Un factor extremadamente importante que puede marcar la diferencia entre el éxito y el fracaso en la inversión inmobiliaria: la fijación de los alquileres. Para maximizar la rentabilidad del inmueble que se posee, es esencial adoptar un enfoque estratégico basado en datos objetivos, en lugar de confiar únicamente en los sentidos y la experiencia. Sin embargo, muchos propietarios pueden enfrentarse a problemas como no saber cuál es el alquiler adecuado o tener dificultades para diferenciar su propiedad de las de la competencia.
En este artículo, INA & Associates Ltd, que interviene a diario en muchas transacciones inmobiliarias, explica las limitaciones de los métodos convencionales de fijación de alquileres y la nueva práctica común de fijar los alquileres utilizando análisis de datos e IA (inteligencia artificial) desde la perspectiva de un experto. Este artículo le dará consejos concretos y prácticos para ayudarle a tener éxito en la gestión de sus alquileres.
Métodos convencionales de fijación de alquileres y sus limitaciones
Hasta ahora, se han utilizado los tres métodos principales siguientes para fijar los alquileres. Se trata de enfoques tradicionales que también se utilizan en la tasación de inmuebles, pero cada uno tiene sus propias ventajas e inconvenientes.
Tres métodos tradicionales de fijación de alquileres
Durante muchos años, los siguientes enfoques han sido la base de la valoración de alquileres en el sector inmobiliario. Comprender las características de cada uno de ellos es importante para entender las ventajas del enfoque moderno.
| Metodología | Visión general | Características |
|---|---|---|
| Método de estimación | El alquiler se calcula multiplicando el valor básico de la propiedad (valor de mercado) por el rendimiento previsto y añadiendo los gastos generales necesarios (costes de mantenimiento, impuestos, etc.). | Dado que el método se centra sobre todo en la recuperación de la inversión por parte del propietario y calcula hacia atrás a partir de los costes, puede desviarse de la demanda del mercado. |
| Método de comparación de casos de alquiler | El alquiler se ajusta comparándolo con el alquiler de mercado de propiedades similares en el vecindario, teniendo en cuenta diversas condiciones como la ubicación, la antigüedad, el tamaño, las instalaciones, etc. | Es el método más común e intuitivo, pero es menos preciso en zonas rurales donde hay pocos ejemplos adecuados con los que comparar, o para propiedades especiales. |
| Método de análisis de ingresos | Este método predice los ingresos que generará el inmueble, principalmente tiendas y oficinas, y calcula el alquiler a partir de ahí. | Este método es específico de los inmuebles comerciales y tiene una aplicación limitada a los inmuebles residenciales en general. |
Por qué los métodos tradicionales por sí solos no son suficientes ahora
Aunque estos métodos tradicionales tienen cierta razón de ser, se enfrentan a algunas limitaciones importantes en el complejo y volátil mercado inmobiliario actual.
En primer lugar, está la cuestión de la frescura y exhaustividad de la información. Tomando como ejemplo el método de comparación de casos de alquiler, sólo se puede hacer referencia a los casos contratados "pasados". Las tendencias del mercado cambian constantemente e incluso los datos de hace unos meses pueden no reflejar necesariamente los alquileres justos actuales. Además, las capacidades de investigación de los particulares son limitadas y es prácticamente imposible realizar un análisis exhaustivo de todas las propiedades competidoras en el mercado.
En segundo lugar, existe una falta de atribución y objetividad. En particular, el método de comparación de casos de alquiler está muy influido por la experiencia y la subjetividad de la persona encargada de la tasación, en cuanto a qué propiedades se juzgan "similares" y qué factores se reflejan en el precio y en qué medida. Esto puede dar lugar a variaciones en el valor tasado de una misma propiedad en función de la persona encargada, lo que puede suponer un obstáculo para que los propietarios tomen las mejores decisiones.
La clave para superar estos retos y lograr una fijación de alquileres más precisa es el uso del análisis de datos y latecnología inmobiliaria.
El análisis de datos aporta innovación a la fijación de alquileres
En los últimos años, la transformación digital (DX) ha progresado rápidamente en el sector inmobiliario, y se están creando nuevos servicios que utilizan big data uno tras otro. En el campo de la fijación de alquileres en particular, los sistemas de valoración de IA (Inteligencia Artificial) están atrayendo la atención y tienen un gran potencial para resolver los problemas a los que se enfrentan los métodos convencionales.
Mecanismos y ventajas de la valoración de alquileres mediante IA
Los sistemas de valoración de alquileres por IA aprenden de grandes cantidades de datos sobre propiedades, que van de millones a cientos de millones de propiedades, y construyen modelos estadísticos para calcular los alquileres de forma objetiva y con gran precisión. El sistema es la evolución tecnológica definitiva del método de comparación de casos de alquiler.
La IA analiza instantáneamente volúmenes de datos que los humanos nunca podrían procesar. Integra y evalúa una amplia variedad de datos, entre los que se incluyen no solo casos contratados en el pasado, sino también información sobre propiedades disponibles en la actualidad, demografía, instalaciones del barrio, conveniencia del transporte e incluso el boca a boca en Internet, para deducir los alquileres adecuados desde una perspectiva polifacética. Esto permite una evaluación justa y muy transparente que elimina la subjetividad del responsable.
| Elementos de comparación | Tasación convencional (método de comparación de casos de alquiler) | Tasación de alquileres AI |
|---|---|---|
| Cantidad de datos | Depende de los conocimientos del responsable y del alcance de la investigación | Big data de millones a cientos de millones de casos |
| Objetividad | Interviene la experiencia y subjetividad del responsable | Cálculo objetivo basado en modelos estadísticos |
| Rapidez | De días a una semana | Segundos a minutos |
| Predicción futura | Difícil | Las fluctuaciones futuras de los alquileres pueden predecirse basándose en las tendencias pasadas. |
Según algunos estudios, la precisión de las evaluaciones de los alquileres realizadas por la IA es igual o mejor que la de las evaluaciones realizadas por expertos, especialmente en el caso de condominios estándar en zonas urbanas.
Utilizar los datos para hacer frente a las vacantes y maximizar los ingresos
Los beneficios del análisis de datos van más allá del simple cálculo de alquileres de gran precisión. Un conocimiento preciso de la demanda del mercado puede conducir a una gestión más estratégica de los alquileres, es decir, a evitar que queden vacíos ymaximizar los ingresos.
Por ejemplo, el análisis de datos puede evaluar cuantitativamente en qué medida la disponibilidad de servicios como "Internet gratis" o "buzones de entrega" afecta a los alquileres en una zona o distribución concretas. Esto permite determinar inversiones de capital rentables y aumentar la competitividad de un inmueble. También permite predecir futuros cambios del mercado, como fluctuaciones estacionales de la demanda o planes de reurbanización a gran escala en el barrio, y desarrollar revisiones proactivas de los alquileres y estrategias de contratación.
Los datos no sólo sirven para optimizar el "punto" de fijación de los alquileres, sino que también son una brújula para entender la gestión de alquileres en su conjunto en términos de "líneas" y "planos", y conducen al éxito a largo plazo.
Resumen: Los datos son un aliado en la gestión que ilumina el futuro
Este artículo ha explicado las limitaciones de los métodos tradicionales de fijación de alquileres y cómo el análisis de datos puede revolucionar la gestión del alquiler. Los días en los que se confiaba únicamente en la experiencia y la intuición han pasado a la historia, y la toma de decisiones basada en datos objetivos es ahora un requisito previo para el éxito de la inversión inmobiliaria.
| Puntos clave | Explicación |
|---|---|
| Limitaciones de los métodos convencionales | La frescura y exhaustividad de la información, así como la individualidad de las evaluaciones, eran problemas, y existía el riesgo de fijar alquileres que se desviaban de la situación real del mercado. |
| Ventajas del análisis de datos | Mediante el uso de big data e IA, se pueden llevar a cabo rápidamente evaluaciones objetivas y muy precisas de los alquileres, lo que permite tomar contramedidas en caso de desocupación y maximizar los beneficios. |
| Gestión de alquileres del futuro | Al posicionar los datos como un socio en la gestión y la toma de decisiones estratégicas, puede esperar asegurarse unos ingresos estables incluso en un mercado que cambia rápidamente. |
Nuestra misión en INA&Associates Ltd. es combinar tecnología y conocimientos expertos para ofrecer soluciones inmobiliarias óptimas adaptadas a la situación individual de cada cliente. Con la poderosa arma de los datos en la mano, estaremos encantados de ayudarle a conducir su inversión inmobiliaria hacia el éxito.
Preguntas más frecuentes
P1.¿Es eficaz el análisis de datos para inmuebles en zonas rurales o con características singulares?
R1.Sí, es eficaz. Para inmuebles en zonas rurales, donde hay menos datos que en zonas urbanas, o para inmuebles especiales como pisos de diseño, es difícil realizar un análisis uniforme. Sin embargo, es precisamente en estas situaciones cuando merece la pena la intervención de especialistas. Tomamos decisiones integrales basadas en los resultados del análisis macro del mercado mediante IA, teniendo en cuenta perspectivas micro como el valor específico de la propiedad y las características locales. Al tiempo que maximizamos el poder de los datos, utilizamos en última instancia la experiencia y la perspicacia de nuestros recursos humanos para sugerir el alquiler óptimo.
P2: ¿Es seguro confiar en los resultados de las valoraciones de IA?
A2: La valoración mediante IA es una herramienta muy potente, pero no es la panacea. Los resultados de la valoración son solo "predicciones estadísticas basadas en datos pasados" y la decisión final debe tomarla un ser humano. Es importante consultar con un experto para determinar la renta final, sin dejar de tener en cuenta los resultados de los cálculos de la IA.
P3.¿Cuánto cuesta encargar un análisis de datos?
A3.El coste depende del alcance y el contenido del análisis. Muchos servicios ofrecen evaluaciones de alquiler sencillas y gratuitas. En cambio, si necesita un asesoramiento completo, que incluya la compra, gestión y venta de un inmueble, le facilitaremos un presupuesto basado en sus circunstancias individuales.INA & Associates Ltd. le propondrá el mejor plan, en función de sus problemas y presupuesto, No dude en ponerse en contacto con nosotros.
Daisuke Inazawa
INA&Associates Co., Ltd. Representante legal. Con sede en Osaka, Tokio y Kanagawa, se dedica a la compraventa, alquiler y gestión de inmuebles. Ofrece sus servicios basándose en una amplia experiencia en el sector inmobiliario. Bajo la filosofía de que «el activo más importante de una empresa es su personal», concede gran importancia a la formación y el desarrollo de sus empleados. Continúa su compromiso con la creación de valor empresarial sostenible.
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