إعادة تطوير محطة ساجينوما: فرصة استثمارية واعدة لعام 2025

(بتصرف من PRTIMES )

سيبدأ مشروع إعادة تطوير المنطقة الحضرية من النوع الأول الجاري تنفيذه أمام محطة ساغينوما، مياما-كو في مدينة كاواساكي، بشكل جدي في شتاء 2025. يجذب هذا المشروع واسع النطاق الانتباه باعتباره أحد أكبر مشاريع إعادة التطوير على طول خط طوكيو دينينتوشي في السنوات الأخيرة، ومن المتوقع أن يُحدث تغييرات كبيرة في سوق العقارات المحلية.

في هذه المقالة، تقدم شركة INA & Associates Ltd وصفًا تفصيليًا لمشروع إعادة تطوير منطقة محطة ساغينوما من النوع الأول في المنطقة الحضرية وأهميته للمستثمرين العقاريين والسكان المحليين من منظور مهني. واستناداً إلى البيانات، سنحلل كيف سيؤثر هذا المشروع، الذي تبلغ تكلفته الإجمالية عشرات المليارات من الينات، على قيم العقاراتوالإمكانات المستقبلية للمنطقة.

الصورة العامة لمشروع إعادة تطوير منطقة محطة محطة ساغينوما من النوع 1 في المنطقة الحضرية

نظرة عامة أساسية وخلفية المشروع

مشروع إعادة التطوير الحضري لمنطقة محطة ساغينوما من النوع 1 هو مشروع تطوير حضري واسع النطاق يغطي حوالي 2.3 هكتار في مناطق ساغينوما 1 و 3 و كوداي 1 في مياما-كو بمدينة كاواساكي. ويجري الترويج للمشروع كشراكة بين القطاعين العام والخاص مع جمعية إعادة تطوير منطقة محطة ساغينوما الحضرية كمنفذ للمشروع وشركة توكيو كمتعاون في المشروع.

وقد وضعت مدينة كاواساكي المنطقة المحيطة بمحطة ساغينوما كمركز إقليمي للمعيشة، بهدف تحقيق مستوى عالٍ من الاستفادة من الأراضي من الوضع الحالي حيث تنتشر الأراضي منخفضة الاستخدام مثل مواقف السيارات حول المنطقة. وعلى وجه الخصوص، كانت الخصائص الطبوغرافية للمنطقة، مع وجود العديد من المنحدرات الجبلية، تعني أن الوصول إلى المحطة غالباً ما يكون بالحافلات المحلية، وكانت هناك حاجة ملحة للاستجابة للطلب المتزايد على حركة الحافلات.

خلفية الترويج للمشروع والوضع الحالي

اتبع الترويج للمشروع التاريخ التالي.

المعالم الرئيسية

تمت الموافقة على إنشاء جمعية إعادة التطوير العمراني في 11 نوفمبر/تشرين الثاني 2024 بموجب المادة 11.1 من قانون إعادة التطوير العمراني، وتجري حاليًا الاستعدادات لبدء أعمال البناء على نطاق واسع.

التحليل التفصيلي لخطة البناء

سيتم تقسيم مشروع إعادة التطوير إلى منطقتين، منطقة المحطة والمنطقة الشمالية. وفيما يلي تفاصيل مخططات المباني الخاصة بكل منهما

مخطط البناء لمنطقة واجهة المحطة

في منطقة إيكيماي-كايكو، سيتم تشييد مجمع ناطحة سحاب مكون من 32 طابقًا فوق الأرض وطابقين تحت الأرض، بارتفاع 133 مترًا تقريبًا. سيكون هذا المبنى أطول مبنى في حي مياما-كو بمدينة كاواساكي.

مخططات المباني للكتلة الشمالية

سيتم تشييد مجمع مبانٍ يتكون من 19 طابقاً فوق الأرض وطابقين تحت الأرض وبارتفاع 89 متراً تقريباً في المنطقة الشمالية، حيث سيتم نقل مكتب حي ميامي.

سيبلغ العدد الإجمالي للوحدات السكنية في كلا المجمّعين معاً حوالي 452 وحدة سكنية، مما سيخلق عرضاً سكنياً واسع النطاق في حي ميامي. وهذا الحجم سيكون له تأثير كبير على توازن العرض والطلب على المساكن في المنطقة.

الابتكار في وسائل النقل المريحة من خلال التطوير المتكامل لمنطقة المحطة

أهم ما يميز مشروع إعادة التطوير هذا هو التطوير المت كامل لمنطقة المحطة بالتعاون مع شركة توكيو كوربوريشن. ويتيح ذلك إمكانية الربط المباشر بين المحطة ومبنى إعادة التطوير، وهو ما كان من الصعب تحقيقه في مشاريع إعادة التطوير التقليدية.

التفاصيل الرئيسية لمشروع تحسين المحطة

1. بوابات تذاكر جديدة مباشرة تحت الأرض
سيتم تركيب بوابة تذاكر جديدة متصلة مباشرةً بالطابق السفلي الأول من مبنى إعادة التطوير، مما يوفر خط تدفق من المحطة إلى المرافق التجارية والعامة دون أن تتبلل من الأمطار. 2.

(2) إنشاء ممر مجاني جديد بين الشمال والجنوب
سيتم بناء ممر حر جديد عبر المحطة لإزالة الفاصل الحالي بين الشمال والجنوب عبر محطة ساغينوما. سيجعل هذا الأمر حركة المرور بين المخرج الشمالي للمحطة ومبنى إعادة التطوير أكثر ملاءمة.

3- إعادة تطوير ساحة المرور
سيتم تطوير ساحة المرور لتسهيل التنقل بين الحافلات وسيارات الأجرة ووسائل النقل العام الأخرى والسكك الحديدية، وبالتالي تعزيز وظيفة عقدة المرور.

4- تحسين تخطيط المرافق التجارية
من خلال تحديد موقع المرافق التجارية في المواقع المواجهة للممر الحر بين الشمال والجنوب، سيتم تحسين حركة مستخدمي المحطة وإنشاء مساحة حيوية أمام المحطة.

من المتوقع أن تزيد هذه التحسينات بشكل كبير من راحة متوسط عدد الركاب اليومي في محطة ساغينوما (حوالي 40,000 راكب يومياً) وتحسن بشكل جذري تدفق المشاة حول المحطة.

تأثير المرافق العامة المحسنة على القيم المحلية

سيوفر مشروع إعادة التطوير مرافق عامة جديدة مهمة، بما في ذلك مكتب حي ميامي. يعد تخطيط هذه المرافق عاملاً مرتبطًا بشكل مباشر بتحسين الراحة المحلية وقيم الأصول.

المرافق العامة الرئيسية التي سيتم بناؤها حديثاً أو نقلها إلى مكان آخر

يعد نقل مكتب حي ميامي قرارًا مهمًا بشكل خاص، نظرًا لسهولة الوصول إليه من جميع أنحاء الحي. وبالمقارنة مع مكتب الحي الحالي، فإن الموقع المتصل مباشرة بمحطة السكك الحديدية سيحسن بشكل كبير من راحة سكان الحي. وهذا عامل مهم في تعزيز قيمة الملاءمة للعقارات المحيطة.

استراتيجيات وضع المباني التجارية وتأثيرها على الاقتصاد المحلي

تلعب المنشآت التجارية الموجودة في منطقة المحطة دوراً مهماً في زيادة التركيز التجاري في المنطقة. في الوقت الحالي، لا يوجد في المنطقة المحيطة بمحطة ساغينوما سوى عدد محدود من المرافق التجارية واسعة النطاق، ويضطر العديد من السكان إلى التسوق في محطات أخرى.

ستتسم المرافق التجارية التي سيتم تطويرها نتيجة لإعادة التطوير بالخصائص التالية

- إمكانية الوصول المباشر إلى المحطة: إمكانية الوصول المباشر من الطابق السفلي.
- الربط مع الممر الحر بين الشمال والجنوب: يسهل التنقل الطبيعي للمارة.
- جذب مجموعة متنوعة من الأعمال التجارية: تركيز مختلف الخدمات الضرورية للحياة اليومية
- ترتيب المحلات التجارية المجتمعية: تركيبة المحلات التجارية التي تستجيب لاحتياجات السكان

من المتوقع أن يؤدي تطوير هذه المرافق التجارية إلى تعزيز الاستهلاك داخل المنطقة وتحفيز الاقتصاد المحلي. سيساهم تعزيز المرافق التجارية أيضًا في تحسين البيئة المعيشية، والتي ستكون عاملًا في زيادة الطلب على المساكن.

تحليل التأثير على السوق الذي يجب أن يكون المستثمرون العقاريون على دراية به

التأثير المتوقع على أسعار العقارات المحيطة

من المتوقع أن يكون لمشروع إعادة التطوير في منطقة محطة ساغينوما تأثير متعدد الطبقات على سوق العقارات المحيطة. يُظهر تحليل الحالات السابقة المماثلة أن مشاريع إعادة التطوير واسعة النطاق تُظهر عمومًا أنماط التقلبات السعرية التالية

العوامل المؤثرة على أسعار العقارات نتيجة لإعادة التطوير

1- سهولة المواصلات المحسنة
سترتفع قيمة العقارات الواقعة على مسافة قريبة من المحطات نتيجة لتطوير الوظائف المتصلة مباشرة بالمحطات. ومن المتوقع أن تُضاف علاوات الملاءمة، لا سيما بالنسبة للوحدات السكنية القائمة والمنازل المنفصلة التي تقع على مسافة خمس دقائق سيراً على الأقدام.

(2) تحسين المرافق التجارية والعامة
سيؤدي تحسين الراحة في الحياة اليومية إلى زيادة جاذبية المنطقة كبيئة معيشية. سيؤدي ذلك إلى تحفيز الطلب على الإسكان، لا سيما بين العائلات، وسيكون له تأثير على زيادة الطلب على المساكن.

3- تحسين الصورة الإقليمية
سيتم توضيح مكانة كاواساكي كمركز إقليمي للمعيشة، والذي من المتوقع أن يحسن من قيمة العلامة التجارية للمنطقة.

4- تأثير المعروض من المساكن الجديدة
قد يصبح توريد ما يقرب من 452 وحدة سكنية جديدة عاملاً تنافسياً على المدى القصير، ولكن على المدى المتوسط إلى الطويل من المتوقع أن يكون له تأثير في تحفيز الطلب على المساكن في المنطقة ككل.

تحليل الجاذبية كهدف استثماري

ينبغي أخذ العوامل التالية في الاعتبار عند تقييم العقارات في محيط مشروع إعادة التطوير كهدف استثماري.

العوامل الإيجابية

- إنشاء ميزة الموقع: موقع نادر للغاية مع إمكانية الوصول المباشر إلى المحطة
- تشجيع التدفق السكاني: زيادة عدد السكان بسبب المعروض من المساكن الجديدة وتحسين الراحة
- استقرار الطلب على الإيجار: استقرار الطلب على المساكن من عمال المرافق العامة والموظفين التجاريين
- الزيادة المستقبلية في قيمة الأصول: الزيادة المستقبلية في قيمة الأصول على المدى الطويل بسبب اكتمال التطوير الإقليمي

عوامل الخطر

- التأثير خلال فترة البناء: التدهور المؤقت للبيئة بسبب البناء طويل الأجل من 2025 إلى 2035
- المنافسة من العرض الجديد: منافسة من حوالي 452 وحدة سكنية جديدة
- ارتفاع تكاليف الاستثمار الأولية: زيادة الأسعار تحسباً لآثار إعادة التطوير

التأثير على سوق الإيجار وتحليل الربحية

من من منظور الاستثمار في تأجير العقارات، من المتوقع أن يكون لمشروع إعادة التطوير التأثيرات التالية

التغيرات في الطلب على الإيجار

1- الطلب من الأطراف ذات الصلة بالمرافق العامة
مع نقل مكتب حي ميامي، من المتوقع أن يتركز الطلب على المساكن من موظفي مكتب الحي والعمال المرتبطين به في المنطقة المحيطة بالمحطة.

2- الطلب من موظفي المرافق التجارية
من المتوقع أن يزداد الطلب على المساكن المستأجرة من قبل موظفي المرافق التجارية الجديدة.

الطلب من الأشخاص الذين يقدرون سهولة المواصلات
من المتوقع أن يزداد الطلب من الأسر العازبة والأسر المعيشية التي تقدر سهولة التنقل بسبب الاتصال المباشر بالمحطة.

التأثير المتوقع على مستويات الإيجار

في العديد من الحالات السابقة لمشاريع إعادة التطوير المماثلة، ارتفعت الإيجارات في المنطقة المحيطة بنسبة 10-20% في غضون 3-5 سنوات من اكتمال المشروع. وفي مشروع إعادة تطوير المنطقة الواقعة أمام محطة ساغينوما، من المتوقع أن ترتفع الإيجارات بسبب العوامل التالية

- علاوة الموقع نظرًا لندرة الاتصال المباشر بالمحطة
- علاوة الملاءمة بسبب توافر المرافق التجارية والعامة.
- علاوة الصورة بسبب تحسين العلامة التجارية المحلية

الجدول الزمني للمشروع وتوقيت الاستثمار

الجدول الزمني التفصيلي لمشروع إعادة التطوير كما يلي

الجدول الزمني لسير المشروع

اعتبارات توقيت الاستثمار

1. في الوقت الحاضر (2025): إمكانية الاستحواذ على مستوى السعر قبل بدء الإنشاءات
2. 2026-2030: زيادة تدريجية في الأسعار مع تقدم أعمال الإنشاءات
3. 2031 فصاعداً: زيادة السعر على نطاق واسع مع اكتمال منطقة المحطة
4. 2035 فصاعداً: التحديد النهائي للقيمة عند اكتمال المشروع بأكمله

لزيادة كفاءة الاستثمار إلى أقصى حد، يعتبر الاستحواذ من قبل بدء البناء حتى عام 2026 تقريبًا هو الأكثر فائدة. ومع ذلك، يجب أن تأخذ قرارات الاستثمار في الحسبان علاوة المخاطرة لمراعاة التدهور المؤقت للبيئة المعيشية خلال فترة البناء.

ملخص: فرص استثمارية جديدة ناتجة عن إعادة تطوير المنطقة الواقعة أمام محطة ساجينوما

مشروع إعادة التطوير الحضري لمنطقة محطة ساغينوما من النوع الأول هو مشروع رائد من شأنه أن يحسن بشكل جذري الوظائف الحضرية في حي مياماي، مدينة كاواساكي. وفيما يلي ملخص لخص لخصائص المشروع وأثره على الاستثمار.

القيم الأساسية للمشروع

1- تحقيق تطوير مدينة المحطة المتكاملة
بالتعاون مع شركة Tokyu Corporation، سيخلق المشروع موقعاً نادراً وذا قيمة عالية متصل مباشرة بالمحطة. 2.

2- التخصيص الاستراتيجي للمرافق العامة
سيؤدي تركيز المرافق العامة الهامة، بما في ذلك مكتب حي ميامي، إلى ترسيخ مركزية المنطقة. 3.

3. تعزيز الوظائف العقدية لحركة المرور
ستتحسن إمكانية الوصول إلى المنطقة بأكملها من خلال إنشاء ممر حر جديد بين الشمال والجنوب وميدان مرور.

4- تعزيز الوظائف التجارية
ستحسن المرافق التجارية المتصلة مباشرة بالمحطة بشكل كبير من قابلية العيش للسكان.

توصيات للمستثمرين العقاريين

في تحليل شركة INA & Associates K.K.، يعتبر مشروع إعادة التطوير ذا قيمة استثمارية متوسطة إلى طويلة الأجل للأسباب التالية.

أسباب التوصية بالاستثمار
- يقين المشروع بسبب دعم السياسات من مدينة كاواساكي
- ضمان الجودة من خلال مشاركة مجموعة توكيو في المشروع
- التطوير النادر على نطاق واسع على طول خط دينينتوشي
- قاعدة طلب مستقرة بسبب تركيز المرافق العامة

توقيت الاستثمار المقترح
التوقيت الأمثل للاستثمار هو في مرحلة البناء المبكرة بين عامي 2025 و2026. من المرجح أن يؤدي الاستحواذ خلال هذه الفترة إلى تعظيم فوائد إعادة التطوير.

خطوات العمل التالية.

يوصى بالخطوات التالية لمن يفكرون في الاستثمار فيما يتعلق بمشروع إعادة التطوير هذا

1- إجراء زيارة للموقع: التحقق من الوضع الحالي قبل بدء البناء
2. إجراء مسح للسوق للعقارات المحيطة: تحديد اتجاهات الأسعار وحالة العرض
3. صياغة خطة مالية: وضع خطة استثمارية مع مراعاة فترة البناء
4. استشارة المتخصصين: فحص تفصيلي للجوانب الضريبية والقانونية

تقدم شركة INA وشركاه المحدودة استشارات فردية. يمكننا تقديم المشورة من منظور احترافي كجزء من استراتيجية بناء الأصول لعملائنا من أصحاب الثروات الكبيرة. لا تتردد في الاتصال بنا للحصول على مزيد من المعلومات.