L'investissement immobilier pour débutants : atouts et risques expliqués

L'investissement immobilier a longtemps été considéré comme un "raccourci vers la richesse". L'une des raisons est étayée par des données montrant qu'une proportion plus élevée de personnes disposant de revenus et d'un patrimoine plus importants investissent dans l'immobilier. Par exemple, parmi les ménages fortunés disposant d'un patrimoine de 100 millions JPY ou plus, selon la définition du ministère de la santé, du travail et des affaires sociales, ceux qui ont investi dans l'immobilier ont environ quatre fois plus de chances de l'avoir fait que ceux qui ne l'ont pas fait. L'investissement immobilier est donc considéré comme un moyen efficace de se constituer un patrimoine, et de nombreuses personnes fortunées y participent.

Voici quelques-unes des raisons qui expliquent la popularité de l'investissement immobilier parmi les personnes fortunées. Tout d'abord, on peut s'attendre à des rendements relativement stables. L'investissement immobilier est généralement considéré comme un investissement "à risque et à rendement moyens", ce qui signifie qu'il n'est ni à haut risque et à rendement élevé comme les actions, ni à faible risque et à faible rendement comme les dépôts, mais qu'il se situe quelque part entre les deux. S'il est bien géré, il est facile de réaliser des bénéfices solides sans prendre de risques trop importants. Deuxièmement, il ne faut pas négliger les revenus continus non gagnés (revenus locatifs) qui peuvent être obtenus. Si le bien acheté est loué, un certain montant de revenus locatifs est perçu chaque mois, et si la gestion est confiée à une société spécialisée, le propriétaire n'a pas à s'en soucier. Ainsi, à condition que le bien soit préparé, il est possible de créer un mécanisme qui génère des revenus de manière semi-automatique, ce qui permet d'augmenter facilement le patrimoine, même pour ceux qui n'ont pas de temps ou d'énergie à consacrer à ce type d'activité. Troisièmement, les avantagesfiscauxsont une autre raison pour laquelle les personnes fortunées privilégient l'immobilier. L'immobilier bénéficie de nombreuses mesures fiscales préférentielles, et si le revenu immobilier peut être temporairement réduit à une perte par l'amortissement ou l'enregistrement des dépenses, il peut être agrégé à d'autres revenus tels que le revenu d'emploi, ce qui réduit la charge de l'impôt sur le revenu. En outre, il s'agit également d'une mesure efficace contre les droits de succession, car la valeur estimée a tendance à être réduite au moment de la succession.

Comme décrit ci-dessus, l'investissement immobilier présente de nombreux attraits en tant que moyen puissant de constitution d'un patrimoine et constitue un domaine intéressant non seulement pour les personnes fortunées, mais aussi pour les investisseurs novices qui souhaitent devenir riches à l'avenir. Cet article fournit une explication détaillée de l'investissement immobilier à partir de ses bases, couvrant son attrait et sa structure, ses avantages et ses risques, ainsi que les points clés de la réussite. Enfin, il présente également les atouts de l'INA, qui apporte un soutien important aux débutants et les aide à franchir des étapes concrètes.

1. qu'est-ce que l'investissement immobilier - explication des concepts de base

L'investissement immobilier est, comme son nom l'indique, une technique d'investissement qui consiste à acheter, exploiter et gérer des biens immobiliers (terrains ou bâtiments) dans le but de percevoir des revenus locatifs ou de réaliser un bénéfice à la vente. Les investisseurs individuels achètent directement divers types de biens immobiliers, tels qu'un appartement en copropriété, un immeuble d'habitation, une maison individuelle ou un immeuble de bureaux, et les louent à des tiers pour percevoir des loyers ou les vendent à l'avenir pour réaliser un bénéfice marginal. En substance, il s'agit d'investir de l'argent dans un actif réel - un bien immobilier - et de tirer un profit des flux de trésorerie et de l'augmentation de la valeur générés par cet actif.

L'investissement immobilier permet de réaliser deux types de bénéfices principaux. Le premier est le gain de revenu mensuel (revenu locatif) et le second est le gain en capital (gain sur la vente) lorsque le bien est vendu. Lorsqu'il est propriétaire d'un bien immobilier, l'investisseur perçoit des revenus réguliers sous la forme de loyers versés par les locataires. Si le bien est vendu à un moment où l'environnement de marché ou la valeur du bien s'est amélioré, la différence entre le prix d'achat et le prix de vente constitue la plus-value. Bien entendu, si le prix de vente est inférieur au prix d'achat, il y a perte, mais il est possible de viser un bénéfice à la vente en sélectionnant le bon bien et en améliorant la valeur à long terme de l'actif.

En d'autres termes, un investissement immobilier est un investissement dans lequel vous visez un profit à la vente en "vendant lorsque vous pouvez vendre à un prix élevé" tout en obtenant le fruit de la location en "achetant un bien immobilier et en le louant". C'est un peu comme l'investissement en actions qui est basé sur les dividendes et les gains de prix, et dans le cas de l'immobilier, il s'agit d'une image de ce que l'on fait avec des actifs physiques. Le fait qu'il existe ainsi de multiples sources de revenus est une caractéristique fondamentale de l'investissement immobilier.

2. structure de l'investissement immobilier - modèle de revenus et flux de gestion

Le modèle de revenus de l'investissement immobilier consiste en une combinaison de gains de revenus (revenus locatifs) et de gains en capital (bénéfices sur la vente), comme décrit ci-dessus. Examinons le déroulement général de son fonctionnement, étape par étape.

(1) Planification financière et achat d'un bien immobilier : il s'agit d'abord de sélectionner et d'acheter un bien d'investissement. L'immobilier étant un actif coûteux, il est souvent fait appel à un emprunt auprès d' une institution financière, en plus des fonds personnels. Un prêt vous permet d'acquérir un bien d'une taille supérieure à vos fonds propres, ce qui peut augmenter la taille de votre patrimoine grâce à l'effet de levier. Par exemple, si vous achetez un appartement en copropriété de 25 millions de yens en ajoutant 20 millions de yens de prêts bancaires à 5 millions de yens de fonds propres, vous pouvez posséder un bien plus grand que vous ne pourriez le faire avec vos seuls fonds propres, et vous pouvez ainsi gagner davantage en revenus locatifs. Dans le cas d'un prêt, le bien est généralement donné en garantie et les revenus locatifs sont utilisés pour rembourser le prêt après l'achat.

(2) Gestion locative et génération de revenus : une fois le bien acheté, des locataires sont recrutés et un contrat de location est conclu. Une fois le locataire trouvé, un revenu locatif mensuel est généré, ce qui constitue le gain de revenu. À partir des revenus locatifs, vous payez diverses dépenses telles que les remboursements de prêts, les frais de gestion et les impôts fonciers, et le reste constitue le bénéfice (flux de trésorerie) que vous gardez dans votre poche. Dans l'idéal, les revenus locatifs devraient couvrir tous les remboursements d'emprunt et toutes les dépenses, tout en générant un revenu positif (ce que l'on appelle une "gestion locative rentable"), mais dans la réalité, il peut y avoir des frais à payer. L'important est de prévoir un plan de recettes et de dépenses raisonnable sur le long terme, afin de pouvoir faire fructifier votre patrimoine tout en maintenant un équilibre entre les recettes et les dépenses.

(3) Gestion et entretien : dans le cadre de l'exploitation d'un bien immobilier, les relations avec les locataires et l'entretien du bâtiment sont également des tâches essentielles. La gestion locative implique toute une série de tâches administratives, telles que le traitement des demandes des locataires, l'encaissement des loyers, la relance des locataires en cas d'arriérés, l'inspection et la réparation de l'immeuble et des installations. Les propriétaires peuvent effectuer ces tâches eux-mêmes, mais dans de nombreux cas, elles sont confiées à des sociétés de gestion immobilière. Si vous confiez la gestion de votre bien à une société comme l'INA, qui propose une gamme complète de services de gestion locative, vous pouvez compter sur une gestion efficace et professionnelle, qui vous permet de vous concentrer sur votre activité principale et sur d'autres aspects de votre vie tout en gérant votre patrimoine. (*Détails ci-dessous).

(4) Vente ou détention à long terme : la dernière phase de l'investissement immobilier est la vente du bien. Si le prix du bien a augmenté au fil du temps depuis l'achat, ou si vous souhaitez rentabiliser votre plan d'investissement, vous pouvez vendre le bien à un tiers. Si le bien est vendu à un prix supérieur au prix d'achat, une plus-value (bénéfice sur la vente) peut être réalisée, ce qui augmente considérablement le rendement global de l'investissement. À l'inverse, si le bien ne peut être vendu qu'à un prix inférieur au prix d'achat en raison de la détérioration des conditions du marché, etc., une perte sera encourue, mais de nombreuses personnes adoptent fondamentalement une stratégie de valorisation des biens immobiliers en les conservant à long terme. La stratégie consiste à attendre qu'un bénéfice suffisant soit escompté lors de la vente, tout en restant attentif à l'évolution du marché et en continuant à percevoir des revenus locatifs sur le long terme. Une autre option consiste à conserver le bien à long terme sans le vendre. Si le prêt est remboursé, une grande partie des revenus locatifs constituera un bénéfice net et pourra être utilisée à l'avenir comme héritage pour vos enfants ou comme résidence personnelle. L'investissement immobilier peut être géré de manière flexible en fonction de vos objectifs : vous pouvez vendre le bien et réaliser une plus-value, ou le conserver et l'utiliser comme source de revenus stable.

3. avantages et risques de l'investissement immobilier - l'attrait d'un revenu stable et les points à retenir

Si l'investissement immobilier présente des avantages que l'on ne retrouve pas dans d'autres produits d'investissement, il comporte naturellement aussi des risques et des inconvénients. Cette section décrit les avantages et les risques typiques à l'aide d'exemples concrets.

Principaux avantages

• Revenus continus et stables : contrairement aux dividendes d'actions ou aux intérêts d'obligations, les revenus locatifs d'un bien immobilier ont tendance à être réguliers chaque mois. Si vous possédez un bien immobilier de bonne qualité dans une zone où il y a une demande, il est probable que vous puissiez l'exploiter sans vacance pendant une longue période et que vous puissiez vous attendre à un flux de trésorerie régulier. Par exemple, le rendement attendu d'un investissement dans un studio au centre de Tokyo est généralement d'environ 4 %. Ce chiffre est bien plus élevé que les intérêts des dépôts bancaires et constitue un rendement stable qui ne fluctue pas aussi fortement que les actions. Bien sûr, il existe un risque d'inoccupation et de baisse des loyers, mais en sélectionnant et en gérant correctement les biens immobiliers, il est possible d'obtenir un revenu stable sur le long terme.

• Expansion des actifs grâce à l'effet de levier : un autre avantage majeur de l'investissement immobilier est qu'il est facile d'utiliser le capital d'autrui (prêts). Si vous obtenez un prêt auprès d'une banque ou d'une autre institution financière et que vous utilisez les fonds pour acheter un bien immobilier, vous pouvez gérer un actif important même avec un petit montant de fonds personnels. Et comme le prêt est remboursé par les loyers mensuels, il devient possible "d'investir avec l'argent des autres, de rembourser le prêt avec les paiements des autres (locataires) et de se constituer un patrimoine". Par exemple, il est possible d'investir dans des biens immobiliers d'une valeur de plusieurs dizaines de millions de yens même avec quelques millions de yens de fonds propres, ce qui accélère la constitution d'un patrimoine. L'investissement immobilier est donc une option attrayante pour les débutants, car il permet d'obtenir un effet de levier et de se constituer un patrimoine de manière efficace.

• Résistance à l'inflation et aux fluctuations économiques : l'immobilier est un actif réel et sa valeur tend à être liée à l'inflation. Comme les prix des terrains et les coûts de construction augmentent lorsque les prix augmentent, les prix de l'immobilier et les loyers sont plus susceptibles d'augmenter, ce qui peut être considéré comme une protection contre l'érosion des valeurs monétaires causée par l'inflation. En outre, même pendant les périodes d'instabilité des marchés boursiers, les besoins en logement des personnes ne disparaissent pas soudainement, de sorte que la demande locative est souvent relativement résistante. En effet, même pendant la crise économique, la demande locative dans les centres-villes n'a pas diminué de manière significative, et l'investissement immobilier est considéré comme une stratégie de gestion d'actifs qui résiste aux ralentissements économiques.

• Avantages fiscaux : comme mentionné ci-dessus, l'investissement immobilier offre plusieurs avantages fiscaux. En particulier, en ce qui concerne l'impôt sur le revenu, les droits d'enregistrement, la taxe d'acquisition immobilière, les intérêts d'emprunt, l'amortissement et les frais de réparation encourus lors de l'achat d'un bien immobilier peuvent entraîner un déficit de revenus fonciers si les dépenses sont supérieures aux revenus locatifs. Ce déficit peut être imputé sur d'autres revenus, tels que les revenus du travail, ce qui entraîne une diminution du revenu imposable et une réduction de l'impôt sur le revenu et de la taxe d'habitation. Par exemple, dans de nombreux cas, la première année, les frais d'acquisition du bien sont tellement élevés que le bien est déficitaire dans les comptes, mais si vous êtes salarié, vous pouvez bénéficier d'un remboursement d'impôt à ce titre sous la forme d'une régularisation de fin d'année ou d'une déclaration d'impôt. Toutefois, l'effet d'économie d'impôt n'est pas permanent et doit être planifié en tenant compte du fait qu'il s'agit d'un avantage temporaire, car une fois l'amortissement terminé, le revenu immobilier se transformera en excédent et la charge fiscale s'alourdira.

• Assurance-vie et protection des actifs : les prêts d'investissement immobilier sont généralement assortis d'une assurance-vie de crédit de groupe (danshin), ce qui signifie que si l'investisseur décède ou devient gravement invalide pendant le remboursement du prêt, le solde du prêt sera remboursé par l'assurance. Les membres survivants de la famille disposent ainsi d'un actif sous la forme d'un bien immobilier libre de tout emprunt, dont ils peuvent percevoir des revenus locatifs ou le produit de la vente. Il s'agit d'un substitut à l'assurance-vie, de sorte que, tout en étant un investissement, vous pouvez également bénéficier des avantages de l'assurance. En outre, l'immobilier étant un actif physique, le pire scénario est que sa valeur tombe rarement à zéro, comme c'est le cas pour les actions et les devises. Même si les prix du marché chutent, le fait que le terrain et les bâtiments restent à votre disposition en tant qu'actifs réels est une source de réconfort psychologique. Cette fonction de protection et d' assurance du patrimoine est un autre avantage non négligeable de l'investissement immobilier.

Principaux risques et inconvénients

• Frais initiaux et contraintes financières : Lors de l'acquisition d'un bien immobilier, des frais initiaux importants s'ajoutent au prix du bien. L'acquisition d'un bien immobilier entraîne des frais de courtage, des droits d'enregistrement et diverses taxes (par exemple, la taxe d'acquisition immobilière et le droit de timbre), qui doivent généralement être payés au comptant. En outre, un acompte est généralement exigé, même en cas de prêt auprès d'une institution financière, ce qui rend difficile la préparation d'un montant important de fonds personnels. En outre, une fois la propriété achetée, les fonds sont immobilisés sous forme de biens immobiliers et ne peuvent pas être facilement convertis en espèces. Un autre inconvénient majeur est que les actions sont moins liquides (plus longues à vendre) que d'autres instruments financiers, ce qui rend difficile leur vente immédiate pour obtenir des liquidités lorsque l'on a besoin de fonds. Alors que les actions peuvent être vendues et encaissées le même jour, il faut plusieurs semaines au plus tôt pour trouver un acheteur pour un bien immobilier, et généralement plusieurs mois pour passer par le processus de contrat et de règlement. Ce coût initial et les contraintes de liquidité financière sont donc des inconvénients majeurs de l'investissement immobilier.

• Risque de vacance et fluctuations des revenus : le risque de vacance est inhérent à la gestion locative. Lorsqu'un locataire déménage, les revenus locatifs cessent jusqu'à ce qu'un nouveau locataire soit trouvé, et si vous ne possédez qu'un seul logement, vos revenus seront nuls pendant la période de vacance. Même si vous possédez plusieurs logements, si le nombre de logements vacants augmente, vos revenus et vos dépenses se détérioreront et vous devrez peut-être compenser les remboursements du prêt avec vos propres fonds. Il existe également un risque d'arriérés de loyer, même s'il y a des locataires. Si les arriérés se poursuivent, la situation est pratiquement la même que celle d'une vacance, et le plan de revenus sera perturbé. En outre, si les prix des loyers baissent en raison de la récession économique ou de changements dans l'environnement, les loyers doivent être revus à la baisse au moment du renouvellement, ce qui peut entraîner une diminution des revenus. Ainsi, les revenus locatifs ne sont jamais garantis et il est nécessaire de comprendre le risque d'instabilité des revenus dû à la vacance et aux fluctuations des loyers.

• Frais d'entretien et dépenses imprévues : la possession d'un bien immobilier entraîne également des fraisfixes et desfrais courants. En particulier, la taxe foncière et la taxe d'urbanisme annuelles, les frais de gestion de l'immeuble et les fonds de réserve pour les réparations (dans le cas des copropriétés), les primes d'assurance incendie et les frais de gestion locative sont encourus sur une base continue. En outre, au fil des années, des réparations sont nécessaires en raison des pannes d'équipement et de la détérioration liée à l'âge, et une somme d'argent importante est requise pour les réparations et rénovations de grande envergure. L'investissement immobilier n'est pas une activité qui se termine après l'achat ; c'est aussi une activité qui nécessite de l'argent pour être maintenue. Si vous dépensez tous vos revenus simplement parce que vous les avez et que vous négligez de prévoir les frais de réparation, vous serez obligé de puiser largement dans vos fonds propres en cas d'urgence. Il est important de mettre en commun une partie de vos revenus locatifs pour faire face aux dépenses imprévues, par exemple en cas de panne d'un climatiseur ou d'un chauffe-eau, ou de réparation du toit ou des murs extérieurs. L'oubli de ce point et la sous-estimation de la planification des revenus et des dépenses est un modèle d'échec typique des débutants.

• Risque de baisse de la valeur des biens immobiliers : les biens immobiliers n'ont pas toujours la même valeur. En particulier, la partie immobilière du bien a tendance à vieillir d'année en année, et la valeur du bien a tendance à baisser en raison de l'obsolescence de l'équipement et du bâtiment lui-même. Les loyers diminuent généralement plus lentement à mesure que le bâtiment vieillit, et la valeur des biens immobiliers peut diminuer en conséquence. Les valeurs de marché peuvent également diminuer en cas de déséquilibre entre l'offre et la demande dans la région ou si des projets de grande envergure augmentent le nombre de biens immobiliers en concurrence. Il n'est pas rare qu'un bien immobilier soit surévalué immédiatement après l'achat et que le prix de vente ait considérablement baissé quelques années plus tard. Il est donc nécessaire de garder à l'esprit qu'il existe un risque inhérent de diminution de la valeur de l'actif lorsqu'on investit dans l'immobilier. Les contre-mesures consistent à s'assurer que les biens immobiliers sont correctement entretenus pour conserver leur valeur et à sélectionner les biens en fonction des tendances de la demande future.

• Catastrophe naturelle/risque d'accident : l'immobilier étant un bien physique, il est également exposé aux risques de catastrophes telles que les tremblements de terre, les typhons et les incendies. Le Japon étant un pays sujet aux tremblements de terre, si un bâtiment est endommagé par un séisme majeur, il y a un risque d'encourir des coûts de réparation importants et, dans certains cas, des coûts de reconstruction, ou pire, de perdre l'actif lui-même. Il en va de même pour les dommages causés par le feu, le vent et les inondations. Toutefois, ces risques peuvent être couverts dans une certaine mesure par l'assurance incendie et l'assurance contre les tremblements de terre ; il est donc important de s'y préparer et de comptabiliser les primes d'assurance comme une dépense. Un autre risque est que si un incident ou un accident lié à la location se produit et que le bien est considéré comme un bien accidentel, il peut être extrêmement difficile de trouver un locataire par la suite. Ces éventualités ne se produisent pas souvent, mais comme elles ne sont pas nulles, il est important d'être prudent et d'envisager le pire.

• Risque de taux d'intérêt :la hausse des taux d'intérêt est un autre risque à ne pas négliger lors de la souscription d'un prêt. Si vous avez contracté un prêt à taux variable, vos remboursements d'intérêts peuvent augmenter avec la hausse des taux d'intérêt du marché, ce qui pèse sur le flux de trésorerie initialement prévu. Bien que les taux d'intérêt soient bas depuis longtemps, il existe un risque que si les taux d'intérêt remontent à l'avenir, les remboursements du prêt augmentent et, dans le pire des cas, les revenus locatifs ne suffiront pas à couvrir les remboursements. Si vous empruntez à un taux d'intérêt fixe, vous ne serez pas affecté, mais dans ce cas, le taux d'intérêt de l'emprunt lui-même est plus élevé qu'un taux d'intérêt variable, de sorte que vous êtes de toute façon exposé au risque de taux d'intérêt. La clé du succès consiste à effectuer un test de résistance aux hausses de taux d'intérêt lorsque vous empruntez (dans quelle mesure une hausse des taux d'intérêt aggravera-t-elle vos revenus et vos dépenses) et à planifier les remboursements en prévoyant une marge de sécurité.

Tels sont les principaux avantages et risques de l'investissement immobilier. Bien qu'il s'agisse d'une méthode d'investissement très attrayante si l'on se concentre sur les avantages, il est important de comprendre les risques qu'elle comporte et de les gérer de manière appropriée. Dans le chapitre suivant, nous examinerons plus particulièrement des exemples d'erreurs particulièrement susceptibles d'être commises par les investisseurs débutants et la manière de les éviter.

4. exemples d'erreurs que les débutants sont susceptibles de commettre et comment les éviter

Si l'investissement immobilier est attrayant, se lancer sans connaissances ni préparation suffisantes peut conduire à l'échec. Voici quelques exemples d'échecs que les débutants ont tendance à commettre et comment les éviter (leçons tirées).

• Cas 1 : Échec dû à une planification trop optimiste des revenus et des dépenses
  Cas 2 : Les investisseurs commencent à investir avec une vision irréaliste et naïve, en croyant à un scénario pratique pour l'avenir. Par exemple, un investisseur novice, M. B, a acheté un bien immobilier avec l'idée optimiste qu'"il y a beaucoup de logements vacants aujourd'hui, mais la demande devrait augmenter rapidement une fois que le projet Fat Fat sera achevé", mais la demande n'a pas augmenté comme prévu et le bien n'a pas attiré de locataires. Mais la demande n'a pas augmenté comme prévu et le bien n'a pas attiré de locataires. En fin de compte, le bien n'a pas attiré de locataires et la demande spéciale attendue pour l'événement ne s'est pas concrétisée.
  Comment éviter cela : Évitez le biais d'optimisme. N'attendez pas trop des conditions économiques et des plans de développement futurs et tenez compte des scénarios les plus défavorables dans vos simulations. Vérifiez que vous pouvez atteindre le seuil de rentabilité non seulement avec un scénario optimiste, mais aussi avec une estimation prudente du taux d'inoccupation (par exemple, un taux d'occupation de 70 %). Il est également important de ne pas acheter en partant du principe que le bien se vendra à un prix élevé, mais de sélectionner un bien en fonction de la rentabilité de la location seule. En planifiant sur la base de chiffres réalistes et en s'assurant une marge de sécurité suffisante, au lieu de se laisser entraîner par des idéaux, on réduit le risque de grandes déceptions.

• Cas 2 : Ne pas croire les arguments de vente de l'agent immobilier
  Exemple d'échec : il s'agit d'un cas où l'information fournie par l'agent immobilier n'est pas remise en question, où l'on se fie à ce qu'il dit et où l'on commet une erreur de jugement. Si vous ne l'achetez pas rapidement, il n'y en aura plus", l'agence immobilière s'est empressée de l'acheter, même s'il s'agissait d'un logement ancien et qu'il y avait quelques points qui le préoccupaient. Lorsqu'il a commencé à exploiter le bien, il a constaté que, comme il s'y attendait, les réparations de l'ancien bâtiment étaient si coûteuses qu'il ne lui restait presque plus de revenus locatifs. Il s'agit là d'un exemple typique d'un cas où l'on s'est laissé abuser par le porte-parole du constructeur.
  Comment éviter cela : vérifiez par vous-même la véracité des informations et prenez une décision en toute sérénité. Ne vous laissez pas influencer par les discours des vendeurs sur le "bon rapport qualité-prix" ou la "rareté", mais réfléchissez à l'autre côté de l'histoire, par exemple "pourquoi ce bon bien est-il sur le marché ? et considérez l'autre côté de l'histoire. Si possible, il est important de demander un deuxième avis à un expert tiers ou d'étudier l'environnement du bien, le prix du marché de biens similaires et les transactions passées par vous-même, et de juger si le bien est bon ou mauvais d'un point de vue objectif. Les sociétés immobilières peuvent ne pas divulguer activement des informations négatives tant qu'elles sont en mesure de tirer profit des commissions des agences de vente et des contrats de gestion. Bien qu'il soit important de choisir un entrepreneur fiable, le secret pour ne pas s'emparer d'un bien immobilier à haut risque est d'avoir l'attitude de le confirmer jusqu'à ce que vous soyez satisfait de vos propres yeux et de votre propre jugement à la fin.

• Cas 3 : Ne pas voir l'objectif de l'investissement et s'engager dans un bien immobilier déraisonnable.
  Exemple d'échec : une personne perd de vue l'objectif initial de l'investissement et sa propre marge de manœuvre, et se retrouve avec un bien qui ne lui convient pas. Cependant, il a découvert par hasard qu'il existait un appartement d'une pièce moins cher que le prix du marché, et il a modifié sa politique initiale et acheté ce bien. En conséquence, il s'est retrouvé coincé dans l'exploitation du bien sans pourvoir les postes vacants et a dû le laisser partir en larmes pour un montant inférieur au prix d'achat. C'est un exemple de choix d'un bien immobilier qui ne correspond pas à votre capacité financière et à votre tolérance au risque.
  Comment éviter cela : définissez clairement vos objectifs d'investissement et votre tolérance au risque, et sélectionnez les biens immobiliers en fonction de ces objectifs. Par exemple, si votre objectif est d'obtenir un revenu stable, choisissez un studio dans une zone urbaine où le risque de vacance est faible, même si le rendement est un peu bas. Il est également important de commencer à investir dans une fourchette raisonnable, en tenant compte de la taille de vos fonds et du montant de votre limite de prêt. Particulièrement en tant que débutant, vous ne pouvez pas vous diversifier et un seul échec peut être fatal, il est donc conseillé de faire un premier pas solide sans se mettre à l'épreuve. L'habitude de toujours revenir au point de départ - l'objectif - et de se demander "quel est le but de cet investissement" et "cette décision va-t-elle dans le sens de la réalisation de l'objectif" conduira à une position d'investissement inébranlable.

• Cas 4 : Échec dû à la négligence des coûts ou à une gestion négligente
  Exemple d'échec : négligence des coûts et de la gestion après l'acquisition d'un bien immobilier, ce qui entraîne des problèmes inattendus qui aggravent les recettes et les dépenses. Par exemple, il est arrivé qu'un bien immobilier qui semblait très rentable d'après les calculs de rendement initiaux ait en fait perdu tout bénéfice en raison d'une succession de dépenses inattendues une fois le bien opérationnel, telles que des coûts de rénovation dus à des pannes d'équipement et à l'inoccupation. Dans d'autres cas, le moment des grosses réparations est arrivé plus tôt que prévu alors que l'on pensait ne pas avoir à payer de réparations pour le moment parce que le bien était nouvellement construit, ou bien les plaintes se sont aggravées et les locataires ont dû déménager parce que l'on avait tardé à s'occuper d'eux.
  Stratégie d'évitement : prendre conscience que l'investissement immobilier est une activité à long terme et se concentrer non seulement sur les revenus, mais aussi sur la gestion des dépenses et des biens. Établissez un plan d'épargne mensuel et mettez des fonds de côté pour les réparations futures et le remplacement des équipements. En outre, répondez rapidement aux demandes et aux plaintes des locataires et ne négligez pas le nettoyage et l'inspection du bien. Même si vous confiez la gestion de votre bien à une société professionnelle, il est important de ne pas vous en remettre à elle, mais d'assumer vos responsabilités de gestion en tant que propriétaire en vérifiant les rapports réguliers et, si nécessaire, en demandant des suggestions d'amélioration. Trop réduire les coûts ou négliger la gestion dans la recherche de profits à court terme peut diminuer la valeur de votre bien et entraîner des pertes à long terme. Une gestion équilibrée des revenus et des dépenses est la clé d'un investissement immobilier réussi.

Les exemples ci-dessus sont des exemples typiques d'échec, mais ils ont tous en commun "une collecte d'informations insuffisante et une mauvaise planification", "le mépris du risque" et "des décisions qui oublient les intentions initiales". À l'inverse, de nombreux échecs peuvent être évités en étudiant et en planifiant bien à l'avance et en réagissant toujours de manière objective et prudente. Dans le chapitre suivant, nous organiserons les points clés de la réussite en fonction de ces facteurs et nous expliquerons les points essentiels que les débutants doivent retenir pour augmenter leur taux de réussite.

5. les points clés d'un investissement immobilier réussi - conseils et stratégies à connaître

Pour réussir un investissement immobilier, il est important de ne pas agir dans le noir, mais de travailler de manière stratégique, en tirant les leçons des erreurs mentionnées dans le chapitre précédent. Cette section présente les points clés de la réussite, faciles à mettre en pratique pour les débutants, y compris les perspectives sur lesquelles l'INA met l'accent.

• (i) Simulation approfondie des revenusetdes dépenses :simulez en détail votre plan de revenus et de dépenses avant d'investir. Envisagez non seulement les cas optimistes, mais aussi les cas pessimistes, et estimez les revenus et les dépenses en fonction de plusieurs scénarios, par exemple si les taux d'intérêt augmentent, si des logements deviennent vacants, si les coûts de réparation et d'entretien se superposent, etc. L'INA propose également des services de conseil pour la planification des revenus et des dépenses et l'analyse des risques en fonction de la situation patrimoniale et des objectifs de l'investisseur, et soutient les simulations du point de vue d'un spécialiste. Nous soutenons les simulations du point de vue d'un expert. Des contrôles professionnels complètent les éléments que vous auriez tendance à négliger par vous-même, afin que vous puissiez prendre des décisions d'investissement étayées par des chiffres.

• (ii) Ne jamais négliger la collecte et l'étude d'informations : dans le monde de l'investissement immobilier, les informations sont mises à jour quotidiennement et les tendances du marché, les lois et les régimes fiscaux changent. Les investisseurs qui réussissent, sans exception, collectent et étudient l'information avec voracité. Il est également utile de lire les chroniques et les séminaires de sociétés comme l'INA, qui fournissent des connaissances sur le marché de l'immobilier. Il est également important de prendre l'habitude d'examiner les informations non seulement dans un sens, mais aussi sous plusieurs angles, et de prêter attention aux informations sur les risques comme sur les avantages. Si quelque chose n'est pas clair, n'hésitez pas à poser des questions à des experts et à approfondir votre compréhension avant de passer à l'action, ce qui vous mènera finalement au succès.

• (iii) Avoir un partenaire professionnel de confiance : il est difficile pour un novice de tout gérer seul. Le fait d'avoir pour partenaire un professionnel de l'immobilier expérimenté et fiable augmentera considérablement le taux de réussite. Si vous travaillez avec une entreprise ou un interlocuteur qui peut vous faire les meilleures propositions d'un point de vue équitable et neutre, vous aurez un allié rassurant : l'INA défend le principe du "client d'abord" et estime qu'un professionnel de l'immobilier doit être en mesure de faire des propositions proches du client, d'un point de vue neutre. Même dans les phases où il est difficile de prendre une décision seul, vous pourrez choisir une option plus fiable en demandant l'avis objectif d'un professionnel. Le soutien d'un professionnel est particulièrement utile pour prendre les décisions finales concernant l'achat d'un bien immobilier, la négociation des prix et l'examen minutieux des contrats. Trouvez un partenaire fiable et adoptez une approche d'équipe pour réussir.

• (iv) Choisissez votre propriété avec soin et ne faites pas de compromis : le choix de la propriété est le facteur le plus important pour décider si vous réussirez ou non. Il existe un large éventail de facteurs à prendre en compte, tels que l'emplacement, le type de bien, l'âge et le rendement, mais ne faites pas de compromis et recherchez un bien qui réponde à vos exigences. Même avec des rendements apparemment élevés, les risques d'inoccupation sont importants dans les zones où la demande est faible et, inversement, même dans les centres-villes stables, si le prix est trop élevé et le rendement trop faible, il n'y a pas d'intérêt pour l'investissement. L'essentiel est de trouver un équilibre entre rentabilité et sécurité, et l'INA dispose d'un système qui utilise les dernières technologies d'IA pour identifier rapidement les biens qui correspondent à vos besoins à partir d'une grande quantité de données de marché. En outre, des membres du personnel spécialisés proposent les biens les plus appropriés à partir d'un large éventail d'options, y compris des biens privés qui ne sont pas disponibles par le biais de l'IA. C'est aussi une bonne idée de profiter d'un environnement où vous pouvez utiliser la technologie et l'expertise humaine pour soutenir votre sélection de biens immobiliers de cette manière. Effectuez vos propres visites sur le site, vérifiez l'environnement et l'état du bien, et n'achetez que les biens dont vous êtes satisfait.

• (v) Diversifier les risques et maintenir une perspective à long terme : la base de l'investissement, et pas seulement de l'investissement immobilier, est la diversification des risques et uneperspective à long terme. Si le premier bien se déroule bien, une stratégie consiste à diversifier les risques en investissant dans des zones et des types de biens différents la prochaine fois. En ne dépendant pas entièrement d'un seul bien ou d'une seule zone, vous pouvez accroître la stabilité globale sans localiser les risques. N'oubliez pas non plus que l'investissement immobilier ne consiste pas à réaliser de gros bénéfices à court terme, mais à faire fructifier des actifs sur une période de cinq, dix ou vingt ans. L'INA met également l'accent sur la fourniture d'informations sur les biens immobiliers générateurs de revenus très sûrs pour les investissements à moyen et long terme, et a pour politique de soutenir la constitution d'un patrimoine par des investissements stables et à long terme plutôt que par des gains à court terme. Nous ne sommes ni heureux ni tristes à cause des profits à court terme. Le point commun des personnes qui réussissent n'est pas de se réjouir ou de s'attrister des profits à court terme, mais d'avoir le calme nécessaire pour continuer à agir en toute sérénité.

Si vous gardez à l'esprit les points ci-dessus et les mettez en pratique, la probabilité de réussir dans l'investissement immobilier augmentera considérablement. Il y a beaucoup de choses qui ne sont pas claires, surtout pour les débutants, mais si vous apprenez une à une, que vous gagnez de l'expérience et que vous procédez avec la coopération d'experts de confiance, vous augmenterez progressivement vos actifs et vous ouvrirez la voie à la richesse à l'avenir.

6. les points forts et le système de soutien d'INA & Associates Ltd.

Voici les principaux points forts et systèmes de soutien de l'INA.

• Un soutien dévoué et cohérent : l 'INA dispose d'un point de contact unique qui s'occupe de tout, de la recherche d'un bien à la signature d'un contrat, en passant par le suivi. Que vous souhaitiez louer, acheter ou vendre un bien immobilier, ou discuter d'un investissement, votre interlocuteur ne changera jamais, ce qui garantit une communication fluide à tout moment. La personne en charge fournit un soutien continu basé sur une compréhension approfondie de la situation du client, de sorte que les débutants peuvent nous consulter à long terme en toute tranquillité d'esprit.

• Utilisation des dernières technologies et richesse des propositions immobilières : l'entreprise est également une entreprise de technologie immobilière et a mis en place un système de propositions immobilières utilisant l'IA (intelligence artificielle). L'IA liste rapidement les biens qui correspondent aux besoins du client, puis les collaborateurs en charge examinent et proposent des biens, y compris des biens de qualité qui n'ont pas encore été rendus publics. Il est ainsi possible de trouver le bien d'investissement le plus approprié à partir d'un large éventail d'options, y compris des informations préalables à la mise sur le marché. Les suggestions objectives basées sur l'analyse des données seront très fiables pour les débutants.

• Des enquêtes approfondies et des transactions sécurisées : l 'INA s'engage pleinement à garantir la sécurité des transactions immobilières. Une équipe d'enquêteurs spécialisés étudie en détail les vices et les droits de propriété, et un service dédié est chargé de la rédaction et de la vérification des contrats, protégeant ainsi vos biens de valeur. Les transactions immobilières sont complexes en termes de lois et de droits, mais notre système prévient les risques en procédant à une double vérification avec des yeux professionnels, ce qui vous permet d'acheter et de signer un contrat en toute sérénité. Même les débutants peuvent bénéficier d'une assistance complète pour s'assurer qu'ils comprennent correctement le contrat et qu'ils n'obtiennent pas de conditions défavorables.

• Des conseils neutres et équitables : la politique de l'entreprise est de toujours faire des propositions orientées vers le client d'un point de vue neutre et équitable. L'entreprise fait passer les intérêts du client avant les siens et présente des solutions impartiales basées sur une vérification multidimensionnelle, une approche qui a gagné la confiance d'un grand nombre de ses clients. Par exemple, l'entreprise affirme que l'une de ses forces réside dans le fait que, selon les objectifs du client, elle peut même lui suggérer franchement de "ne pas oser acheter maintenant, mais d'attendre et de voir". Ce type de conseil honnête est précieux pour les débutants et les rassure sur le fait qu'ils ont un "partenaire à qui parler de tout ce qu'ils ne comprennent pas".

• Excellente gestion locative et service après-vente : pour la gestion locative après l'achat, l'INA propose un service de gestion locative de nouvelle génération. Nous visons à maintenir des taux d'occupation élevés en fixant les loyers sur la base d'une analyse big data de plus de 10 milliards de propriétés, tout en réalisant des coûts de gestion raisonnables grâce à des améliorations de l'efficacité opérationnelle utilisant les dernières technologies. En outre, nous disposons d'un système fiable pour les propriétaires et les locataires, notamment une assistance aux locataires 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7 et un système de partage d'informations basé sur le cloud. Même les débutants peuvent confier l'ensemble de l'exploitation de leur propriété après l'acquisition, ce qui leur permet de se concentrer sur la garantie d'un revenu stable sans avoir à supporter le fardeau de tâches de gestion compliquées.

Comme décrit ci-dessus, l'INA, en tant que société de soutien total à l'investissement immobilier, offre des services qui vous accompagnent de la première étape à la gestion à long terme, fournit des conseils précis d'un point de vue professionnel dans le domaine sophistiqué de l'immobilier, et poursuit une prestation de services efficace et hautement transparente en utilisant les dernières technologies de l'information. Vous pouvez avoir de nombreuses incertitudes lorsque vous investissez dans l'immobilier pour la première fois, mais avec l'aide d'un tel groupe d'experts, vous serez en mesure de tracer la voie du succès tout en limitant vos risques.

7. pour passer à l'étape suivante

Vous êtes intéressé par l'investissement immobilier, mais vous vous demandez : "Par où commencer exactement ? Quel type de bien puis-je acheter compte tenu de ma situation financière ?" Vous avez peut-être aussi des questions et des inquiétudes telles que "Quel type de bien immobilier puis-je acheter compte tenu de ma situation patrimoniale ? N'hésitez pas à contacter l'INA. Nous vous proposons des consultations gratuites sur l'investissement immobilier à tout moment, et notre personnel expérimenté et professionnel vous fournira les meilleurs conseils après avoir écouté attentivement vos questions.

Vous pouvez nous contacter en utilisant le "formulaire de contact" sur le site officiel d'INA & Associates K.K. ou nous appeler pour prendre rendez-vous pour une consultation. Ils se feront un plaisir de répondre à toutes vos questions, des plus rudimentaires aux demandes les plus spécifiques de mise en relation avec des biens immobiliers. L'investissement immobilier peut être décrit comme un "raccourci vers la richesse", mais si vous voulez commencer, travailler avec un professionnel de confiance est un pas sûr vers le succès. IN est là pour vous soutenir dans vos premiers pas vers vos rêves de création de richesse.

Nous sommes impatients de vous rencontrer. Ensemble, nous ouvrirons la voie à un avenir prospère grâce à l'investissement immobilier.