房地产投资是富裕阶层资产运营的重要选择之一。其中，折旧费是影响租赁经营现金流和税负的重要因素。正确理解和利用折旧是实现长期资产形成的关键。
折舊費用是什麼，為什麼重要
折舊費用是指將隨著時間推移而價值下降的資產（折舊資產）的取得費用，按照法定使用年限分攤並計入費用的費用。房地產的土地隨著時間推移不會減少價值，因此不屬於折舊對象，但建築物會隨著時間推移而老化，因此其購買費用會逐步計入費用。 通過這種機制，可以將購置建築物的巨額支出分散到各年度計入費用，而不是在購置年度一次性計入。
折舊費重要的原因主要有兩個。第一，折舊費是不伴隨現金支出的費用，可以壓縮每年的房地產收入（租金收入扣除費用後的利潤）。 例如，从租赁物业的收入中扣除折旧费用作为费用，应纳税所得额就会相应减少，最终减轻所得税和居民税的负担。其次，通过折旧费用在会计和税务上反映建筑物的价值减少，可以准确把握账簿上的资产价值。进行适当的折旧，有助于保持财务报表的可靠性，并有助于长期资产管理。
對於富裕的投資者來說，折舊費的利用作為房地產投資的一個要素尤為重要。這是因為高收入者的稅率越高（所得稅和居民稅的合計最高可達 55%），折舊的所得壓縮效果越大。同時，從長期角度制定考慮資產價值減損的經營計劃時，折舊的知識也是必不可少的。
折舊的法律和稅務地位
在日本稅法中，折舊被定位為法定必要費用。如果有房地產租金收入，原則上必須通過折舊每年計入費用。不允許在取得當年全額計入費用，而是根據法律規定的耐用年限，按各年折舊費分攤。 折舊費用在所得稅法上被認定為不動產所得或事業所得的必要費用，通過適當計提，可以減少租賃經營的應納稅所得。
根据法人税法和所得税法的规定，折旧方法和使用年限有详细的规定。法定使用年限根据资产种类和结构由政令规定，例如，建筑附属设备（电梯等）和构筑物（围墙和铺装等）也有各自的使用年限。此外，在税法上，折旧方法有两种，即定额法和定率法。 個人不動產所得，除非特別申報，否則適用法定方法（原則為定額法）。
由於過去的稅制改革，目前建築物的折舊方法僅限於定額法。具體來說,1998 年以後取得的建築物不能適用定率法,2016 年以後取得的建築物附屬設備和構築物也廢除了定率法，統一為定額法。 因此，目前，出租用建筑物的折旧采用每年计入相同金额的定额法。这种法律整理使折旧费的计入变得简单，但需要注意的是，投资初期进行大量折旧的方法（定率法）已无法使用。
在税务上，折旧费通过产生房地产收入的赤字，具有与其他收入进行损益相抵的效果。如果正确进行蓝色申报，产生房地产收入的赤字，就可以从工资收入等其他收入中扣除该损失。高收入人群越能享受损益相抵的好处，利用折旧进行节税的方法就越广为人知。 但是，需要注意税收制度的改革，例如,2020年度的改革限制了利用海外不动产的折旧损失的通算，对过度的税收对策进行了调整。从税收的角度来看，折旧只是被认可的制度，需要在制度范围内诚实地利用。
根据建筑物的结构和法定使用年限的不同，折旧方法也有所不同（定额法、定率法）
在谈论折旧时，法定使用年限和折旧方法（定额法、定率法）是重要的关键词。法定使用年限是指该资产在税务上被认为具有经济价值的年限，建筑物的法定使用年限因结构和用途而异。例如，主要住宅建筑物的耐用年限规定如下：
- 木结构住宅（包括轻钢结构）:22年（※木结构砂浆结构也大致相同）
- 重钢结构住宅:34年
- 钢筋混凝土结构住宅（RC结构）:47年
即使是相同的建筑物，如果用途为办公室或店铺等商业用途，则使用年限可能会比住宅稍长（钢筋混凝土结构的办公室为50年等）。 使用年限越长，每年的折旧费就越少，使用年限越短，每年的折旧费就越多。
折旧方法有定额法和定率法两种。定额法是将耐用年限平均分摊到每年，每年折旧的金额相同。 而定率法是将取得余额乘以一定比率进行折旧的方法，第一年的折旧费用最多，随着年份的推移，折旧费用逐渐减少。两种方法各有优缺点，但如前所述，根据现行税法，建筑物只能采用定额法。因此，租赁房地产的所有者需要根据所购建筑物的耐用年限，每年计提相同金额的折旧费用。
此外，耐用年限是指新建时的年限，购买二手房产时，需要重新计算耐用年限（计算剩余耐用年限）。如果购买的建筑物的剩余耐用年限未超过耐用年限，则按照「剩余年限=耐用年限-已过年限+已过年限的20%」的计算公式计算新的折旧期间。 另一方面，对于已经超过使用年限的二手房产，可以采用「使用年限=原使用年限×20%」的简便方法，即使使用年限已过，也可以在一定年限（至少2年）内进行折旧。 例如，建造30年的木造公寓（新建时耐用年限为22年），属于超过耐用年限的房产，新业主的耐用年限约为4年（22年×0.2=4.4年→四舍五入为5年等）。由此可见，折旧计划因房产是二手还是新建、结构类型等而大不相同。
從取得費用中按比例計算（建築物與土地的比例計算方法）
购买不动产时，通常以土地和建筑物的总价进行交易。但是，只有建筑物部分可以折旧，土地不属于折旧对象。因此，在购买时，需要按比例分摊建筑物价格和土地价格。通过进行适当的按比例计算，可以避免以后在计提折旧费和计算转让收入时出现问题。
分摊计算的基本原则是「根据土地和建筑物的合理市价比例进行分配」。具体方法如下：
- 买卖合同中明确记载了明细的情况下：合同中分别记载了土地和建筑物的金额，原则上将该金额作为各自的取得成本。卖方和买方之间明确达成的明细在税务上也会得到尊重。
- 未明确记载细目：使用公共评估额等进行按比例分配。典型的例子是固定资产税评估额和遗产税路线价评估。市町村通知的固定资产税评估额中记载了土地评估额和建筑物评估额，因此通常根据该比例分配总额。基于「固定资产税评估额」的按比例分配方法合理且客观性高，因此被许多投资者采用。 例如，总价为 1 亿日元的房产，固定资产税评估额为土地 6,000 万日元、建筑物 4,000 万日元，则按照评估额比例 6:4，将购买金额 1 亿日元也按 6:4 分配，土地为 6,000 万日元、建筑物为 4,000 万日元。
- 使用不動產鑑定評估：為了更嚴格，還可以委託不動產鑑定師進行鑑定評估，計算土地和建築物的市價。但由於鑑定費用較高，通常使用上述固定資產稅評估等就足夠了。
区分公寓（购买公寓的一间房间）也需要进行同样的按比例计算。区分所有权的情况下，需要掌握自己专有部分对应的建筑物评估额和土地（用地权）评估额，并将建筑物部分作为折旧资产的取得价格。通常，可以参考管理协会发放的固定资产税课税明细表，确认专有部分的土地和房屋的课税标准额，然后进行按比例分配。
正确进行取得费用的按比例分配，可以明确作为折旧费计算基础的建筑物的取得价格。将该建筑物取得价格乘以后述的折旧率（根据耐用年限计算），即可得出每年的折旧费。
通过实例来看折旧费的具体计算
让我们用实际数字来看看折旧费的计算方法。这里假设一个富裕的个人投资者购买并拥有典型的出租房地产。
案例：购买了一栋建造10年的木制公寓
- 购买总额:1亿日元（其中土地4,000万日元、建筑物6,000万日元）
- 建筑结构：木制（法定耐用年限22年）
- 建築物建造年限:10年（部分使用年限已過）
- 折舊方法：定額法（現行制度下，建築物僅適用定額法）
1. 計算建築物的剩餘使用年限：
新建時的使用年限為22年，其中10年已經過去。該物業仍為具有剩餘使用年限的二手資產，因此按照以下公式計算剩餘使用年限。
剩余使用年限=（22年-10年）+（10年×0.2）
=12年+2年=14年
因此，新业主（购买者）将在14年内进行折旧（小数点以下舍去）。
2. 计算建筑物的年度折旧费：
将建筑物购置价格6,000万日元按刚才计算出的使用年限14年进行定额折旧。计算公式很简单，
年度折旧费=建筑物购置价格÷折旧年限
=6,000万日元÷14年=428.6万日元（概算）= 6,000万日元 ÷ 14年 = 428.6万日元（概算）
。每年可计入约429万日元的费用。此外，在税务计算中，使用折旧率（14年的定额折旧率约为0.0714）进行计算。
以上为概算示例，其他情况下的计算步骤相同。例如，购买了建筑年限为15年的钢筋混凝土公寓（耐用年限为47年，总价为3亿日元、 土地1.5億日元、建築物1.5億日元）的案例，剩餘使用年限為（47-15）+（15×0.2）=35年（47-15） + （15×0.2） = 35年，將建築物1.5億日元除以35年，每年折舊費約為428.6萬日元。 請記住，建築物價值÷使用年限=每年折舊費這個基本計算公式。
在实际计算折旧费时，购买初年度需要按月计算（从开始用于业务之日起到年末按比例分配），并且随着使用年限的变化需要进行微调，但基本思路如上所述。此外，在某些情况下，建筑附属设备与建筑本体分开计算折旧，但个人投资者的房地产收入计算通常将它们合并为建筑进行折旧，没有问题。
折舊的節稅效果和利用方法、注意事項
節稅效果：計提折舊費的最大好處是通過壓縮所得稅和居民稅來達到節稅的效果。富裕階層屬於高稅率範圍，通過折舊費用來壓縮所得，節稅效果非常顯著。 如上所述，年收入超过 4,000 万日元的人所得税税率为 45%（居民税合计最高为 55%），但利用折旧可以合法地减轻高负担。具体来说，如果房地产收入通过折旧费用出现赤字，则可以将该赤字与其他盈余收入进行损益通算，降低整体应纳税所得额，最终减少应纳税额。
對於富裕階層來說，典型的折舊利用方法是「利用耐用年限較短的二手房產進行節稅」。例如，購買法定耐用年限已過、可計提短期大額折舊費的木造公寓或海外房地產等房產，在數年內集中計提折舊費損失。通過這種方法，可以壓縮高收入，享受節稅效果。
實際上，某模擬計算顯示，使用使用年限超過的二手公寓（總價1億日元），在4年內每年計提約300萬日元的折舊費用，實現總計1,200萬日元的收入壓縮（節稅）。此類方案由於折舊在短期內結束，可與考慮出售房產的計劃相結合，實現節稅與投資回收。
注意事项：虽然利用折旧节税很有吸引力，但也有许多需要注意的地方。首先，税法和制度存在变更的风险。近年来，海外房地产的折旧节税被禁止，对富裕阶层受欢迎的高层公寓节税（购买高价公寓以降低遗产税评估额）的管制也日益加强，过度节税措施容易受到管制。
無法保證節稅方案會一直持續下去，因此需要時刻關注稅制改革信息。
其次，請理解折舊費用只是帳面上的費用。折舊並不會直接減少手頭資金，但物業會隨著時間推移而老化，未來會產生維修費用等支出。
折舊計提所節省的稅款，最好留作未來大規模維修或重建的資金。即使帳面上價值接近零，但實物仍然存在，如果疏於維護，會導致資產價值下降和租戶滿意度降低。不要為了節稅而忽視物業的維護管理。
此外，还要考虑出售时的税负。进行折旧后，账面上的建筑物价值（账面价值）就会相应下降。
在出售房产时计算转让所得时，从购买时的取得成本中扣除累计折旧费，因此可能产生较大的出售收益。结果，需要缴纳转让所得税（长期转让的情况下约为20%），可能会出现「原本以为节税了，却在出售时又交了税」的情况。但是，大多数情况下无需过于担心这一点。
这是因为，折旧所获得的节税额是高所得税率下的节税额，而出售时的税率为长期转让约20%，较低，因此税率差最终会带来收益。例如，所得税和居民税合计税率为43%的人，通过折旧每年节税，后来对房产出售收益缴纳20%的税，则扣除23%为纯减税额。
总之，「折旧节税额>出售时的增税额」的情况较多，可以将其视为税的递延和税率差异带来的永久性节税。但是，由于存在房产价格下跌和出售时机的不确定性，可能无法达到预期效果，因此不要过于乐观，事先进行模拟计算非常重要。
富裕阶层容易陷入的误解和风险
资产规模较大的富裕投资者越善于利用折旧，但同时也会出现一些误解和风险的情况。下面列举一些典型的例子。
- 「只要折旧，房地产投资就不会亏本」的误解：只关注折旧费用的节税效果，而忽视了房产本身的收益性和风险。 虽然折旧可以暂时增加收入，但房产的空置风险、贷款偿还负担以及未来售价下跌的风险仍然存在。即使减少了税金，但投资整体出现亏损，就本末倒置了。折旧并不是「不亏损的魔法」，只是提高总回报的一种手段，这一点需要认识清楚。
- 过度杠杆导致现金流恶化：为了获得节税优惠，购买高价房产并全额贷款，结果租金收入低于支出（贷款和费用）的情况。即使因折旧而账面出现赤字，但如果现金流出过多，最终还是会出现亏损。富裕阶层虽然容易获得贷款，但过度借贷会带来现金流无法周转的风险，需要注意。
- 忽视税收制度变更的风险：如前所述，税收制度的修改可能会限制节税方案。特别是海外房地产折旧和塔楼节税等备受关注的方法，更容易成为监管对象。如果不了解最新的税收制度动向，仅凭以往的经验做出投资判断，可能会面临无法获得预期节税效果的风险。与可信赖的税务师等合作，努力收集信息是非常重要的。
- 未咨询专家，自行判断进行复杂的节税的风险：富裕阶层中有些人通过自学掌握了高度的节税策略，但与折旧相关的税务问题非常复杂。例如，折旧费的计算遗漏、使用年限的错误适用，或者在同时使用法人计划时损益通算限制等，都有许多细微的论点。 不要自行判断，一定要咨询税务师或房地产专家，检查方案是否合法且有效，这是确保安全的措施。
- 忽视对人的投资：虽然与折旧没有直接关系，但富裕阶层在房地产运营中容易陷入的一个陷阱是，只关注数字，而忽视了对「人才」的关注。 在租赁经营中，最终创造价值的是人。如果忽视对可靠「人才」（优秀的管理公司和员工）的投资，长期来看会导致经营质量下降。对折旧等数字问题非常关注的高净值人群，更需要注意不要失去对人的投资平衡。
注意上述誤解和風險，就能正確定位折舊費，實現穩健的房地產投資。特別是富裕階層，影響額較大，因此需要誠實地做出每一個判斷。
不依賴節稅的投資判斷的重要性
最后需要强调的是，不要只依赖节税效果进行投资决策的重要性。通过折旧节税虽然很有吸引力，但如果这成为投资的目的，就本末倒置了。除了短期收益外，还要重视长期可持续性和社会价值。富裕阶层更应该以这种诚恳的态度看待投资。
具体来说，从综合角度评估房地产投资，包括物业的收益能力和未来潜力、对地区的贡献度，以及对人才（将人才视为财产的理念）的波及效应等，是非常重要的。折旧的节税优势只是评估项目之一。
即使折舊節稅效果減弱，但如果投資能夠通過提高物業本身的價值、確保穩定的現金流以及與人建立良好的關係來獲得足夠的回報，那麼從長期來看，該投資還是成功的。
相反，如果为了节税而选择盈利能力较低的房产，虽然可以减少税额，但本金减少的风险也会增加。我们的目标是，在优化税负的同时，保护并增加资产价值，实现可持续的资产运营。为此，不要只考虑「折旧能节省多少税」，还要时刻牢记「这项投资对未来自己、家人和社会会带来什么价值」。
節稅只是手段，而不是最終目的。看清數字背後本質，積累誠實的判斷，這才是富裕投資者的責任。
本文內容僅供參考，具體稅務判斷請務必諮詢稅務師等專家。
