Optimiser l'Amortissement pour les Investissements Immobiliers des Fortunés

L'investissement immobilier est une option importante dans la gestion du patrimoine. L'amortissement est un facteur particulièrement important qui a un impact significatif sur le flux de trésorerie et la charge fiscale des opérations de location. La compréhension et l'utilisation correctes de l'amortissement sont essentielles au développement durable des actifs à long terme.

Qu'est-ce que l'amortissement et pourquoi est-il important ?

L'amortissement est le coût d'acquisition des actifs qui perdent de la valeur avec le temps (actifs amortissables), tels que les bâtiments et les équipements, et il est réparti et passé en charges sur leur durée de vie légale. Les terrains ne sont pas soumis à l'amortissement car leur valeur ne diminue pas avec le temps, mais les bâtiments se détériorent avec le temps, de sorte que le coût de leur acquisition est passé en charges progressivement. Ce mécanisme permet de répartir sur plusieurs années les dépenses importantes liées à l'acquisition du bâtiment, au lieu de les comptabiliser en une seule fois l'année de l'achat.

L'amortissement est important pour deux raisons principales. Tout d'abord, l'amortissement est une dépense non monétaire qui a pour effet de réduire le revenu annuel de la propriété (revenus locatifs moins dépenses). Par exemple, si l'amortissement est déduit du revenu locatif en tant que dépense, le revenu imposable est réduit d'autant, ce qui entraîne une baisse de l'impôt sur le revenu et de la taxe d'habitation. Deuxièmement, l'expression comptable et fiscale de la diminution de la valeur du bâtiment par l'amortissement permet de comprendre correctement la valeur de l'actif dans les livres. Des bâtiments correctement amortis contribuent à maintenir la crédibilité des états financiers et à gérer les actifs sur le long terme.

Pour les investisseurs fortunés, l'utilisation de l'amortissement est un élément particulièrement important de l'investissement immobilier. En effet, les revenus élevés sont soumis à des taux d'imposition plus élevés (la somme de l'impôt sur le revenu et de la taxe d'habitation peut atteindre 55 %) et l'effet de compression des revenus de l'amortissement est important. Par ailleurs, la connaissance de l'amortissement est également essentielle pour la planification de l'entreprise, qui tient compte de la diminution de la valeur des actifs dans une perspective à long terme.

Statut juridique et fiscal de l'amortissement

En vertu du droit fiscal japonais, l'amortissement est considéré comme une dépense obligatoire. En règle générale, si un bien immobilier génère des revenus locatifs, le bâtiment doit faire l'objet d'un amortissement annuel. Le montant total n'est pas autorisé à être passé en charges l'année de l'acquisition, mais il est réparti proportionnellement sur chaque année en tant que charge d'amortissement en fonction de la durée de vie utile du bien, comme le stipule la loi. L'amortissement est autorisé par la loi de l'impôt sur le revenu en tant que dépense nécessaire pour les revenus immobiliers et les revenus commerciaux et, s'il est correctement comptabilisé, il peut réduire le revenu imposable de l'entreprise de location.

Les méthodes d'amortissement et les durées de vie utile sont définies en détail conformément aux dispositions de la loi sur l'impôt sur les sociétés et de la loi sur l'impôt sur le revenu. La durée de vie utile légale est stipulée par une ordonnance gouvernementale pour chaque type d'actif et de structure, c'est-à-dire que les équipements des bâtiments (par exemple les ascenseurs) et les structures (par exemple les murs et les trottoirs) ont leur propre durée de vie utile. En outre, deux méthodes d'amortissement ont été reconnues par la législation fiscale : la méthode linéaire et la méthode de l'amortissement dégressif. Pour les revenus mobiliers, la méthode légale (en principe la méthode linéaire) est appliquée, sauf notification contraire.

En raison des réformes fiscales passées, seule la méthode linéaire est désormais la méthode d'amortissement pour les bâtiments. Plus précisément, la méthode de l'amortissement dégressif n'est plus autorisée pour les bâtiments acquis après 1998, et la méthode de l'amortissement dégressif a été abolie et consolidée dans la méthode linéaire pour les bâtiments et les structures acquis après 2016. Par conséquent, les immeubles locatifs sont désormais amortis selon la méthode linéaire, le même montant étant passé en charges chaque année. Bien que cette disposition légale ait simplifié la comptabilisation des charges d'amortissement, il convient de noter que la méthode consistant à amortir des montants importants dans les premières phases de l'investissement (méthode de l'amortissement dégressif) ne peut plus être utilisée.

Sur le plan fiscal, l'amortissement a également pour effet de générer un déficit de revenus fonciers, qui peut être imputé sur d'autres revenus. Si une déclaration fiscale bleue est correctement remplie et qu'un déficit de revenu immobilier est généré, la perte peut être déduite d'autres revenus, tels que les revenus du travail. Plus le contribuable est riche et dispose d'un revenu élevé, plus il peut bénéficier de cette déduction des pertes et profits, et les régimes d'épargne fiscale utilisant l'amortissement sont largement connus. Toutefois, il convient de prêter attention aux modifications du système fiscal. Par exemple, l'amendement de 2020 limite l'agrégation des pertes d'amortissement en utilisant des biens immobiliers à l'étranger, ce qui constitue un scalpel pour les mesures fiscales excessives. Si l'amortissement n'est qu'un dispositif agréé en termes de positionnement fiscal, il doit être utilisé de bonne foi dans son champ d'application.

Différences de méthodes d'amortissement en fonction de la structure et de la durée légale d'utilisation de l'immeuble (linéaire et dégressif)

La durée légale d'utilisation et lemode d'amortissement (linéaire ou dégressif ) sont des mots-clés importants lorsqu'on parle d'amortissement. La durée légale d'utilisation est le nombre d'années pendant lesquelles un actif est censé avoir une valeur économique à des fins fiscales, ce qui, dans le cas des bâtiments, dépend de leur structure et de leur utilisation. Par exemple, la durée de vie des principaux bâtiments d'habitation est définie comme suit

• Habitations à ossature bois (y compris les habitations légères à ossature métallique) : 22 ans (*presque la même chose pour les habitations à ossature en mortier de bois)

• Habitations lourdes à ossature métallique : 34 ans

• Habitations en béton armé : 47 ans

Un même bâtiment peut avoir une durée de vie utile légèrement supérieure à celle d'un bâtiment résidentiel s'il est utilisé à des fins commerciales telles que des bureaux et des magasins (par exemple, 50 ans pour les immeubles de bureaux en béton armé). Plus la durée de vie est longue, plus la charge d'amortissement annuelle est faible ; plus la durée de vie est courte, plus la charge d'amortissement annuelle est élevée.

Il existe deux méthodes d'amortissement : la méthode linéaire et la méthode dégressive. La méthode linéaire consiste à amortir chaque année un montant divisé en parts égales sur la durée de vie utile de l'actif, avec une charge d'amortissement annuelle constante pour chaque année. La méthode de l'amortissement dégressif, quant à elle, amortit le solde d'acquisition en le multipliant par un taux fixe, le montant de l'amortissement étant le plus élevé la première année et diminuant au fur et à mesure de l'avancement de l'année. Chacune de ces méthodes a ses avantages et ses inconvénients, mais comme nous l'avons déjà mentionné, en l'état actuel de la législation fiscale, seule la méthode linéaire s'applique aux bâtiments. Les propriétaires d'immeubles locatifs sont donc tenus d'enregistrer chaque année le même montant d'amortissement sur la durée de vie utile de l'immeuble qu'ils ont acheté.

Il est à noter que la durée d'utilisation correspond au nombre d'années de l'immeuble lorsqu'il est nouvellement construit ; en cas d'acquisition d'un bien de seconde main, la durée d'utilisation est revue (calcul de la durée d'utilisation restante). Si le bâtiment est encore dans sa durée d'utilisation résiduelle, la nouvelle période d'amortissement est calculée selon la formule "durée d'utilisation résiduelle = durée d'utilisation - nombre d'années écoulées + 20 % du nombre d'années écoulées". En revanche, pour les biens d'occasion qui ont déjà dépassé leur durée d'utilisation, la méthode simplifiée "durée d'utilisation = durée d'utilisation initiale x 20 %" est autorisée, ce qui signifie que même les biens anciens qui ont atteint la fin de leur durée d'utilisation peuvent être amortis sur un certain nombre d'années (minimum 2 ans). Par exemple, un appartement en bois de 30 ans (durée de vie de 22 ans lors de sa construction) entre dans la catégorie des biens à durée de vie excédentaire, de sorte que la durée de vie du nouveau propriétaire est d'environ 4 ans (22 ans x 0,2 = 4,4 ans → arrondi à 5 ans, etc.). Les plans d'amortissement diffèrent donc sensiblement selon qu'il s'agit d'un bien de seconde main ou d'un bien neuf et selon sa structure.

Calcul proportionnel à partir des frais d'acquisition (comment calculer la part du bâtiment et du terrain)

Lors de l'achat d'un bien immobilier, il est fréquent que le terrain et le bâtiment soient échangés à un prix forfaitaire. Or, seule la partie bâtiment est amortissable, alors que le terrain ne l'est pas. Par conséquent, le prix du bâtiment et le prix du terrain doivent être calculés proportionnellement sur le prix total au moment de l'achat. Des calculs de prorata appropriés permettent d'éviter les problèmes ultérieurs liés à l'enregistrement des amortissements et au calcul des revenus de transfert.

Le principe de base des calculs de prorata consiste à répartir le terrain et le bâtiment selon un rapport raisonnable de valeur marchande. Les méthodes spécifiques sont les suivantes

• Si le contrat de vente indique clairement la répartition: si le contrat indique le montant du terrain et de la construction séparément, chacun de ces montants est considéré comme le coût d'acquisition. Si la répartition convenue entre le vendeur et l'acheteur est claire, elle est respectée à des fins fiscales.

• Si la répartition n'est pas clairement indiquée, le montant est divisé proportionnellement en fonction de la valeur estimée officielle, etc. Les exemples typiques sont les évaluations de l'impôt foncier ou de l'impôt sur les successions. La valeur imposable de l'impôt foncier notifiée par la municipalité contient la valeur imposable du terrain et la valeur imposable du bâtiment, de sorte qu'il est courant de répartir le montant total au prorata de ces ratios. De nombreux investisseurs utilisent cette méthode parce qu'elle est rationnelle et objective. Par exemple, si le bien immobilier a une valeur totale de 100 millions de yens et que la valeur imposable est de 60 millions de yens pour le terrain et de 40 millions de yens pour les bâtiments, le prix d'achat de 100 millions de yens est également réparti à raison de 60 millions de yens pour le terrain et de 40 millions de yens pour les bâtiments, conformément au rapport de 6:4 de la valeur imposable.

• Recours à l'évaluation immobilière: si vous souhaitez être plus précis, vous pouvez demander à un évaluateur immobilier de procéder à une évaluation et de calculer la valeur marchande du terrain et du bâtiment respectivement. Toutefois, étant donné que des frais d'évaluation sont à prévoir, les évaluations de l'impôt foncier mentionnées ci-dessus sont généralement suffisantes.

Le même calcul proportionnel est requis pour les condominiums (lors de l'achat d'une chambre dans un condominium). Dans le cas d'une copropriété, l'évaluation du bâtiment et du terrain (droit de passage) correspondant à votre zone d'utilisation exclusive est déterminée et seule la partie bâtiment est utilisée comme valeur d'acquisition de l'actif amortissable. Dans de nombreux cas, le détail de la taxation foncière émis par l'association de gestion vous permet de vérifier la valeur standard de la taxation foncière et immobilière de la zone d'utilisation exclusive, ce qui vous permet de l'utiliser comme référence pour calculer le coût du bien au prorata.

Une proratisation correcte des coûts d'acquisition permet de connaître la valeur d'acquisition de l'immeuble, qui sert de base au calcul de l'amortissement. Cette valeur d'acquisition du bâtiment est ensuite multipliée par le taux d'amortissement (calculé à partir de la durée d'utilisation) décrit ci-dessous pour obtenir la charge annuelle d'amortissement.

Calcul concret de l'amortissement à l'aide d'exemples réels

Voyons comment l'amortissement est calculé à l'aide de chiffres concrets. Prenons le cas d'un riche investisseur privé qui achète et détient un bien immobilier locatif typique.

Cas : achat d'un immeuble d'habitation en bois vieux de 10 ans

• Prix d'achat total : 100 millions JPY (40 millions JPY pour le terrain et 60 millions JPY pour le bâtiment)

• Structure du bâtiment : en bois (durée de vie légale de 22 ans)

• Âge du bâtiment : 10 ans (une partie de la durée de vie utile est dépassée)

• Méthode d'amortissement : linéaire (dans le système actuel, les bâtiments sont amortis linéairement uniquement)

1. déterminer la durée d'utilisation restante du bâtiment:
Sur les 22 ans de durée d'utilisation du nouveau bâtiment, 10 ans se sont écoulés. Comme il s'agit d'un bien de seconde main qui a encore une certaine durée d'utilité, la durée d'utilité résiduelle est calculée à l'aide de la formule suivante.
Durée d'utilisation résiduelle = (22 ans - 10 ans) + (10 ans x 0,2)
= 12 ans + 2 ans = 14 ans
Le nouveau propriétaire, l'acquéreur, amortit donc le bien sur 14 ans (les fractions d'années sont arrondies à l'unité inférieure dans le calcul).

2. déterminer l'amortissement annuel de l'immeuble:
Le coût d'acquisition du bâtiment de 60 millions JPY est amorti linéairement sur la durée de vie utile de 14 ans calculée précédemment. La formule est simple,
Amortissement annuel = coût d'acquisition du bâtiment ÷ nombre d'années d'amortissement
= 60 millions ÷ 14 ans = 4.286.000 JPY (approximatif) = 60 millions ÷ 14 ans = 4.286.000 JPY (approximatif)
Le montant est le suivant. Cela signifie qu'environ 4.290.000 JPY par an peuvent être pris en charge chaque année. Pour les calculs fiscaux, on utilise un coefficient appelé taux d'amortissement (le taux d'amortissement linéaire correspondant à 14 ans est d'environ 0,0714).

Il s'agit d'un exemple approximatif, mais la procédure de calcul est la même dans d'autres cas. Par exemple, dans le cas d'un condominium en béton armé de 15 ans (durée de vie utile de 47 ans, valeur totale de 300 millions de yens, 150 millions pour le terrain et 150 millions pour le bâtiment), la durée de vie utile restante est de (47-15) + (15 x 0,2) = 35 ans (47-15) + (15 x 0. 2) = 35 ans, ce qui donne un coût d'amortissement d'environ 4.286.000 JPY par an pour un bâtiment de 150 millions de JPY divisé par 35 ans. Il est important de garder à l'esprit que ce coût peut être calculé en utilisant la formule de base : valeur du bâtiment ÷ durée de vie utile = amortissement annuel.

La charge d'amortissement réelle est calculée sur une base mensuelle au cours de la première année d'achat (au prorata du mois de mise en service du bâtiment jusqu'à la fin de l'année), et il y a des ajustements mineurs au fur et à mesure que la durée de vie utile s'écoule, mais le concept de base est le même que ci-dessus. Dans certains cas, les annexes du bâtiment peuvent être calculées séparément du bâtiment lui-même, mais dans le calcul du revenu immobilier pour les investisseurs individuels, elles sont généralement amorties ensemble comme un seul bâtiment.

Effets d'économie d'impôt et utilisations de l'amortissement, et points à noter

Effet d' économie d'impôt : le plus grand avantage de l'enregistrement des amortissements est l'effet d'économie d'impôt qui permet de réduire l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les habitants. Les contribuables aisés se situent dans une tranche d'imposition plus élevée, de sorte que l'économie d'impôt peut être très importante si le revenu est réduit par l'enregistrement de l'amortissement en tant que dépense. Comme indiqué à la section 3.1, le taux de l'impôt sur le revenu est de 45 % pour les personnes dont le revenu annuel est supérieur à 40 millions JPY (jusqu'à 55 % si l'on y ajoute la taxe d'habitation), mais l'amortissement peut légitimement réduire cette charge fiscale élevée. Plus précisément, si le revenu immobilier peut être réduit à une perte grâce à l'amortissement, cette perte peut être agrégée à d'autres revenus excédentaires pour diminuer le revenu imposable global et, par conséquent, le montant de l'impôt payé peut être réduit.

Une utilisation typique de l'amortissement pour les personnes fortunées est le "plan d'économie d'impôt utilisant des biens de seconde main ayant une courte durée de vie". Il s'agit, par exemple, d'une méthode consistant à acheter des biens qui peuvent être amortis de manière significative sur une courte période, tels que des appartements en bois ou des biens immobiliers à l'étranger qui ont dépassé leur durée de vie légale, puis de concentrer les pertes liées à l'amortissement sur un certain nombre d'années. Cela permet de réduire les revenus élevés et de bénéficier d'un effet d'économie d'impôt. En fait, une simulation a rapporté un cas dans lequel un appartement d'occasion (d'une valeur totale de 100 millions de yens) dont la durée de vie utile était dépassée a été amorti d'environ 3 millions de yens chaque année pendant quatre ans, ce qui a réduit le revenu d'un total de 12 millions de yens (économie d'impôt). Ce type de régime peut être combiné à un plan qui tient également compte de la vente du bien, l'amortissement étant réalisé en peu de temps, afin d'économiser de l'impôt et de récupérer l'investissement.

Attention: si les économies d'impôt réalisées grâce à l'amortissement sont attrayantes, un certain nombre de points doivent être pris en compte. Tout d'abord, il existe un risque de modification des lois et des systèmes fiscaux. Ces dernières années, les mesures d'économie d'impôt excessives ont eu tendance à être soumises à un filet réglementaire, comme le blocage des économies d'amortissement utilisant des biens immobiliers à l'étranger et le renforcement de la réglementation sur les économies d'impôt dans les tours (une méthode consistant à acheter des condominiums coûteux pour réduire les droits de succession), qui étaient populaires parmi les personnes fortunées. Il n'y a aucune garantie que les régimes d'épargne fiscale seront permanents à l'avenir, et il est nécessaire de se tenir au courant des changements apportés au système fiscal.

Deuxièmement, il est important de comprendre que l'amortissement n'est qu'une dépense comptable. L'amortissement ne réduit pas directement les réserves de trésorerie, mais la réalité de la propriété est que le bâtiment se détériorera avec le temps et que des dépenses futures seront encourues, telles que les coûts de réparation. Il est conseillé de mettre de côté les économies d'impôt réalisées grâce à l'enregistrement de l'amortissement en vue de réparations importantes et de reconstructions futures. Même si la valeur comptable est proche de zéro, le bien immobilier continuera d'exister et le fait de négliger l'entretien entraînera une baisse de la valeur des biens immobiliers et de la satisfaction des locataires. Il est important de ne pas se laisser distraire par les économies d'impôt et de ne pas négliger l'entretien du bien.

Il faut également tenir compte de la charge fiscale au moment de la vente. L'amortissement réduit d'autant la valeur comptable de l'immeuble. Dans le calcul des revenus de transfert lors de la vente du bien, l'amortissement cumulé est déduit du coût d'acquisition au moment de l'achat, ce qui peut se traduire par une plus-value plus importante lors de la vente. Il en résulte une charge fiscale sur les revenus de transfert (environ 20 % dans le cas de transferts à long terme) et une situation dans laquelle "le gain supposé de l'économie d'impôt est restitué sous forme d'impôt au moment de la vente". Toutefois, il n'y a souvent pas lieu de s'inquiéter. En effet, les économies d'impôt résultant de l'amortissement sont soumises à un taux d'imposition plus élevé, alors que le taux d'imposition au moment de la vente est plus faible (environ 20 % pour les transferts à long terme), de sorte que , dans de nombreux cas, la différence de taux d'imposition vous sera finalement profitable. Par exemple, si une personne se situant dans la tranche d'imposition totale de 43 % pour l'impôt sur le revenu et la taxe d'habitation économise chaque année de l'impôt grâce à l'amortissement et paie ensuite 20 % d'impôt sur la plus-value de la vente du bien, la déduction de 23 % constitue une réduction nette d'impôt. En résumé, l'économie d'impôt résultant de l'amortissement > l'augmentation d'impôt lors de la vente est souvent considérée comme une économie d'impôt permanente en raison du report d'impôt et de la différence de taux d'imposition. Toutefois, il convient de ne pas être trop optimiste et de simuler la situation, car il existe un risque qu'elle ne se déroule pas comme prévu, en fonction de la baisse des prix de l'immobilier et du moment de la vente.

Idées fausses et risques auxquels les particuliers fortunés ont tendance à être exposés

Les investisseurs fortunés disposant d'un patrimoine plus important font un meilleur usage de l'amortissement, mais ils sont également victimes de certaines idées fausses et de certains risques. En voici quelques exemples typiques.

• L'idée fausse selon laquelle "tant que vous amortissez, vous ne perdez pas d'argent sur votre investissement immobilier": les investisseurs sont souvent tellement concentrés sur l'effet d'économie d'impôt de l'amortissement qu'ils négligent la rentabilité et les risques du bien lui-même. Il est vrai que même si l'amortissement augmente temporairement le salaire net, il reste le risque de vacance du bien, la charge des remboursements d'emprunts et le risque d'une baisse future du prix de vente. Les impôts peuvent être réduits, mais l'investissement global est perdu. Il est important de comprendre que l'amortissement n'est pas une "magie sans perte", mais seulement un moyen d'augmenter le rendement total.

• Un effet de levier excessif détériore le flux de trésorerie: c'est le cas lorsqu'un bien immobilier coûteux est acheté avec un prêt complet afin de bénéficier d'économies d'impôts, et que les dépenses (prêt et charges) deviennent plus importantes que les revenus locatifs. Même si le bien est déficitaire sur le plan comptable en raison de l'amortissement, si la sortie de trésorerie est également importante, le bien finira par être retiré. Bien qu'il soit facile d'obtenir des prêts en raison de la richesse de l'entreprise, il est important d'être conscient du risque de sur-emprunter et de ne pas être en mesure de générer des flux de trésorerie.

• Négliger le risque de modification du système fiscal: comme indiqué plus haut, les modifications de la législation fiscale peuvent bloquer les régimes d'épargne fiscale. En particulier, les dispositifs les plus controversés, tels que l'amortissement des biens immobiliers à l'étranger ou les dispositifs d'économie d'impôt pour les tours d'habitation, sont plus susceptibles d'être soumis à une réglementation. Si les décisions d'investissement sont prises sur la base d'une extension du système fiscal existant sans se tenir au courant des dernières tendances en matière de fiscalité, il y a un risque que les effets escomptés en matière d'économie d'impôt ne soient pas atteints. Il est essentiel de ne pas négliger la collecte d'informations tout en coopérant avec des conseillers fiscaux de confiance et d'autres professionnels.

• Risque de prendre des décisions complexes en matière d'économie d'impôt sans consulter un expert: certaines personnes fortunées ont beaucoup appris et ont pris elles-mêmes des mesures sophistiquées en matière d'économie d'impôt, mais les questions fiscales liées à l'amortissement sont complexes. Par exemple, il existe des questions détaillées telles que l'omission d'amortissement, l'application erronée des durées d'utilisation et les restrictions sur les déductions des pertes et profits lors de l'utilisation combinée de régimes d'entreprise. Il y a fort à parier que vous ne devriez pas procéder de votre propre initiative, mais toujours consulter un conseiller fiscal ou un expert immobilier pour vérifier que le plan est légal et efficace.

• Oublier d'investir dans les personnes: bien que cela ne soit pas directement lié à l'amortissement, un piège courant pour les particuliers fortunés qui gèrent des biens immobiliers est de se concentrer uniquement sur les chiffres et de ne pas prêter attention au "capital humain". En matière de gestion locative, ce sont en fin de compte les personnes qui gèrent les biens et créent de la valeur. Si l'on n'investit pas dans un capital humain fiable (d'excellentes sociétés de gestion et du personnel), la qualité de la gestion diminuera à long terme. Les personnes fortunées, qui accordent une grande attention à l'amortissement et à d'autres questions numériques, devraient veiller à ne pas perdre de vue l'équilibre de l'investissement dans les personnes.

En faisant attention aux idées fausses et aux risques mentionnés ci-dessus, il est possible de réaliser un investissement immobilier solide en positionnant correctement l'amortissement. Dans le cas des particuliers fortunés, en particulier, l'impact est important, et il est donc nécessaire de prendre chaque décision avec intégrité.

Importance des décisions d'investissement qui ne reposent pas uniquement sur les économies d'impôt

Enfin, il convient de souligner l'importance des décisions d'investissement qui ne reposent pas uniquement sur les économies d'impôt. Les économies d'impôts réalisées grâce à l'amortissement sont intéressantes, mais elles ne doivent pas être le seul objectif de l'investissement. L'attitude à adopter est de se concentrer sur la durabilité à long terme et la valeur sociale, et pas seulement sur les gains à court terme. Plus vous êtes fortuné, plus vous devez envisager votre investissement dans cette perspective sincère.

Plus précisément, il est important d'évaluer les investissements immobiliers d'un point de vue global, y compris la rentabilité et le potentiel futur du bien, sa contribution à la communauté locale et son effet d'entraînement sur le capital humain (l'idée que le capital humain est un actif). L'économie d'impôt que représente l'amortissement n'est que l'un de ces éléments d'évaluation. Même si l'effet d'économie d'impôt de l'amortissement diminue, si l'investissement fournit des rendements suffisants grâce à l'augmentation de la valeur du bien lui-même, à un flux de trésorerie stable et à l'établissement de bonnes relations avec les gens, on peut dire qu'il est une réussite à long terme.

À l'inverse, si vous choisissez un bien immobilier non rentable avec des économies d'impôts, vous paierez peut-être moins d'impôts, mais vous augmenterez le risque de diminution de votre capital. Notre objectif doit être une gestion durable des actifs qui protège et augmente la valeur des actifs tout en optimisant la charge fiscale. Pour y parvenir, il faut toujours garder à l'esprit la question suivante : "Quelle valeur cet investissement apportera-t-il à moi-même, à ma famille et à la société à l'avenir ?" plutôt que "Combien vais-je gagner grâce à l'amortissement ? Les économies d'impôt ne sont qu'un moyen de parvenir à une fin, et non une fin en soi. Il incombe aux investisseurs fortunés de voir l'essence derrière les chiffres et de prendre une série de décisions honnêtes.

Le contenu de cet article est fourni à titre d'information générale uniquement ; consultez toujours un conseiller fiscal ou un autre professionnel pour des décisions fiscales spécifiques.