부자들을 위한 부동산 투자 필수 가이드: 감가상각비 이해와 활용법

부동산 투자는 부자들의 자산 운용에 있어 중요한 선택지 중 하나다. 그 중에서도 감가상각비는 임대경영의 현금흐름과 세금 부담에 큰 영향을 미치는 중요한 요소이다. 감가상각에 대한 올바른 이해와 활용은 장기적인 자산 형성을 지속 가능하게 하는 열쇠가 될 수 있다.

감가상각비란 무엇이며, 왜 중요한가?

감가상각비란 건물이나 설비와 같이 시간이 지남에 따라 가치가 감소하는 자산(감가상각자산)의 취득비용을 법정 내용연수에 걸쳐 분할하여 비용으로 계상하는 비용을 말합니다. 부동산의 토지는 시간이 지나도 가치가 감소하지 않기 때문에 감가상각의 대상이 아니지만, 건물은 시간이 지날수록 가치가 떨어지기 때문에 그 구입비용을 조금씩 비용화해 나갑니다. 이 구조를 통해 건물 취득에 소요된 많은 비용을 구입 연도에 한꺼번에 비용으로 계상하는 것이 아니라, 각 연도에 분산하여 비용으로 계상할 수 있습니다.

감가상각비가 중요한 이유는 크게 두 가지입니다. 첫째, 감가상각비는 현금 지출을 수반하지 않는 비용이기 때문에 매년 부동산 소득(임대료 수입에서 비용을 뺀 이익)을 압축하는 효과가 있습니다. 예를 들어, 임대수익에서 감가상각비를 비용으로 공제하면 그만큼 과세소득이 줄어들어 결과적으로 소득세와 주민세 부담이 줄어들게 된다. 둘째, 감가상각비를 통해 건물의 가치 감소를 회계적, 세무적으로 표현함으로써 장부상 자산가치를 적정하게 파악할 수 있습니다. 적절한 감가상각은 재무제표의 신뢰성을 유지하고 장기적인 자산관리에도 도움이 된다.

고소득층 투자자들에게 감가상각비 활용은 부동산 투자에서 특히 중요한 요소로 꼽힌다. 고소득자일수록 세율이 높고(소득세와 주민세 합계가 최대 55%에 달함), 감가상각으로 인한 소득 압축 효과가 크기 때문입니다. 동시에 장기적인 관점에서 자산 가치의 감가상각을 고려한 경영 계획을 세우는데 있어서도 감가상각에 대한 지식은 필수적이다.

감가상각의 법적-세무적 위치

일본 세법상 감가상각은 법정 필요경비로 분류되어 있습니다. 부동산 임대 수입이 있는 경우, 원칙적으로 그 건물은 감가상각을 통해 매년 비용으로 계상해야 합니다. 취득한 해에 전액을 비용으로 계상하는 것은 인정되지 않고, 법에서 정한 내용연수에 따라 감가상각비로 각 연도에 비례하여 비용으로 계상합니다. 감가상각비는 부동산 소득이나 사업소득의 필요경비로 소득세법상 인정되고 있으며, 적절히 계상함으로써 임대경영상의 과세소득을 줄일 수 있습니다.

법인세 및 소득세법 규정에 따라 감가상각의 방법 및 내용연수는 세밀하게 규정되어 있습니다. 법정 내용연수는 자산의 종류나 구조별로 법령으로 규정되어 있으며, 예를 들어 건물 부속설비(엘리베이터 등)나 구축물(담장, 포장 등)도 각각 내용연수가 설정되어 있습니다. 또한 감가상각 방법에 대해서도 세법상 정액법과정률법의 두 가지가 인정되고 있습니다. 개인의 부동산 소득은 특별히 신고하지 않는 한 법정 방식(원칙 정액법)이 적용됩니다.

과거 세법 개정으로 현재는 건물에 대해서는 감가상각 방법이 정액법만 인정되고 있습니다. 구체적으로 1998년 이후 취득한 건물은 정률법 적용이 인정되지 않으며, 2016년 이후 취득한 건물 부속설비 및 구축물도 정률법이 폐지되고 정액법으로 일원화되었습니다. 따라서 현재 임대용 건물의 감가상각은 매년 동일한 금액을 비용으로 계상하는 정액법이 적용된다. 이러한 법적 정리에 따라 감가상각비 계상은 간편해졌지만, 투자 초기에 많은 금액을 상각하는 방식(정률법)은 더 이상 사용할 수 없게 되었다는 점에 유의해야 합니다.

세무상 감가상각비는 부동산 소득의 적자를 발생시켜 다른 소득과 손익통산하는 효과도 있습니다. 청색신고를 적절히 하여 부동산 소득의 적자가 발생하면 그 손실을 급여소득 등 다른 소득에서 공제할 수 있습니다. 고소득자인 부유층일수록 이 손익통산 혜택이 커서 감가상각을 활용한 절세 방안이 널리 알려져 있다. 다만 세제 개정에 주의가 필요한데, 예를 들어 2020년도 개정안에서는 해외 부동산을 이용한 감가상각손실 합산이 제한되는 등 지나친 절세 대책에는 메스를 들이대고 있습니다. 세법상 감가상각은 어디까지나 인정된 제도이지만, 그 범위 내에서 성실하게 활용해야 합니다.

건물의 구조, 법정 내용연수에 따른 감가상각 방법의 차이(정액법, 정률법)

감가상각을 이야기할 때 법정 내용연수와 상각방법(정액법, 정률법)은 중요한 키워드입니다. 법정 내용연수란 해당 자산이 세무상 경제적 가치를 갖는 것으로 간주되는 기간을 의미하며, 건물의 경우 구조와 용도에 따라 다르다. 예를 들어, 주요 주거용 건물의 내용연수는 다음과 같이 규정되어 있다:

• 목조주택(경량철골 포함): 22년(※목조 모르타르 구조도 거의 비슷함)

• 중량 철골 주택: 34년

• 철근콘크리트조 주택(RC조): 47년

같은 건물이라도 용도가 사무실이나 점포 등 상업용인 경우 주택용보다 다소 긴 내구연한이 설정되는 경우가 있다(철근콘크리트조 사무실용은 50년 등). 내용연수가 길수록 매년 감가상각비는 줄어들고, 짧을수록 매년 감가상각비가 많아집니다.

상각 방법에는 정액법과 정률법이 있습니다. 정액법은 매년 감가상각비를 균등하게 나눠서 감가상각하는 방법으로, 매년 감가상각비가 일정하다. 반면 정률법은 취득 잔액에 일정 비율을 곱하여 상각하는 방식으로 첫해에 가장 많고, 해가 갈수록 감가상각비가 줄어드는 구조입니다. 각각 장단점이 있지만, 앞서 언급했듯이 현행 세법에서는 건물에 대해서는 정액법만 적용되고 있습니다. 따라서 임대 부동산 소유자는 구입한 건물의 내용연수에 따라 매년 동일한 금액의 감가상각비를 계상하게 됩니다.

단, 내용연수는 신축 시점의 연수로, 중고 부동산을 취득한 경우에는 내용연수를 재검토(잔여 내용연수 산정)해야 합니다. 구입한 건물이 아직 내용연수 잔여기간 내에 있다면 '잔존연수 = 내용연수 - 경과연수 + 경과연수의 20%'라는 계산식으로 새로운 상각기간을 산출합니다. 한편, 이미 내용연수를 초과한 중고물건의 경우 '내용연수 = 본래의 내용연수 × 20%'라는 간이법이 인정되어, 내용연수가 경과한 오래된 물건이라도 일정기간(최소 2년) 동안 감가상각이 가능합니다. 예를 들어 지은 지 30년 된 목조 아파트(신축시 내용연수 22년)의 경우, 내용연수 초과 물건에 해당하므로 새 소유자의 내용연수는 약 4년(22년 × 0.2 = 4.4년 → 반올림하여 5년 등)이 됩니다. 이처럼 중고냐 신축이냐, 구조가 무엇이냐에 따라 감가상각의 스케줄은 크게 달라집니다.

취득비에서 비례 계산(건물과 토지의 비율 계산 방법)

부동산을 구입할 때는 토지와 건물을 일괄적으로 거래하는 것이 일반적입니다. 그러나 감가상각이 가능한 것은 건물 부분만 가능하며 토지는 감가상각 대상에서 제외됩니다. 따라서 구입 시에는 총액 중 건물 가격과 토지가격을 비례하여 계산해야 합니다. 적절한 안분계산을 통해 추후 감가상각비 계상이나 양도소득 계산에서 문제를 피할 수 있습니다.

비례계산의 기본은 '토지와 건물의 합리적인 시가 비율에 따라 배분하는 것'입니다. 구체적인 방법으로는 다음과 같은 방법이 있습니다:

• 매매계약서에 내역이 명시되어 있는 경우: 계약서에 토지와 건물의 금액이 별도로 기재되어 있다면 기본적으로 그 금액을 각각 취득비용으로 간주합니다. 매도인과 매수인 간에 합의된 내역이 명확하다면 세무상으로도 존중됩니다.

• 내역이 명시되어 있지 않은 경우: 공시가액 등을 이용하여 비례 배분합니다. 대표적인 것이 고정자산세 평가 액이나 상속세 路線価(노선이치)평가입니다. 지자체에서 통지하는 고정자산세 평가액에는 토지 평가액과 건물 평가액이 기재되어 있으므로, 그 비율을 기준으로 총액을 안분하는 방법이 일반적입니다. '고정자산세 평가액에 따른 비례배분'은 합리적이고 객관성이 높아 많은 투자자들이 채택하고 있습니다. 예를 들어 총액 1억 엔의 부동산에서 고정자산세 평가액이 토지 6,000만 엔, 건물 4,000만 엔이라면 평가액 비율 6:4에 따라 1억 엔을 6:4로 분해하여 토지 6,000만 엔, 건물 4,000만 엔으로 분할하는 것입니다.

• 부동산 감정평가 이용: 좀 더 엄격하게 하려면 부동산 감정평가사에게 감정평가를 의뢰하여 토지, 건물 각각의 시가를 산출하는 방법도 있습니다. 그러나 감정평가 비용이 들기 때문에 보통은 위의 고정자산세 평가액으로 충분할 것입니다.

구분소유 아파트(아파트의 한 호실을 구입하는 경우)도 마찬가지로 비례분할 계산이 필요합니다. 구분소유의 경우 자신의 전유부분에 해당하는 건물평가액과 토지(대지권) 평가액을 파악하여 건물부분만을 감가상각자산의 취득가액으로 합니다. 관리조합에서 교부하는 고정자산세 과세명세서에서 전용부분의 토지-주택 과세표준액을 확인할 수 있으므로 이를 참고하여 비례배분하는 경우가 많습니다.

취득비 비례배분을 제대로 하면 감가상각비 계산의 기초가 되는 건물의 취득가액이 명확해집니다. 이 건물 취득가액에 후술할 상각률(내용연수에서 계산)을 곱하여 연간 감가상각비를 구하게 됩니다.

실례로 보는 감가상각비의 구체적인 계산법

실제 수치를 통해 감가상각비 계산 방법을 살펴보겠습니다. 여기서는 부유층 개인 투자자가 전형적인 임대용 부동산을 구입하여 보유하는 경우를 가정합니다.

사례: 지은 지 10년 된 목조 아파트 한 채 구입

• 구입 총액: 1억엔(토지 4,000만엔, 건물 6,000만엔으로 가정)

• 건물 구조: 목조(법정 내구연한 22년)

• 건물 건축연수 : 10년 (내용연수의 일부 경과)

• 상각방법: 정액법(현행 제도에서는 건물은 정액법만 적용)

1. 건물의 잔존 내용연수를 구한다:
신축 당시 22년의 내용연수 중 10년이 경과했습니다. 이 부동산은 아직 내용연수가 남아있는 중고자산이므로 잔존 내용연수를 아래 공식으로 계산합니다.
잔존 내용연수 = (22년-10년)+(10년×0.2)
= 12년+2년 = 14년
따라서 새 소유자인 구매자는 14년 동안 감가상각을 하게 됩니다(단, 단수년은 절사 계산).

2. 건물의 연간 감가상각비를 구한다:
건물 취득가액 6,000만 엔을 앞서 계산한 내용연수 14년으로 정액상각합니다. 계산식은 간단하다,
연간 감가상각비 = 건물 취득가액 ÷ 상각연수
= 6,000만 엔 ÷ 14년 = 428.6만 엔(대략) = 6,000만 엔 ÷ 14년 = 428.6만 엔(대략)
이 됩니다. 연간 약 429만 엔을 매년 비용으로 계상할 수 있는 이미지입니다. 세금 계산상으로는 상각률이라는 계수(14년에 해당하는 정액법 상각률은 약 0.0714)를 사용하여 계산합니다.

위는 대략적인 예시이지만, 다른 경우에도 마찬가지로 계산 절차는 동일합니다. 예를 들어 15년 된 철근콘크리트조 아파트(내용연수 47년, 총액 3억엔, 토지 15억, 건물 15억의 경우)를 구입한 경우, 잔존 내용연수는 (47-15)+(15×0.2)=35년(47-15) + (15×0. 2) = 35년이 되며, 건물 1.5억 원을 35년으로 나누면 연간 약 428.6만 엔의 감가상각비가 발생한다. 이와 같이 건물 가격 ÷ 내용연수 = 연간 감가상각비라는 기본 공식으로 계산할 수 있다는 점을 기억해 두자.

실제 감가상각비 계상 시에는 구입 첫해는 월할 계산(사업 개시한 달부터 연말까지 비례 배분)이나 내용연수 경과에 따른 미세 조정이 있을 수 있지만, 기본적인 사고방식은 위와 같습니다. 또한, 일부의 경우 건물 부속설비를 건물 본체와 구분하여 개별적으로 상각 계산하는 경우도 있지만, 개인투자자의 부동산 소득 계산에서는 일반적으로 건물로 일괄 상각하여도 무방합니다.

감가상각의 절세 효과와 활용법, 주의점

절세 효과: 감가상각비 계상의 가장 큰 장점은 소득세 및 주민세 절감에 따른 절세 효과입니다. 부유층일수록 높은 세율 구간에 속하기 때문에 감가상각을 통한 비용 계상으로 소득을 압축하면 절세 효과가 매우 큽니다. 에서 언급한 바와 같이 연소득 4,000만 엔 이상은 소득세율 45%(주민세 합산 최대 55%)에 달하지만, 감가상각을 활용하면 그 높은 부담을 합법적으로 줄일 수 있습니다. 구체적으로 부동산 소득을 감가상각비로 적자를 낼 수 있다면, 그 적자와 다른 흑자 소득을 손익통산하여 전체 과세소득을 낮춰 결과적으로 납부할 세금을 줄일 수 있습니다.

부자들의 대표적인 감가상각 활용법은 '수명이 짧은 중고 부동산을 활용한 절세 방안'이다. 예를 들어 법정수명이 지난 목조 아파트나 해외 부동산 등 단기간에 큰 감가상각비를 기록할 수 있는 부동산을 구입해 몇 년 동안 집중적으로 감가상각비 손실을 내는 방식이다. 이를 통해 고소득을 압축하고 절세 효과를 누릴 수 있다. 실제로 한 시뮬레이션에서는 내구연한이 지난 중고 아파트(총 1억 엔)를 이용하여 4년간 매년 약 300만 엔의 감가상각비를 계상하여 총 1,200만 엔의 소득 압축(절세)을 실현한 사례가 보고된 바 있다. 이러한 스킴은 단기간에 감가상각이 끝나기 때문에 부동산 매각을 염두에 둔 계획과 결합하여 절세와 투자 회수를 도모할 수 있습니다.

주의점: 감가상각을 활용한 절세는 매력적이지만, 주의해야 할 점도 많다. 첫째, 세법 및 제도 변경에 대한 리스크가 있습니다. 최근 해외 부동산을 이용한 감가상각 절세가 봉쇄되거나, 부유층에게 인기가 많았던 타워팰리스 절세(고가 아파트를 상속세 평가 절감을 목적으로 구입하는 방식)에 대한 규제가 강화되는 등 과도한 절세 방안에 대한 규제가 강화되는 추세입니다. 절세 방안이 앞으로도 지속될 것이라는 보장은 없으며, 세제 개정 정보에 항상 촉각을 곤두세워야 한다.

다음으로, 감가상각비는 장부상의 비용이라는 점을 이해해야 한다. 감가상각으로 인해 보유 자금이 직접적으로 줄어드는 것은 아니지만, 부동산의 특성상 건물은 노후화되어 수선 비용 등 미래 지출이 발생하게 됩니다. 감가상각으로 절세한 금액은 향후 대규모 수선이나 재건축에 대비하여 자금을 확보해 두는 것이 바람직합니다. 장부상으로는 가치가 0에 가까워져도 실물은 계속 존재하기 때문에 유지관리를 소홀히 하면 자산가치 하락과 입주자 만족도 저하를 초래할 수 있습니다. 절세에 치우쳐서 부동산의 유지관리를 소홀히 하는 것은 피해야 한다.

또한, 매각 시 세금 부담도 염두에 두어야 한다. 감가상각을 하면 그 만큼 장부상 건물 가치(장부가액)가 낮아집니다. 부동산을 매각할 때 양도소득을 계산할 때 매입 시 취득비에서 누적된 감가상각비를 공제하기 때문에 매각 차익이 크게 발생할 수 있습니다. 그 결과 양도소득세(장기양도의 경우 20% 정도)의 부담이 발생하여 '절세로 이득을 봤을 텐데 매각 시 세금으로 되돌아오는' 사태가 발생할 수도 있습니다. 그러나 이 점에 대해서는 너무 걱정하는 경우가 많습니다. 왜냐하면 감가상각으로 인한 절세는 높은 소득세율로 인한 절세인 반면, 매각 시 세율은 장기양도의 경우 20% 정도로 낮기 때문에 세율 차이로 최종적으로 이득을 보는 경우가 많기 때문입니다. 예를 들어 소득세와 주민세에서 총 43%의 세율 구간이 감가상각으로 매년 절세하고 나중에 부동산 매각 차익에 20%의 세금을 냈다면, 공제된 23%만큼의 세금은 순감세 효과가 있다. 요컨대 '감가상각으로 인한 절세액 > 매각 시 증세액'이 되는 경우가 많으며, 이를 세금 이연 및 세율 차이로 인한 영구적인 절세라고 볼 수 있습니다. 다만, 부동산 가격 하락이나 매각 시점에 따라 기대에 미치지 못할 위험도 있기 때문에 지나치게 낙관하지 말고 시뮬레이션을 해보는 것이 중요합니다.

고액자산가들이 빠지기 쉬운 오해와 리스크

자산 규모가 큰 자산가일수록 감가상각을 능숙하게 활용하지만, 한편으로는 몇 가지 오해와 위험에 빠지는 경우도 볼 수 있다. 대표적인 예를 들어보자.

• '감가상각만 하면 부동산 투자로 손해 보지 않는다'는 오해: 감가상각비 절세 효과에만 눈이 멀어 부동산 자체의 수익성이나 위험성을 간과하는 경우가 있다. 물론 감가상각으로 인해 일시적으로 수익이 증가하더라도 공실 위험, 대출 상환 부담, 향후 매각 가격 하락 위험은 여전히 존재합니다. 세금은 줄일 수 있지만, 투자 전체에서 손실이 발생하면 본말이 전도된 것이죠. 감가상각은 '손해 보지 않는 마법'이 아니라 총수익률을 높이기 위한 하나의 수단일 뿐이라는 점을 인식해야 합니다.

• 과도한 레버리지로 인한 현금흐름 악화: 절세 효과를 얻기 위해 고가의 부동산을 풀론으로 구입하여 임대료 수입보다 지출(대출, 비용)이 더 커지는 경우입니다. 감가상각으로 인해 장부상으로는 적자를 보더라도 현금 유출이 크면 결국 현금 유출이 발생한다. 부유층이기 때문에 대출을 쉽게 받을 수 있는 반면, 과도한 대출로 인해 현금 흐름이 끊길 수 있는 위험에 주의해야 합니다.

• 세제 변경 리스크 간과: 앞서 언급한 바와 같이 세법 개정으로 인해 절세 방안이 봉쇄될 수 있습니다. 특히 해외부동산 감가상각, 타워맨 절세 등 화제가 된 방법일수록 규제의 대상이 되기 쉬운 경향이 있습니다. 최신 세제 동향을 파악하지 않고 기존의 연장선상에서 투자 판단을 할 경우, 기대했던 절세 효과를 얻지 못할 위험이 있습니다. 신뢰할 수 있는 세무사 등과 협력하면서 정보 수집을 게을리 하지 않는 것이 중요합니다.

• 전문가와 상의 없이 자기 판단으로 복잡한 절세를 하는 위험: 부자들 중에는 스스로 많은 것을 배우고 고도의 절세 전략을 세우는 분들도 있지만, 감가상각과 관련된 세금은 복잡합니다. 예를 들어, 감가상각비 누락, 내용연수의 오적용, 법인 제도를 병행할 경우 손익통산 제한 등 세세한 논점들이 있습니다. 따라서 독단적으로 진행하지 말고 반드시 세무사나 부동산 전문가와 상의하여 합법적이고 효과적인 제도인지 확인하는 것이 안전장치라고 할 수 있다.

• 사람에 대한 투자를 잊는다: 감가상각과는 직접적인 관련이 없지만, 부자들이 부동산을 운용할 때 빠지기 쉬운 함정 중 하나는 수치에만 집중해 '인적 자산'에 대한 고려가 부족하다는 점이다. 임대경영에서 부동산을 운영하고 가치를 창출하는 것은 결국 사람이다. 신뢰할 수 있는 인적 자원 (우수한 관리회사 및 직원)에 대한 투자를 소홀히 하면 장기적으로 경영의 질적 저하를 초래할 수 있습니다. 감가상각 등 수치에 관심이 많은 부유층일수록 사람에 대한 투자의 균형을 잃지 않도록 주의해야 한다.

위와 같은 오해와 위험에 주의하면 감가상각비를 제대로 파악해 안정적인 부동산 투자를 할 수 있다. 특히 고액 자산가의 경우 영향력도 크기 때문에 하나하나의 판단을 성실하게 하는 자세가 필요하다.

절세에만 의존하지 않는 투자 판단의 중요성

마지막으로 강조하고 싶은 것은 절세 효과에만 의존하지 않는 투자 판단의 중요성이다. 감가상각을 통한 절세는 매력적이지만, 그 자체가 투자의 목적이 되어서는 안 됩니다. 단기적인 이익뿐만 아니라 장기적인 지속가능성과 사회적 가치를 중시하는 자세가 필요합니다. 부유층일수록 이러한 성실한 관점으로 투자를 바라보아야 합니다.

구체적으로 부동산의 수익성, 미래성, 지역 기여도, 그리고 인적자원(인재를 재산으로 보는 관점)에 대한 파급효과 등 종합적인 관점에서 부동산 투자를 평가하는 것이 중요합니다. 감가상각에 따른 절세 효과는 그 평가 항목 중 하나일 뿐입니다. 설령 감가상각에 따른 절세 효과가 줄어들더라도 부동산 자체의 가치 상승과 안정적인 현금흐름, 사람들과의 좋은 관계 형성을 통해 충분한 수익을 얻을 수 있는 투자라면 장기적으로 볼 때 성공적이라고 할 수 있습니다.

반대로 절세만 생각하고 수익성이 낮은 부동산을 선택하면 세금은 줄어도 원금이 줄어드는 리스크가 커진다. 우리가 지향해야 할 것은 세금 부담을 최적화하면서 자산가치를 지키고 키우는 지속가능한 자산운용입니다. 그러기 위해서는 '감가상각으로 얼마나 이득을 볼 수 있는가' 뿐만 아니라 '이 투자가 미래의 나와 가족, 사회에 어떤 가치를 가져다 줄 것인가'라는 질문을 항상 염두에 두어야 합니다. 절세는 수단일 뿐 최종 목적이 아닙니다. 숫자 뒤에 숨은 본질을 꿰뚫어보고 정직한 판단을 쌓아가는 것이 부유층 투자자의 의무라고 할 수 있다.

본 기사의 내용은 일반적인 정보 제공을 위한 것으로, 구체적인 세무 판단에 대해서는 반드시 세무사 등 전문가와 상의하시기 바랍니다.