El papel de las empresas de gestión en la inversión inmobiliaria ha cambiado mucho con el tiempo. Mientras que en el pasado se centraban principalmente en tareas rutinarias como la captación de inquilinos y el cobro de alquileres, hoy en día se exige más el papel de la empresa de gestión como "socio" estratégico para maximizar las ganancias del propietario y aumentar el valor del activo a largo plazo. Este artículo analiza en profundidad los requisitos que debe cumplir una empresa de gestión como socio esencial en el futuro de la gestión de alquileres, y cómo elegir una, desde una perspectiva profesional.
Diferencias entre las empresas de gestión tradicionales y las basadas en socios
El éxito de la gestión de alquileres depende de trabajar con una empresa de gestión fiable. Sin embargo, el alcance del trabajo y el valor que ofrecen las "empresas de gestión" difieren enormemente. Aquí aclaramos las diferencias entre las empresas de gestión tradicionales y las empresas de gestión "de tipo socio" que buscan los propietarios modernos.
| Comparación | Empresas de gestión tradicionales | Empresas de gestión de tipo socio (gestión inmobiliaria) |
|---|---|---|
| Funciones principales. | Mantenimiento y gestión de edificios y tareas rutinarias en nombre del propietario | Contribución a maximizar el valor de los activos y aumentar los ingresos |
| Ámbito de trabajo | Contratación de inquilinos, cobro de alquileres, gestión de reclamaciones, limpieza e inspección. | Además de lo anterior, análisis de mercado, evaluación de alquileres, propuestas de renovación, planificación de reparaciones a largo plazo, apoyo a la gestión de la cartera de activos |
| Perspectivas | A corto plazo: mantenimiento del statu quo | A largo plazo: creación de valor futuro |
| Propuestas | Centrarse en las reparaciones y la restauración | Medidas proactivas para aumentar el valor de los activos, incluidas medidas basadas en datos para hacer frente a las vacantes, mejorar la rentabilidad y reducir los impuestos |
| Uso de la tecnología | Limitado (introducción parcial) | Proactivo (uso de tecnología inmobiliaria para mejorar la eficiencia operativa, análisis de datos, satisfacción de los inquilinos) |
| Relación con los propietarios | Socios comerciales (contratistas) | Socio comercial |
¿Por qué se requiere ahora a las empresas de gestión como socios?
El entorno que rodea al mercado inmobiliario ha cambiado significativamente en los últimos años. Los cambios demográficos y los avances tecnológicos han creado la necesidad de replantearse la propia naturaleza de la gestión de alquileres. En este contexto, los estilos tradicionales de gestión pasiva se han vuelto difíciles de abordar y se requieren asociaciones más activas y estratégicas.
Cambios en el mercado: la disminución de la población debido al descenso de la natalidad y al envejecimiento de la población está ejerciendo una presión al alza sobre las tasas de desocupación en muchas zonas. Además, los valores de los inquilinos son cada vez más diversos y es menos probable que se elijan propiedades uniformes.
Cambios en las necesidades de los propietarios: el objetivo de la inversión inmobiliaria ha pasado de la mera obtención de ingresos por alquiler a la creación de activos a largo plazo. Por tanto, es esencial una gestión estratégica con vistas al futuro, en lugar de respuestas ad hoc.
Evolución de la tecnología inmobiliaria: la rápida difusión de la "tecnología inmobiliaria", que utiliza tecnologías como la IA y el IoT, ha permitido tomar decisiones de gestión objetivas y basadas en datos. La capacidad de utilizar esto en su beneficio marcará una gran diferencia en su cuenta de resultados.
Cinco condiciones para que una empresa de gestión asociada maximice el valor de los activos
Una empresa de gestión que puede ser un verdadero socio hace algo más que simplemente llevar a cabo tareas en nombre del propietario. Apoya la gestión de activos con su experiencia y su actitud proactiva para maximizar el beneficio del propietario. A continuación explicamos las cinco condiciones para identificar a un socio fiable.
1. una perspectiva de gestión inmobiliaria
La gestión inmobiliaria es un enfoque operativo y de gestión integral para maximizar el valor de los activos inmobiliarios. Va más allá de la mera gestión del edificio y su objetivo es maximizar el flujo de caja identificando con precisión las tendencias del mercado y los cambios en el entorno, optimizando la fijación de alquileres, aplicando estrategias eficaces de arrendamiento y llevando a cabo las reparaciones y renovaciones previstas.
2. capacidad para hacer propuestas objetivas basadas en datos
La capacidad de formular y aplicar estrategias basadas en datos objetivos, en lugar de basarse únicamente en la intuición y la experiencia, es esencial. Una empresa de gestión capaz de analizar datos como las tasas de alquiler de los barrios, la demografía de los inquilinos y la demanda del mercado, y de presentar contramedidas convincentes contra la desocupación y propuestas de revisión de los alquileres, es un socio digno de confianza.
3. uso activo de la tecnología inmobiliaria
La tecnología inmobiliaria evoluciona día a día, incluyendo evaluaciones de alquiler basadas en IA, previsualizaciones de RV, cerraduras inteligentes y diversos procedimientos en línea. El uso activo de estas tecnologías para mejorar la eficiencia operativa, aumentar la satisfacción de los inquilinos y proporcionar a los propietarios información rápidamente también es un criterio de selección importante.
4. amplia experiencia y red
La gestión de alquileres requiere una amplia gama de conocimientos especializados en ámbitos como el derecho, la fiscalidad y la construcción. A una empresa de gestión que cuente con sus propios expertos internos o con una sólida red de expertos externos, como abogados, contables fiscales y escribanos judiciales, se le pueden confiar cuestiones complejas cuando surjan.
5. comunicación estrecha con el propietario para compartir la visión
Lo más importante es que el propietario y la empresa de gestión compartan el sentimiento de ser "socios" que trabajan por los mismos objetivos. Además de informar con regularidad, la empresa debe ser capaz de compartir una visión para la futura gestión de activos y estar ahí para preocuparse, pensar y poner en práctica juntos. La calidad de las respuestas de la persona de contacto y la frecuencia y el método de comunicación también deben comprobarse cuidadosamente.
Cómo identificar una empresa de gestión asociada fiable
Encontrar al socio adecuado entre las muchas empresas de gestión no es fácil. Sin embargo, puede reducir significativamente el riesgo siguiendo algunos puntos clave. En esta sección se explica cómo identificarlos.
| Puntos a comprobar | Puntos a comprobar |
|---|---|
| Historial/ejemplos | ¿Cuál es la tasa de ocupación de los inmuebles gestionados? (Compruebe cifras concretas). ¿Existen ejemplos concretos de éxitos que se hayan traducido en un aumento del valor de los inmuebles? ¿Tiene la empresa experiencia en la gestión de tipos de propiedad similares a la suya? |
| Capacidad para hacer propuestas | ¿Se basan las propuestas en datos de mercado y análisis de los inmuebles de la competencia? ¿Existe una justificación clara de las medidas de desocupación y fijación de alquileres? ¿Existen propuestas de planes de reparación y renovación basadas en una perspectiva a largo plazo? |
| Experiencia del responsable | ¿Posee cualificaciones profesionales como la de comercial de lotes de construcción? ¿Conoce bien el mercado inmobiliario y las leyes y normativas relacionadas? ¿Son amables y receptivos? |
| Contenido del contrato | ¿Está claro el alcance del contrato de gestión? ¿Son razonables los honorarios (gastos de gestión)? ¿Hay costes adicionales? ¿Cuáles son las condiciones de rescisión del contrato? |
| Uso de la tecnología | ¿Proporciona la empresa un portal o una aplicación exclusiva para los propietarios? ¿Es posible la presentación de informes y la comunicación en línea? ¿Qué tecnología inmobiliaria se aplica? |
Conclusiones.
Este artículo ha explicado la situación actual y cómo elegir una empresa de gestión que esté evolucionando hacia un "socio" para maximizar el valor de los activos, en lugar de un mero agente comercial, en el futuro de la gestión de alquileres. No es exagerado decir que en estos tiempos de complejidad e incertidumbre del mercado, un socio con conocimientos expertos y una perspectiva estratégica puede marcar la diferencia entre el éxito y el fracaso en la gestión de alquileres.
La clave del éxito en la inversión inmobiliaria en el futuro no es dejarlo en manos de las empresas de gestión tradicionales, sino elegir un socio con el que el propio propietario pueda aprender, preocuparse conjuntamente y compartir una visión. Esperamos que las perspectivas y listas de comprobación presentadas en este artículo le ayuden a elegir al socio adecuado.
Preguntas más frecuentes
P1: Cambiar de gestora parece un procedimiento complicado y difícil...
R1: Ciertamente, cambiar de gestora requiere ciertos trámites, como la confirmación de los contratos y las labores de traspaso. Sin embargo, muchas de las nuevas empresas gestoras asociadas también ofrecen apoyo en el proceso de cambio. Si no está satisfecho con su actual empresa de gestión o quiere mejorar la gestión de su alquiler, le recomendamos que primero consulte a un experto. También ofrecemos asesoramiento gratuito sobre el cambio de empresa de gestión.
P2: Sólo tengo un pequeño edificio de apartamentos. ¿Puede ayudarme una empresa de gestión asociada?
R2: Por supuesto. Independientemente del tamaño del inmueble, la función de la empresa de gestión asociada es maximizar el valor de los activos del propietario. De hecho, son las propiedades más pequeñas las que se benefician directamente de una gestión meticulosa y de operaciones estratégicas. No dude en ponerse en contacto con nosotros para conocer el plan que mejor se adapte a las características de su propiedad.
P3: Cuando se habla de "tecnología inmobiliaria", no entiendo cuáles son las ventajas concretas.
A3: La tecnología inmobiliaria aporta beneficios a varios aspectos de la gestión de alquileres. Por ejemplo, la IA puede utilizarse para evaluar los alquileres adecuados, las previsualizaciones en línea pueden reducir la pérdida de oportunidades, las cerraduras inteligentes mejoran la seguridad y la eficiencia de las previsualizaciones, y los procedimientos de contratación y renovación basados en la nube pueden agilizar las operaciones. Todo ello ayudará a los propietarios a aumentar los ingresos, reducir su carga de trabajo y mejorar la satisfacción de los inquilinos.
Daisuke Inazawa
INA&Associates Co., Ltd. Representante legal. Con sede en Osaka, Tokio y Kanagawa, se dedica a la compraventa, alquiler y gestión de inmuebles. Ofrece sus servicios basándose en una amplia experiencia en el sector inmobiliario. Bajo la filosofía de que «el activo más importante de una empresa es su personal», concede gran importancia a la formación y el desarrollo de sus empleados. Continúa su compromiso con la creación de valor empresarial sostenible.
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