Calcula la depreciación inmobiliaria para optimizar tu inversión

La inversión inmobiliaria es una opción importante en la gestión del patrimonio. La depreciación es un factor particularmente importante que tiene un impacto significativo en el flujo de caja y la carga fiscal de las operaciones de alquiler. La correcta comprensión y utilización de la depreciación es clave para el desarrollo sostenible de los activos a largo plazo.

¿Qué es la depreciación y por qué es importante?

La depreciación es el coste de adquisición de activos cuyo valor disminuye con el tiempo (activos depreciables), como edificios y equipos, y se divide y carga a lo largo de su vida legal. Los terrenos inmobiliarios no están sujetos a depreciación porque su valor no disminuye con el tiempo, pero los edificios se deterioran con el tiempo, por lo que el coste de su adquisición se gasta gradualmente. Este mecanismo permite repartir a lo largo de varios años el importante gasto que supone la adquisición del edificio, en lugar de registrarlo de una sola vez en el año de la compra.

La depreciación es importante por dos razones principales. En primer lugar, la depreciación es un gasto no monetario, que tiene el efecto de reducir los ingresos anuales de la propiedad (ingresos por alquiler menos gastos). Por ejemplo, si la depreciación se deduce de los ingresos por alquiler como gasto, los ingresos imponibles se reducen en esa cantidad, lo que se traduce en una menor presión fiscal sobre la renta y la vivienda. En segundo lugar, la expresión contable y fiscal de la disminución del valor del edificio a través de la depreciación permite una comprensión adecuada del valor del activo en los libros. Los edificios correctamente amortizados contribuyen a mantener la credibilidad de los estados financieros y ayudan a gestionar los activos a largo plazo.

Para los inversores adinerados, el uso de la depreciación es un elemento especialmente importante de la inversión inmobiliaria. Esto se debe a que las rentas más altas están sujetas a tipos impositivos más elevados (la suma de los impuestos sobre la renta y sobre los habitantes puede ascender hasta el 55%) y el efecto de compresión de ingresos de la depreciación es significativo. Al mismo tiempo, el conocimiento de la depreciación también es esencial para la planificación empresarial, que tiene en cuenta la disminución del valor de los activos desde una perspectiva a largo plazo.

Situación jurídica y fiscal de la amortización

Según la legislación fiscal japonesa, la amortización se sitúa como un gasto legalmente obligatorio. Como regla general, si hay ingresos por alquiler de una propiedad, el edificio debe ser cargado anualmente a través de la depreciación. No se permite que la totalidad del importe se gaste en el año de adquisición, sino que se asigna proporcionalmente a cada año como gasto de depreciación según la vida útil del inmueble, tal y como estipula la ley. La Ley del Impuesto sobre la Renta reconoce la depreciación como un gasto necesario para los ingresos inmobiliarios y los ingresos empresariales y, si se contabiliza correctamente, puede reducir los ingresos imponibles en el negocio del alquiler.

Los métodos de depreciación y las vidas útiles se definen detalladamente según las disposiciones de la Ley del Impuesto de Sociedades y del Impuesto sobre la Renta. La vida útil legal está estipulada por ordenanza gubernamental para cada tipo de activo y estructura, por ejemplo, los accesorios de los edificios (por ejemplo, ascensores) y las estructuras (por ejemplo, muros y pavimentos) tienen sus propias vidas útiles. Además, la legislación fiscal reconoce dos métodos de amortización, el método lineal y el método de amortización decreciente. En el caso de los bienes muebles, se aplica el método legal (en principio, el método lineal), salvo notificación en contrario.

Debido a reformas fiscales anteriores, en la actualidad sólo el método lineal es el método de amortización para los edificios. En concreto, el método de amortización decreciente ya no está permitido para los edificios adquiridos después de 1998, y el método de amortización decreciente ha sido abolido y consolidado en el método lineal para los edificios y estructuras adquiridos después de 2016. Por lo tanto, los edificios de alquiler ahora se amortizan utilizando el método lineal, en el que se gasta la misma cantidad cada año. Aunque esta disposición legal ha simplificado el registro de los gastos de depreciación, cabe señalar que ya no se puede utilizar el método de depreciación de grandes cantidades en las primeras etapas de la inversión (método de saldo decreciente).

A efectos fiscales, la depreciación también tiene el efecto de generar un déficit de ingresos inmobiliarios, que puede compensarse con otros ingresos. Si se presenta correctamente una declaración de la renta azul y se genera un déficit en los ingresos inmobiliarios, la pérdida puede deducirse de otros ingresos, como los rendimientos del trabajo. Cuanto mayor sea la renta y el patrimonio del contribuyente, mayor será el beneficio de esta deducción de pérdidas y ganancias, y son ampliamente conocidos los planes de ahorro fiscal que utilizan la amortización. Sin embargo, hay que prestar atención a los cambios en el sistema fiscal; por ejemplo, la enmienda de 2020 restringe la agregación de pérdidas por depreciación utilizando bienes inmuebles en el extranjero, lo que supone un bisturí para las medidas fiscales excesivas. Aunque la depreciación es sólo un sistema aprobado en términos de posicionamiento fiscal, debe utilizarse de buena fe dentro de su ámbito.

Diferencias en los métodos de amortización en función de la estructura y la vida útil legal del inmueble (método lineal y método de amortización decreciente)

La vida útil legal yel método de amortización (lineal o decreciente ) son palabras clave importantes cuando se habla de amortización. La vida útil legal es el número de años durante los cuales se considera que un activo tiene valor económico a efectos fiscales, que en el caso de los edificios depende de su estructura y uso. Por ejemplo, la vida útil de los principales edificios residenciales se define del siguiente modo

• Viviendas con entramado de madera (incluido el entramado de acero ligero): 22 años (*casi lo mismo para las viviendas con entramado de mortero de madera)

• Viviendas pesadas con estructura de acero: 34 años

• Viviendas de hormigón armado: 47 años

El mismo edificio puede tener una vida útil ligeramente superior a la de un edificio de viviendas si se utiliza para fines comerciales, como oficinas y tiendas (por ejemplo, 50 años para los edificios de oficinas de hormigón armado). Cuanto mayor sea la vida útil, menor será el gasto anual por depreciación; cuanto menor sea la vida útil, mayor será el gasto anual por depreciación.

Existen dos métodos de amortización: el método lineal y el método de amortización decreciente. El método lineal amortiza una cantidad dividida por igual a lo largo de la vida útil del activo cada año, con un gasto de amortización anual constante para cada año. El método del saldo decreciente, por el contrario, deprecia el saldo de adquisición multiplicándolo por una tasa fija, con la mayor cantidad de depreciación en el primer año y disminuyendo a medida que avanza el año. Cada uno tiene sus ventajas e inconvenientes, pero como ya se ha dicho, según la legislación fiscal vigente, sólo se aplica a los edificios el método lineal. Por lo tanto, los propietarios de inmuebles en alquiler deben registrar la misma cantidad de amortización cada año a lo largo de la vida útil del edificio que han adquirido.

Tenga en cuenta que la vida útil es el número de años del edificio cuando es de nueva construcción; si se adquiere un inmueble de segunda mano, se revisa la vida útil (cálculo de la vida útil restante). Si el edificio se encuentra aún dentro de su vida útil restante, el nuevo periodo de amortización se calcula mediante la fórmula "vida útil restante = vida útil - número de años transcurridos + 20% del número de años transcurridos". En cambio, para los bienes de segunda mano que ya han superado su vida útil, se permite el método simplificado de "vida útil = vida útil original x 20%", lo que significa que incluso los bienes antiguos que han llegado al final de su vida útil pueden amortizarse en un determinado número de años (mínimo 2 años). Por ejemplo, un piso de madera de 30 años de antigüedad (vida útil de 22 años cuando era de nueva construcción) entraría en la categoría de bienes con exceso de vida útil, por lo que la vida útil del nuevo propietario sería de aproximadamente cuatro años (22 años x 0,2 = 4,4 años → redondeado a cinco años, etc.). Así pues, los calendarios de amortización difieren significativamente en función de si el bien es de segunda mano o nuevo y de cuál sea su estructura.

Cálculo proporcional a partir de los costes de adquisición (cómo calcular la proporción de edificio y terreno)

Cuando se adquieren bienes inmuebles, es habitual que el terreno y el edificio se negocien a un precio global. Sin embargo, sólo la parte del edificio puede amortizarse, mientras que el terreno no está sujeto a amortización. Por lo tanto, el precio del edificio y el del terreno deben calcularse proporcionalmente sobre el precio total en el momento de la compra. Unos cálculos de prorrateo adecuados pueden evitar problemas posteriores con el registro de la depreciación y el cálculo de los ingresos por traspaso.

El principio básico de los cálculos de prorrateo es asignar el terreno y la construcción de acuerdo con una proporción razonable de valor de mercado. Algunos métodos específicos son los siguientes

• Si el contrato de compraventa establece claramente el desglose: si el contrato establece el importe del terreno y la edificación por separado, básicamente cada uno de estos importes se considera el coste de adquisición. Si el desglose acordado entre vendedor y comprador es claro, se respeta a efectos fiscales.

• Si el desglose no es claro: el importe se divide proporcionalmente según el valor de tasación oficial, etc. Ejemplos típicos son las liquidaciones del impuesto de bienes inmuebles odel impuesto de sucesiones. El valor catastral notificado por el ayuntamiento contiene el valor catastral del terreno y el valor catastral del edificio, por lo que es práctica habitual prorratear el importe total en función de estos coeficientes. Muchos inversores utilizan este método porque es racional y objetivo. Por ejemplo, si la propiedad tiene un valor total de 100 millones de yenes y el valor de tasación del impuesto de bienes inmuebles es de 60 millones de yenes para el terreno y 40 millones de yenes para los edificios, el precio de compra de 100 millones de yenes también se desglosa 6:4 en 60 millones de yenes para el terreno y 40 millones de yenes para los edificios, de acuerdo con la proporción 6:4 del valor de tasación.

• Uso de la tasación inmobiliaria: Si quiere ser más preciso, puede pedir a un tasador inmobiliario que realice una tasación y calcule el valor de mercado del terreno y del edificio, respectivamente. Sin embargo, como los costes de tasación son elevados, suele bastar con las valoraciones anteriores del impuesto sobre bienes inmuebles.

El mismo cálculo proporcional es necesario para los condominios (cuando se compra una habitación en un condominio). En caso de propiedad de una unidad de condominio, se determina la valoración del edificio y la valoración del terreno (derecho de paso) correspondiente a su zona de uso exclusivo y sólo se utiliza la parte del edificio como valor de adquisición del activo amortizable. En muchos casos, los datos de tributación de la propiedad emitidos por la asociación de gestión le permiten comprobar el valor estándar de tributación del suelo y la vivienda de la zona de uso exclusivo, de modo que puede utilizarlo como referencia para prorratear el coste de la propiedad.

Al prorratear correctamente los costes de adquisición, se obtiene el valor de adquisición del inmueble, que es la base para calcular la amortización. A continuación, este valor de adquisición del edificio se multiplica por el coeficiente de amortización (calculado a partir de la vida útil) que se describe a continuación para obtener el gasto anual de amortización.

Cálculo concreto de la amortización con ejemplos reales

Veamos cómo se calcula la amortización utilizando cifras reales. Supongamos el caso de un inversor privado adinerado que compra y posee un inmueble de alquiler típico.

Caso: compra de un edificio de apartamentos de madera de 10 años de antigüedad

• Precio total de compra: 100 millones de yenes (40 millones por el terreno y 60 millones por el edificio).

• Estructura del edificio: madera (vida legal de 22 años)

• Antigüedad del edificio: 10 años (ha transcurrido parte de la vida útil)

• Método de amortización: método lineal (en el sistema actual, los edificios se amortizan únicamente con el método lineal)

1. determinar la vida útil restante del edificio:
Han transcurrido 10 años de los 22 años de vida útil del edificio nuevo. Como se trata de un bien de segunda mano al que aún le queda vida útil, la vida útil residual se calcula mediante la siguiente fórmula.
Vida útil residual = (22 años - 10 años) + (10 años x 0,2)
= 12 años + 2 años = 14 años
Por lo tanto, el nuevo propietario, el comprador, amortizará el bien en 14 años (los años fraccionarios se redondean a la baja en el cálculo).

2. determine la amortización anual del edificio:
El coste de adquisición del edificio, 60 millones de yenes, se amortiza linealmente a lo largo de la vida útil de 14 años calculada anteriormente. La fórmula es sencilla,
Amortización anual = coste de adquisición del edificio ÷ número de años de amortización
= 60 millones de yenes ÷ 14 años = 4.286.000 yenes (aproximado) = 60 millones de yenes ÷ 14 años = 4.286.000 yenes (aproximado)
El importe es el siguiente. Esto significa que se pueden imputar aproximadamente 4.290.000 JPY anuales cada año. Para los cálculos fiscales, se utiliza un coeficiente denominado tasa de amortización (la tasa de amortización lineal correspondiente a 14 años es aproximadamente 0,0714).

Lo anterior es un ejemplo aproximado, pero el procedimiento de cálculo es el mismo también en otros casos. Por ejemplo, en el caso de un condominio de hormigón armado de 15 años de antigüedad (vida útil de 47 años, valor total de 300 millones de yenes, 150 millones para el terreno y 150 millones para el edificio), la vida útil restante es de (47-15) + (15 x 0,2) = 35 años (47-15) + (15 x 0. 2) = 35 años, lo que resulta en un coste de amortización de aproximadamente 4.286.000 yenes al año para un edificio de 150 millones de yenes dividido por 35 años. Es importante tener en cuenta que esto se puede calcular utilizando la fórmula básica : valor del edificio ÷ vida útil = depreciación anual.

El gasto real de depreciación se calcula mensualmente en el primer año de compra (prorrateado desde el mes en que el edificio se pone en uso comercial hasta el final del año), y hay pequeños ajustes a medida que transcurre la vida útil, pero el concepto básico es el mismo que el anterior. En algunos casos, los anexos del edificio pueden calcularse por separado del propio edificio, pero en el cálculo de la renta inmobiliaria para inversores particulares, suelen amortizarse juntos como un único edificio.

Efectos de ahorro fiscal y usos de la amortización, y puntos a tener en cuenta

Efecto de ahorro fiscal: La mayor ventaja de registrar la depreciación es el efecto de ahorro fiscal al reducir los impuestos sobre la renta y sobre los habitantes. Los contribuyentes ricos se encuentran en un tramo impositivo más alto, por lo que el efecto de ahorro fiscal puede ser muy grande si los ingresos se reducen al registrar la depreciación como gasto. Como se indica en el apartado 3.1, el tipo del impuesto sobre la renta es del 45% para quienes tienen unos ingresos anuales superiores a 40 millones de yenes (hasta el 55% si se combina con el impuesto de estancia), pero la depreciación puede reducir legítimamente esta elevada carga fiscal. En concreto, si los ingresos inmobiliarios pueden reducirse a una pérdida mediante la depreciación, la pérdida puede agregarse a otros ingresos excedentes para reducir la renta imponible total y, en consecuencia, puede reducirse la cantidad de impuestos pagados.

Un uso típico de la depreciación para las personas físicas con un elevado patrimonio neto es el "plan de ahorro fiscal utilizando bienes de segunda mano con una vida útil corta". Se trata, por ejemplo, de un método consistente en adquirir propiedades que pueden amortizarse de forma significativa en un corto periodo de tiempo, como pisos de madera o inmuebles en el extranjero que han superado su vida útil legal, y luego obtener una pérdida concentrada de la depreciación a lo largo de varios años. De este modo se reducen las rentas elevadas y se disfruta de un efecto de ahorro fiscal. De hecho, una simulación informó de un caso en el que un piso de segunda mano (por un total de 100 millones de yenes) con una vida útil superior a la legal se amortizó en aproximadamente 3 millones de yenes cada año durante cuatro años, reduciendo los ingresos en un total de 12 millones de yenes (ahorro fiscal). Este tipo de planes puede combinarse con un plan que también tenga en cuenta la venta del inmueble, ya que la amortización se completa en un corto periodo de tiempo, para ahorrar impuestos y recuperar la inversión.

Precaución: aunque el ahorro fiscal a través de la amortización es atractivo, hay que tener en cuenta una serie de aspectos. En primer lugar, existe el riesgo de que se produzcan cambios en la legislación y los sistemas fiscales. En los últimos años, ha habido una tendencia a que los planes de ahorro fiscal excesivo sean objeto de una red reguladora, como el bloqueo del ahorro por depreciación utilizando bienes inmuebles en el extranjero y el endurecimiento de la normativa sobre el ahorro fiscal por bloques de pisos (un método de compra de condominios caros para reducir las liquidaciones del impuesto de sucesiones), que eran populares entre las personas adineradas. No hay garantías de que los regímenes de ahorro fiscal sean permanentes en el futuro, y es necesario mantenerse al día de la información sobre los cambios del sistema tributario.

En segundo lugar, es importante entender que la depreciación es sólo un gasto contable. La depreciación no reduce directamente las reservas de efectivo, pero la realidad de la propiedad es que el edificio se deteriorará con el tiempo y se incurrirá en gastos futuros, como los costes de reparación. Es aconsejable reservar el ahorro fiscal que supone registrar la depreciación para futuras reparaciones importantes y reconstrucciones. Aunque el valor se aproxime a cero en los libros, la propiedad real seguirá existiendo, y descuidar el mantenimiento provocará un descenso del valor de la propiedad y de la satisfacción de los inquilinos. Es importante evitar distraerse con el ahorro fiscal y descuidar el mantenimiento de la propiedad.

Además, hay que tener en cuenta la carga fiscal en el momento de la venta. La depreciación reduce el valor del edificio en los libros (valor contable) en la misma cantidad. En el cálculo de los ingresos por transmisión cuando se vende la propiedad, la depreciación acumulada se deduce del coste de adquisición en el momento de la compra, lo que puede dar lugar a una mayor ganancia en la venta. En consecuencia, se incurre en una carga fiscal en concepto de impuesto sobre transmisiones patrimoniales (en torno al 20% en el caso de transmisiones a largo plazo), y puede darse la situación de que "la supuesta ganancia por ahorro fiscal se devuelva en impuestos en el momento de la venta". Sin embargo, esto suele ser demasiado preocupante. Ello se debe a que el ahorro fiscal derivado de la amortización se produce a un tipo impositivo más alto del impuesto sobre la renta, mientras que el tipo impositivo en el momento de la venta es más bajo, en torno al 20% para las transmisiones a largo plazo, por lo que en muchos casos la diferencia de tipo impositivo acabará beneficiándole. Por ejemplo, si una persona que se encuentra en el tramo impositivo total del 43% para el impuesto sobre la renta y el impuesto sobre la vivienda ahorra impuestos cada año gracias a la amortización y posteriormente paga un 20% de impuestos por la plusvalía de la venta del inmueble, la deducción del 23% supone una reducción neta de impuestos. En resumen, el ahorro fiscal por amortización > el incremento fiscal por venta suele considerarse un ahorro fiscal permanente debido al aplazamiento del pago de impuestos y a la diferencia de tipos impositivos. Sin embargo, es importante no ser demasiado optimista y simular la situación, ya que existe el riesgo de que no resulte como se esperaba, en función de la caída de los precios de los inmuebles y del momento de la venta.

Conceptos erróneos y riesgos en los que suelen caer los particulares con un elevado patrimonio neto

Los grandes patrimonios aprovechan mejor la depreciación, pero también son víctimas de algunos errores y riesgos. He aquí algunos ejemplos típicos.

• La idea errónea de que "mientras amortice, no perderá dinero con su inversión inmobiliaria": los inversores suelen centrarse tanto en el efecto de ahorro fiscal de la amortización que descuidan la rentabilidad y los riesgos del propio inmueble. Es cierto que, aunque la amortización aumente temporalmente el sueldo neto, sigue existiendo el riesgo de que la propiedad quede vacía, la carga del reembolso de los préstamos y el riesgo de una futura caída del precio de venta. Incluso si se pueden reducir los impuestos, la inversión en su conjunto sufrirá pérdidas. Es importante darse cuenta de que la amortización no es una "magia sin pérdidas", sino sólo un medio de aumentar la rentabilidad total.

• Un apalancamiento excesivo empeora el flujo de caja: es el caso en el que se adquiere una propiedad cara con un préstamo completo para beneficiarse del ahorro fiscal, y los gastos (préstamo y expensas) llegan a ser mayores que los ingresos por alquiler. Incluso si la propiedad está en números rojos en los libros debido a la depreciación, si la salida de efectivo en mano también es grande, la propiedad acabará siendo retirada. Aunque es fácil obtener préstamos debido a la riqueza de la empresa, es importante ser consciente del riesgo de endeudarse en exceso y no ser capaz de generar flujo de caja.

• Pasar por alto el riesgo de cambios en el sistema fiscal: como ya se ha mencionado, los cambios en la legislación fiscal pueden bloquear los planes de ahorro fiscal. En particular, los regímenes más controvertidos, como la amortización de inmuebles en el extranjero y la tributación de los bloques de pisos, tienden a estar más sujetos a restricciones. Si las decisiones de inversión se basan en una ampliación del sistema fiscal vigente sin mantenerse al corriente de las últimas tendencias fiscales, existe el riesgo de que no se consigan los efectos de ahorro fiscal esperados. Es esencial no descuidar la recopilación de información colaborando con asesores fiscales y otros profesionales de confianza.

• Riesgo de tomar decisiones complejas de ahorro fiscal sin consultar a un experto: Algunas personas con grandes patrimonios han aprendido mucho y han tomado sofisticadas medidas de ahorro fiscal por su cuenta, pero las cuestiones fiscales relacionadas con la amortización son complejas. Por ejemplo, hay cuestiones detalladas como la omisión de la amortización, la aplicación incorrecta de las vidas útiles y las restricciones a las deducciones de beneficios y pérdidas cuando se utilizan los planes de empresa de forma combinada. Lo más seguro es que no proceda por iniciativa propia, sino que consulte siempre a un asesor fiscal o a un experto inmobiliario para comprobar que el plan es legal y eficaz.

• Olvidarse de invertir en las personas: Aunque no está directamente relacionado con la amortización, un escollo habitual de los particulares con grandes patrimonios a la hora de gestionar inmuebles es centrarse únicamente en las cifras y no prestar atención al "capital humano". En la gestión de alquileres, en última instancia son las personas las que gestionan las propiedades y crean valor. Si no se invierte en capital humano fiable (empresas de gestión y personal excelentes), la calidad de la gestión disminuirá a largo plazo. Las personas adineradas, que prestan gran atención a la depreciación y otras cuestiones numéricas, deben tener cuidado de no perder de vista también el equilibrio de la inversión en las personas.

Prestando atención a los conceptos erróneos y a los riesgos mencionados, se puede conseguir una inversión inmobiliaria sólida con una depreciación correctamente posicionada. Especialmente en el caso de las personas con un elevado patrimonio neto, la cuantía del impacto es significativa, por lo que se requiere una actitud de tomar cada decisión con integridad.

Importancia de las decisiones de inversión que no se basan únicamente en el ahorro fiscal

Por último, es importante destacar la importancia de las decisiones de inversión que no se basan únicamente en el ahorro fiscal. El ahorro fiscal a través de la depreciación es atractivo, pero no debe ser el único objetivo de la inversión. La actitud debe centrarse en la sostenibilidad a largo plazo y el valor social, no sólo en la ganancia a corto plazo. Cuanto más acomodado sea usted, más debe contemplar su inversión desde esta perspectiva sincera.

En concreto, es importante evaluar las inversiones inmobiliarias desde una perspectiva global, que incluya la rentabilidad y el potencial futuro de la propiedad, su contribución a la comunidad local y su efecto dominó sobre el capital humano (la idea de que el capital humano es un activo). El beneficio fiscal de la depreciación es sólo uno de estos elementos de evaluación. Incluso si el efecto de ahorro fiscal de la depreciación disminuye, si la inversión proporciona suficientes beneficios a través del aumento del valor de la propiedad en sí, un flujo de caja estable y la creación de buenas relaciones con la gente, se puede decir que ha tenido éxito a largo plazo.

Por el contrario, si se elige una propiedad poco rentable con ahorros fiscales, puede que se paguen menos impuestos, pero aumenta el riesgo de disminución del capital. Nuestro objetivo debe ser una gestión patrimonial sostenible que proteja y aumente el valor de los activos, optimizando al mismo tiempo la carga fiscal. Para lograrlo, tenga siempre presente la pregunta "¿Qué valor aportará esta inversión a mí mismo, a mi familia y a la sociedad en el futuro?" en lugar de limitarse a "¿Cuánto ganaré con la depreciación?". El ahorro fiscal es sólo un medio para alcanzar un fin, no un fin en sí mismo. Es responsabilidad de los inversores de alto patrimonio ver la esencia detrás de las cifras y tomar una serie de decisiones honestas.

El contenido de este artículo es meramente informativo; consulte siempre a un asesor fiscal u otro profesional para tomar decisiones fiscales concretas.