Öffentliche Ausschreibung: Vorteile, Verfahren und Herausforderungen

Die öffentliche Ausschreibung ist eine Methode, die von öffentlichen Ämtern und Gemeinden angewandt wird, um den am besten geeigneten Auftragnehmer oder Vertragspartner für ein Projekt auszuwählen, und zwar auf der Grundlage einer umfassenden Bewertung des Angebots, der technischen Fähigkeiten und der Erfolgsbilanz des Unternehmens sowie des Preises. Eine unbestimmte Anzahl potenzieller Teilnehmer wird umfassend aufgefordert, Vorschläge von Unternehmen einzureichen, die die Anforderungen erfüllen, die dann geprüft werden, und der beste Vorschlag wird ausgewählt. Während bei normalen Ausschreibungen der Preis im Vordergrund steht, werden bei der öffentlichen Ausschreibung die Qualität und der Einfallsreichtum der Vorschläge in den Vordergrund gestellt und die Bewerber für den Auftrag ermittelt.

Hintergrund und Ziele des Systems

Das japanische System der öffentlichen Auftragsvergabe sieht vor, dass Aufträge der Kommunalverwaltung grundsätzlich im Wege offener Ausschreibungen vergeben werden (d. h. Angebote von mehreren Auftragnehmern, wobei der günstigste Bieter den Zuschlag erhält). Einige Aufgaben eignen sich jedoch aufgrund ihrer Art und ihres Zwecks nicht für einen reinen Preiswettbewerb. So ist es beispielsweise bei Projekten, die spezielle, fortschrittliche Technologien und kreative Vorschläge erfordern, schwierig, im Voraus detaillierte Spezifikationen zu erstellen, und die Auswahl eines Auftragnehmers allein auf der Grundlage des Preises führt möglicherweise nicht zu den gewünschten Ergebnissen. Vor diesem Hintergrund wurde die Methode der offenen Ausschreibung eingeführt, bei der die besten Vorschläge im Rahmen eines Planungswettbewerbs ausgeschrieben werden.

Nach dem Rechtssystem werden die Verträge mit den nach der Methode der offenen Ausschreibung ausgewählten Betreibern in Form eines ausgehandelten Vertrags (freiwilliger Vertrag) geschlossen, der in Artikel 167-2 Absatz 1 Ziffer ii) der Durchführungsverordnung zum Gesetz über die kommunale Selbstverwaltung als "solche, deren Art oder Zweck sich nicht für eine Ausschreibung eignet" definiert ist. Mit anderen Worten, die Methode der öffentlichen Ausschreibung wird als eine Ausnahmemethode der öffentlichen Ausschreibung betrachtet und wird nur dann angewandt, wenn sie dringend erforderlich ist. Die Gemeinden sind verpflichtet, bei der Anwendung dieser Methode auf Fairness und Transparenz zu achten und sie im Einklang mit den Zielen des Systems durchzuführen.

Der Zweck des Systems besteht darin, dass der Kunde (z. B. die Gemeinde) den am besten geeigneten Betreiber auswählt, wobei auch andere Faktoren als der Preis berücksichtigt werden. Bei Maßnahmen, die ein hohes Maß an technischer Kompetenz erfordern oder bei denen die Vorschläge der einzelnen Betreiber viel Raum für Originalität und Einfallsreichtum lassen, ermöglicht die Methode der offenen Ausschreibung dem Auftraggeber, mehrere Vorschläge zu vergleichen und den besten auszuwählen. Es wird erwartet, dass dadurch die Qualität der öffentlichen Arbeiten verbessert undein neuer Wert geschaffen wird, und es können kreative Ergebnisse erzielt werden, die bei einer Auftragsvergabe nach einheitlichen Spezifikationen nicht möglich wären.

Einrichtungen, die das System einführen (z. B. Gemeinden, Behörden)

Die Methode der öffentlichen Aufforderung zur Einreichung von Vorschlägen ist weit verbreitet, vor allem von lokalen Behörden (Präfekturen und Gemeinden). Viele Kommunalverwaltungen haben Leitlinien für diese Methode aufgestellt und wählen die Betreiber nach fairen Verfahren aus. So hat beispielsweise die Stadt Osaka detaillierte Leitlinien für die ordnungsgemäße Durchführung der Methode der offenen Ausschreibung, einer Form der freihändigen Vergabe, formuliert und Regeln aufgestellt, um Willkür bei der Zusammensetzung der Mitglieder des Auswahlausschusses und bei den Bewertungsverfahren auszuschließen. Darüber hinaus wurden ähnliche Leitlinien von Gemeinden im ganzen Land veröffentlicht, darunter Iwaki City, Ikoma City und Asahikawa City. Die Methode der offenen Ausschreibung wird zunehmend für verschiedene Aufgaben eingesetzt, die von lokalen Behörden in Auftrag gegeben werden (z. B. Stadtplanungsberatung, Öffentlichkeitsarbeit und PR, Verträge für den Betrieb von Einrichtungen usw.).

Auch die Ministerien und Agenturen der Zentralregierung verwenden ein der öffentlichen Ausschreibung ähnliches Wettbewerbsverfahren. So hat beispielsweise das Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) Leitlinien für die Anwendung der Vorschlagsmethode und der Methode der Gesamtbewertung bei der Vergabe von Bauberatungsleistungen herausgegeben und arbeitet aktiv an der Qualitätssicherung von Projekten, die anspruchsvolle technische Vorschläge erfordern. Projekte, die die Kreativität des privaten Sektors einbeziehen, wie öffentlich-private Partnerschaften (PPP) und PFI-Projekte, werden manchmal auch in Form von konkurrierenden Angeboten ausgeschrieben. Mit anderen Worten: Von Kommunen bis hin zu staatlichen Einrichtungen wird das Verfahren der öffentlichen Ausschreibung je nach Art des Auftrags eingesetzt und ist weitgehend in das öffentliche Beschaffungssystem integriert.

Das Verfahren der öffentlichen Aufforderung zur Einreichung von Vorschlägen

Die Auswahl von Auftragnehmern durch das Verfahren der öffentlichen Ausschreibung erfolgt nach einem vorgeschriebenen Verfahren. Die Einzelheiten variieren von Gemeinde zu Gemeinde, aber der allgemeine Ablauf ist wie folgt

1. Festlegung der Auftragsmethode und Vorbereitung der öffentlichen Ausschreibung: Die zuständige Abteilung prüft die Arbeiten und beschließt, das Vorschlagsverfahren anzuwenden, wenn sie es für angemessen hält, es anstelle einer Ausschreibung anzuwenden. Ein interner Prüfungsausschuss bestätigt die Angemessenheit des Antrags und bereitet die Aufforderung zur Einreichung von Vorschlägen (Leitlinien für die Aufforderung zur Einreichung von Vorschlägen) und den Entwurf der Bewertungskriterien vor. Um Fairness zu gewährleisten, werden auch Vorbereitungen für die Einsetzung eines Auswahlausschusses getroffen, dem auch externe Experten angehören.

2. Öffentliche Bekanntmachung (Durchführung der Aufforderung zur Einreichung von Vorschlägen): Die öffentliche Bekanntmachung der Aufforderung zur Einreichung von Vorschlägen erfolgt auf der offiziellen Website der Gemeinde oder im System zur Offenlegung von Beschaffungsinformationen. Die Aufforderung zur Einreichung von Vorschlägen, die Zulassungsvoraussetzungen und die Frist für die Einreichung von Vorschlägen werden weithin bekannt gemacht, und potenzielle Bewerber werden zur Teilnahme eingeladen. Falls erforderlich, wird eine Informationsveranstaltung für potenzielle Bewerber abgehalten, um das Projekt und das Bewerbungsverfahren zu erläutern und Fragen zu beantworten.

3. Bewerbung und Einreichung von Unterlagen: Unternehmen und Organisationen, die sich bewerben möchten, müssen innerhalb einer bestimmten Frist einen Teilnahmeantrag einreichen und ihre Qualifikationen von der Stadtverwaltung prüfen lassen. Diejenigen, die die Anforderungen erfüllen, erhalten die Möglichkeit, einen Vorschlag zu unterbreiten und innerhalb der Frist einen Vorschlag und die dazugehörigen Unterlagen auszuarbeiten und einzureichen. Der Vorschlag sollte Ideen und Methoden für die Durchführung des Projekts, die Organisationsstruktur, Ergebnisse, geschätzte Kosten usw. enthalten.

4. Prüfung der Vorschläge (Überprüfung der Unterlagen und Präsentation): Es wird ein Auswahlausschuss eingesetzt, der die eingereichten Vorschläge bewertet. In den meisten Fällen erfolgt dies in zwei Stufen: Prüfung der Unterlagen undPrüfung der Interviews/Präsentationen. Jedes Mitglied des Ausschusses bewertet die Vorschläge anhand der Bewertungskriterien, einschließlich der Originalität und Durchführbarkeit des Vorschlags, der Kompetenz und Leistungsfähigkeit des Betreibers und der Angemessenheit des Preises. Der Inhalt der Vorschläge wird in Frage-Antwort-Sitzungen und anhand von Präsentationen der Antragsteller eingehend geprüft, und es werden unparteiische Vergleiche angestellt. Externe Sachverständige, z. B. Akademiker, werden in den Ausschuss einbezogen, um Objektivität und Transparenz bei der Bewertung zu gewährleisten.

5. Auswahl und Bekanntgabe des besten Angebots: Auf der Grundlage der Bewertungsergebnisse des Auswahlausschusses wird der Betreiber mit dem besten Angebot als bevorzugter Bieter (potenzieller Auftragnehmer) ausgewählt. Die Ergebnisse werden den Teilnehmern mitgeteilt und die Gründe für die Auswahl und die Kommentare zur Bewertung werden von der Gemeinde veröffentlicht. Beachten Sie, dass in dieser Phase kein formeller Vertrag unterzeichnet wird, sondern die Parteien für die Vertragsverhandlungen bereits feststehen.

6. Vertragsverhandlung und -abschluss: Die ausgewählte bevorzugte Verhandlungspartei und der Kunde verhandeln auf der Grundlage des Vorschlags über die konkreten Vertragsbedingungen. Sind sich beide Parteien über die Vertragsbedingungen einig, wird ein förmlich ausgehandelter Vertrag (ausgehandelter Vertrag auf der Grundlage eines Angebotswettbewerbs) geschlossen. Die Vertragssumme und der Arbeitsumfang werden endgültig festgelegt und ein Vertrag wird unterzeichnet. In einigen Gemeinden wird nach Vertragsabschluss ein Bericht an einen Wirtschaftsprüfer oder einen Ausschreibungsüberwachungsausschuss erstellt.

7. Veröffentlichung und Überprüfung der Ergebnisse: Nach Vertragsabschluss veröffentlicht der Auftragnehmer nach außen die Gründe für die Anwendung der Methode der offenen Ausschreibung (Gründe, warum der Auftrag nicht für eine wettbewerbliche Ausschreibung geeignet war) und eine Zusammenfassung der Auswahlergebnisse. So werden z. B. der Name des ausgewählten Betreibers, die wichtigsten Punkte des Vorschlags und die Grundlage für die Auftragsvergabe auf freiwilliger Basis auf der Website deutlich angegeben, um Transparenz zu gewährleisten. Darüber hinaus können wir je nach Projekt überprüfen und bewerten, ob das auf dem Inhalt des Vorschlags basierende Projekt nach der Vertragsunterzeichnung ordnungsgemäß durchgeführt wird, und diese Informationen nutzen, um die Durchführung von öffentlichen Ausschreibungen in Zukunft zu verbessern.

Wie oben beschrieben, läuft die Methode der öffentlichen Ausschreibung in der folgenden Reihenfolge ab : öffentliche Bekanntmachung, Aufforderung zur Einreichung von Vorschlägen, Prüfung, Auswahl und Vertrag. Im Vergleich zu herkömmlichen Ausschreibungsverfahren umfasst das Verfahren mehr Schritte und stellt eine größere Belastung für die Beteiligten dar, aber das System ermöglicht die Auswahl des am besten geeigneten Partners nach Prüfung der Qualität der Vorschläge.

Vorteile (Stärken)

Die folgenden Vorteile können sowohl für den Auftraggeber als auch für den Auftragnehmer bei der Methode der offenen Ausschreibung hervorgehoben werden

• Auswahl des am besten geeigneten Partners auf der Grundlage des Inhalts des Angebots: Der Auftraggeber kann nicht nur den Preis, sondern auch den Inhalt des Angebots selbst sowie die technischen Fähigkeiten, die Erfolgsbilanz und die Struktur des Unternehmens umfassend bewerten, was die Auswahl des am besten geeigneten Anbieters für das Projekt erleichtert. Insbesondere bei Arbeiten, die kreatives Denken und ein hohes Maß an Fachwissen erfordern, führt die Beauftragung eines Auftragnehmers, der ein qualitativ hochwertiges Angebot unterbreitet, und nicht eines, das einfach nur billig ist, zu einer besseren Projektqualität und zur Schaffung von Innovationen. So ist beispielsweise "die Auswahl der Betreiber, einschließlich der Planungsfähigkeit und Zuverlässigkeit des Anbieters, ein wesentlicher Punkt, der sich deutlich von einer normalen Ausschreibung unterscheidet".

• Förderung kreativer und flexibler Ansätze: Die Vorschlagsmethode zieht eine große Vielfalt an Ideen an, die nicht an herkömmliche Spezifikationen gebunden sind, da jeder Betreiber um einzigartige Projektvorschläge konkurriert. Für den Kunden bietet dies die Möglichkeit, aus einer Reihe von Optionen die beste Lösung zu finden, und fördert die Kreativität und den Einfallsreichtum bei den Projektmethoden und den Einsatz neuer Technologien. Dies ist besonders in den Bereichen Stadtplanung und regionale Wiederbelebung wirksam und zielt darauf ab, die Qualität der öffentlichen Dienstleistungen zu verbessern, indem das Know-how des privaten Sektors genutzt wird.

• Offener Wettbewerb: Wie der Name "offener Wettbewerb" schon sagt, kann sich im Grunde jeder bewerben, sofern er die Förderkriterien erfüllt. Er steht einem breiten Spektrum von Unternehmen und Organisationen offen, nicht nur bestimmten Auftragnehmern, und bietet somit ein hohes Maß an Fairness und Chancen für neue Marktteilnehmer. Es ist eine Gelegenheit für Privatunternehmen, ihr Geschäft zu erweitern, da sie nicht auf eine Einladung der Regierung warten müssen, wie es bei herkömmlichen Ausschreibungen der Fall ist, und Projekte aus eigener Initiative in Angriff nehmen können. Es ist sogar schon vorgekommen, dass Unternehmen, die keine Erfahrung im Umgang mit lokalen Behörden hatten, durch hervorragende Angebote Aufträge gewinnen konnten.

• Leichtere Sicherung von Gewinnspannen für Auftragnehmer: Bei öffentlichen Ausschreibungen ist die Qualität der Angebote wichtiger als der Preis allein, so dass es fürAuftragnehmerschwierig ist, mit unangemessen niedrigen Preisen zu konkurrieren. Das Unternehmen mit dem hochwertigsten Angebot zu einem angemessenen Preis wird ausgewählt, so dass es für das Unternehmen, das den Auftrag erhält, einfacher ist, sich eine bestimmte Gewinnspanne zu sichern. Da der niedrigste Preis nicht am Rande der Rentabilität angeboten werden muss, wie es bei allgemeinen Ausschreibungen der Fall ist, können sich die Betreiber bemühen, qualitativ hochwertige Dienstleistungen zu erbringen und gleichzeitig einen angemessenen Gewinn zu erzielen, der ihren Angeboten entspricht.

• Berücksichtigung regionaler Beiträge und politischer Ziele: Die Auftragnehmer können ihre eigenen Gesichtspunkte in die Bewertungspunkte einfließen lassen, z. B. "Auswirkungen auf die regionale Wirtschaft", "Umweltaspekte" und "sozialer Beitrag der Unternehmen". Auf diese Weise ist es möglich, Betreiber auszuwählen, die zur Verwirklichung politischer Ziele und nicht nur zur wirtschaftlichen Rationalität beitragen. Durch die Aufnahme der Kriterien "Beitrag zur Region" und "Zusammenarbeit mit lokalen Unternehmen" in die Bewertungskriterien werden beispielsweise Vorschläge, die zur Entwicklung der lokalen Industrie und zur Schaffung von Arbeitsplätzen führen, bevorzugt behandelt. Die Methode der offenen Aufforderung zur Einreichung von Vorschlägen ist ein flexibler Mechanismus, der es leicht macht, den vom Auftraggeber beabsichtigten sozialen Wert bei der Auswahl des Vertragspartners zu berücksichtigen.

Wie oben beschrieben, besteht ein großer Vorteil der Methode der offenen Ausschreibung darin, dass sie sowohl das Streben nach qualitativ hochwertigen Ergebnissen als auch die Gewährleistung eines fairen Wettbewerbs ermöglicht. Für den Auftraggeber bietet sie die Möglichkeit, einen besseren Partner auszuwählen, und für den Auftragnehmer bietet sie eine Phase, in der andere Stärken als der Preis zum Vorteil beider Parteien unter Beweis gestellt werden können.

Nachteile und Herausforderungen

Andererseits wurden für die Methode der offenen Ausschreibung die folgenden Nachteile und operativen Herausforderungen genannt

• Zeit- und kostenintensive Vorbereitung und Prüfung: Die Kosten für die Teilnahme am Ausschreibungsverfahren sind in der Regel höher, da sie mit der Vorbereitung von Vorschlägen und Präsentationen verbunden sind, was bei Ausschreibungen normalerweise nicht der Fall ist. Die Unternehmen müssen Zeit und Personal für die Ausarbeitung von Vorschlägen aufwenden und ihre Pläne sorgfältig ausarbeiten, wobei sie ihr gesamtes Fachwissen und ihre Planungsfähigkeiten einsetzen müssen. Diese Belastung ist für kleine und mittlere Unternehmen (KMU) besonders hoch, da sie im Falle eines Scheiterns Gefahr laufen, ihre Ressourcen zu verschwenden. Der Prozess von der Ausschreibung bis zur Bewertung ist auch für den Auftraggeber komplizierter, was sowohl den Verwaltungsaufwand als auch die benötigte Zeit im Vergleich zu offenen Ausschreibungen erhöht. Bei einer großen Zahl von Bewerbungen nimmt die Prüfung Zeit in Anspruch, und es entstehen Kosten für die Einstellung und Verwaltung der zuständigen Mitarbeiter und Fachausschussmitglieder.

• Hohes Niveau der Vorschläge und der technischen Fähigkeiten: Da von den Bewerbern exzellente Vorschläge verlangt werden , die sich von denen anderer Unternehmen unterscheiden, ist die Eintrittshürde für Unternehmen, die in ihrem Bereich nicht ausreichend wettbewerbsfähig sind, hoch. Mit anderen Worten: Unternehmen mit umfassender Erfahrung und Know-how sind tendenziell im Vorteil, während Neugründungen mit innovativen Ideen, aber einer schwachen Erfolgsbilanz weniger Chancen haben, ausgewählt zu werden. Wenn zu den Bewertungselementen auch "frühere Leistungen bei ähnlichen Operationen" und "Zuverlässigkeit des Unternehmens" gehören, ist es für neue Marktteilnehmer und kleine Unternehmen schwierig, hohe Punktzahlen zu erzielen, und die Herausforderung besteht darin, einen Rahmen zu schaffen, in dem sie fair konkurrieren können.

• Bedenken hinsichtlich der Subjektivität und Fairness der Bewertung: Subjektive Beurteilungen sind bei der Bewertung der Exzellenz der Vorschläge unvermeidlich. Die Bewertungskriterien werden im Voraus festgelegt, aber die Preisrichter haben einen Ermessensspielraum bei der Punktevergabe und der Kommentierung der einzelnen Vorschläge, was zu Unsicherheiten führt. Der Auftragnehmer ergreift Maßnahmen, um Transparenz und Objektivität zu gewährleisten, wie z. B. die Klärung der Bewertungskriterien und den Einsatz externer Ausschussmitglieder, aber wenn der Verdacht auf Willkür oder geheime Absprachen bei den Auswahlergebnissen besteht, könnte dies das Vertrauen in das Verfahren untergraben. Auch die Rechenschaftspflicht ist wichtiger als bei normalen Ausschreibungen, und wenn keine angemessenen Maßnahmen ergriffen werden, wie z. B. die Rückmeldung an abgelehnte Bieter und die Offenlegung der Gründe für die Bewertung, kann dies zu Einsprüchen führen. Die Methode der offenen Ausschreibung weist also Aspekte auf, die bei falscher Anwendung als "undurchsichtiger ausgehandelter Vertrag" wahrgenommen werden könnten, so dass ein System geschaffen werden muss, das jederzeit Fairness gewährleistet.

• Risiko erfolgloser Verfahren und des Scheiterns von Verhandlungen: Die Vorschlagsmethode beinhaltet eine Verhandlungsphase, in der die Vertragsbedingungen mit dem bevorzugten Bieter endgültig festgelegt werden, aber die Verhandlungen können sich schwierig gestalten oder scheitern. Kann mit dem besten Bieter kein Vertrag geschlossen werden, muss unter Umständen auf den nächstbesten Bieter zugegangen oder die Ausschreibung neu eröffnet werden, was den Beginn des Projekts erheblich verzögern kann. Es ist zu beachten, dass bei einem Ausschreibungsverfahren der erfolgreiche Bieter den Zuschlag erhält, während bei einer offenen Ausschreibung bis zum Vertragsabschluss Ungewissheit herrscht. Es gibt auch Fälle, in denen die Aufforderung zur Einreichung von Vorschlägen selbst erfolglos bleibt, weil es keine Bewerber gibt oder keine Vorschläge, die den erwarteten Standard erfüllen. In solchen Fällen kann es erforderlich sein, die Aufforderung zur Einreichung von Vorschlägen erneut zu öffnen oder zu einer anderen Methode überzugehen, was sich auf den ursprünglich vorgesehenen Zeitplan auswirken wird.

• Vorsichtsmaßnahmen gegen Missbrauch: Obwohl die Methode der offenen Aufforderung zur Einreichung von Vorschlägen ein bequemer Mechanismus ist, stellt sie eine Ausnahme von der Regel der "ausgehandelten Verträge" dar, und ein Missbrauch dieser Methode sollte unbedingt vermieden werden. Wenn die Vorschlagsmethode auch bei Projekten, bei denen ein Preiswettbewerb möglich ist, ohne weiteres angewandt wird, kann dies den ursprünglichen Grundsatz der wettbewerblichen Ausschreibung untergraben. Die für das Beschaffungswesen zuständigen Verwaltungsbeamten müssen in angemessener Weise darüber entscheiden, welche Projekte zur Angebotsabgabe vorgelegt werden sollen. In den kommunalen Leitlinien werden außerdem strenge Bedingungen für die Anwendung der Vorschlagsmethode festgelegt und der Umfang der zu erbringenden Leistungen begrenzt, so dass eine einfache Ausweitung der Ausnahmemethode verhindert wird. Es kommt also darauf an, das System maßvoll zu handhaben, ohne dass es den Zielen des Systems zuwiderläuft.

Aus den oben genannten Punkten ergibt sich, dass die Methode der offenen Aufforderung zur Einreichung von Vorschlägen ein System ist, das sowohl Vor- als auch Nachteile hat. Einerseits ermöglicht es die Einholung besserer Vorschläge, andererseits gibt es Probleme wie die Betriebskosten und Schwierigkeiten bei der Gewährleistung der Fairness.

Beziehung zur und Auswirkungen auf die Immobilienbranche

Die Methode der öffentlichen Aufforderung zur Einreichung von Vorschlägen hat einen erheblichen Einfluss auf die Immobilienbranche. Insbesondere wird das Verfahren aktiv bei der Nutzung von Grundstücken und Gebäuden im Besitz der öffentlichen Hand und bei Stadtentwicklungsprojekten eingesetzt. Zu den wichtigsten Beziehungen und Einflüssen auf den Immobiliensektor gehören

• Einsatz beim Verkauf und bei der Entwicklung öffentlicher Immobilien: Wenn Gemeinden und Präfekturen ungenutzte Grundstücke oder verfallene öffentliche Einrichtungen an den privaten Sektor verkaufen oder verpachten, fordern sie zunehmend die Öffentlichkeit auf, sich mit Ideen für deren Nutzung zu bewerben, anstatt sie einfach über Ausschreibungen zu verkaufen. So hat beispielsweise die Präfektur Yamanashi für den Verkauf des ehemaligen Busbahnhofs des ehemaligen Linearen Beobachtungszentrums ein öffentliches Ausschreibungsverfahren gewählt, bei dem Vorschläge für Flächennutzungspläne von privatwirtschaftlichen Betreibern eingeholt werden, anstatt das Land einfach zu verkaufen. Diese Methode wird vielerorts angewandt, wobei nach einer umfassenden Bewertung des Entwicklungsplans und des Preises das Unternehmen mit dem wünschenswertesten Nutzungsvorschlag ausgewählt wird, das durch eine bedingte öffentliche Aufforderung zur Einreichung von Vorschlägen einen Beitrag zum lokalen Gebiet leistet. Dies ist zwar eine neue Möglichkeit für Bauträger und Bauunternehmen, öffentliches Land zu erwerben, erfordert aber einen anderen Ansatz, da sie eine Vision für die Stadtentwicklung vorlegen müssen, anstatt einfach einen hohen Preis zu verlangen.

• Entwicklung und Betrieb von PPP/PFI-Einrichtungen: Die Methode der öffentlichen Ausschreibung spielt auch bei öffentlich-privaten Partnerschaftsprojekten eine wichtige Rolle. Bei Projekten wie dem Wiederaufbau baufälliger öffentlicher Wohnungen, der Wiederverwendung stillgelegter Schulgebäude oder der Neugestaltung öffentlicher Räume fordern die Kommunen beispielsweise eine breite Palette von Angeboten aus dem privaten Sektor ein und schließen mit dem besten Angebot einen Projektvertrag ab. In der Tat sind Sanierungsprojekte, die zu regionalen Wahrzeichen geworden sind, wie ONOMICHI U2 (eine Tourismusbasis durch die Wiederbelebung eines Hafenlagers vor dem Bahnhof Onomichi) in Onomichi City, Präfektur Hiroshima, INN THE PARK (eine Glamping-Anlage, die das Gelände des ehemaligen Boys Nature House nutzt) in Numazu City, Präfektur Shizuoka, und ein Projekt zur Wiederherstellung eines Thermalbads in Furuyu, Fuji Town, Präfektur Saga Alle Projekte wurden im Rahmen öffentlicher Ausschreibungen ausgewählt und in Auftrag gegeben. Für Unternehmen der Immobilienbranche bieten solche PPP-Projekte die Möglichkeit, ihre Planungs- und Angebotsfähigkeiten unter Beweis zu stellen und sich an Unternehmen zu beteiligen, die einen Beitrag zur lokalen Gemeinschaft leisten. Da andererseits fortschrittliche Vorschläge, die Geschäftsrisiken und Gewinnplanung berücksichtigen, erforderlich sind, bilden Immobilienentwickler häufig Konsortien mit Finanzinstituten, Planungsbüros und anderen, um sich zu bewerben.

• Mehr Möglichkeiten für die Arbeit auf der Grundlage von Vorschlägen sowohl im öffentlichen als auch im privaten Sektor: Mit der Verbreitung der öffentlichen Vorschlagsmethode müssen immobilienbezogene Unternehmen ihre Verkaufs- und Beratungskapazitäten für Vorschläge verstärken. So beteiligen sich beispielsweise Stadtplanungs- und Immobilienberatungsunternehmen aktiv an Ausschreibungen für kommunale Stadtentwicklungsprojekte und konkurrieren um Aufträge, indem sie ihr Know-how in Form von Angeboten präsentieren. Auch Architekturbüros und Bauträger beteiligen sich zunehmend an Ausschreibungen für die Planung und den Bau von öffentlichen Einrichtungen und Sanierungsprojekten. Dies hat die Hürden für den Einstieg in öffentliche Projekte in der Immobilienbranche gesenkt und ermöglicht es einer Vielzahl von Akteuren, sich an öffentlichen Projekten zu beteiligen. Umgekehrt sehen sich Generalunternehmer und Bauträger, die traditionell an öffentlichen Bauprojekten beteiligt sind, einem verstärkten Wettbewerb durch aufstrebende Unternehmen ausgesetzt, und es besteht ein wachsender Bedarf, ihre Überlegenheit durch ihre Fähigkeit zu demonstrieren, über den Preis hinausgehende Angebote mit Mehrwert zu unterbreiten.

• Auswirkungen auf die institutionelle Gestaltung des Immobiliensektors: Die Methode der öffentlichen Ausschreibung findet auch im Zusammenhang mit der "effektiven Nutzung öffentlicher Liegenschaften (PRE)" Beachtung. Das Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) sammelt und veröffentlicht Beispiele für die Nutzung öffentlicher Immobilien in verschiedenen Regionen, in denen die Methode der öffentlichen Ausschreibung als wirksame Methode für die Kommerzialisierung dargestellt wird. So wird über zahlreiche Fälle berichtet, in denen das Ministerium lokale Probleme gelöst und finanzielle Mittel gesichert hat, indem es Vorschläge aus dem privaten Sektor für die Nutzung ehemaliger Regierungsgebäude und ungenutzter öffentlicher Einrichtungen einholte und die Grundstücke dann auf der Grundlage des besten Vorschlags verpachtete oder befristet verkaufte. Es ist zu hoffen, dass die Häufung solcher erfolgreichen Fälle die künftige Immobilienpolitik beeinflussen und die Nutzung von Immobilien durch öffentlich-private Partnerschaften weiter fördern wird.

Generell hat die Ausweitung der öffentlichen Ausschreibungsmethode sowohl neue Geschäftsmöglichkeiten als auch Herausforderungen für die Immobilienbranche mit sich gebracht. Für die öffentliche Hand ist es eine Gelegenheit, durch die Einbeziehung der Kreativität des privaten Sektors bei der Nutzung von Grundstücken und Einrichtungen einen noch nie dagewesenen Wert zu schaffen, während es für Immobilienunternehmen eine Chance ist, ihre Geschäftsfelder durch die Beteiligung an öffentlichen Projekten zu erweitern. Gleichzeitig wird die Fähigkeit, Vorschläge zu unterbreiten und sich mit der örtlichen Gemeinschaft abzustimmen, um Vorschläge zu gewinnen, immer wichtiger, und die Unternehmen der Immobilienbranche müssen neben ihren traditionellen Entwicklungsfähigkeiten auch ihre Fachkenntnisse im Bereich der Planung und des Umgangs mit den Behörden verbessern.

Die obigen Ausführungen geben einen Überblick über die Methode der offenen Ausschreibung (Projektvorschlag), angefangen bei ihrer Definition, dem institutionellen Hintergrund, den spezifischen Verfahren, den Vor- und Nachteilen bis hin zu ihren Auswirkungen auf die Immobilienbranche. Diese Methode, die anspruchsvoller ist als die preisorientierte Ausschreibung, bringt neuen Schwung in die öffentliche Auftragsvergabe, ist aber auch eine schwierige Methode, die eine angemessene Handhabung erfordert. Da sie eine treibende Kraft für die Schaffung kreativer, gemeinschaftsbasierter Projekte im Immobiliensektor sein kann, ist es wichtig, dass die Fachleute der Branche die Ziele und Funktionsweisen dieser Methode richtig verstehen, um sie für ihre künftige Geschäftsentwicklung optimal nutzen zu können.