Abschreibung bei Immobilien: Ein Leitfaden für vermögende Investoren

Immobilieninvestitionen sind eine wichtige Option der Vermögensverwaltung. Die Abschreibung ist ein besonders wichtiger Faktor, der sich erheblich auf den Cashflow und die Steuerlast von Mietgeschäften auswirkt. Das richtige Verständnis und die richtige Nutzung der Abschreibung sind der Schlüssel zu einer nachhaltigen langfristigen Vermögensentwicklung.

Was ist Abschreibung und warum ist sie wichtig?

Abschreibungen sind die Kosten für die Anschaffung von Vermögenswerten, die im Laufe der Zeit an Wert verlieren (abschreibungsfähige Vermögenswerte), wie z. B. Gebäude und Ausrüstungen, und werden über ihre rechtliche Lebensdauer aufgeteilt und als Aufwand verbucht. Grundstücke unterliegen nicht der Abschreibung, da ihr Wert im Laufe der Zeit nicht sinkt, aber Gebäude verschlechtern sich im Laufe der Zeit, so dass die Kosten für ihre Anschaffung schrittweise als Aufwand verbucht werden. Dieser Mechanismus ermöglicht es, die hohen Ausgaben für den Erwerb des Gebäudes auf mehrere Jahre zu verteilen, anstatt sie im Jahr des Erwerbs auf einmal zu verbuchen.

Die Abschreibung ist vor allem aus zwei Gründen wichtig. Erstens handelt es sich bei der Abschreibung um einen nicht zahlungswirksamen Aufwand, der die jährlichen Immobilienerträge (Mieteinnahmen abzüglich Aufwendungen) mindert. Wenn beispielsweise die Abschreibung als Aufwand von den Mieteinnahmen abgezogen wird, verringert sich das steuerpflichtige Einkommen um diesen Betrag, was zu einer niedrigeren Einkommens- und Wohnsteuerbelastung führt. Zweitens ermöglicht die buchhalterische und steuerliche Darstellung der Wertminderung des Gebäudes durch die Abschreibung ein korrektes Verständnis des Anlagewertes in den Büchern. Ordnungsgemäß abgeschriebene Gebäude tragen dazu bei, die Glaubwürdigkeit der Jahresabschlüsse zu erhalten und das Vermögen langfristig zu verwalten.

Für vermögende Investoren ist die Abschreibung ein besonders wichtiges Element der Immobilieninvestition. Dies liegt daran, dass höhere Einkommen höheren Steuersätzen unterliegen (die Summe aus Einkommens- und Einwohnersteuern kann bis zu 55 % betragen) und der Einkommenskompressionseffekt der Abschreibung erheblich ist. Gleichzeitig ist die Kenntnis der Abschreibung auch für die Unternehmensplanung wichtig, bei der der Wertverlust von Vermögenswerten in einer langfristigen Perspektive berücksichtigt wird.

Rechtlicher und steuerlicher Status der Abschreibung

Nach japanischem Steuerrecht ist die Abschreibung eine gesetzlich vorgeschriebene Ausgabe. Generell gilt, dass bei Mieteinnahmen aus einer Immobilie das Gebäude jährlich abgeschrieben werden muss. Der gesamte Betrag darf nicht im Jahr der Anschaffung als Aufwand verbucht werden, sondern wird anteilig auf jedes Jahr als Abschreibungsaufwand entsprechend der gesetzlich vorgeschriebenen Nutzungsdauer der Immobilie verteilt. Die Abschreibung ist nach dem Einkommensteuergesetz als notwendiger Aufwand für Immobilieneinkünfte und Betriebseinkünfte zulässig und kann bei ordnungsgemäßer Verbuchung das steuerpflichtige Einkommen aus dem Vermietungsgeschäft mindern.

Die Abschreibungsmethoden und Nutzungsdauern sind nach den Bestimmungen des Körperschaftsteuer- und Einkommensteuergesetzes im Einzelnen festgelegt. Die gesetzliche Nutzungsdauer ist für jede Art von Vermögensgegenständen und Bauwerken per Verordnung festgelegt, so haben z.B. Gebäudeeinrichtungen (z.B. Aufzüge) und Bauwerke (z.B. Mauern und Gehwege) eine eigene Nutzungsdauer. Darüber hinaus sind im Steuerrecht zwei Abschreibungsmethoden anerkannt: die lineare und die degressive Methode. Bei persönlichen Einkünften wird die gesetzliche Methode (im Prinzip die lineare Methode) angewandt, sofern nichts anderes mitgeteilt wird.

Aufgrund vergangener Steuerreformen ist nur noch die lineare Methode die Abschreibungsmethode für Gebäude. Insbesondere ist die degressive Abschreibung für nach 1998 angeschaffte Gebäude nicht mehr zulässig, und die degressive Abschreibung wurde abgeschafft und in die lineare Abschreibung für nach 2016 angeschaffte Gebäude und Bauwerke integriert. Daher werden Mietgebäude nun linear abgeschrieben, wobei jedes Jahr derselbe Betrag als Aufwand verbucht wird. Obwohl diese gesetzliche Regelung die Erfassung der Abschreibungsaufwendungen vereinfacht hat, ist zu beachten, dass die Methode der Abschreibung großer Beträge in den frühen Investitionsphasen (degressive Methode) nicht mehr angewendet werden kann.

Steuerlich hat die Abschreibung auch den Effekt, dass ein Defizit bei den Immobilieneinkünften entsteht, das mit anderen Einkünften verrechnet werden kann. Wenn eine blaue Steuererklärung ordnungsgemäß eingereicht wird und ein Defizit bei den Immobilieneinkünften entsteht, kann der Verlust von anderen Einkünften, z. B. dem Arbeitseinkommen, abgezogen werden. Je höher das Einkommen und je vermögender der Steuerpflichtige ist, desto größer ist der Vorteil dieses Gewinn- und Verlustabzugs, und Steuersparmodelle, die Abschreibungen nutzen, sind weithin bekannt. Allerdings muss auf Änderungen im Steuersystem geachtet werden. So schränkt die Novelle 2020 die Zusammenrechnung von Abschreibungsverlusten bei Auslandsimmobilien ein, was ein Skalpell für überzogene Steuermaßnahmen darstellt. Obwohl die Abschreibung nur ein anerkanntes System im Hinblick auf die steuerliche Positionierung ist, muss sie in gutem Glauben innerhalb ihres Anwendungsbereichs genutzt werden.

Unterschiedliche Abschreibungsmethoden je nach Struktur und rechtlicher Nutzungsdauer des Gebäudes (lineare und degressive Methode)

Die gesetzliche Nutzungsdauer und dieAbschreibungsmethode (linear oder degressiv ) sind wichtige Stichworte, wenn es um die Abschreibung geht. Die gesetzliche Nutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre, über die ein Wirtschaftsgut für steuerliche Zwecke als wirtschaftlich wertvoll angesehen wird, was bei Gebäuden von seiner Struktur und Nutzung abhängt. Die Nutzungsdauer für die wichtigsten Wohngebäude ist beispielsweise wie folgt definiert

• Wohngebäude in Holzrahmenbauweise (einschließlich leichter Stahlrahmenbauweise): 22 Jahre (*fast dasselbe für Wohngebäude in Holzmörtelrahmenbauweise)

• Schwere Wohngebäude in Stahlrahmenbauweise: 34 Jahre

• Wohnungen aus Stahlbeton (RC): 47 Jahre

Das gleiche Gebäude kann eine etwas längere Nutzungsdauer als ein Wohngebäude haben, wenn es für gewerbliche Zwecke wie Büros und Geschäfte genutzt wird (z. B. 50 Jahre für Bürogebäude aus Stahlbeton). Je länger die Nutzungsdauer ist, desto geringer ist der jährliche Abschreibungsaufwand; je kürzer die Nutzungsdauer, desto höher ist der jährliche Abschreibungsaufwand.

Es gibt zwei Abschreibungsmethoden: die lineare Methode und die degressive Methode. Bei der linearen Methode wird ein Betrag abgeschrieben, der jedes Jahr gleichmäßig über die Nutzungsdauer des Wirtschaftsguts verteilt wird, wobei der jährliche Abschreibungsaufwand für jedes Jahr konstant bleibt. Bei der degressiven Methode hingegen wird der Anschaffungswert durch Multiplikation mit einem festen Satz abgeschrieben, wobei der Abschreibungsbetrag im ersten Jahr am höchsten ist und im Laufe des Jahres abnimmt. Beide Methoden haben ihre Vor- und Nachteile, aber wie bereits erwähnt, gilt nach geltendem Steuerrecht für Gebäude nur die lineare Methode. Eigentümer von Mietobjekten sind daher verpflichtet, jedes Jahr den gleichen Abschreibungsbetrag über die Nutzungsdauer des erworbenen Gebäudes zu verbuchen.

Dabei ist zu beachten, dass die Nutzungsdauer die Anzahl der Jahre des Gebäudes ist, wenn es neu gebaut wird; wird eine gebrauchte Immobilie erworben, wird die Nutzungsdauer überprüft (Berechnung der Restnutzungsdauer). Befindet sich das Gebäude noch innerhalb seiner Restnutzungsdauer, wird der neue Abschreibungszeitraum nach der Formel "Restnutzungsdauer = Nutzungsdauer - Anzahl der verstrichenen Jahre + 20 % der verstrichenen Jahre" berechnet. Für gebrauchte Immobilien, die ihre Nutzungsdauer bereits überschritten haben, ist hingegen die vereinfachte Methode "Nutzungsdauer = ursprüngliche Nutzungsdauer x 20 %" zulässig, d. h. auch alte Immobilien, die das Ende ihrer Nutzungsdauer erreicht haben, können über eine bestimmte Anzahl von Jahren (mindestens 2 Jahre) abgeschrieben werden. Eine 30 Jahre alte Holzwohnung (Nutzungsdauer von 22 Jahren bei Neubau) würde beispielsweise in die Kategorie der Immobilien mit übermäßiger Nutzungsdauer fallen, so dass die Nutzungsdauer des neuen Eigentümers etwa vier Jahre betragen würde (22 Jahre x 0,2 = 4,4 Jahre → aufgerundet auf fünf Jahre usw.). Die Abschreibungsfristen unterscheiden sich also erheblich, je nachdem, ob es sich um eine gebrauchte oder neue Immobilie handelt und wie sie beschaffen ist.

Proportionale Berechnung aus den Anschaffungskosten (wie man den Anteil von Gebäude und Grundstück berechnet)

Beim Kauf einer Immobilie ist es üblich, dass Grundstück und Gebäude zu einem Pauschalpreis gehandelt werden. Allerdings kann nur der Gebäudeteil abgeschrieben werden, während der Grund und Boden nicht der Abschreibung unterliegt. Daher müssen der Gebäudepreis und der Grundstückspreis anteilig aus dem Gesamtpreis zum Zeitpunkt des Kaufs berechnet werden. Durch eine angemessene Anteilsberechnung können spätere Probleme bei der Verbuchung der Abschreibung und der Berechnung des Veräußerungsgewinns vermieden werden.

Das Grundprinzip der Anteilsberechnung ist die Aufteilung des Grundstücks und des Gebäudes nach einem angemessenen Marktwertverhältnis. Zu den spezifischen Methoden gehören folgende

• Wenn der Kaufvertrag eine eindeutige Aufteilung vorsieht: Wenn der Vertrag den Betrag von Grundstück und Gebäude getrennt ausweist, wird grundsätzlich jeder dieser Beträge als Anschaffungskosten betrachtet. Wenn die zwischen Verkäufer und Käufer vereinbarte Aufteilung eindeutig ist, wird sie für steuerliche Zwecke respektiert.

• Wenn die Aufteilung nicht eindeutig ist, wird der Betrag proportional zum amtlichen Schätzwert aufgeteilt usw. Typische Beispiele sind Grundsteuerbescheide oderErbschaftssteuerbescheide. Der von der Gemeinde mitgeteilte Grundsteuermessbetrag enthält den Schätzwert des Grundstücks und den Schätzwert des Gebäudes, so dass es üblich ist, den Gesamtbetrag auf der Grundlage dieser Verhältnisse anteilig aufzuteilen. Viele Investoren verwenden diese Methode, weil sie rational und objektiv ist. Wenn die Immobilie beispielsweise einen Gesamtwert von 100 Millionen Yen hat und der Grundsteuerwert 60 Millionen Yen für den Grund und Boden und 40 Millionen Yen für die Gebäude beträgt, wird der Kaufpreis von 100 Millionen Yen ebenfalls im Verhältnis 6:4 auf 60 Millionen Yen für den Grund und 40 Millionen Yen für die Gebäude aufgeteilt, entsprechend dem Verhältnis von 6:4 für den Schätzwert.

• Inanspruchnahme eines Immobiliengutachters: Wenn Sie es genauer wissen wollen, können Sie einen Immobiliengutachter beauftragen, ein Gutachten zu erstellen und den Marktwert des Grundstücks bzw. des Gebäudes zu berechnen. Da jedoch Kosten für die Schätzung anfallen, sind die oben genannten Grundsteuerbescheide in der Regel ausreichend.

Die gleiche anteilige Berechnung ist für Eigentumswohnungen erforderlich (beim Kauf eines Zimmers in einer Eigentumswohnung). Bei Wohnungseigentum werden der Gebäudewert und der Wert des Grundstücks (Wegerecht), das Ihrer ausschließlichen Nutzungsfläche entspricht, ermittelt, und nur der Gebäudeanteil wird als Anschaffungswert des abschreibungsfähigen Wirtschaftsguts verwendet. In vielen Fällen können Sie anhand der von der Verwaltungsgesellschaft herausgegebenen Angaben zur Grundsteuer den Boden- und Haussteuermessbetrag für den Bereich der ausschließlichen Nutzung überprüfen, so dass Sie diesen als Referenz für die anteilige Berechnung der Anschaffungskosten der Immobilie verwenden können.

Durch die korrekte Aufteilung der Anschaffungskosten wird der Anschaffungswert des Gebäudes, der die Grundlage für die Berechnung der Abschreibung bildet, deutlich. Dieser Anschaffungswert des Gebäudes wird dann mit dem unten beschriebenen Abschreibungssatz (berechnet aus der Nutzungsdauer) multipliziert, um den jährlichen Abschreibungsaufwand zu erhalten.

Konkrete Berechnung der Abschreibung anhand von Beispielen aus der Praxis

Schauen wir uns an, wie die Abschreibung anhand konkreter Zahlen berechnet wird. Nehmen wir den Fall eines vermögenden Privatinvestors an, der ein typisches Mietobjekt kauft und hält.

Fall: Kauf eines 10 Jahre alten Mehrfamilienhauses aus Holz

• Gesamtkaufpreis: 100 Mio. JPY (davon 40 Mio. JPY für das Grundstück und 60 Mio. JPY für das Gebäude)

• Gebäudestruktur: Holz (gesetzliche Lebensdauer von 22 Jahren)

• Alter des Gebäudes: 10 Jahre (ein Teil der Nutzungsdauer ist verstrichen)

• Abschreibungsmethode: lineare Methode (nach dem derzeitigen System werden Gebäude nur linear abgeschrieben)

1. Bestimmen Sie die Restnutzungsdauer des Gebäudes:
Von der 22-jährigen Nutzungsdauer des neuen Gebäudes sind bereits 10 Jahre verstrichen. Da es sich bei der Immobilie um einen gebrauchten Vermögenswert handelt, der noch eine gewisse Nutzungsdauer hat, wird die Restnutzungsdauer nach der folgenden Formel berechnet.
Verbleibende Nutzungsdauer = (22 Jahre - 10 Jahre) + (10 Jahre x 0,2)
= 12 Jahre + 2 Jahre = 14 Jahre
Der neue Eigentümer, der Erwerber, wird die Immobilie also über 14 Jahre abschreiben (Bruchteile von Jahren werden bei der Berechnung abgerundet).

2. Bestimmen Sie die jährliche Abschreibung des Gebäudes:
Die Anschaffungskosten des Gebäudes von 60 Mio. JPY werden linear über die zuvor berechnete Nutzungsdauer von 14 Jahren abgeschrieben. Die Formel ist einfach,
Jährliche Abschreibung = Anschaffungskosten des Gebäudes ÷ Anzahl der Jahre der Abschreibung
= 60 Millionen JPY ÷ 14 Jahre = 4.286.000 JPY (ungefähr) = 60 Millionen JPY ÷ 14 Jahre = 4.286.000 JPY (ungefähr)
Der Betrag ergibt sich wie folgt. Das bedeutet, dass jedes Jahr etwa 4.290.000 JPY pro Jahr als Aufwand verbucht werden können. Für die Steuerberechnungen wird ein Koeffizient verwendet, der als Abschreibungssatz bezeichnet wird (der lineare Abschreibungssatz für 14 Jahre beträgt etwa 0,0714).

Dies ist ein ungefähres Beispiel, aber das Berechnungsverfahren ist auch in anderen Fällen dasselbe. Im Falle einer 15 Jahre alten Eigentumswohnung aus Stahlbeton (Nutzungsdauer von 47 Jahren, Gesamtwert von 300 Millionen Yen, 150 Millionen für das Grundstück und 150 Millionen für das Gebäude) beträgt die verbleibende Nutzungsdauer (47-15) + (15 x 0,2) = 35 Jahre (47-15) + (15 x 0.( 47-15 ) + (15 x 0, 2) = 35 Jahre, was bei einem Gebäude von 150 Mio. JPY geteilt durch 35 Jahre einen Abschreibungsaufwand von etwa 4.286.000 JPY pro Jahr ergibt. Es ist wichtig, sich vor Augen zu halten, dass dies nach der Grundformel berechnet werden kann : Gebäudewert ÷ Nutzungsdauer = jährliche Abschreibung.

Der tatsächliche Abschreibungsaufwand wird im ersten Jahr nach dem Kauf auf monatlicher Basis berechnet (anteilig vom Monat der Inbetriebnahme bis zum Ende des Jahres), und es gibt kleinere Anpassungen im Laufe der Nutzungsdauer, aber das Grundkonzept ist das gleiche wie oben. In einigen Fällen können die Nebengebäude getrennt vom Gebäude selbst berechnet werden, aber bei der Berechnung der Immobilienerträge für Einzelinvestoren werden sie in der Regel zusammen als ein einziges Gebäude abgeschrieben.

Steuerspareffekte und Nutzen der Abschreibung und zu beachtende Punkte

Steuerspareffekt: Der größte Vorteil der Abschreibung ist der Steuerspareffekt durch die Senkung der Einkommens- und Einwohnersteuer. Wohlhabende Steuerzahler fallen in eine höhere Steuerklasse, so dass der Steuerspareffekt sehr groß sein kann, wenn das Einkommen durch die Abschreibung als Aufwand reduziert wird. Wie in Abschnitt 3.1 dargelegt, beträgt der Einkommenssteuersatz für Personen mit einem Jahreseinkommen von über 40 Mio. JPY 45 % (bis zu 55 % in Verbindung mit der Einwohnersteuer), aber die Abschreibung kann diese hohe Steuerlast rechtmäßig verringern. Insbesondere, wenn die Immobilieneinkünfte durch Abschreibungen zu einem Verlust reduziert werden können, kann der Verlust mit anderen überschüssigen Einkünften zusammengerechnet werden, um das zu versteuernde Gesamteinkommen zu senken, und folglich kann der Steuerbetrag reduziert werden.

Eine typische Anwendung der Abschreibung für vermögende Privatpersonen ist das "Steuersparmodell mit gebrauchten Immobilien mit kurzer Nutzungsdauer". Dabei handelt es sich beispielsweise um den Erwerb von Immobilien, die in kurzer Zeit stark abgeschrieben werden können, wie z. B. Holzwohnungen oder Auslandsimmobilien, die ihre gesetzliche Nutzungsdauer überschritten haben, und die dann über mehrere Jahre konzentriert abgeschrieben werden. Dies mindert hohe Einkünfte und hat einen Steuerspareffekt. In einer Simulation wurde von einem Fall berichtet, in dem eine gebrauchte Wohnung (im Gesamtwert von 100 Millionen Yen) mit einer Nutzungsdauer, die über die gesetzliche Nutzungsdauer hinausging, vier Jahre lang jedes Jahr um etwa 3 Millionen Yen abgeschrieben wurde, wodurch sich das Einkommen um insgesamt 12 Millionen Yen reduzierte (Steuerersparnis). Solche Regelungen können mit einem Plan kombiniert werden, der auch den Verkauf der Immobilie berücksichtigt, da die Abschreibung in einem kurzen Zeitraum abgeschlossen ist, um Steuern zu sparen und die Investition zu amortisieren.

Vorsicht: Die Steuerersparnis durch die Abschreibung ist zwar attraktiv, aber es gibt eine Reihe von Punkten, die zu beachten sind. Erstens besteht das Risiko von Änderungen der Steuergesetze und -systeme. In den letzten Jahren gab es eine Tendenz, übermäßige Steuersparmodelle einem Regulierungsnetz zu unterwerfen, wie z. B. die Sperrung von Abschreibungsersparnissen bei Auslandsimmobilien und die Verschärfung der Vorschriften für das bei vermögenden Privatpersonen beliebte Sparen von Hochhaussteuern (eine Methode zum Kauf teurer Eigentumswohnungen, um die Erbschaftssteuer zu senken). Es gibt keine Garantie dafür, dass Steuersparmodelle auch in Zukunft Bestand haben werden, und es ist notwendig, sich über Änderungen im Steuersystem auf dem Laufenden zu halten.

Zweitens ist es wichtig zu verstehen, dass die Abschreibung nur eine Ausgabe in den Büchern ist. Die Abschreibung schmälert nicht direkt die Barreserven, aber die Realität der Immobilie ist, dass sich das Gebäude im Laufe der Zeit verschlechtert und künftige Ausgaben anfallen, z. B. Reparaturkosten. Es ist ratsam, die Steuerersparnis aus der Abschreibung für künftige größere Reparaturen und Umbauten zurückzustellen. Selbst wenn der Wert in den Büchern gegen Null geht, bleibt die Immobilie bestehen, und die Vernachlässigung der Instandhaltung führt zu einem Rückgang der Immobilienwerte und der Mieterzufriedenheit. Es ist wichtig, dass Sie sich nicht von Steuereinsparungen ablenken lassen und die Instandhaltung der Immobilie vernachlässigen.

Denken Sie auch an die Steuerlast zum Zeitpunkt des Verkaufs. Die Abschreibung verringert den Wert des Gebäudes in den Büchern (Buchwert) um denselben Betrag. Bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns beim Verkauf der Immobilie wird die kumulierte Abschreibung von den Anschaffungskosten zum Zeitpunkt des Kaufs abgezogen, was zu einem höheren Gewinn beim Verkauf führen kann. Dies führt zu einer Belastung mit Grunderwerbsteuer (etwa 20 % bei langfristigen Übertragungen) und kann dazu führen, dass "der vermeintliche Gewinn in Form von Steuerersparnis zum Zeitpunkt des Verkaufs in Form von Steuern zurückgegeben wird". Dies ist jedoch oft zu viel des Guten. Der Grund dafür ist, dass die Steuerersparnis durch die Abschreibung einem höheren Einkommenssteuersatz unterliegt, während der Steuersatz zum Zeitpunkt der Veräußerung bei langfristigen Übertragungen mit etwa 20 % niedriger ist, so dass die Steuersatzdifferenz in vielen Fällen letztlich zu Ihren Gunsten ausfällt. Wenn zum Beispiel eine Person mit einem Gesamtsteuersatz von 43 % für Einkommens- und Wohnsteuer jedes Jahr durch die Abschreibung Steuern spart und später 20 % Steuern auf den Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie zahlt, stellt der Abzug von 23 % eine Nettosteuerermäßigung dar. Kurz gesagt, die Steuerersparnis durch die Abschreibung > die Steuererhöhung beim Verkauf wird oft als dauerhafte Steuerersparnis aufgrund des Steueraufschubs und der unterschiedlichen Steuersätze betrachtet. Es ist jedoch wichtig, nicht zu optimistisch zu sein und die Situation zu simulieren, da das Risiko besteht, dass sie je nach Rückgang der Immobilienpreise und dem Zeitpunkt des Verkaufs nicht wie erwartet ausfällt.

Irrtümer und Risiken, denen vermögende Privatpersonen häufig zum Opfer fallen

Vermögende Anleger, die über ein größeres Vermögen verfügen, nutzen die Abschreibungsmöglichkeiten besser, unterliegen aber auch einigen Irrtümern und Risiken. Hier sind einige typische Beispiele.

• Der Irrglaube, "solange man abschreibt, verliert man kein Geld mit seiner Immobilieninvestition": Anleger sind oft so sehr auf den Steuerspareffekt der Abschreibung fixiert, dass sie die Rentabilität und die Risiken der Immobilie selbst vernachlässigen. Zwar erhöht die Abschreibung vorübergehend die Einnahmen, doch bleiben das Leerstandsrisiko, die Belastung durch die Kreditrückzahlung und das Risiko eines zukünftigen Preisverfalls bestehen. Selbst wenn die Steuern gesenkt werden können, wird die Investition als Ganzes einen Verlust erleiden. Es ist wichtig, sich bewusst zu machen, dass die Abschreibung kein "verlustfreies Zaubermittel" ist, sondern lediglich ein Mittel zur Erhöhung der Gesamtrendite.

• Eine übermäßige Hebelwirkung verschlechtert den Cashflow: Dies ist der Fall, wenn eine teure Immobilie mit einem vollen Kredit gekauft wird, um von den Steuereinsparungen zu profitieren, und die Ausgaben (Kredit und Kosten) größer werden als die Mieteinnahmen. Selbst wenn die Immobilie in den Büchern aufgrund der Abschreibungen rote Zahlen schreibt, wird die Immobilie am Ende verkauft, wenn der Bargeldabfluss ebenfalls hoch ist. Auch wenn es aufgrund des Vermögens des Unternehmens leicht ist, Kredite zu erhalten, muss man sich des Risikos bewusst sein, dass man sich zu stark verschuldet und keinen Cashflow erwirtschaften kann.

• Übersehen des Risikos von Änderungen im Steuersystem: Wie bereits erwähnt, können Änderungen im Steuerrecht Steuersparmodelle blockieren. Insbesondere die umstritteneren Regelungen wie die Abschreibung von Auslandsimmobilien und die Besteuerung von Hochhäusern sind tendenziell eher Beschränkungen unterworfen. Werden Investitionsentscheidungen auf der Grundlage einer Ausweitung des bestehenden Steuersystems getroffen, ohne sich über die neuesten Steuertrends zu informieren, besteht die Gefahr, dass die erwarteten Steuerspareffekte nicht erzielt werden. Es ist wichtig, die Informationsbeschaffung nicht zu vernachlässigen und mit vertrauenswürdigen Steuerberatern und anderen Fachleuten zusammenzuarbeiten.

• Risiko, komplexe Steuersparmaßnahmen ohne Rücksprache mit einem Experten zu treffen: Einige vermögende Privatpersonen haben viel gelernt und auf eigene Faust ausgeklügelte Steuersparmaßnahmen ergriffen, aber die steuerlichen Fragen im Zusammenhang mit der Abschreibung sind komplex. So gibt es beispielsweise Detailfragen wie das Unterlassen von Abschreibungen, die falsche Anwendung von Nutzungsdauern und die Einschränkung des Gewinn- und Verlustabzugs bei der kombinierten Nutzung von betrieblichen Regelungen. Auf jeden Fall sollten Sie nicht auf eigene Faust vorgehen, sondern immer einen Steuerberater oder Immobilienexperten zu Rate ziehen, um die Rechtmäßigkeit und Wirksamkeit der Regelung zu prüfen.

• Vergessen, in Menschen zu investieren: Obwohl es nicht direkt mit der Abschreibung zusammenhängt, besteht eine häufige Falle für vermögende Privatpersonen bei der Verwaltung von Immobilien darin, sich nur auf die Zahlen zu konzentrieren und dem "Humankapital" keine Beachtung zu schenken. In der Mietverwaltung sind es letztlich die Menschen, die Immobilien verwalten und Werte schaffen. Wird nicht in zuverlässiges Humankapital (exzellente Verwaltungsgesellschaften und Mitarbeiter) investiert, wird die Qualität der Verwaltung langfristig sinken. Vermögende, die stark auf Abschreibungen und andere Zahlen achten, sollten darauf achten, dass sie auch die Ausgewogenheit der Investitionen in Menschen nicht aus den Augen verlieren.

Wenn man die oben genannten Missverständnisse und Risiken beachtet, kann man eine solide Immobilieninvestition mit richtig positionierten Abschreibungen erreichen. Gerade bei vermögenden Privatpersonen sind die Auswirkungen beträchtlich, so dass eine aufrichtige Haltung bei jeder Entscheidung erforderlich ist.

Bedeutung von Investitionsentscheidungen, die nicht nur auf Steuereinsparungen beruhen

Schließlich ist es wichtig, die Bedeutung von Investitionsentscheidungen zu betonen, die nicht nur auf Steuereinsparungen beruhen. Steuereinsparungen durch Abschreibungen sind zwar attraktiv, sollten aber nicht der einzige Zweck der Investition sein. Es gilt, sich auf die langfristige Nachhaltigkeit und den sozialen Wert zu konzentrieren, nicht nur auf den kurzfristigen Gewinn. Je wohlhabender Sie sind, desto mehr müssen Sie Ihre Investition aus dieser aufrichtigen Perspektive betrachten.

Insbesondere ist es wichtig, Immobilieninvestitionen aus einer umfassenden Perspektive zu bewerten, einschließlich der Rentabilität und des Zukunftspotenzials der Immobilie, ihres Beitrags zur lokalen Gemeinschaft und ihrer Auswirkungen auf das Humankapital (die Idee, dass Humankapital ein Vermögenswert ist). Die steuerlichen Vorteile der Abschreibung sind nur einer dieser Bewertungspunkte. Selbst wenn der Steuerspareffekt der Abschreibung nachlässt, kann die Investition als langfristig erfolgreich bezeichnet werden, wenn sie durch den Wertzuwachs der Immobilie selbst, einen stabilen Cashflow und den Aufbau guter Beziehungen zu den Menschen ausreichend Erträge bringt.

Wählt man dagegen eine unrentable Immobilie mit Steuerersparnis, zahlt man zwar weniger Steuern, erhöht aber das Risiko eines Kapitalverlustes. Unser Ziel sollte eine nachhaltige Vermögensverwaltung sein, die den Vermögenswert schützt und vermehrt und gleichzeitig die Steuerbelastung optimiert. Um dies zu erreichen, sollten Sie sich immer die Frage stellen: "Welchen Wert wird diese Investition für mich, meine Familie und die Gesellschaft in der Zukunft haben?" und nicht nur: "Wie viel werde ich durch die Abschreibung gewinnen?". Steuerersparnisse sind nur ein Mittel zum Zweck, kein Selbstzweck. Es liegt in der Verantwortung von vermögenden Anlegern, das Wesentliche hinter den Zahlen zu sehen und eine Reihe von ehrlichen Entscheidungen zu treffen.

Der Inhalt dieses Artikels dient nur zu allgemeinen Informationszwecken; für spezifische steuerliche Entscheidungen sollten Sie immer einen Steuerberater oder einen anderen Fachmann konsultieren.