Depreciação em Investimentos Imobiliários: Guia para Altos Patrimônios

O investimento em imóveis é uma opção importante na gestão de patrimônio. A depreciação é um fator particularmente importante que tem um impacto significativo sobre o fluxo de caixa e a carga tributária das operações de aluguel. A compreensão e a utilização corretas da depreciação são fundamentais para o desenvolvimento sustentável de ativos em longo prazo.

O que é depreciação e por que ela é importante?

A depreciação é o custo de aquisição de ativos que diminuem de valor ao longo do tempo (ativos depreciáveis), como edifícios e equipamentos, e é dividida e contabilizada ao longo de sua vida útil legal. Os terrenos imobiliários não estão sujeitos à depreciação porque seu valor não diminui com o tempo, mas os prédios se deterioram com o tempo e, portanto, o custo de sua compra é debitado gradualmente. Esse mecanismo permite que a grande despesa incorrida na aquisição do edifício seja distribuída ao longo dos vários anos, em vez de ser registrada de uma só vez no ano da compra.

A depreciação é importante por dois motivos principais. Primeiro, a depreciação é uma despesa não monetária, que tem o efeito de reduzir a receita anual da propriedade (receita de aluguel menos despesas). Por exemplo, se a depreciação for deduzida da renda do aluguel como uma despesa, a renda tributável será reduzida nesse valor, resultando em uma carga menor de imposto de renda e imposto residencial. Em segundo lugar, a expressão contábil e fiscal da diminuição do valor do edifício por meio da depreciação permite uma compreensão adequada do valor do ativo nos livros. Edifícios devidamente depreciados ajudam a manter a confiabilidade das demonstrações financeiras e a gerenciar os ativos a longo prazo.

Para investidores ricos, o uso da depreciação é um elemento particularmente importante do investimento imobiliário. Isso ocorre porque as rendas mais altas estão sujeitas a taxas de impostos mais altas (a soma dos impostos de renda e de moradia pode chegar a 55%) e o efeito de compressão de renda da depreciação é significativo. Ao mesmo tempo, o conhecimento da depreciação também é essencial para o planejamento de negócios, que leva em conta a diminuição do valor dos ativos em uma perspectiva de longo prazo.

Status legal e tributário da depreciação

De acordo com a legislação tributária japonesa, a depreciação está posicionada como uma despesa legalmente exigida. Como regra geral, se houver renda de aluguel de uma propriedade, o prédio deve ser gasto anualmente por meio de depreciação. Não é permitido que o valor total seja gasto no ano de aquisição, mas é alocado proporcionalmente a cada ano como despesa de depreciação de acordo com a vida útil da propriedade, conforme estipulado por lei. A depreciação é reconhecida pela Lei do Imposto de Renda como uma despesa necessária para a receita imobiliária e a receita comercial e, se devidamente contabilizada, pode reduzir a receita tributável no negócio de aluguel.

Os métodos de depreciação e as vidas úteis são definidos detalhadamente de acordo com as disposições das Leis do Imposto sobre Sociedades e do Imposto de Renda. A vida útil legal é estipulada por decreto governamental para cada tipo de ativo e estrutura, por exemplo, acessórios de construção (por exemplo, elevadores) e estruturas (por exemplo, paredes e pavimentos) têm suas próprias vidas úteis. Dois métodos de depreciação também foram reconhecidos pela legislação fiscal: o método linear e o método de saldo decrescente. Para a receita de propriedade pessoal, o método estatutário (em princípio, o método linear) é aplicado, a menos que haja notificação em contrário.

Devido a reformas fiscais anteriores, somente o método linear é agora o método de depreciação para edifícios. Especificamente, o método de saldo decrescente não é mais permitido para edifícios adquiridos após 1998, e o método de saldo decrescente foi abolido e consolidado no método linear para edifícios e estruturas adquiridos após 2016. Portanto, os prédios de aluguel agora são depreciados usando o método linear, em que o mesmo valor é gasto a cada ano. Embora essa disposição legal tenha simplificado o registro das despesas de depreciação, deve-se observar que o método de depreciação de grandes valores nos estágios iniciais do investimento (método do saldo decrescente) não pode mais ser usado.

Para fins fiscais, a depreciação também tem o efeito de gerar um déficit na receita imobiliária, que pode ser compensado com outras receitas. Se uma declaração de imposto azul for devidamente apresentada e for gerado um déficit na renda imobiliária, a perda poderá ser deduzida de outra renda, como a renda do trabalho. Quanto mais rico e de maior renda for o contribuinte, maior será o benefício dessa dedução de lucros e perdas, e os esquemas de economia de impostos que utilizam a depreciação são amplamente conhecidos. Entretanto, é preciso prestar atenção às mudanças no sistema tributário, por exemplo, a emenda de 2020 restringe a agregação de perdas de depreciação usando imóveis no exterior, o que é um bisturi para medidas fiscais excessivas. Embora a depreciação seja apenas um sistema aprovado em termos de posicionamento fiscal, ela deve ser usada de boa-fé dentro de seu escopo.

Diferenças nos métodos de depreciação dependendo da estrutura e da vida útil legal do edifício (método linear e método de balanço decrescente)

A vida útil legal eo método de depreciação (método linear ou método de saldo decrescente ) são palavras-chave importantes quando se discute a depreciação. A vida útil legal é o número de anos durante os quais se considera que um ativo tem valor econômico para fins fiscais, o que, no caso de edifícios, depende de sua estrutura e uso. Por exemplo, a vida útil dos principais edifícios residenciais é definida da seguinte forma

• Residências com estrutura de madeira (incluindo estrutura de aço leve): 22 anos (*quase o mesmo para residências com estrutura de argamassa de madeira)

• Habitações pesadas com estrutura de aço: 34 anos

• Habitações de concreto reforçado (RC): 47 anos

O mesmo edifício pode ter uma vida útil um pouco maior do que a de um edifício residencial se for usado para fins comerciais, como escritórios e lojas (por exemplo, 50 anos para edifícios de escritórios de concreto armado). Quanto mais longa for a vida útil, menor será a despesa de depreciação anual; quanto mais curta for a vida útil, maior será a despesa de depreciação anual.

Há dois métodos de depreciação: o método linear e o método de saldo decrescente. O método linear deprecia um valor dividido igualmente ao longo da vida útil do ativo a cada ano, com um encargo de depreciação anual constante para cada ano. O método do saldo decrescente, por outro lado, deprecia o saldo de aquisição multiplicando-o por uma taxa fixa, com o maior valor de depreciação no primeiro ano e diminuindo à medida que o ano avança. Cada um tem suas vantagens e desvantagens, mas, conforme mencionado acima, de acordo com a legislação tributária atual, somente o método linear se aplica a imóveis. Portanto, os proprietários de imóveis para aluguel são obrigados a registrar o mesmo valor de depreciação a cada ano durante a vida útil do edifício que adquiriram.

Observe que a vida útil é o número de anos do edifício quando ele é recém-construído; se uma propriedade de segunda mão for adquirida, a vida útil é revisada (cálculo da vida útil restante). Se o edifício ainda estiver dentro de sua vida útil remanescente, o novo período de depreciação é calculado usando a fórmula "vida útil remanescente = vida útil - número de anos decorridos + 20% do número de anos decorridos". Por outro lado, para bens usados que já tenham excedido sua vida útil, o método simplificado de "vida útil = vida útil original x 20%" é permitido, o que significa que mesmo bens antigos que tenham chegado ao fim de sua vida útil podem ser depreciados em um determinado número de anos (mínimo de 2 anos). Por exemplo, um apartamento de madeira com 30 anos de idade (vida útil de 22 anos quando recém-construído) se enquadraria na categoria de propriedade com vida útil excedente, de modo que a vida útil do novo proprietário seria de aproximadamente quatro anos (22 anos x 0,2 = 4,4 anos → arredondado para cinco anos, etc.). Portanto, os cronogramas de depreciação diferem significativamente, dependendo se a propriedade é de segunda mão ou nova e qual é a estrutura.

Cálculo proporcional dos custos de aquisição (como calcular a proporção de construção e terreno)

Ao comprar um imóvel, é comum que o terreno e o prédio sejam negociados em um preço fixo. No entanto, somente a parte do prédio pode ser depreciada, enquanto o terreno não está sujeito à depreciação. Portanto, o preço do prédio e o preço do terreno devem ser calculados proporcionalmente do preço total no momento da compra. Cálculos de rateio apropriados podem evitar problemas posteriores com o registro da depreciação e o cálculo da receita de transferência.

O princípio básico dos cálculos de rateio é alocar o terreno e o edifício de acordo com uma proporção razoável do valor de mercado. Os métodos específicos incluem os seguintes

• Se o contrato de venda declarar claramente a divisão: se o contrato declarar o valor do terreno e da construção separadamente, basicamente cada um desses valores é considerado como custo de aquisição. Se a divisão acordada entre vendedor e comprador for clara, ela será respeitada para fins fiscais.

• Se a divisão não for clara: o valor é dividido proporcionalmente de acordo com o valor oficial avaliado, etc. Exemplos típicos são as avaliações do imposto sobre a propriedade oudo imposto sobre herança. O valor avaliado do imposto predial notificado pelo município contém o valor avaliado do terreno e o valor avaliado do edifício, portanto, é prática comum ratear o valor total com base nessas proporções. Muitos investidores usam esse método porque ele é racional e objetivo. Por exemplo, se a propriedade tiver um valor total de 100 milhões de ienes e o valor avaliado pelo imposto predial for de 60 milhões de ienes para o terreno e 40 milhões de ienes para os edifícios, o preço de compra de 100 milhões de ienes também será dividido em 6:4 para 60 milhões de ienes para o terreno e 40 milhões de ienes para os edifícios, de acordo com a proporção de 6:4 do valor avaliado.

• Uso de avaliação de propriedade: Se quiser ser mais preciso, você pode pedir a um avaliador de propriedade que faça uma avaliação e calcule o valor de mercado do terreno e do prédio, respectivamente. Entretanto, como os custos de avaliação estão envolvidos, as avaliações do imposto predial acima geralmente são suficientes.

O mesmo cálculo proporcional é necessário para condomínios (ao comprar um quarto em um condomínio). No caso da propriedade de uma unidade de condomínio, a avaliação do edifício e a avaliação do terreno (direito de passagem) correspondentes à sua área de uso exclusivo são apuradas e somente a parte do edifício é usada como valor de aquisição do ativo depreciável. Em muitos casos, os detalhes de tributação da propriedade emitidos pela associação de administração permitem que você verifique o valor padrão de tributação do terreno e da casa da área de uso exclusivo, de modo que você possa usá-los como referência para ratear o custo da propriedade.

Ao ratear corretamente os custos de aquisição, o valor de aquisição do edifício, que é a base para o cálculo da depreciação, fica claro. Esse valor de aquisição do edifício é então multiplicado pela taxa de depreciação (calculada a partir da vida útil) descrita abaixo para obter a despesa de depreciação anual.

Cálculos concretos de depreciação usando exemplos da vida real

Vamos dar uma olhada em como a depreciação é calculada usando números reais. Vamos supor o caso de um investidor privado rico que compra e mantém uma propriedade típica para aluguel.

Caso: compra de um prédio de apartamentos de madeira com 10 anos de idade

• Preço total de compra: 100 milhões de ienes (supondo 40 milhões de ienes para o terreno e 60 milhões de ienes para o edifício)

• Estrutura do prédio: madeira (vida útil legal de 22 anos)

• Idade do edifício: 10 anos (parte da vida útil já passou)

• Método de depreciação: método linear (no sistema atual, os edifícios são depreciados usando apenas o método linear)

1. determinar a vida útil restante do edifício:
Já se passaram 10 anos da vida útil de 22 anos do novo edifício. Como a propriedade é um ativo de segunda mão que ainda tem alguma vida útil restante, a vida útil residual é calculada usando a seguinte fórmula.
Vida útil remanescente = (22 anos - 10 anos) + (10 anos x 0,2)
= 12 anos + 2 anos = 14 anos
Portanto, o novo proprietário, o comprador, depreciará a propriedade em 14 anos (os anos fracionários são arredondados para baixo no cálculo).

2. Determine a depreciação anual do edifício:
O custo de aquisição do edifício de 60 milhões de ienes é depreciado em uma base linear ao longo da vida útil de 14 anos calculada anteriormente. A fórmula é simples,
Depreciação anual = custo de aquisição do edifício ÷ número de anos de depreciação
= JPY 60 milhões ÷ 14 anos = JPY 4.286.000 (aproximado) = JPY 60 milhões ÷ 14 anos = JPY 4.286.000 (aproximado)
O valor é o seguinte. Isso significa que aproximadamente JPY 4.290.000 por ano podem ser gastos todos os anos. Para cálculos de impostos, é usado um coeficiente chamado taxa de depreciação (a taxa de depreciação linear correspondente a 14 anos é de aproximadamente 0,0714).

O exemplo acima é aproximado, mas o procedimento de cálculo também é o mesmo em outros casos. Por exemplo, no caso de um condomínio de concreto armado com 15 anos de idade (vida útil de 47 anos, valor total de 300 milhões de ienes, terreno 150 milhões e prédio 150 milhões), a vida útil restante é (47-15) + (15 x 0,2) = 35 anos (47-15) + (15 x 0. 2) = 35 anos, resultando em um custo de depreciação de aproximadamente JPY 4.286.000 por ano para um edifício de JPY 150 milhões dividido por 35 anos. É importante ter em mente que isso pode ser calculado usando a fórmula básica : valor do edifício ÷ vida útil = depreciação anual.

A despesa de depreciação real é calculada mensalmente no primeiro ano de compra (rateada entre o mês em que o edifício é colocado em uso comercial e o final do ano), e há pequenos ajustes à medida que a vida útil passa, mas o conceito básico é o mesmo acima. Em alguns casos, os anexos do edifício podem ser calculados separadamente do próprio edifício, mas no cálculo da renda imobiliária para investidores individuais, eles geralmente são depreciados juntos como um único edifício.

Efeitos de economia de impostos e usos da depreciação, e pontos a serem observados

Efeito de economia de impostos: a maior vantagem de registrar a depreciação é o efeito de economia de impostos, reduzindo os impostos de renda e de moradia. Os contribuintes ricos se enquadram em uma faixa de impostos mais alta, portanto, o impacto da economia de impostos pode ser muito grande se a renda for reduzida pelo registro da depreciação como uma despesa. Conforme declarado na Seção 3.1, a alíquota do imposto de renda é de 45% para aqueles com renda anual superior a 40 milhões de ienes (até 55% quando combinada com o imposto de residência), mas a depreciação pode reduzir legitimamente essa alta carga tributária. Especificamente, se a renda imobiliária puder ser reduzida a uma perda por meio da depreciação, a perda poderá ser agregada a outras rendas excedentes para reduzir a renda tributável geral e, consequentemente, o valor do imposto pago poderá ser reduzido.

Um uso típico da depreciação para pessoas físicas de alto patrimônio líquido é o "esquema de economia de impostos usando propriedade de segunda mão com uma vida útil curta". Por exemplo, esse é um método de compra de propriedades que podem ser depreciadas significativamente em um curto período de tempo, como apartamentos de madeira ou imóveis no exterior que tenham ultrapassado sua vida útil legal, e, em seguida, obter uma perda concentrada da depreciação ao longo de vários anos. Isso reduz a alta renda e tem um efeito de economia de impostos. De fato, uma simulação relatou um caso em que um apartamento de segunda mão (totalizando 100 milhões de ienes) com uma vida útil superior à sua vida útil foi depreciado em aproximadamente 3 milhões de ienes a cada ano durante quatro anos, reduzindo a renda em um total de 12 milhões de ienes (economia de impostos). Esses esquemas podem ser combinados com um plano que também leve em conta a venda da propriedade, já que a depreciação é concluída em um curto período de tempo, para economizar impostos e recuperar o investimento.

Cuidado: embora a economia de impostos por meio da depreciação seja atraente, há vários pontos que devem ser observados. Primeiro, há o risco de mudanças nas leis e nos sistemas tributários. Nos últimos anos, tem havido uma tendência de que medidas excessivas de economia de impostos estejam sujeitas a uma rede regulatória, como o bloqueio de economias de depreciação usando imóveis no exterior e o endurecimento das regulamentações sobre economias de impostos de blocos de torres (um método de compra de condomínios caros para reduzir as avaliações de impostos sobre herança), que eram populares entre pessoas ricas. Não há garantia de que os esquemas de economia de impostos serão permanentes no futuro, e é necessário manter-se atualizado com as informações sobre as mudanças no sistema tributário.

Em segundo lugar, é importante entender que a depreciação é apenas uma despesa nos livros contábeis. A depreciação não reduz diretamente as reservas de caixa, mas a realidade da propriedade é que o prédio se deteriorará com o tempo e haverá despesas futuras, como custos de reparo. É aconselhável reservar a economia fiscal do registro da depreciação para futuros reparos e reconstruções importantes. Mesmo que o valor se aproxime de zero nos livros contábeis, a propriedade real continuará existindo, e negligenciar a manutenção levará a um declínio nos valores da propriedade e na satisfação do locatário. É importante evitar se distrair com a economia de impostos e negligenciar a manutenção da propriedade.

Além disso, tenha em mente a carga tributária no momento da venda. A depreciação reduz o valor do imóvel nos livros (valor contábil) no mesmo montante. No cálculo da renda de transferência quando a propriedade é vendida, a depreciação acumulada é deduzida do custo de aquisição no momento da compra, o que pode resultar em um ganho maior na venda. Como resultado, incorre-se em um ônus de imposto de renda de transferência (cerca de 20% no caso de transferências de longo prazo), e pode ocorrer uma situação em que "o suposto ganho em economia de impostos é devolvido em impostos no momento da venda". No entanto, muitas vezes não é preciso se preocupar com isso. Isso ocorre porque a economia de impostos da depreciação está em uma alíquota de imposto de renda mais alta, enquanto a alíquota de imposto no momento da venda é mais baixa, em torno de 20% para transferências de longo prazo, portanto, em muitos casos, a diferença de alíquota de imposto acabará beneficiando você. Por exemplo, se uma pessoa na faixa de 43% de imposto total sobre a renda e imposto residencial economiza impostos a cada ano por meio da depreciação e depois paga 20% de imposto sobre o ganho da venda da propriedade, a dedução de 23% é uma redução líquida de impostos. Em suma, a economia de impostos da depreciação > o aumento de impostos na venda é frequentemente considerada uma economia de impostos permanente devido ao diferimento de impostos e à diferença nas alíquotas de impostos. No entanto, é importante não ser excessivamente otimista e simular a situação, pois há o risco de que ela não ocorra como esperado, dependendo da queda nos preços dos imóveis e do momento da venda.

Conceitos errôneos e riscos dos quais os indivíduos de alto patrimônio líquido tendem a ser vítimas

Os investidores de alto patrimônio líquido com ativos maiores fazem melhor uso da depreciação, mas também há alguns equívocos e riscos dos quais eles são vítimas. Aqui estão alguns exemplos típicos.

• O equívoco de que "enquanto você depreciar, não perderá dinheiro com seu investimento imobiliário": os investidores geralmente se concentram tanto no efeito de economia de impostos da depreciação que negligenciam a rentabilidade e os riscos da propriedade em si. É verdade que, mesmo que a depreciação aumente temporariamente o salário líquido, ainda há o risco de desocupação do imóvel, o ônus do pagamento de empréstimos e o risco de uma futura queda no preço de venda. Mesmo que os impostos possam ser reduzidos, o investimento como um todo sofrerá uma perda. É importante entender que a depreciação não é uma "mágica sem perdas", mas apenas um meio de aumentar o retorno total.

• Alavancagem excessiva piora o fluxo de caixa: esse é o caso em que uma propriedade cara é comprada com um empréstimo integral para se beneficiar da economia de impostos, e as despesas (empréstimo e despesas) tornam-se maiores do que a receita de aluguel. Mesmo que o imóvel esteja no vermelho nos livros contábeis devido à depreciação, se a saída de caixa em mãos também for grande, o imóvel acabará sendo retirado. Embora seja fácil obter empréstimos por causa da riqueza da empresa, é importante estar ciente do risco de empréstimos excessivos e da incapacidade de gerar fluxo de caixa.

• Ignorar o risco de mudanças no sistema tributário: conforme mencionado acima, as mudanças na legislação tributária podem bloquear os esquemas de economia de impostos. Em particular, os esquemas mais controversos, como a depreciação de imóveis no exterior ou esquemas de economia de impostos para torres de apartamentos, tendem a estar mais sujeitos a regulamentação. Se as decisões de investimento forem tomadas com base em uma extensão do sistema tributário existente sem acompanhar as últimas tendências tributárias, há o risco de que os efeitos esperados de economia de impostos não sejam alcançados. É essencial não negligenciar a coleta de informações ao cooperar com consultores tributários de confiança e outros profissionais.

• Risco de tomar decisões complexas de economia de impostos sem consultar um especialista: alguns indivíduos de alto patrimônio líquido aprenderam muito e tomaram medidas sofisticadas de economia de impostos por conta própria, mas as questões tributárias envolvidas na depreciação são complexas. Por exemplo, há questões detalhadas, como omissão de depreciação, aplicação incorreta de vidas úteis e restrições sobre deduções de lucros e perdas ao usar esquemas corporativos combinados. É uma aposta segura que você não deve proceder por iniciativa própria, mas sempre consultar um consultor tributário ou especialista em imóveis para verificar se o esquema é legal e eficaz.

• Esquecer de investir em pessoas: embora não esteja diretamente relacionada à depreciação, uma armadilha comum para indivíduos com alto patrimônio líquido ao administrar propriedades é concentrar-se apenas nos números e não prestar atenção ao "capital humano". Na administração de aluguéis, em última análise, são as pessoas que administram as propriedades e criam valor. Deixar de investir em capital humano confiável (excelentes empresas de administração e equipe) levará a um declínio na qualidade da administração no longo prazo. As pessoas ricas, que prestam muita atenção à depreciação e a outras questões numéricas, devem ter o cuidado de não perder de vista o equilíbrio do investimento em pessoas também.

Ao prestar atenção aos equívocos e riscos mencionados acima, é possível obter um investimento imobiliário sólido com a depreciação corretamente posicionada. Especialmente no caso de indivíduos com patrimônio líquido elevado, o impacto é significativo, portanto, é necessária uma atitude de tomar cada decisão com integridade.

Importância das decisões de investimento que não se baseiam apenas na economia de impostos

Por fim, é importante enfatizar a importância das decisões de investimento que não dependem apenas da economia de impostos. A economia de impostos por meio da depreciação é atraente, mas não deve ser o único objetivo do investimento. A atitude é focar na sustentabilidade de longo prazo e no valor social, e não apenas no ganho de curto prazo. Quanto mais rico você for, mais precisará ver seu investimento sob essa perspectiva sincera.

Especificamente, é importante avaliar os investimentos imobiliários de uma perspectiva abrangente, incluindo a lucratividade e o potencial futuro da propriedade, sua contribuição para a comunidade local e seu efeito cascata sobre o capital humano (a ideia de que o capital humano é um ativo). Os benefícios de economia de impostos da depreciação são apenas um desses itens de avaliação. Mesmo que o efeito de economia de impostos da depreciação diminua, se o investimento proporcionar retornos suficientes por meio do aumento do valor da propriedade em si, do fluxo de caixa estável e da construção de bons relacionamentos com as pessoas, pode-se dizer que ele foi bem-sucedido no longo prazo.

Por outro lado, se você escolher uma propriedade não lucrativa com economia de impostos, o risco de diminuir seu principal aumenta, mesmo que os impostos sejam reduzidos. Nosso objetivo deve ser o gerenciamento sustentável de ativos que proteja e aumente o valor dos ativos e, ao mesmo tempo, otimize a carga tributária. Para atingir esse objetivo, tenha sempre em mente a pergunta "Que valor esse investimento trará para mim, minha família e a sociedade no futuro?" em vez de apenas "Quanto ganharei com a depreciação?". A economia de impostos é apenas um meio para atingir um fim, não um fim em si mesmo. É responsabilidade dos investidores de alto patrimônio líquido ver a essência por trás dos números e tomar uma série de decisões honestas.

O conteúdo deste artigo é apenas para fins de informação geral; sempre consulte um consultor tributário ou outro profissional para tomar decisões tributárias específicas.