واحدة، ولكنها عملية مهمة تحدد نتائج الاستثمار وتؤدي إلى المرحلة التالية من التطوير. استناداً إلى اتجاهات السوق في 23 جناحاً في طوكيو، من الحكمة أن تحاكي دائماً "متى يكون أفضل وقت للبيع"، مع مراعاة المؤشرات الموضوعية مثل انخفاض العوائد وتقدم عمر المبنى، مع الأخذ في الاعتبار أيضاً تأثير ذلك على العائدات الحقيقية مثل ضريبة التحويل.

تبرز معضلة ما إذا كان ينبغي عليك البيع خلال فترة ازدهار السوق مثل الفترة الحالية، خاصةً خلال فترة ازدهار السوق، مثل الفترة الحالية، ما إذا كان ينبغي عليك البيع خلال سوق صاعدة أو الاحتفاظ بها لمزيد من الارتفاع. إذا كنت مستثمرًا فائق الثروة، فيمكنك اتباع استراتيجية التنويع، وبيع بعض ممتلكاتك لتحقيق الربح مع الاستمرار في الاحتفاظ بالبعض الآخر. المفتاح هو اتخاذ أفضل مسار عمل لاستراتيجية محفظتك الخاصة، وليس استراتيجية شخص آخر. تحتاج إلى اتخاذ قرارات تتماشى مع وضع أصولك الخاصة وخططك المستقبلية، مع الاحتفاظ بتحليل موضوعي للسوق ومنظور عملي.

أخيرًا، يمكن تلخيص النقاط التي تمت مناقشتها في هذه الورقة على النحو التالي.

• المؤشرات النموذجية لتقرير متى يحين الوقت المناسب لبيع استثمار عقاري: تدهور الربحية بسبب انخفاض العوائد، وانخفاض القيمة وزيادة تكاليف الصيانة مع مرور الوقت، وبداية المزايا الضريبية مثل الاحتفاظ بالعقار لأكثر من خمس سنوات.

• الوضع الحالي في سوق طوكيو 23 جناحًا: سوق البائعين حيث تستمر الأسعار في الارتفاع، ولكن هناك تفاوتات كبيرة حسب المنطقة. في وسط المدينة، كانت هناك سلسلة متعاقبة من الصفقات ذات الأسعار المرتفعة، مما أدى إلى توسيع الفجوة مع الضواحي.

• السيناريوهات حسب التوقيت: تقييم معدلات الضريبة في السنوات الخمس الأولى بعد الشراء، والانتباه إلى مخاطر التلف والقيمة المتبقية إذا كان عمر العقار أكثر من 20 عاماً، ومراقبة أسعار الفائدة خلال مرحلة التضخم.

• تحسين ممارسة البيع: قم بتعظيم العائدات من خلال الاقتراب من المشتري المناسب بالسعر المناسب باستخدام وسيط موثوق به وتقليل العبء الضريبي مقدمًا.

على الرغم من أنه يقال إن الأرباح في الاستثمار العقاري تحددها نقطة الدخول (الشراء)، إلا أن الخروج الماهر (البيع) هو الذي يحدد الربح النهائي في الواقع . في بيئة السوق الديناميكية في 23 جناحًا في طوكيو، نأمل أن تجد أفضل توقيت واستراتيجية بيع خاصة بك مع الاستفادة من نتائج هذا المقال. لا تفوّت الوقت المناسب للبيع والاستفادة من الاستثمار التالي أو توارث الأصول.