Le projet de réaménagement de la zone urbaine de type 1 en face de la gare de Saginuma, à Miyamae-ku, dans la ville de Kawasaki, commencera véritablement vers l'hiver 2025. Ce projet de grande envergure attire l'attention car il s'agit de l'un des plus grands projets de réaménagement de ces dernières années le long de la ligne Tokyu Denentoshi et il devrait entraîner des changements majeurs sur le marché immobilier local.
Dans cet article, INA & Associates Ltd fournit une description détaillée du projet de redéveloppement de la zone urbaine de type 1 de la gare de Saginuma et de son importance pour les investisseurs immobiliers et les résidents locaux d'un point de vue professionnel. Sur la base de données, nous analyserons comment ce projet, dont le coût total s'élève à plusieurs dizaines de milliards de yens, affectera la valeur des biens immobiliers et lepotentiel futur de la zone.
Vue d'ensemble du projet de réaménagement de la zone urbaine de type 1 de la gare de Saginuma
Vue d'ensemble et contexte du projet
Le projet de réaménagement urbain de type 1 de la zone de la gare de Saginuma est un projet de développement urbain à grande échelle qui couvre environ 2,3 ha dans les zones de Saginuma 1-chome, 3-chome et Kodai 1-chome à Miyamae-ku, dans la ville de Kawasaki. Le projet est promu en tant que partenariat public-privé avec l'association de réaménagement de la zone urbaine de la gare de Saginuma en tant qu'exécutant et Tokyu Corporation en tant que collaborateur du projet.
La ville de Kawasaki a fait de la zone entourant la gare de Saginuma un centre de vie régional, dans le but d'atteindre un niveau élevé d'utilisation des terres par rapport à la situation actuelle où des terrains à faible usage, tels que des parkings, sont disséminés dans la zone. En particulier, les caractéristiques topographiques de la zone, avec ses nombreuses pentes montagneuses, signifient que l'accès à la gare se fait souvent par les bus locaux, et qu'il est urgent de répondre à la demande accrue de trafic de bus.
Historique de la promotion du projet et situation actuelle
La promotion du projet a suivi l'historique suivant.
Principales étapes
| Mois et années | Principaux événements |
|---|---|
| Août 2017 | Création de l'association pour la préparation du réaménagement du quartier de la gare de Saginuma |
| Septembre 2023 | Décision d'urbanisme prise |
| Novembre 2024 | Approbation de la création de la Saginuma Station Area Urban Redevelopment Association |
| Hiver 2025 | Début des travaux de construction |
La création de l'association de réaménagement urbain a été approuvée le 11 novembre 2024 en vertu de l'article 11.1 de la loi sur le réaménagement urbain, et les préparatifs sont actuellement en cours pour le lancement de la construction à grande échelle.
Analyse détaillée du plan de construction
Le projet de réaménagement sera divisé en deux zones, la zone de la gare et la zone nord. Les détails des plans de construction respectifs sont les suivants
Plan de construction pour le quartier de la gare
Dans le quartier Ekimae-Kaiku, un complexe de gratte-ciel de 32 étages au-dessus du sol et de deux étages au-dessous du sol sera construit, avec une hauteur d'environ 133 m. Le bâtiment sera situé à Miyamae-ku, dans la ville de Kawasaki. Ce bâtiment sera la structure la plus haute du quartier de Miyamae, dans la ville de Kawasaki.
| Objet | Détails du projet |
|---|---|
| Surface du site | Environ 11 170 m². |
| Surface du bâtiment | Environ 9 440 m². |
| Surface totale | Environ 83 193 m². |
| Ratio de surface de plancher | Environ 500 |
| Nombre d'étages | 32 en surface, 2 en sous-sol |
| Hauteur du bâtiment | Environ 133 mètres |
| Principales utilisations | Commerces, centre civique et bibliothèque (y compris la salle principale), logements urbains, entreprises, parkings, etc. |
| Nombre d'unités résidentielles | Environ 342 unités |
Plans de construction de l'édifice nord
Un complexe immobilier de 19 étages au-dessus du sol et de 2 étages au-dessous du sol, d'une hauteur d'environ 89 mètres, sera construit dans le quartier nord, où sera transféré le bureau du quartier de Miyamae.
| Objet | Détails |
|---|---|
| Surface du site | Environ 3 680 m². |
| Surface du bâtiment | Environ 3 150 m². |
| Surface totale | Environ 26 123 m². |
| Ratio de surface de plancher | Environ 500 |
| Nombre d'étages | 19 en surface, 2 en sous-sol |
| Hauteur du bâtiment | Environ 89 mètres |
| Principales utilisations | Bureau de quartier, centre civique (petite salle), logement urbain, parking, etc. |
| Logements | Environ 110 unités |
Le nombre total d'unités de logement dans les deux blocs sera d'environ 452, ce qui créera une offre de logement à grande échelle dans le quartier de Miyamae. Cette ampleur aura un impact significatif sur l'équilibre entre l'offre et la demande de logements dans la région.
Innovation en matière de commodité de transport grâce au développement intégré du quartier de la gare
La caractéristique la plus importante de ce projet de réaménagement est le développement intégré du quartier de la gare en collaboration avec Tokyu Corporation. Cela permet une connexion directe entre la gare et le bâtiment en cours de réaménagement, ce qui a été difficile à réaliser dans les projets de réaménagement conventionnels.
Principaux détails du projet d'amélioration de la gare
1. Nouveaux guichets souterrains directs
Une nouvelle billetterie directement reliée au premier sous-sol du bâtiment en cours de réaménagement sera installée, ce qui permettra de relier la gare aux installations commerciales et publiques sans être mouillé par la pluie. 2.
(2) Construction d'un nouveau passage libre nord-sud
Un nouveau passage libre sera construit à travers la station pour éliminer la division nord-sud actuelle à travers la station Saginuma. La circulation entre la sortie nord de la gare et le bâtiment en cours de réaménagement sera ainsi beaucoup plus aisée.
3. réaménagement de la place de la circulation
Une place de circulation sera aménagée pour faciliter les transferts entre les bus, les taxis et les autres transports publics et les chemins de fer, renforçant ainsi la fonction nodale de la circulation.
4. optimiser l'implantation des commerces
En plaçant les équipements commerciaux face au passage libre nord-sud, la circulation des usagers de la gare sera améliorée et un espace animé devant la gare sera créé.
Ces améliorations devraient accroître de manière significative la commodité du nombre moyen de passagers quotidiens à la gare de Saginuma (environ 40 000) et améliorer radicalement la circulation des piétons autour de la gare.
Impact de l'amélioration des équipements publics sur les valeurs locales
Le projet de réaménagement fournira de nouvelles installations publiques importantes, notamment le bureau du quartier de Miyamae. L'aménagement de ces installations est un facteur directement lié à l'amélioration de la commodité locale et de la valeur des actifs.
Principales installations publiques à construire ou à déplacer
| Nom de l'installation | Emplacement | Caractéristiques |
|---|---|---|
| Bureau de quartier de Miyamae | Quartier de Kita | Déménagement de l'actuel Miyamae Ward Office, amélioration de l'accessibilité |
| Salle des citoyens (salle principale) | Direction Ekimae | Développé comme base pour les fonctions culturelles et d'échange. |
| Salle des citoyens (petite salle) | Kita-ward | Utilisé comme lieu d'activités communautaires locales |
| Bibliothèque | District d'Ekimae | Fonctionnalité accrue en tant que centre d'apprentissage et de diffusion de l'information |
Le déménagement du bureau de quartier de Miyamae est une décision particulièrement importante, compte tenu de son accessibilité depuis toutes les parties du quartier. Par rapport à l'actuel bureau de quartier, l'emplacement directement relié à la gare ferroviaire améliorera considérablement la commodité pour les habitants du quartier. Il s'agit d'un facteur important pour stimuler la valeur de commodité des biens immobiliers environnants.
Stratégies d'implantation des locaux commerciaux et leur impact sur l'économie locale
Les installations commerciales situées dans le quartier de la gare jouent un rôle important dans l'augmentation de la concentration commerciale dans la zone. Actuellement, la zone autour de la gare de Saginuma dispose de peu d'installations commerciales à grande échelle, et de nombreux résidents sont obligés de faire leurs achats dans d'autres gares.
Les installations commerciales qui seront développées dans le cadre de ce réaménagement présenteront les caractéristiques suivantes
- Accessibilité directement liée à la station: accès direct depuis le sous-sol.
- Lien avec le passage libre nord-sud: facilite la circulation naturelle des passants.
- Attraction d'une offre commerciale diversifiée: concentration des différents services nécessaires à la vie quotidienne
- Disposition des commerces de proximité: composition des commerces répondant aux besoins des habitants.
Le développement de ces équipements commerciaux devrait favoriser la consommation sur le territoire et stimuler l'économie locale. Le renforcement des équipements commerciaux contribuera également à l'amélioration du cadre de vie, ce qui sera un facteur d'augmentation de la demande de logements.
Analyse de l'impact sur le marché que les investisseurs immobiliers doivent connaître
Impact prévisible sur les prix de l'immobilier environnant
Le projet de réaménagement du quartier de Saginuma Station devrait avoir un impact à plusieurs niveaux sur le marché immobilier environnant. L'analyse de cas antérieurs similaires montre que les projets de réaménagement à grande échelle présentent généralement les schémas de fluctuation des prix suivants
Facteurs influençant les prix de l'immobilier à la suite d'un réaménagement
1. Amélioration de la commodité des transports
La valeur des biens immobiliers situés à proximité des gares augmentera en raison du développement des fonctions directement liées aux gares. Des primes de commodité devraient être ajoutées, en particulier pour les condominiums existants et les maisons individuelles situés à moins de cinq minutes de marche.
(2) Amélioration des installations commerciales et publiques
L'amélioration de la commodité de la vie quotidienne augmentera l'attrait de la zone en tant qu'environnement de vie. Cela stimulera la demande de logements, en particulier parmi les familles, et aura pour effet d'augmenter la demande de logements.
3. Amélioration de l'image régionale
Le positionnement de Kawasaki en tant que centre de vie régional sera clarifié, ce qui devrait améliorer la valeur de la marque de la région.
4. impact de l'offre de nouveaux logements
L'offre d'environ 452 nouveaux logements peut devenir un facteur de concurrence à court terme, mais à moyen et long terme, elle devrait avoir pour effet de stimuler la demande de logements dans l'ensemble de la région.
Analyse de l'attractivité en tant que cible d'investissement
Les facteurs suivants doivent être pris en compte lors de l'évaluation des propriétés situées à proximité du projet de redéveloppement en tant que cibles d'investissement.
Facteurs positifs
- Création d'un avantage de localisation: emplacement très rare avec accès direct à la gare
- Encouragement de l'afflux de population: augmentation de la population en raison de la nouvelle offre de logements et de l'amélioration de la commodité.
- Stabilisation de la demande locative: demande de logements de la part des travailleurs des installations publiques et des employés de commerce.
- Augmentation future de la valeur des actifs: augmentation de la valeur à long terme grâce à l'achèvement du développement régional.
Facteurs de risque
- Impact pendant la période de construction: détérioration temporaire de l'environnement en raison de la construction à long terme de 2025 à 2035.
- Concurrence d'une nouvelle offre: concurrence d'environ 452 nouvelles unités de logement
- Coûts d'investissement initiaux plus élevés: augmentation des prix en prévision des effets du réaménagement
Impact sur le marché locatif et analyse de rentabilité
Du point de vue de l'investissement locatif, le projet de réaménagement devrait avoir les effets suivants
Changements dans la demande locative
1. demande des parties liées à l'installation publique
Avec le déménagement du bureau de quartier de Miyamae, la demande de logement des employés du bureau de quartier et des travailleurs associés devrait se concentrer dans la zone autour de la gare.
2. demande des employés des établissements commerciaux
La demande de logements locatifs de la part des employés des nouvelles installations commerciales devrait augmenter.
La demande des personnes qui apprécient la commodité des transports
La demande des célibataires et des ménages DINKS qui apprécient la commodité des transports devrait augmenter en raison de la connexion directe avec la gare.
Impact prévu sur le niveau des loyers
Dans de nombreux cas de projets de réaménagement similaires, les loyers dans la zone environnante ont augmenté de 10 à 20 % dans les 3 à 5 ans suivant l'achèvement du projet. Dans le cadre du réaménagement de la zone située devant la gare de Saginuma, les loyers devraient augmenter en raison des facteurs suivants
- Prime à l'emplacement en raison de la rareté des connexions directes avec la gare
- Prime de commodité due à la disponibilité de commerces et d'équipements publics
- Prime d'image due à l'amélioration de l'image de marque locale
Calendrier du projet et de l'investissement
Le calendrier détaillé du projet de réaménagement est le suivant
Calendrier d'avancement du projet
| Période | Principaux travaux de construction et calendrier d'achèvement |
|---|---|
| ANNÉE FISCALE 2025. | Début des travaux d'infrastructure, construction d'un rond-point temporaire pour les bus |
| Vers l'hiver 2025 | Début des travaux d'amélioration de la station Saginuma |
| ANNÉE 2031 | Achèvement de la construction de la zone devant la gare, achèvement des travaux d'amélioration de la gare |
| ANNÉE FISCALE 2035 | Achèvement de la construction du quartier nord, achèvement de tous les projets |
Considérations relatives au calendrier d'investissement
1. aujourd'hui (2025): acquisition possible au niveau de prix précédant le début de la construction
2. 2026-2030: augmentation progressive du prix au fur et à mesure de l'avancement de la construction
3. à partir de 2031: augmentation complète de la valeur avec l'achèvement de la zone de la gare.
4. à partir de 2035: détermination finale de la valeur à l'achèvement de l'ensemble du projet.
Pour maximiser l'efficacité de l'investissement, l'acquisition avant le début de la construction jusqu'à environ 2026 est considérée comme la plus avantageuse. Toutefois, les décisions d'investissement doivent prendre en compte une prime de risque pour tenir compte de la détérioration temporaire du cadre de vie pendant la période de construction.
Résumé : de nouvelles opportunités d'investissement offertes par le réaménagement de la zone située devant la gare de Saginuma
Le projet de réaménagement urbain de type 1 de la zone de la gare de Saginuma est un projet novateur qui améliorera radicalement les fonctions urbaines dans le quartier de Miyamae, dans la ville de Kawasaki. Les caractéristiques du projet et son impact sur l'investissement sont résumés ci-dessous.
Valeurs fondamentales du projet
1. Réalisation d'un développement intégré de la ville de la gare
En collaboration avec Tokyu Corporation, le projet créera un emplacement rare et de grande valeur directement relié à la gare. 2.
2. affectation stratégique des équipements publics
La concentration d'équipements publics importants, y compris le bureau du quartier de Miyamae, établira la centralité de la zone. 3.
3. amélioration des fonctions nodales de la circulation
L'accessibilité de l'ensemble de la région sera améliorée grâce à la construction d'un nouveau passage libre nord-sud et d'une place de circulation.
4. amélioration des fonctions commerciales
Les installations commerciales directement reliées à la gare amélioreront considérablement la qualité de vie des résidents.
Recommandations pour les investisseurs immobiliers
Dans l'analyse d'INA & Associates K.K., le projet de redéveloppement est considéré comme ayant une valeur d'investissement à moyen et long terme pour les raisons suivantes.
Raisons de la recommandation d'investissement
- Certitude du projet grâce au soutien politique de la ville de Kawasaki
- Assurance qualité grâce à la participation du groupe Tokyu au projet
- Rare développement à grande échelle le long de la ligne Denentoshi
- Stabilité de la demande grâce à la concentration d'équipements publics
Calendrier d'investissement proposé
Le meilleur moment pour investir est au début de la phase de construction, entre 2025 et 2026. Une acquisition au cours de cette période est susceptible de maximiser les avantages du réaménagement.
Prochaines étapes.
Les étapes suivantes sont recommandées à ceux qui envisagent d'investir dans ce projet de réaménagement
1. effectuer une visite du site: vérifier la situation actuelle avant le début de la construction
2. réaliser une étude de marché des biens immobiliers environnants: identifier les tendances de prix et la situation de l'offre
3. élaborer un plan financier: établir un plan d'investissement en tenant compte de la période de construction
4. consultation de spécialistes: examen détaillé des aspects fiscaux et juridiques.
INA & Associates Ltd. propose des consultations individuelles. Nous pouvons vous conseiller d'un point de vue professionnel dans le cadre de la stratégie de constitution de patrimoine de nos clients très fortunés. N'hésitez pas à nous contacter pour de plus amples informations.
稲澤大輔
INA&Associates Co., Ltd. Président-directeur général. Basé à Osaka, Tokyo et Kanagawa, il est spécialisé dans la vente, la location et la gestion immobilières. Il offre ses services en s'appuyant sur sa vaste expérience dans le secteur immobilier. Convaincu que « les ressources humaines sont le capital le plus important d'une entreprise », il accorde une grande importance à la formation du personnel. Il continue de relever le défi de la création d'une valeur d'entreprise durable. 【Qualifications (y compris les diplômes obtenus)】 Agent immobilier agréé, agent administratif, responsable de la protection des données personnelles, gestionnaire d'immeubles, responsable des tâches administratives, responsable de la sécurité incendie de type A, responsable des ventes aux enchères immobilières, gestionnaire immobilier locatif, technicien en entretien et réparation d'immeubles, responsable des opérations de prêt, maître consultant immobilier.
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