停车场投资的七大优势及收益风险解析

许多人在考虑进行房地产投资时，可能会担心单位或公寓管理的初始成本太高，而且管理起来可能会很困难。我们建议这些人投资停车场。

与其他房地产投资相比，停车场投资可以大大降低初期成本，而且不需要花费太多精力进行管理，因此作为一种即使是房地产投资初学者也能轻松上手的投资方式而备受关注。事实上，停车场可以获得很高的收益，包月停车场的实际收益率约为 4%，投币式停车场的实际收益率约为 15-30%。

在本文中，INA&Associates 有限公司将详细介绍停车场投资的具体优势、收益率、初始成本和成功关键。这些信息对于想要开始投资房地产的人和想要在现有投资组合中增加新选择的人都很有用。

停车场投资的基本知识和类型

在开始投资停车场之前，首先要了解停车场的基本结构和投资类型。停车场投资主要有两种类型--包月停车场和投币式停车场--每种类型都有不同的特点和收入结构。

什么是包月停车场？

包月停车场是一种按月签约向用户提供停车位并收取固定月费的运营方案。这种方法的主要特点是在合同期内提供稳定的收入。一旦签订合同，每月就可以预期有固定的收入，从而更容易预测收益和规划资金。

包月车位的用户主要是附近的居民和上班族，预计会长期使用车位。因此，最合适的地点是住宅区、火车站周围和办公区，这些地方可以满足每天都需要停车的人的需求。

什么是投币式停车场？

投币式停车场是一种按小时收取停车费的运营方式。用户在规定的时间内使用停车位，每次支付一定的费用。这种方式的特点是，使用频率会因地点和时间的不同而波动较大，因此收入也会波动。

投币式停车场的盈利能力主要取决于地点和营业额。在人流量大的地点，如商业场所、医院和车站地区，预计会有较高的收入，但在需求量小的地点，则很难获得理想的收入。

经营方式的选择

停车场投资有两种管理方法：一种是自我管理，即土地所有者直接管理停车场；另一种是一次性租赁，即管理外包给专业运营商。

在自我管理方法中，土地所有者负责从资本投资到日常管理的一切事务。这种方法有可能获得更高的利润，但需要更多的管理精力和更大的初始投资。

另一方面，在一次性租赁法中，专业公司租赁土地并经营停车场，而土地所有者支付固定租金。这种方式的利润低于自主经营方式，但所需的管理工作较少，而且能提供更稳定的收入。

停车场投资的 7 大优势

停车场投资之所以吸引众多投资者的关注，是因为它具有其他房地产投资所不具备的独特优势。在此，我们将详细介绍停车场投资的七大优势。

1. 初始成本低

停车场投资的最大优势之一是初始成本可以大大降低。单位和公寓管理需要数千万至数亿日元的初始投资，而在某些情况下，停车场投资可以从零日元的包月车位开始。

让我们来比较一下具体的初始成本。

投资类型 初期费用概算 主要费用项目

统一管理 3,000 万至 1 亿日元 建设、设计和各种程序费用

统一管理 2,000 万至 8,000 万日元 物业购买和装修费用

0 - 500 万日元 土地整备费、地块划分、招牌安装费

投币式停车场 200 万-1000 万日元 设备、土地平整和系统安装费用

在包月停车场的情况下，如果土地已经平整，只需划定分界线和安装标志牌即可开始运营。即使需要平整土地，其成本也比建造建筑物低得多。

虽然投币式停车场需要对付款机和大门设备进行初始投资，但所需资金仍不到平面管理所需资金的十分之一。这种低门槛使新手也能轻松上手。

2.狭窄和畸形地段也可利用

停车场投资的一大魅力在于其灵活性，因为它不依赖于土地的形状或大小。在建造公寓时，受《建筑标准法》和《城市规划法》的限制，只有符合特定条件的土地才能用于建设。

不过，停车场可以有效利用以下类型的土地

• 狭窄地块：只要有一辆车的空间就可以经营。
• 畸形地块：三角形和梯形等不规则形状的地块
• 有高差的土地：即使有轻微坡度也可以使用
• 道路不通畅的土地：不适合建房，但停车没有问题。

有很多小块或畸形地块不适合建房，尤其是在城区。由于这类土地的价格一般较低，如果购买这类土地用于停车场投资，可以获得较高的收益。

3.准备期短

停车场投资的一大优势是可以在短时间内开始经营。单位和公寓管理从规划到完工通常需要一年或更长的时间，而停车场投资只需几周或几个月就可以开始运作。

准备期的比较如下。

投资类型 准备期 主要任务

12-18 个月 设计、建筑许可申请、施工

6-12 个月 物业选择、融资程序、装修

包月停车场 2 周至 2 个月 土地整理、地块划分、招牌安装

1-3 个月 安装设备、安装系统、办理各种手续

由于准备期短，因此可以对市场变化做出快速反应。例如，如果附近有新的商业设施计划开业，在其开业的同时及时开设停车设施，可望获得高额利润。

4. 减少管理麻烦

投资车位的另一大优势是日常管理工作较少。单位和公寓的管理工作涉及面很广，如与租户打交道、设备维护和清洁等。

而停车位投资的管理任务主要限于以下方面

月租车位的管理

• 承包商管理
• 收取月租费
• 定期清洁
• 处理违章停车

投币式停车位的管理

• 从付款机收取现金
• 检查和维护设备
• 清洁工作
• 故障处理

土地所有者不需要做任何事情，因为所有这些管理任务都由一家专业公司负责，尤其是如果他们选择一次性租赁系统。即使是那些日常工作繁忙或住得较远的人也可以放心投资。

5. 易于转换用途

投资停车场的主要优势之一是将来可以轻松转换为其他用途。如果建造了公寓或共管公寓，拆除要花很多钱，而且很难改作其他用途。

但是，停车场可以比较容易地改作以下用途

• 住宅建设：用作空地
• 商业用房：如果位置合适，可建造商店
• 其他投资物业：建造公寓或套房
• 出售：可作为清理过的土地以较高的价格出售。

这种灵活性允许根据市场环境的变化或个人投资战略的变化选择最佳的土地利用方式。例如，可以将土地作为停车场经营，同时等待土地价格上涨，并在适当的时候出售。

6. 稳定的盈利能力

停车场投资是一种投资方式，如果选址得当，可望获得稳定的收益。特别是包月停车场，一旦签订合同，就可以长期获得稳定的收益。

支持停车场投资收益稳定的因素如下

需求的稳定性。

• 汽车保有量保持稳定
• 城市地区停车位长期短缺
• 住宅区居民持续的停车需求

竞争者进入的障碍

• 合适位置的土地有限
• 现有停车用户往往不愿搬迁
• 以社区为基础的商业特点

对经济环境的适应能力

• 不易受经济波动的影响
• 停车需求是日常必需品
• 不易受租金水平突然波动的影响

在任何地点都具有灵活性

停车场投资的特点是可以在各种地点取得成功。在住宅区和公寓管理中，只有在有利的地段，如火车站附近或商业设施附近，才有望获得高回报。

住宅区的成功模式

• 在独立式住宅较多的地区设置包月停车场
• 为公寓居民提供额外停车位
• 游客停车需求。

商业区的成功模式

• 面向商店用户的投币式停车场
• 从短期使用的高周转率中获得收入
• 活动优惠价

办公区的成功模式

• 通勤者的包月停车
• 商务车辆的停车需求
• 工作日使用率稳定

郊区的成功模式

• 大型商业设施附近的需求
• 旅游景点和休闲设施附近的季节性需求
• 通过低成本购置土地获得高收益

因此，停车场投资可通过选择符合所在地特点的经营方式，在不同地区创造收入。

停车场投资的收益率和盈利能力

考虑停车场投资时最重要的指标之一是收益率。收益率是衡量投资效率的重要指标，也是与其他投资方式进行比较的必要条件。本节将详细解释停车场投资的收益率和盈利能力。

收益率的基本知识

收益率分为两种：表面收益率和实际收益率。在进行投资决策时，必须关注更接近实际情况的实际收益率。

表面收益率（总收益率）

表面收益率 = 年收入/总投资 x 100

实际收益率（净收益率）

实际收益率=（年收入-年支出）÷投资总额 x 100

实际收益率的计算方法是扣除管理费、税费、保险费和维修费等支出，从而更真实地反映盈利情况。

月租车位的收益率

月租车位的标准实际收益率约为4%。不过，由于地点和管理系统不同，收益率也有很大差异，因此必须详细考虑具体情况。

地点条件 地面收益率 实际收益率 大约月租（1 辆车）

市区（距离车站步行 5 分钟以内） 6-10% 4-7% 25,000-40,000 日元

住宅区（车站步行 10 分钟以内） 8-12% 5-8% ¥15,000-25,000

郊区（从车站步行 15 分钟以上） 10-15% 6-10% ¥8,000-15,000

提高包月车位盈利能力的要点如下

提高盈利能力的要点

• 保持满座率：尽量减少空置期。
• 制定适当的租金：根据周边市场制定具有竞争力的价格。
• 推广长期合同：提高续约率的举措
• 优化成本：减少不必要的成本。

投币式停车场收益率

虽然投币式停车场的收益率要高于包月式停车场，但收益波动很大，这取决于地点和管理方法。地面停车位的市场收益率为 15%-30%，但实际收益率需要考虑资本投资和运营成本。

地点 地面收益率 实际收益率 大约每小时收益率

商业区、站前 20-35% 12-20% 300-600 日元/小时

办公区 15-25% 8-15% ¥200-400/小时

住宅区 10-20% 5-12% ¥100-300/小时

投币式停车场的盈利能力在很大程度上取决于营业额：每天使用的单位越多，盈利 能力就越高。

基于营业额的收入模拟（10 辆车的容量）

营业额 每日使用车辆数 平均使用小时数 每日大致收入 每月大致收入

低周转率（1.0） 10 台 2 小时 6,000 日元 180,000 日元

中等营业额（2.0 营业额） 20 台 2 小时 12,000 日元 360,000 日元

高营业额（3.0 营业额） 30 套 2 小时 18,000 日元 540,000 日元

与其他房地产投资的盈利能力比较

为了正确评估停车场投资的盈利能力，让我们将其与其他房地产投资进行比较。

投资类型 表面收益率 实际收益率 初始成本 管理费

公寓 4-8% 2-5% 高 中等

6-12% 4-8% 高 高

独立式出租 8-15% 5-10% 中等 中等

月租停车场 5-15% 4-10% 低 低

投币式停车场 15-30% 8-20% 中 低

从以上比较可以看出，停车场投资的优势在于初始成本低，管理成本低。特别是对于新手投资者来说，这是一个很有吸引力的选择，他们可以在降低风险的同时积累物业投资经验。

影响盈利的因素

停车场投资的盈利能力主要取决于以下因素

位置因素

• 与火车站的距离
• 附近商业和住宅的密度
• 道路的可达性
• 是否有竞争性停车设施

运营因素

• 定价是否适当
• 管理系统是否完善
• 设施是否充足
• 营销活动

外部因素

• 当地人口
• 经济环境的变化
• 交通基础设施状况
• 城市规划的变化

综合考虑这些因素并制定最佳投资战略是停车场投资成功的关键。

停车场投资的初始成本和风险

在开始停车场投资之前，必须正确了解所需的初始成本和潜在风险。通过适当的财务规划和风险管理，可以实现稳定的投资结果。

初始成本明细

停车场投资的初始成本因运营方案和土地条件的不同而有很大差异。这里将对每种情况进行详细说明。

包月停车场的初期成本

包月停车场是初期成本最低的停车场投资形式。

成本项目 约计金额 备注

土地整理费用 50 万日元 - 200 万日元，视土地条件而定

地块划界 ¥50,000-¥150,000（根据车位数量而异）

标志牌安装 100,000 - 300,000 日元，根据大小和材料而异

照明设备 ¥200,000 - ¥500,000 根据需要安装

安保设备 100,000 - 400,000 日元 安保摄像头等

各种手续费 50,000 - 100,000 日元 通知和其他手续费

10 辆车合计 1,000,000 - 3,450,000 日元

如果土地已经平整且开发完善，则只需绘制地块线图和安装标志牌即可开始运营，起步费用约为 200,000 日元。

投币式停车场的初期费用

由于需要投入资本，投币式停车场的初期成本高于包月式停车场。

成本项目 约合金额 备注

土地平整费用 50 万日元至 200 万日元，视土地条件而定

150 万日元 - 300 万日元 根据功能不同，价格有所差异

大门设备 100 万日元 - 200 万日元，视大门数量而定

绘制包裹线 ¥100,000-¥200,000，根据单位数量价格有所不同

标志和照明 ¥300,000-¥800,000，价格根据规模而异

安保设备 ¥200,000 - ¥600,000 摄像头、传感器等

系统安装费 ¥500,000 - ¥1,000,000 管理系统

各种程序费用 100,000 - 200,000 日元 通知和其他程序

合计 420 万日元 - 980 万日元 （10 套住房

批量租赁的初始成本

采用总价租赁方式，将业务外包给专业承包商，可大幅降低初期成本负担。

运营方式 初始成本负担 利润分配

自营方式 所有成本由经营者承担 收入的 100

一次性租赁法 承包商承担收入的 60-80%。

外包管理法 部分自负盈亏 85-95% 的收入

停车场投资的主要风险

停车场投资是一种风险相对较低的投资手段，但必须认识到存在以下风险。

1. 需求波动风险

风险包括

• 周边环境变化导致停车需求下降
• 新的竞争性停车设施的建立导致用户外流
• 人口减少和老龄化导致汽车使用量下降

对策

• 在选址时对周边环境进行详细调查
• 选择有多种需求来源的地点
• 通过灵活定价保持竞争力 2.

收入波动风险

风险描述

• 季节和星期造成的使用波动
• 经济条件变化导致的使用频率变化
• 价格竞争导致盈利能力下降

对策

• 包月和投币停车相结合
• 适当定价和定期审查
• 通过推广长期合同稳定收入 3.

设备和管理风险

风险描述

• 收费机和道闸设备故障
• 发生未经授权的停车和不缴费的情况
• 设备老化导致的更新费用

应对措施。

• 定期维修设备
• 采取适当的安全措施
• 通过保险规避风险 4.

法律和税务风险

风险

• 城市规划变化导致的土地使用限制
• 税收负担增加
• 与邻居发生纠纷

对策

• 事先进行充分的法律研究
• 与税务专家合作
• 考虑并与邻居进行适当沟通

降低风险的具体措施

建议采取以下措施，将停车场投资的风险降至最低

选址时的注意事项

周边环境调查项目

• 人口统计和未来预测
• 交通流量和交通模式
• 竞争性停车设施的状况
• 未来发展计划

需求调查方法

• 分时段停车需求调查
• 采访附近居民和企业
• 分析类似地点的最佳做法

运营方式的选择标准

选择标准 自营系统 一次性租赁

初始投资 大型 小型

盈利能力 高 中等

管理工作量 高 低

风险 高 低

适用情况 有经验的投资者 初学者和繁忙人士

使用保险

停车投资必须考虑以下类型的保险。

推荐的保险类型

• 设施责任保险：停车场内发生事故时的赔偿
• 动产综合保险：设备被盗或损坏的赔偿
• 缺勤补偿保险：因设备故障等原因缺勤时的收入补偿。

税务方面的考虑

还有必要了解停车场投资的税务处理。

所得税处理

停车场收入作为房地产收入征税。不过，以下费用可以扣除

允许作为必要开支的项目

• 土地和建筑物的折旧
• 维修和维护费用
• 非人寿保险费
• 税收和公共费用（如财产税）
• 借款利息

遗产税处理

由于用于停车的土地被评估为已开垦土地，因此与用于出租房屋的土地相比，遗产税减免的效果有限。如果遗产税措施很重要，则必须包括未来的土地使用方案。

成功投资停车场的关键在于充分了解这些风险和对策，然后再做出适当的投资决策。

停车场投资成功的关键

要想从停车场投资中获得稳定的收益，必须采取战略性的方法。在此，我们根据实际投资经验，详细介绍一些成功的关键因素。

选择正确位置的重要性

毫不夸张地说，停车场投资成功的 80% 取决于地点的选择。通过选择正确的地点，可以确保长期稳定的收入。

绝佳位置的条件

位于住宅区的绝佳位置

• 距离火车站步行 10 分钟以内的人口密集住宅区
• 有许多独立式住宅和不带停车位的房产的地区
• 计划新建公寓楼的周边地区
• 靠近商业设施、医院、学校和其他便利的生活设施

商业区的优越位置

• 人流量大的地区，如车站前和闹市区
• 商业设施和餐馆集中的地区
• 活动场所和旅游景点周围
• 现有停车场使用率高的地区

办公区的绝佳位置

• 企业和政府办公机构高度集中的地区
• 公共交通不发达的地区
• 预计会有商务车辆停车需求的地点
• 预计工作日有稳定需求的地点

地点调查的具体方法

地点调查的检查点

调查项目 检查内容 调查时间段

交通流量 行人和车辆交通流量 平日和周末

附近停车场的竞争率和占用率 多次访问

需求来源 住宅、商业和办公场所的分布 半径 500 米以内

道路宽度/进入便利性 通过实际驾驶确认

通过数据分析进行位置评估

• 人口趋势分析和未来预测
• 汽车保有量趋势
• 附近开发计划调查
• 确定地价趋势

选择经营方式的策略

在停车场投资中，根据投资者的经验、财力和投资目标选择最合适的经营方式非常重要。

自行运营方式的优缺点

优点

• 可确保 100%的收入。
• 可自由制定收费标准和运营政策
• 可快速应对市场变化
• 可望长期获得高额利润。

缺点

• 初期投资大
• 需要日常管理工作
• 设备故障等风险
• 需要专业知识

适用情况

• 有经验的房地产投资者
• 能获得充足初始资金者。
• 希望积极参与业务的人。

一次性租赁的优缺点

优点

• 可减少初始投资。
• 可将管理外包给专业承包商
• 可确保稳定的收入
• 设备故障等风险较小

缺点

• 盈利能力低于自我管理方式。
• 不能参与管理政策
• 存在合同条款和条件变更的风险
• 取决于承包商的经营状况

适用情况

• 物业投资新手
• 日常工作繁忙，无暇顾及管理的人
• 希望将风险降至最低的人

费率设定策略

制定正确的收费标准是停车场投资获利的重要因素。

设定每月停车费

通过市场调研把握合适的价格

调查对象 调查内容 重要性

直接竞争 同一地区的月停车费 高

间接竞争 邻近地区的停车费 中

使用公共交通的成本 中

需求 用户支付价格的意愿 高

定价的基本原则

• 通过制定略低于竞争对手的价格实现差异化
• 根据地点的便利程度适当定价
• 为长期用户提供折扣计划
• 实施定期收费审查

制定投币式停车收费标准

按时段确定收费标准的概念

一天中的时间 收费概念 收费示例

平日白天 与周边市场价格一致的标准收费 200 日元/小时

平日夜间 根据需求打折 100 日元/小时

节假日白天 需求量大时附加费 300 日元/小时

确保长期用户的最高收费 1,000 日元/天

使用动态定价

• 活动期间的优惠价格
• 根据季节性波动调整价格
• 根据入住率优化价格
• 快速应对竞争格局的变化

吸引客户和营销策略

有效的客户吸引战略对于成功的停车场投资至关重要。

利用网络吸引客户

在网站上发布信息

• 提供停车设施的详细信息和照片
• 关于交通和附近设施的信息
• 明确解释收费结构和使用方法
• 设置查询表格

在停车场搜索网站上注册

• 在主要停车场搜索网站上登记信息
• 管理和改进用户评论
• 考虑引入预约系统
• 通过搜索引擎优化措施提高搜索排名

吸引线下客户的重要性

标识和标识规划

• 安装醒目的标识牌
• 易于理解的价格指示
• 清晰的使用指南
• 改善夜间照明

社区销售活动

• 向邻居问候和解释
• 与当地房地产机构合作
• 考虑与商业机构合作
• 促进口碑推荐

长期投资战略

要想成功进行停车场投资，不仅要制定短期回报战略，还要从长远角度考虑。

考虑退出战略

决定何时出售的标准

• 因地价上涨而确保出售利润
• 周边环境变化导致需求减少
• 出现更有利可图的投资机会
• 作为一种继承措施重新组合资产

考虑转换土地用途

• 改建为出租房的可能性
• 考虑商业开发
• 出售给其他投资者
• 转为自用

构建投资组合

通过多样化降低风险

多样化的视角 具体方法 效果

地区多样化 投资于多个地区 降低地区风险

使用多样化 包月使用和投币使用相结合 收入波动平滑化

规模多样化 不同规模的投资 优化投资效率

时间多样化 分阶段执行投资 降低市场波动风险

规划增长战略

• 横向发展成功案例
• 通过扩大规模提高效率
• 通过增加专业知识实现差异化
• 利用合作伙伴关系

通过全面落实这些要点，可以大大提高停车投资的成功概率。特别建议初学者先从小规模投资开始，积累经验后再逐步扩大投资规模。

结论

在房地产投资中，停车场投资是一种具有吸引力的投资技术，初始成本低，管理工作量小。本文介绍的七大优势可再次总结如下

停车场投资的七大优势

1. 初始成本低：月租式停车场零日元起步，投币式停车场几百万日元起步。
2. 即使在狭窄或畸形的土地上也能使用：即使是不适合建房的土地也能实现货币化。
3. 准备时间短：几周至几个月内即可开始营业。
4. 管理工作少：日常管理任务最少。
5. 易于转为其他用途：未来土地用途有很多选择。
6. 稳定的盈利能力：选择合适的地点可获得长期稳定的收入。
7. 地点灵活：在不同地区都有成功的可能

盈利准则

• 包月停车场：实际收益率约为 4%。
• 投币式停车场：实际收益率为 8-20%。

成功的关键因素

• 选择合适的地点最重要（决定了 80% 的成功率）。
• 选择适合您的投资经验和财力的经营方式。
• 制定适当的收费标准并不断审查
• 实施有效的客户吸引和营销策略

对于新手投资者来说，停车场投资是一种既能积累经验又能降低风险的绝佳方式。对于那些已经投资其他房地产的投资者来说，这也是一个有效的选择，因为它有望使他们的投资组合多样化。

作为下一步行动，建议从研究潜在地点开始。对地段和收入模拟进行详细分析是做出成功投资决策的第一步。

常见问题

问 1：初学者真的可以开始投资停车场吗？

答 1：是的，即使对于房地产投资初学者来说，停车场投资也是一种简单的投资技巧。尤其是包月停车场，初期成本可以大大降低，管理也相对简单。如果您选择一次性租赁，专业运营商将代表您管理停车场，因此，即使您没有投资经验，也可以放心开始。不过，建议您在选址和收益模拟方面寻求专业建议。

问题 2：停车场投资和统一管理哪个更好？

答2：最佳选择取决于投资者的情况和目标，因为两者各有不同的优势。停车场投资的初始成本较低，更易于管理，而扁平化管理往往更有利可图。此外，扁平化管理还可以减免遗产税。我们建议初学者和希望从小金额开始的人进行停车场投资，而有一定资金和经验的人则可以进行扁平化管理。

问题 3：停车场投资有失败的案例吗？

答 3：停车场投资有失败的案例。失败的主要原因有：1）选址错误（在需求低的地区投资）；2）缺乏竞争研究；3）费率设置错误；4）对周围环境的变化缺乏反应。要避免这些失误，必须事先进行详细的市场调研，并不断改进运营。此外，还可以通过在多个地点分散投资来降低风险。

问题 4：停车场投资有税务方面的考虑吗？

答 4：停车场投资有以下税务方面的注意事项：（1）停车场收入作为不动产收入征税；（2）停车场土地作为空地评估，减少财产税和遗产税的效果有限；（3）必须了解哪些项目可记入必要支出；（4）可能征收消费税。建议在考虑投资策略时，也要考虑到将来将房产改建为出租房的情况，尤其是在优先考虑遗产税措施的情况下。

Q5.我应该选择投币停车还是包月停车？

A5.最佳选择取决于地点和您的投资目标。在商业区和人流量大的地方，如火车站前，投币式停车位预计会有很高的利润，但初始投资较大，收益波动也很大。在住宅区，包月停车位很容易产生稳定的收益，而且初期投资较低。建议投资新手和重视稳定收益的人选择包月停车位，而希望承担一定风险并追求高收益的人则建议选择投币式停车位。