Investimento Imobiliário: Guia Completo para Iniciantes

Há muito tempo, o investimento em imóveis é visto como um "atalho para a riqueza". Uma razão para isso é apoiada por dados que mostram que uma proporção maior de pessoas com mais renda e ativos investe em imóveis. Por exemplo, entre as famílias de alto patrimônio líquido com ativos de 100 milhões de ienes ou mais, conforme definido pelo Ministério da Saúde, Trabalho e Bem-Estar, aquelas que investiram em imóveis têm cerca de quatro vezes mais probabilidade de fazê-lo do que aquelas que não o fizeram. Assim, o investimento em imóveis está posicionado como um poderoso meio de construção de ativos, e muitos indivíduos com alto patrimônio líquido estão de fato envolvidos nele.

A seguir, estão algumas das razões por trás da popularidade do investimento em imóveis entre os ricos. Primeiro, é possível esperar retornos relativamente estáveis. O investimento em propriedades é geralmente chamado de investimento de "risco médio e retorno médio", o que significa que não é de alto risco e alto retorno, como as ações, nem de baixo risco e baixo retorno, como os depósitos, mas está posicionado em algum ponto intermediário. Se forem gerenciados adequadamente, eles se caracterizam pela facilidade de obter lucros sólidos sem assumir um risco muito grande. Em segundo lugar, não se pode ignorar a renda contínua não auferida (renda de aluguel) que pode ser obtida. Se a propriedade adquirida for alugada, uma certa quantia de renda de aluguel será recebida todos os meses e, se a administração for deixada a cargo de uma empresa especializada, o proprietário não precisará se preocupar com isso. Portanto, desde que a propriedade esteja preparada, é possível criar um mecanismo para gerar renda de forma semiautomática, facilitando o aumento do patrimônio até mesmo para aqueles que não têm tempo ou energia disponível. Em terceiro lugar, os benefíciosfiscaissão outro motivo pelo qual as pessoas ricas preferem imóveis. Os imóveis têm muitas medidas preferenciais de tratamento fiscal e, se a renda imobiliária puder ser temporariamente reduzida a uma perda por meio da depreciação ou do registro de despesas, ela poderá ser agregada a outras rendas, como a renda do trabalho, para reduzir a carga do imposto de renda como resultado. Além disso, o valor avaliado tende a ser reduzido no momento da herança, portanto, também é eficaz como medida contra o imposto sobre herança.

Conforme descrito acima, o investimento em propriedades tem muitos atrativos como um poderoso meio de construção de ativos e é um campo que vale a pena ser desafiado não apenas por pessoas ricas, mas também por investidores iniciantes que pretendem se tornar ricos no futuro. Este artigo fornece uma explicação detalhada desse tipo de investimento imobiliário desde o básico, abrangendo seu apelo e estrutura, seus méritos e riscos e os pontos-chave para o sucesso. Por fim, ele também apresenta os pontos fortes da INA no fornecimento de amplo suporte aos iniciantes, ajudando-os a dar passos concretos.

1. o que é investimento imobiliário - uma explicação dos conceitos básicos

O investimento imobiliário é, como o nome sugere, uma técnica de investimento em que os imóveis (terrenos ou edifícios) são comprados, operados e administrados com o objetivo de obter renda de aluguel ou lucro na venda. Os investidores individuais compram diretamente vários tipos de imóveis, como uma unidade de condomínio, um prédio de apartamentos, uma casa isolada ou um prédio de escritórios, e os alugam a terceiros para obter renda de aluguel ou vendem a propriedade no futuro para obter lucro com a venda. Em essência, é o ato de investir dinheiro em um ativo real - propriedade - e obter lucro com o fluxo de caixa e o aumento de valor gerado por esse ativo.

Há dois tipos principais de lucro que podem ser obtidos com o investimento imobiliário. Um é o ganho de renda mensal (renda de aluguel) e o outro é o ganho de capital (ganho na venda) quando a propriedade é vendida. Quando são proprietários de um imóvel, os investidores recebem ganhos de renda regulares na forma de aluguel dos inquilinos. Se a propriedade for vendida em um momento em que o ambiente de mercado ou o valor da propriedade tenha melhorado, a diferença entre o preço de compra e o preço de venda será o ganho de capital. Obviamente, se o preço de venda for menor do que o preço de compra, ocorrerá uma perda, mas é possível obter lucro na venda selecionando a propriedade certa e melhorando o valor de longo prazo do ativo.

Em termos mais simples, um investimento em propriedade é um investimento no qual se busca um lucro na venda "vendendo quando se pode vender a um preço alto", ao mesmo tempo em que se obtém o fruto do aluguel "comprando a propriedade e alugando-a". É semelhante a como o investimento em ações se baseia em dividendos e ganhos de preço e, no caso de imóveis, é uma imagem de como fazer isso com ativos físicos. O fato de haver várias fontes de renda é uma característica fundamental do investimento imobiliário.

2. estrutura do investimento imobiliário - modelo de ganhos e fluxo de gerenciamento

O modelo de ganhos do investimento imobiliário consiste em uma combinação de ganhos de renda (receita de aluguel) e ganhos de capital (lucro na venda), conforme descrito acima. Vamos dar uma olhada passo a passo no fluxo geral de sua operação.

(1) Planejamento financeiro e compra da propriedade: primeiro, selecione e compre uma propriedade para investimento. Como o imóvel é um ativo caro, em muitos casos é usado um empréstimo de uma instituição financeira, além de fundos pessoais. Um empréstimo permite que você adquira uma propriedade de tamanho maior do que seus próprios fundos, o que pode expandir o tamanho de seus ativos por meio do efeito de alavancagem. Por exemplo, se você comprar um condomínio de 25 milhões de ienes adicionando 20 milhões de ienes em empréstimos bancários a 5 milhões de ienes de seus fundos próprios, você poderá ter uma propriedade maior do que poderia ter apenas com seus fundos próprios e, como resultado, poderá ganhar mais em renda de aluguel. Ao usar um empréstimo, a propriedade geralmente é penhorada como garantia e a renda do aluguel é usada para pagar o empréstimo após a compra.

(2) Administração de aluguéis e geração de renda: depois que a propriedade é comprada, os inquilinos são recrutados e um contrato de aluguel é celebrado. Quando um inquilino é encontrado, é gerada uma renda mensal de aluguel, que é o ganho de renda. Com a renda do aluguel, você paga várias despesas, como amortizações de empréstimos, taxas de administração e impostos sobre a propriedade, e o restante é o lucro (fluxo de caixa) que fica no seu bolso. O ideal é que a receita de aluguel cubra todos os pagamentos e despesas do empréstimo e ainda gere uma receita positiva (a chamada "administração de aluguel lucrativo"), mas, na realidade, pode haver algumas despesas extras. O importante é planejar uma receita e um plano de despesas razoáveis a longo prazo, para que você possa aumentar seus ativos e, ao mesmo tempo, manter um equilíbrio entre receita e despesa.

(3) Administração e manutenção: durante a operação de uma propriedade, lidar com os inquilinos e fazer a manutenção do edifício também são tarefas essenciais. A administração de aluguéis envolve uma variedade de tarefas administrativas, como responder a consultas de inquilinos, cobrar o aluguel, lembrar os inquilinos de atrasos e inspecionar e consertar o prédio e as instalações. Os proprietários podem realizar essas tarefas por conta própria, mas, em muitos casos, elas são terceirizadas para empresas de administração de imóveis. Se você confiar a administração de sua propriedade a uma empresa como a INA, que oferece uma gama completa de serviços de administração de aluguéis, poderá contar com uma administração eficiente e profissional, permitindo que você se concentre em seu negócio principal e em outras áreas de sua vida enquanto administra seus ativos. (*Os detalhes são fornecidos abaixo).

(4) Venda ou manutenção de longo prazo: a fase final do investimento imobiliário é a venda da propriedade. Se o preço da propriedade tiver subido ao longo do tempo desde a compra, ou se você quiser fazer caixa com seu plano de investimento, poderá vender a propriedade a um terceiro. Se a propriedade for vendida por um preço mais alto do que o preço de compra, poderá haver um ganho de capital (lucro na venda), aumentando significativamente o retorno geral do investimento. Por outro lado, se a propriedade só puder ser vendida por um preço menor do que o preço de compra devido à deterioração das condições do mercado etc., haverá uma perda, mas muitas pessoas basicamente adotam uma estratégia de aumentar o valor do imóvel mantendo-o por um longo prazo. A estratégia é esperar até que se possa esperar um lucro suficiente com a venda, mantendo-se atento às tendências do mercado e continuando a obter renda de aluguel no longo prazo. Outra opção é manter a propriedade a longo prazo sem vendê-la. Se o empréstimo for pago, grande parte da renda de aluguel será um lucro líquido e poderá ser usada no futuro como herança para seus filhos ou como residência própria. O investimento em imóveis pode ser gerenciado com flexibilidade de acordo com seus objetivos: você pode vender o imóvel e obter lucro, ou pode mantê-lo e usá-lo como uma fonte estável de renda.

3. Méritos e riscos do investimento imobiliário - o apelo da renda estável e pontos a serem observados

Embora o investimento imobiliário tenha várias vantagens que não são encontradas em outros produtos de investimento, naturalmente também existem riscos e desvantagens. Esta seção descreve as vantagens e os riscos típicos com exemplos específicos.

Principais vantagens

• Renda contínua e estável: ao contrário dos dividendos de ações ou juros de títulos, a renda de aluguel de imóveis tende a ser estável todos os meses. Se você possui uma propriedade de boa qualidade em uma área onde há demanda, é provável que consiga operá-la sem vacâncias por um longo período e pode esperar um fluxo de caixa regular. Por exemplo, o rendimento esperado de um investimento em um apartamento estúdio no centro de Tóquio é geralmente de cerca de 4%. Esse valor é muito mais alto do que os juros sobre depósitos bancários e é um retorno estável que não sofre flutuações tão bruscas quanto as ações. É claro que há o risco de vacância e queda nos aluguéis, mas com a seleção e o gerenciamento corretos da propriedade, é possível obter uma renda estável a longo prazo.

• Expansão de ativos por meio de alavancagem: outra grande vantagem do investimento imobiliário é que é fácil utilizar o capital de outras pessoas (empréstimos). Se você obtiver um empréstimo de um banco ou de outra instituição financeira e usar os fundos para comprar um imóvel, poderá administrar um grande ativo mesmo com uma pequena quantia de fundos pessoais. E como o empréstimo é pago com a renda mensal do aluguel, é possível "investir com o dinheiro de outras pessoas e construir ativos pagando o empréstimo com os pagamentos de outras pessoas (inquilinos)". Por exemplo, você pode investir em propriedades no valor de dezenas de milhões de ienes mesmo com alguns milhões de ienes de seus próprios fundos, acelerando assim a velocidade de construção de ativos. Dessa forma, o investimento em imóveis é uma opção atraente para iniciantes como um meio de alavancar e construir riqueza de forma eficiente.

• Resiliência à inflação e às flutuações econômicas: a propriedade é um ativo real e seu valor tende a estar vinculado à inflação. Como os preços dos terrenos e os custos de construção aumentam quando os preços sobem, é mais provável que os preços dos imóveis e os aluguéis aumentem, o que pode ser esperado para proteger contra a erosão dos valores monetários causada pela inflação. Além disso, mesmo durante períodos de instabilidade do mercado de ações, as necessidades de moradia das pessoas não desaparecem repentinamente, portanto, a demanda por aluguéis costuma ser relativamente resiliente. Na verdade, mesmo durante a crise econômica, a demanda por aluguéis nos centros das cidades não diminuiu significativamente, e o investimento em imóveis é considerado uma estratégia de gestão de ativos que resiste a recessões econômicas.

• Vantagens fiscais: Conforme mencionado acima, o investimento imobiliário oferece várias vantagens fiscais. Em particular, com relação ao imposto de renda, o imposto de registro, o imposto de aquisição de imóveis, os juros do empréstimo, a depreciação e os custos de reparo incorridos na compra de um imóvel podem resultar em um déficit na receita imobiliária se as despesas forem maiores do que a receita de aluguel. Esse déficit pode ser compensado com outras rendas, como a renda do trabalho, resultando em uma redução na renda tributável e uma redução no imposto de renda e no imposto de residência. Por exemplo, em muitos casos, os custos de aquisição da propriedade no primeiro ano são tão altos que a propriedade fica no vermelho nos livros contábeis, mas se você for um trabalhador assalariado, poderá receber uma restituição de imposto por isso na forma de um ajuste de fim de ano ou declaração de imposto. No entanto, o efeito de economia de impostos não é permanente e deve ser planejado com o entendimento de que se trata de um benefício temporário, pois quando a depreciação terminar, a renda da propriedade se transformará em um excedente e a carga tributária aumentará.

• Seguro de vida e proteção de ativos: os empréstimos para investimento imobiliário geralmente vêm com seguro de vida de crédito em grupo (danshin), o que significa que, se o investidor morrer ou ficar gravemente incapacitado durante o pagamento do empréstimo, o saldo restante do empréstimo será pago pelo seguro. Como resultado, os membros sobreviventes da família ficam com um ativo na forma de uma propriedade livre de empréstimos, da qual podem receber renda de aluguel ou o produto da venda. Isso funciona como um substituto para o seguro de vida, portanto, embora seja um investimento, você também pode aproveitar os benefícios do seguro. Além disso, como o imóvel é um ativo físico, seu valor na pior das hipóteses raramente cai a zero, como acontece com ações e câmbio. Mesmo que os preços de mercado caiam, o fato de que a terra e os edifícios permanecem com você como ativos reais é uma fonte de segurança psicológica. Essa função de proteção e seguro de ativos é outra vantagem do investimento imobiliário que não pode ser negligenciada.

Principais riscos e desvantagens

• Custos iniciais e restrições financeiras: ao adquirir uma propriedade, é necessário um grande volume de custos iniciais, além do preço da propriedade. Ao adquirir uma propriedade, incorrem-se em taxas de corretagem, taxas de registro e vários impostos (por exemplo, imposto de aquisição de imóveis e imposto de selo), que geralmente devem ser pagos em dinheiro. Além disso, geralmente é necessário um pagamento inicial, mesmo quando se toma um empréstimo de uma instituição financeira, o que torna a preparação de uma grande quantidade de fundos pessoais um obstáculo. Além disso, depois que uma propriedade é comprada, os fundos são vinculados na forma de imóveis e não podem ser facilmente convertidos em dinheiro. Uma ressalva importante é o fato de ser menos líquido (leva mais tempo para ser vendido) do que outros instrumentos financeiros, dificultando a venda imediata por dinheiro quando os fundos são necessários. Enquanto as ações podem ser vendidas e sacadas no mesmo dia, os imóveis levam várias semanas, no mínimo, para encontrar um comprador e, normalmente, vários meses para passar pelo processo de contrato e liquidação. Esse ônus de custo inicial e as restrições de liquidez financeira são, portanto, as principais desvantagens do investimento imobiliário.

• Risco de vacância e flutuações de renda:o risco de vacância é inerente à administração de aluguéis. Quando um inquilino se muda, a renda do aluguel cessa até que o próximo inquilino seja encontrado e, se você for proprietário de apenas uma unidade, sua renda será zero durante o período de vacância. Mesmo que você possua várias unidades, se as vagas aumentarem, sua receita e suas despesas se deteriorarão e você poderá ter de pagar o empréstimo com seus próprios recursos. Há também o risco de atrasos no aluguel, mesmo que haja inquilinos. Se os atrasos continuarem, a situação será praticamente a mesma de uma desocupação, e o plano de renda será interrompido. Além disso, se os preços dos aluguéis caírem devido à desaceleração econômica ou a mudanças no ambiente ao redor, os aluguéis terão de ser reduzidos no momento da renovação, o que pode levar a uma redução na renda. Portanto, a renda do aluguel nunca é garantida e é necessário entender o risco de instabilidade da renda devido a vacâncias e flutuações do aluguel.

• Custos de manutenção e despesas inesperadas: a propriedade de um imóvel também acarreta custosfixos eoperacionais. Especificamente, o imposto anual sobre a propriedade e o imposto de planejamento urbano, as taxas de administração do edifício e os fundos de reserva para reparos (no caso de condomínios), os prêmios de seguro contra incêndio e as taxas de administração do aluguel são incorridos continuamente. Além disso, com o passar dos anos, são necessários reparos devido a quebras de equipamentos e deterioração relacionada à idade, e uma grande soma de dinheiro é necessária para reparos e reformas em grande escala. O investimento em propriedade não é um negócio que "termina após a compra"; é também um negócio que requer dinheiro para ser mantido. Se você gastar toda a sua renda só porque a tem e deixar de se preparar para os custos de reparo, será forçado a tirar uma grande quantia de seus próprios fundos em momentos de emergência. É importante juntar parte da sua renda de aluguel para despesas inesperadas, por exemplo, um ar-condicionado ou aquecedor de água quebrado, ou reparos no telhado ou nas paredes externas. Esquecer esse ponto e subestimar o planejamento de receitas e despesas é um padrão de falha típico de iniciantes.

• Risco de queda do valor da propriedade: a propriedade não permanece com o mesmo valor para sempre. Em particular, a parte da construção da propriedade tende a envelhecer a cada ano, e o valor da propriedade tende a cair devido à obsolescência do equipamento e da própria construção. Os aluguéis geralmente caem mais lentamente à medida que o prédio envelhece, e os valores da propriedade podem cair de acordo. Os valores de mercado também podem cair se houver um desequilíbrio entre a oferta e a demanda na área ou se os empreendimentos de grande escala aumentarem o número de propriedades concorrentes. Não é incomum que uma propriedade seja supervalorizada imediatamente após a compra, mas que o preço de venda tenha caído significativamente vários anos depois. Portanto, é necessário ter em mente que há um risco inerente de diminuição do valor do ativo ao investir em imóveis. As contramedidas incluem garantir que as propriedades sejam mantidas adequadamente para manter seu valor e selecionar propriedades com base nas tendências de demanda futura.

• Risco de desastres naturais/acidentes: os imóveis, por serem físicos, também estão expostos a riscos de desastres, como terremotos, tufões e incêndios. O Japão é um país propenso a terremotos, portanto, se um edifício for danificado por um grande terremoto, há o risco de incorrer em grandes custos de reparo e, em alguns casos, em custos de reconstrução ou, pior ainda, de perder o próprio ativo. O mesmo se aplica a danos causados por incêndio, vento e inundação. No entanto, esses riscos podem ser cobertos até certo ponto pelo seguro contra incêndio e terremoto, portanto, é importante estar preparado para eles e registrar os prêmios de seguro como uma despesa. Outro risco é que, se ocorrer um incidente ou acidente relacionado ao inquilino e a propriedade for tratada como uma propriedade acidental, pode ser extremamente difícil encontrar inquilinos posteriormente. Essas contingências não acontecem com frequência, mas como não são zero, é importante ser conservador e assumir o pior.

• Risco de taxa de juros:o aumento das taxas de juros é outro risco que não pode ser ignorado ao se fazer um empréstimo. Se você tiver um empréstimo com taxa variável, seus pagamentos de juros poderão aumentar à medida que as taxas de juros do mercado subirem, pressionando seu fluxo de caixa originalmente previsto. Embora as taxas de juros estejam baixas há muito tempo, existe o risco de que, se as taxas de juros subirem no futuro, os pagamentos do empréstimo aumentarão e, na pior das hipóteses, a renda do aluguel por si só não será suficiente para cobrir os pagamentos. Se você tomar um empréstimo a uma taxa de juros fixa, não será afetado, mas, nesse caso, a própria taxa de juros do empréstimo é mais alta do que uma taxa de juros variável, portanto, você corre o risco de sofrer o risco da taxa de juros de qualquer forma. A chave para o sucesso é realizar um teste de estresse de aumentos da taxa de juros ao tomar um empréstimo (até que ponto um aumento nas taxas de juros pioraria sua renda e suas despesas) e planejar os pagamentos com uma margem de segurança.

Esses são os principais benefícios e riscos do investimento imobiliário. Embora seja um método de investimento muito atraente se você se concentrar nas vantagens, é importante entender os riscos por trás dele e lidar com eles adequadamente. No próximo capítulo, veremos especificamente exemplos de erros que são particularmente prováveis de ocorrer para investidores iniciantes e como evitá-los.

4. exemplos de erros que os iniciantes provavelmente cometerão e como evitá-los

Embora o investimento em propriedades seja atraente, entrar nele sem conhecimento e preparação suficientes pode levar ao fracasso. Aqui estão alguns padrões típicos de fracasso que os iniciantes tendem a cometer e como evitá-los (lições aprendidas).

• Caso 1: Fracasso devido ao planejamento excessivamente otimista de receitas e despesas
  Caso 2 : Os investidores começam a investir com uma perspectiva irrealista e ingênua, acreditando em um cenário conveniente para o futuro. Por exemplo, houve um caso em que um investidor novato chamado Sr. B comprou um imóvel com a visão otimista de que "há muitas vagas agora, mas a demanda deve aumentar rapidamente quando o Projeto Fat Fat for concluído", mas a demanda não cresceu como esperado e o imóvel não atraiu inquilinos. No entanto, no final, a propriedade não conseguiu atrair locatários e a demanda especial esperada para o evento não se concretizou.
  Como evitar: Evite o viés do otimismo. Não crie expectativas indevidas sobre as condições econômicas futuras e os planos de desenvolvimento, e leve em consideração os piores cenários em suas simulações. Verifique se você pode atingir o ponto de equilíbrio não apenas com um cenário otimista, mas também com uma estimativa conservadora da taxa de vacância (por exemplo, uma taxa de ocupação de 70%). Também é importante não comprar com base na "suposição de que a propriedade será vendida por um preço alto", mas selecionar uma propriedade com base no fato de ser lucrativa apenas para aluguel. Planejar com base em números realistas e garantir uma margem de segurança suficiente, em vez de se deixar levar por ideais, reduzirá o risco de grandes decepções.

• Caso 2: Não acreditar no discurso de vendas do agente imobiliário
  Exemplo de falha: É um caso em que as informações do agente imobiliário não são questionadas, e ele confia no que está acontecendo e comete um erro de julgamento. Um iniciante chamado Sr. A diz: "É uma pechincha imobiliária que só saiu agora! Se você não a comprar logo, ela desaparecerá", a agência imobiliária apressou-o a comprá-la, embora fosse antiga e tivesse alguns pontos que o preocupavam. Quando começou a operar a propriedade, descobriu que, como esperava, o conserto do prédio antigo era tão caro que quase não sobrava renda para o aluguel. Esse é um exemplo típico de como ser enganado pelo porta-voz da construtora.
  Como evitar: verifique a veracidade das informações por si mesmo e tome uma decisão com calma. Não se deixe influenciar pelo discurso de vendas dos vendedores sobre "bom valor" ou "raridade", mas pense no outro lado da história, como "por que esse bom imóvel está no mercado? e considere o outro lado da história. Se possível, é importante buscar uma segunda opinião de um especialista terceirizado ou investigar o ambiente ao redor da propriedade, o preço de mercado de propriedades semelhantes e transações anteriores por conta própria, e julgar se a propriedade é boa ou ruim de uma perspectiva objetiva. As empresas imobiliárias podem não divulgar ativamente informações negativas, desde que estejam em posição de lucrar com comissões de agência de vendas e contratos de administração. Embora seja importante escolher um empreiteiro confiável, o segredo para não pegar uma propriedade de alto risco é ter a atitude de confirmá-la até que você esteja satisfeito com seus próprios olhos e julgamento no final.

• Caso 3: Falha ao não enxergar o objetivo do investimento e ao se envolver em uma propriedade não razoável.
  Exemplo de falha: um caso em que uma pessoa perde de vista o objetivo original do investimento e sua própria faixa aceitável, e acaba com uma propriedade que não é adequada para ela. No entanto, ele descobriu por acaso que havia um apartamento de um quarto mais barato do que o preço de mercado, mudou sua política original e comprou o imóvel. Como resultado, ele ficou preso à operação do imóvel sem preencher as vagas e teve de abandoná-lo em lágrimas por menos do que o preço de compra. Esse é um exemplo de escolha de uma propriedade que não corresponde à sua capacidade financeira e tolerância a riscos.
  Como evitar: defina claramente seus objetivos de investimento e sua tolerância ao risco e selecione propriedades de acordo com esses objetivos. Por exemplo, se o seu objetivo for obter uma renda estável, escolha um estúdio em uma área urbana com baixo risco de vacância, mesmo que o rendimento seja um pouco baixo. Também é importante começar a investir dentro de uma faixa razoável, levando em conta o tamanho de seus fundos e o valor de seu limite de empréstimo. Especialmente como iniciante, você não pode diversificar e uma única falha pode ser fatal, portanto, é aconselhável dar um primeiro passo sólido sem se esforçar muito. O hábito de sempre olhar para o ponto de partida - o objetivo - e perguntar a si mesmo "qual é o propósito desse investimento" e "essa decisão está alinhada com a realização do objetivo" levará a uma postura de investimento inabalável.

• Caso 4: Fracasso devido a negligência de custos ou gerenciamento negligente
  Exemplo de fracasso: negligência de custos e gerenciamento após a aquisição de uma propriedade, o que leva a problemas inesperados que pioram a receita e a despesa. Por exemplo, houve casos em que uma propriedade que parecia ser altamente lucrativa de acordo com os cálculos iniciais de rendimento, na verdade, perdeu seu lucro devido a uma sucessão de despesas inesperadas depois que a propriedade entrou em operação, como custos de renovação devido a quebras de equipamentos e vacâncias. Em outros casos, o tempo para grandes reparos chegou mais cedo do que o esperado, quando eles pensavam que não precisariam pagar por reparos por enquanto porque a propriedade era recém-construída, ou as reclamações pioraram e os inquilinos tiveram que se mudar porque eles adiaram a negociação com os inquilinos.
  Estratégia de prevenção: entenda que o investimento imobiliário é um negócio de longo prazo e concentre-se não apenas no lado da renda, mas também no gerenciamento das despesas e da propriedade. Estabeleça um plano de economia mensal e reserve fundos para futuros reparos e substituição de equipamentos. Além disso, responda prontamente às dúvidas e reclamações dos inquilinos e não negligencie a limpeza e a inspeção da propriedade. Mesmo que você confie a administração de sua propriedade a uma empresa profissional, é importante não deixá-la nas mãos dela, mas cumprir suas responsabilidades de administração como proprietário, verificando relatórios regulares e, se necessário, solicitando sugestões de melhoria. Cortar demais os custos ou negligenciar a administração na busca de lucros a curto prazo pode diminuir o valor de sua propriedade e levar a perdas a longo prazo. O gerenciamento equilibrado de receitas e despesas é a chave para o sucesso do investimento imobiliário.

Os exemplos acima são alguns exemplos típicos de fracasso, mas o que todos eles têm em comum é "coleta insuficiente de informações e planejamento deficiente", "desconsideração do risco" e "decisões que esquecem as intenções iniciais". Por outro lado, muitos fracassos podem ser evitados estudando e planejando com bastante antecedência e sempre respondendo de forma objetiva e cuidadosa. No próximo capítulo, organizaremos os pontos-chave para o sucesso com base nesses fatores e explicaremos os pontos essenciais aos quais os iniciantes devem se ater para aumentar sua taxa de sucesso.

5. Pontos-chave para um investimento imobiliário bem-sucedido - dicas e estratégias que você precisa conhecer

Para ter sucesso no investimento imobiliário, é importante não agir no escuro, mas trabalhar estrategicamente, aprendendo com os erros mencionados no capítulo anterior. Esta seção apresenta pontos-chave para o sucesso que são fáceis de serem colocados em prática por iniciantes, incluindo as perspectivas que o INA enfatiza.

• (i) Simulação aprofundada de receitas e despesas:simule detalhadamente seu plano de receitas e despesas antes de investir. Considere não apenas os casos otimistas, mas também os pessimistas, e estime a receita e a despesa em vários cenários, como, por exemplo, se as taxas de juros aumentarem, se ocorrerem vacâncias, se os custos de reparo e manutenção se sobrepuserem etc. O INA também oferece serviços de consultoria para planejamento de receitas e despesas e análise de risco adaptados à situação patrimonial e aos objetivos individuais do investidor, além de oferecer suporte para simulações do ponto de vista de um especialista. Damos suporte a simulações do ponto de vista de um especialista. As verificações profissionais complementam os itens que você tende a ignorar por conta própria, de modo que você possa tomar decisões de investimento com base em números.

• (ii) Nunca negligencie a coleta de informações e o estudo: as informações são atualizadas diariamente no mundo do investimento imobiliário, e as tendências do mercado, as leis e os sistemas de tributação mudam. Os investidores bem-sucedidos, sem exceção, coletam e estudam informações vorazmente. Também é útil ler as colunas e os seminários de empresas como a INA, que fornecem conhecimento sobre o mercado imobiliário. Também é importante adquirir o hábito de examinar as informações não apenas de uma direção, mas também de vários ângulos, e prestar atenção às informações sobre riscos, bem como às informações sobre benefícios. Se algo não estiver claro, não hesite em fazer perguntas a especialistas e aprofundar seu entendimento antes de agir, o que acabará por levá-lo ao sucesso.

• (iii) Tenha um parceiro profissional de confiança: é difícil para um novato lidar com tudo sozinho. Ter um profissional imobiliário experiente e confiável como parceiro aumentará significativamente a taxa de sucesso. Se você trabalhar com uma empresa ou pessoa de contato que possa lhe oferecer as melhores propostas de um ponto de vista justo e neutro, você terá um aliado tranquilizador: a INA defende o "cliente em primeiro lugar" e acredita que um profissional do setor imobiliário deve ser capaz de fazer propostas próximas ao cliente de um ponto de vista neutro. Mesmo nas fases em que é difícil tomar uma decisão sozinho, você poderá escolher uma opção mais confiável ao buscar a opinião objetiva de um profissional. O apoio profissional é particularmente útil na tomada de decisões finais sobre a compra de imóveis, na negociação de preços e no exame minucioso de contratos. Encontre um parceiro confiável e tenha uma abordagem de equipe para o sucesso.

• (iv) Escolha sua propriedade com cuidado e não faça concessões: a escolha da propriedade é o fator mais importante para decidir se você terá sucesso ou não. Há uma grande variedade de fatores a serem considerados, como localização, tipo de propriedade, idade e rendimento, mas não se comprometa e procure uma propriedade que atenda às suas necessidades. Mesmo com rendimentos aparentemente altos, os riscos de vacância são altos em áreas com baixa demanda e, por outro lado, mesmo em centros urbanos estáveis, se o preço for muito alto e o rendimento muito baixo, não haverá interesse de investimento. A chave é encontrar um equilíbrio entre rentabilidade e segurança, e a INA tem um sistema que usa a mais recente tecnologia de IA para identificar rapidamente propriedades que atendam às suas necessidades a partir de uma vasta quantidade de dados de mercado. Além disso, membros dedicados da equipe propõem as propriedades mais adequadas a partir de uma gama mais ampla de opções, incluindo propriedades privadas que não estão disponíveis por meio da IA. Também é uma boa ideia aproveitar um ambiente em que você possa usar a tecnologia e o conhecimento humano para apoiar a seleção de propriedades dessa forma. Faça suas próprias visitas ao local, verifique o ambiente ao redor e as condições da propriedade e só compre propriedades com as quais esteja satisfeito.

• (v) Diversificar os riscos e manter uma perspectiva de longo prazo: a base do investimento, não apenas do investimento em imóveis, é a diversificação dos riscos e umaperspectiva de longo prazo. Se a primeira propriedade for bem-sucedida, uma estratégia é diversificar o risco investindo em diferentes áreas e tipos de propriedade na próxima vez. Ao não depender totalmente de uma propriedade ou área, você pode aumentar a estabilidade geral sem localizar o risco. Além disso, lembre-se de que o investimento em imóveis não se trata de obter grandes lucros no curto prazo, mas de aumentar os ativos em um período de longo prazo de cinco, 10 ou 20 anos. A INA também enfatiza o fornecimento de informações sobre imóveis altamente seguros e geradores de renda para investimentos de médio e longo prazo, e tem uma política de apoio à formação de patrimônio dos clientes por meio de investimentos estáveis de longo prazo, em vez de ganhos de curto prazo em vendas e compras. Não estamos felizes ou tristes com os lucros de curto prazo. O ponto em comum das pessoas bem-sucedidas não é ficarem felizes ou tristes com os lucros imediatos, mas terem a calma necessária para continuar operando com base no que está acontecendo.

Se você mantiver os pontos acima em mente e colocá-los em prática, a probabilidade de sucesso no investimento imobiliário aumentará muito. Há muitas coisas que não estão claras, especialmente para os iniciantes, mas se você aprender uma a uma, ganhar experiência e prosseguir com a cooperação de especialistas confiáveis, você aumentará constantemente seus ativos e abrirá o caminho para a riqueza no futuro.

6. Os pontos fortes e o sistema de suporte da INA & Associates Ltd.

Aqui estão os principais pontos fortes e sistemas de suporte da INA.

• Suporte dedicado e consistente: a INA tem um único ponto de contato que cuida de tudo, desde a busca de um imóvel até a assinatura de um contrato e o atendimento posterior. Seja para alugar, comprar ou vender uma propriedade ou para discutir um investimento, sua pessoa de contato nunca mudará, garantindo uma comunicação tranquila em todos os momentos. A pessoa responsável fornece suporte contínuo com base em um profundo entendimento da situação do cliente, de modo que os iniciantes podem nos consultar a longo prazo com tranquilidade.

• Uso da tecnologia mais recente e riqueza de propostas de imóveis: a empresa também é uma empresa de tecnologia imobiliária e introduziu um sistema de propostas de imóveis que usa IA (inteligência artificial). A IA lista rapidamente as propriedades que correspondem aos requisitos do cliente e, em seguida, a equipe responsável examina e sugere propriedades, incluindo propriedades de qualidade que ainda não foram disponibilizadas publicamente. Isso possibilita encontrar a propriedade de investimento mais adequada a partir de uma ampla gama de opções, incluindo informações pré-mercado. Sugestões objetivas baseadas em análise de dados serão muito confiáveis para iniciantes.

• Investigações minuciosas e transações seguras: a INA está totalmente comprometida em garantir a segurança das transações imobiliárias. Uma equipe de investigação especializada investiga detalhadamente os defeitos e direitos da propriedade, e um departamento dedicado se encarrega de redigir e verificar os contratos, protegendo assim seus valiosos ativos. As transações imobiliárias são complexas em termos de leis e direitos, mas nosso sistema evita riscos por meio de dupla verificação com olhos profissionais, permitindo que você compre e assine um contrato com tranquilidade. Mesmo os iniciantes podem receber suporte total para garantir que entendam o contrato corretamente e não obtenham termos desfavoráveis.

• Consultoria neutra e justa: a política da empresa é sempre fazer propostas orientadas para o cliente de um ponto de vista neutro e justo. A empresa coloca os melhores interesses do cliente acima dos seus e apresenta soluções imparciais com base em verificações multifacetadas, uma abordagem que conquistou a confiança de muitos de seus clientes. Por exemplo, a empresa afirma que um de seus pontos fortes é que, dependendo dos objetivos do cliente, ela pode até sugerir francamente que o cliente "não ouse comprar agora, mas espere para ver". Esse tipo de consultoria honesta é valioso para os iniciantes e faz com que eles se sintam seguros de que têm um "parceiro com quem podem conversar sobre qualquer coisa que não entendam".

• Excelente gerenciamento de aluguel e serviço pós-venda: para o gerenciamento de aluguel pós-compra, a INA oferece um serviço de gerenciamento de aluguel de última geração. Nosso objetivo é manter altas taxas de ocupação, definindo aluguéis com base na análise de big data de mais de 10 bilhões de propriedades, ao mesmo tempo em que obtemos custos de gerenciamento razoáveis por meio de melhorias de eficiência operacional usando a tecnologia mais recente. Além disso, temos um sistema confiável para proprietários e inquilinos, incluindo suporte ao inquilino 24 horas por dia, 7 dias por semana e um sistema de compartilhamento de informações baseado em nuvem. Mesmo os iniciantes podem confiar toda a operação de sua propriedade após a aquisição, permitindo que se concentrem em garantir uma renda estável sem sentir o peso de tarefas de gerenciamento complicadas.

Conforme descrito acima, a INA, como uma empresa de suporte total para investimentos imobiliários, oferece serviços que o acompanham desde o primeiro passo até o gerenciamento de longo prazo, fornece consultoria precisa a partir de uma perspectiva profissional no sofisticado campo da propriedade e busca uma prestação de serviços eficiente e altamente transparente usando a mais recente tecnologia de TI. Você pode ter muitas incertezas ao investir em propriedades pela primeira vez, mas com a ajuda desse grupo de especialistas, você poderá traçar um caminho para o sucesso e, ao mesmo tempo, limitar seus riscos.

7. para dar o próximo passo

Se você está interessado em investir em imóveis, mas se pergunta: "Por onde exatamente devo começar?" Que tipo de propriedade posso comprar com minha situação financeira?" Você também pode ter perguntas e preocupações como "Que tipo de propriedade posso comprar com minha situação patrimonial? Fique à vontade para entrar em contato com a INA. Oferecemos consultas gratuitas sobre investimento imobiliário a qualquer momento, e nossa equipe experiente e profissional lhe dará a melhor orientação após ouvir atentamente suas perguntas.

Você pode entrar em contato conosco usando o "formulário de contato" no site oficial da INA & Associates K.K. ou telefonar para marcar uma consulta. Eles terão prazer em ajudá-lo com todas as perguntas, desde as mais rudimentares até as solicitações mais específicas de apresentação de propriedades. O investimento imobiliário pode ser descrito como um "atalho para a riqueza", mas se você quiser começar, trabalhar com um profissional de confiança é um passo seguro para o sucesso. A IN está aqui para apoiá-lo em seus primeiros passos rumo aos seus sonhos de construção de riqueza.

Estamos ansiosos para ouvi-lo. Juntos, abriremos o caminho para um futuro próspero por meio do investimento imobiliário.