طريقة الدعوة العامة لتقديم المقترحات: المزايا والتحديات

طريقة الدعوة العامة لتقديم العروض هي طريقة تستخدمها المكاتب العامة والبلديات لاختيار المقاول أو الشريك المتعاقد الأنسب لمشروع ما، وذلك بناءً على تقييم شامل لمقترح الشركة وقدراتها الفنية وسجلها الحافل بالإضافة إلى السعر. تتم دعوة عدد غير محدد من المشاركين المحتملين على نطاق واسع لتقديم مقترحات من الشركات التي تفي بالمتطلبات، ثم يتم فحصها واختيار العرض الأكثر تميزاً. وفي حين أن المناقصة التنافسية العادية تركز على السعر، فإن الدعوة العامة لتقديم العروض تركز على جودة المقترحات وبراعتها وتحدد المرشحين للعقد.

خلفية وأهداف النظام

يتطلب نظام التعاقدات العامة في اليابان، من حيث المبدأ، أن يتم منح العقود الحكومية المحلية من خلال المناقصة التنافسية المفتوحة (أي المناقصات من عدة مقاولين مع اختيار صاحب السعر الأقل باعتباره صاحب العطاء الفائز). ومع ذلك، فإن بعض المهام، بسبب طبيعتها والغرض منها، لا تصلح للمنافسة السعرية فقط. على سبيل المثال، في المشاريع التي تتطلب تكنولوجيا متخصصة ومتقدمة ومقترحات إبداعية، من الصعب وضع مواصفات مفصلة مسبقاً، وقد لا يؤدي اختيار المقاول على أساس السعر وحده إلى النتائج المناسبة. في ظل هذه الخلفية، تم استحداث طريقة الدعوة المفتوحة لتقديم العروض، حيث يتم دعوة أفضل العروض من خلال المنافسة التخطيطية.

بموجب النظام القانوني، يتم إبرام العقود مع المشغلين الذين يتم اختيارهم من خلال طريقة الدعوة المفتوحة لتقديم العروض في شكل عقد تفاوضي (عقد طوعي)، كما هو معرف في المادة 167-2 (1) (1) (2) من أمر إنفاذ قانون الحكم الذاتي المحلي، على أنه "تلك التي لا تتناسب طبيعتها أو الغرض منها مع المناقصة التنافسية". وبعبارة أخرى، تعتبر طريقة الدعوة المفتوحة لتقديم العروض طريقة استثنائية للمناقصات التنافسية ولا يتم اعتمادها إلا عندما تكون ضرورية للغاية. ويتعين على البلديات إيلاء اهتمام كبير لضمان العدالة والشفافية عند اعتماد هذه الطريقة وتشغيلها بما يتماشى مع أهداف النظام.

والغرض من النظام هو أن يختار العميل (البلدية على سبيل المثال) المشغل الأنسب، مع مراعاة عوامل أخرى غير السعر. في العمليات التي تتطلب مستوى عالٍ من الكفاءة الفنية أو حيث يوجد مجال كبير للأصالة والبراعة في مقترحات المشغلين الأفراد، فإن طريقة الدعوة المفتوحة لتقديم العروض تمكن العميل من مقارنة عدة مقترحات واعتماد أفضلها. ومن المتوقع أن يؤدي ذلك إلى تحسين جودة الأشغال العامة وخلق قيمة جديدة، ويسمح بالسعي إلى تحقيق نتائج إبداعية لا يمكن تحقيقها عن طريق الطلب وفقاً لمواصفات موحدة.

الجهات التي تقدم النظام (مثل البلديات والسلطات العامة)

لقد تم إدخال طريقة الدعوة العامة لتقديم العروض على نطاق واسع، وخاصة من قبل السلطات المحلية (المحافظات والبلديات). ووضعت العديد من الحكومات المحلية مبادئ توجيهية لهذه الطريقة، وتختار المشغلين بموجب إجراءات عادلة. على سبيل المثال، صاغت مدينة أوساكا مبادئ توجيهية مفصلة للتشغيل السليم لطريقة العرض المفتوح، وهو شكل من أشكال التعاقد عن طريق التفاوض، ووضعت قواعد للقضاء على التعسف في تكوين أعضاء لجنة الاختيار وإجراءات التقييم. بالإضافة إلى ذلك، تم نشر مبادئ توجيهية مماثلة من قبل البلديات في جميع أنحاء البلاد، بما في ذلك مدينة إيواكي ومدينة إيكوما ومدينة أساهيكاوا. يتزايد استخدام أسلوب الدعوة المفتوحة لتقديم العروض لمختلف المهام التي تطلبها السلطات المحلية (مثل استشارات التخطيط الحضري، والعلاقات العامة وأعمال العلاقات العامة والعلاقات العامة، وعقود تشغيل المرافق، وما إلى ذلك).

كما تستخدم وزارات الحكومة المركزية والوكالات الحكومية المركزية أيضاً أسلوب المنافسة على العروض على غرار أسلوب الدعوة العامة لتقديم العروض. على سبيل المثال، أصدرت وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة مبادئ توجيهية لاستخدام أسلوب تقديم العروض وأسلوب المناقصة بالتقييم الكلي في الاستعانة بمصادر خارجية لأعمال استشارات البناء، وتعمل بنشاط لضمان الجودة في المشاريع التي تتطلب عروضاً فنية متقدمة. كما أن المخططات التي تتضمن إبداع القطاع الخاص، مثل الشراكات بين القطاعين العام والخاص (PPP) ومشاريع التمويل متناهي الصغر، تأخذ أحياناً شكل مقترحات متنافسة عند الدعوة إلى تقديم مقترحات من الجمهور. وبعبارة أخرى، من البلديات إلى هيئات الدولة، تُستخدم إجراءات الدعوة العامة لتقديم المقترحات حسب طبيعة الطلب، ويتم دمجها على نطاق واسع في أنظمة المشتريات العامة.

عملية الدعوة العامة لتقديم العروض

يتم اختيار المقاولين من خلال طريقة الدعوة العامة لتقديم العروض وفقاً لإجراءات محددة. تختلف التفاصيل من بلدية إلى أخرى، ولكن العملية العامة هي كما يلي

1. تحديد طريقة الطلب وإعداد الدعوة العامة لتقديم العروض: تقوم الإدارة المختصة بفحص العمل وتقرر اعتماد طريقة تقديم العروض إذا رأت أنه من المناسب استخدامها بدلاً من المناقصة. يقوم مجلس مراجعة داخلي بالتأكد من ملاءمة الطلب وإعداد الدعوة لتقديم العروض (إرشادات الدعوة لتقديم العروض) ومسودة معايير التقييم. ولضمان الإنصاف، يتم التحضير أيضاً لإنشاء لجنة اختيار تضم خبراء خارجيين.

2. الإشعار العام (تنفيذ الدعوة إلى تقديم المقترحات): يتم تقديم إشعار عام بالدعوة إلى تقديم المقترحات على الموقع الإلكتروني الرسمي للبلدية أو نظام الإفصاح عن معلومات المشتريات. يتم الإعلان عن الدعوة لتقديم الطلبات ومتطلبات الأهلية والموعد النهائي لتقديم المقترحات على نطاق واسع، ويُدعى مقدمو الطلبات المحتملون للمشاركة. إذا لزم الأمر، تُعقد جلسة إحاطة لمقدمي الطلبات المحتملين لشرح المشروع وإجراءات تقديم الطلبات والإجابة عن الأسئلة.

3. تقديم الطلبات وتقديم الوثائق: يجب على الشركات والمؤسسات الراغبة في التقديم تقديم طلب للمشاركة خلال فترة محددة ويتم التحقق من مؤهلاتها من قبل البلدية. تُمنح تلك التي تستوفي المتطلبات الفرصة لتقديم مقترح وإعداد وتقديم المقترح والوثائق ذات الصلة بحلول الموعد النهائي. يجب أن يتضمن المقترح أفكار وأساليب تنفيذ المشروع والهيكل التنظيمي والإنجازات والتكاليف التقديرية وما إلى ذلك.

4. فحص المقترحات (مراجعة الوثائق وعرضها): يتم تشكيل لجنة اختيار لتقييم المقترحات المقدمة. وفي معظم الحالات، يتم ذلك على مرحلتين: مراجعة الوثائقومراجعة المقابلات/العرض التقديمي. ويقوم كل عضو من أعضاء اللجنة بتقييم المقترحات وفقاً لمعايير التقييم، بما في ذلك أصالة المقترح وجدواه، وكفاءة المشغل وأدائه، وملاءمة السعر. يتم فحص محتوى المقترحات بشكل متعمق من خلال جلسات الأسئلة والأجوبة والعروض المقدمة من مقدمي العروض، ويتم إجراء المقارنات بطريقة محايدة. يتم إشراك خبراء خارجيين، مثل الأكاديميين، في اللجنة لضمان الموضوعية والشفافية في التقييم.

5. الاختيار والإعلان عن أفضل العروض: بناءً على نتائج تقييم لجنة الاختيار، يتم اختيار المشغل صاحب أفضل العروض كمقدم العرض المفضل (المقاول المحتمل). يتم إخطار المشاركين بالنتائج ويتم نشر أسباب الاختيار وتعليقات التقييم من قبل البلدية. لاحظ أن هذا ليس عقدًا رسميًا في هذه المرحلة، بل مرحلة يتم فيها تحديد أطراف مفاوضات العقد.

6. التفاوض على العقد وإبرام العقد: يتفاوض الطرف المفاوض المفضل الذي تم اختياره والعميل على شروط وأحكام العقد المحددة بناءً على العرض. إذا اتفق الطرفان على شروط العقد، يتم إبرام عقد تفاوضي رسمي (عقد تفاوضي قائم على التنافس على العروض). يتم الانتهاء من مبلغ العقد ونطاق العمل ويتم توقيع العقد. في بعض البلديات، بعد إبرام العقد، يتم تقديم تقرير إلى مدقق الحسابات أو لجنة مراقبة العطاءات.

7. نشر النتائج والتحقق منها: بعد إبرام العقد، ينشر المقاول للعالم الخارجي أسباب استخدام طريقة الدعوة المفتوحة لتقديم العروض (أسباب عدم ملاءمة العقد للمناقصة التنافسية) وملخصاً لنتائج الاختيار. على سبيل المثال، يُشار بوضوح على الموقع الإلكتروني إلى اسم المشغِّل الذي وقع عليه الاختيار والنقاط الرئيسية للمقترح وأساس منح العقد على أساس طوعي لضمان الشفافية. بالإضافة إلى ذلك، وبناءً على المشروع، قد نقوم بالتحقق وتقييم ما إذا كان المشروع بناءً على محتوى المقترح قد تم تنفيذه بشكل صحيح بعد توقيع العقد، واستخدام هذه المعلومات لتحسين عملية طلب العروض العلني في المستقبل.

كما هو موضح أعلاه، تسير طريقة الدعوة العامة لتقديم المقترحات بالترتيب التالي : الإعلان العام، والدعوة إلى تقديم المقترحات، والفحص، والاختيار، والتعاقد. وبالمقارنة مع إجراءات المناقصة التقليدية، تنطوي العملية على خطوات أكثر وتضع عبئاً أثقل على الأطراف المعنية، ولكن النظام يسمح باختيار الشريك الأنسب بعد فحص جودة المقترحات.

المزايا (نقاط القوة)

يمكن الإشارة إلى المزايا التالية لكل من العميل والمقاول في طريقة الدعوة المفتوحة لتقديم العروض

• اختيار الشريك الأنسب بناءً على محتوى المقترح: يمكن للجهة الطالبة إجراء تقييم شامل ليس فقط للسعر، ولكن أيضًا لمحتوى المقترح نفسه والقدرات الفنية للشركة وسجلها وهيكلها، مما يسهل اختيار المشغل الأنسب للمشروع. على وجه الخصوص، بالنسبة للأعمال التي تتطلب تفكيراً إبداعياً ومستوى عالٍ من الخبرة، فإن التعاقد مع مقاول يقدم عرضاً عالي الجودة بدلاً من مجرد عرض رخيص سيؤدي إلى تحسين جودة المشروع وخلق الابتكار. على سبيل المثال، "إن اختيار المشغلين، بما في ذلك القدرة على التخطيط وموثوقية مقدم العرض، هي نقطة أساسية تختلف بشكل كبير عن المناقصة العادية".

• تشجيع الأساليب الإبداعية والمرنة: تجذب طريقة تقديم العروض مجموعة واسعة من الأفكار التي لا تتقيد بالمواصفات التقليدية، حيث يتنافس كل مشغل على مقترحات مشاريع فريدة من نوعها. وبالنسبة للعميل، فإن ذلك يوفر فرصة للحصول على أفضل الحلول من بين عدد من الخيارات، ويشجع على الإبداع والبراعة في أساليب المشروع واستخدام التقنيات الجديدة. وهذا الأمر فعال بشكل خاص في مجالات تخطيط المدن والتنشيط الإقليمي، ويهدف إلى تحسين جودة الخدمات العامة من خلال الاستفادة من خبرة القطاع الخاص.

• المنافسة المفتوحة: كما يوحي اسم "المنافسة المفتوحة"، يمكن لأي شخص أن يتقدم بطلب طالما أنه يستوفي معايير الأهلية. وهي مفتوحة لمجموعة واسعة من الشركات والمؤسسات، وليس فقط لمقاولين محددين، وبالتالي فهي توفر درجة عالية من العدالة والفرص للوافدين الجدد. إنها فرصة للشركات الخاصة لتوسيع نطاق أعمالها، حيث لا يتعين عليها انتظار دعوة من الحكومة، كما هو الحال في المناقصات التنافسية التقليدية، ويمكنها أن تتولى المشاريع بمبادرة منها. في الواقع، كانت هناك حالات نجحت فيها شركات ليس لديها خبرة في التعامل مع السلطات المحلية في الفوز بطلبات من خلال العروض المعلقة.

• سهولة حصول المقاولين على هوامش ربح أكثر سهولة: تعتبر جودة المقترحات أكثر أهمية من السعر وحده في المقترحات العامة، مما يجعل من الصعب المنافسة على أساس أسعار منخفضة بشكل غير معقول. يتم اختيار الشركة صاحبة الاقتراح الأعلى قيمة وبسعر معقول، ونتيجة لذلك، يسهل على الشركة التي تتلقى الطلب تأمين مستوى معين من الربح. وبما أنه لا يشترط تقديم أقل سعر عند حافة الربحية، كما هو الحال في المناقصات التنافسية العامة، يمكن للمشغلين السعي لتقديم خدمات عالية الجودة مع تحقيق ربح عادل يتناسب مع مقترحاتهم.

• انعكاس المساهمات الإقليمية وأهداف السياسات: يمكن للمتعهدين إدراج وجهات نظرهم الخاصة في عناصر التقييم، مثل "الآثار المتتالية على الاقتصاد الإقليمي" و"الاعتبارات البيئية" و"المساهمة الاجتماعية للشركات". وهذا يجعل من الممكن اختيار المشغلين الذين يساهمون في تحقيق أهداف السياسة بدلاً من مجرد العقلانية الاقتصادية. على سبيل المثال، من خلال إضافة "المساهمة في المنطقة" و"التعاون مع الشركات المحلية" إلى معايير التقييم، يتم منح المقترحات التي تؤدي إلى تطوير الصناعة المحلية وخلق فرص عمل معاملة تفضيلية. إن طريقة الدعوة المفتوحة لتقديم المقترحات هي آلية مرنة تجعل من السهل أن تعكس القيمة الاجتماعية التي يقصدها العميل في اختيار الشريك المتعاقد.

وكما هو موضح أعلاه، تتمثل إحدى المزايا الرئيسية لطريقة الدعوة المفتوحة لتقديم العروض في أنها تتيح السعي إلى تحقيق نتائج عالية الجودةوضمان المنافسة العادلة. فبالنسبة للعميل، توفر هذه الطريقة وسيلة لاختيار شريك أفضل، وبالنسبة للمقاول، فإنها توفر مرحلة يمكن فيها إظهار نقاط القوة بخلاف السعر، بما يعود بالنفع على الطرفين.

العيوب والتحديات

من ناحية أخرى، تمت الإشارة إلى العيوب والتحديات التشغيلية التالية لطريقة الدعوة المفتوحة لتقديم العروض

• الإعداد والفرز الذي يستغرق وقتاً طويلاً ومكلفاً: تميل تكلفة المشاركة في عملية المناقصة إلى أن تكون أعلى بسبب العمل الذي ينطوي عليه الأمر، مثل إعداد العروض وإعداد العروض، وهو ما لا يشكل جزءاً من عملية المناقصة العادية. تحتاج الشركات إلى تكريس الوقت واليد العاملة لإعداد المقترحات ويجب عليها تطوير خططها بعناية، بالاعتماد على جميع معارفها المتخصصة ومهاراتها التخطيطية. وهذا العبء ثقيل بشكل خاص على الشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم، والتي تخاطر بإهدار مواردها إذا لم تنجح في ذلك. كما أن العملية من الدعوة إلى تقديم العروض إلى التقييم أكثر تعقيداً بالنسبة للجهة الطالبة مما يزيد من العبء الإداري والوقت المطلوب مقارنةً بالمناقصات التنافسية المفتوحة. إذا كان هناك عدد كبير من الطلبات، فإن فرزها يستغرق وقتاً طويلاً، وهناك أيضاً تكلفة تأمين وإدارة الموظفين وأعضاء لجنة الخبراء المسؤولين.

• ارتفاع مستوى العروض والمهارات الفنية المطلوبة: بما أنه يشترط في العروض أن تكون العروض المقدمة ممتازة ويمكن تمييزها عن الشركات الأخرى، فإن عقبة الدخول تكون عالية بالنسبة للمشغلين الذين لا يتمتعون بالقدرة التنافسية الكافية في مجالهم. وبعبارة أخرى، فإن الشركات التي تتمتع بخبرة ودراية واسعة تميل إلى الحصول على ميزة، في حين أن الشركات الناشئة ذات الأفكار المبتكرة ولكن سجلها ضعيف تكون أقل عرضة للاختيار. عندما تتضمن بنود التقييم "الأداء السابق للعمليات المماثلة" و"موثوقية الشركة"، فمن الصعب على الوافدين الجدد والشركات الصغيرة الحصول على درجات عالية، ويتمثل التحدي في كيفية ضمان إطار عمل يمكنهم من المنافسة العادلة.

• الشواغل المتعلقة بعدم موضوعية التقييم وعدالته: إن الأحكام الذاتية تدخل حتماً في عملية تقييم امتياز العروض. يتم تحديد معايير التقييم مسبقاً، لكن المحكمين يتمتعون بسلطة تقديرية في تخصيص النقاط والتعليق على كل مقترح، مما يترك مجالاً لعدم اليقين. تتخذ الجهة المتعاقدة خطوات لضمان الشفافية والموضوعية، مثل توضيح معايير التقييم والاستعانة بأعضاء لجنة خارجية، ولكن إذا كان هناك أي اشتباه في وجود تعسف أو تواطؤ في نتائج الاختيار، فقد يؤدي ذلك إلى تقويض الثقة في العملية. كما أن المساءلة أكثر أهمية مما هي عليه في المناقصات العادية، وإذا لم يتم اتخاذ التدابير المناسبة، مثل تقديم الملاحظات لمقدمي العروض غير الناجحين والكشف عن أسباب التقييم، فقد يؤدي ذلك إلى الطعن. وبالتالي، فإن طريقة المناقصة المفتوحة تنطوي على جوانب قد يُنظر إليها على أنها "عقد تفاوضي غير شفاف" إذا تم تشغيلها بشكل غير صحيح، لذلك من الضروري إنشاء نظام يضمن العدالة في جميع الأوقات.

• مخاطر فشل الإجراءات وانهيار المفاوضات: تنطوي طريقة العرض على مرحلة تفاوض يتم فيها وضع اللمسات الأخيرة على شروط وأحكام العقد مع مقدم العرض المفضل، ولكن قد تكون المفاوضات صعبة أو قد تنهار في هذه العملية. وإذا تعذّر الاتفاق على العقد مع أفضل مقدم عرض، فقد يكون من الضروري التعامل مع أفضل مقدم عرض تالٍ أو إعادة فتح المناقصة، مما قد يؤخر بدء المشروع بشكل كبير. وتجدر الإشارة إلى أنه في عملية المناقصة التنافسية، يتم منح العقد لمقدم العرض الفائز، بينما في الدعوة المفتوحة لتقديم العروض، يظل الغموض قائماً حتى إبرام العقد. وهناك أيضاً حالات تكون فيها الدعوة إلى تقديم العروض نفسها غير ناجحة بسبب عدم وجود متقدمين أو عدم وجود مقترحات تفي بالمعايير المتوقعة. في مثل هذه الحالات، قد يكون من الضروري إعادة فتح الدعوة لتقديم المقترحات أو التحول إلى طريقة مختلفة، مما سيؤثر على الجدول الزمني المتوقع أصلاً.

• الاحتياطات ضد إساءة الاستعمال: على الرغم من أن طريقة الدعوة المفتوحة لتقديم المقترحات هي آلية ملائمة، إلا أنها استثناء من قاعدة "العقود المتفاوض عليها" وينبغي تجنب إساءة استعمال هذه الطريقة بشكل صارم. إذا تم استخدام طريقة تقديم العروض بسهولة حتى بالنسبة للمشاريع التي يمكن فيها التنافس على الأسعار، فقد يؤدي ذلك إلى تقويض المبدأ الأصلي للمناقصة التنافسية. ويتعين على مسؤولي المشتريات الإدارية اتخاذ القرارات المناسبة بشأن المشاريع التي ينبغي تقديم العروض بشأنها. كما تحدد المبادئ التوجيهية للبلديات أيضاً شروطاً صارمة يمكن بموجبها اعتماد طريقة تقديم العروض وتحد من نطاق العمل الذي يجب تغطيته، مما يحول دون سهولة التوسع في استخدام الطريقة الاستثنائية. وبالتالي، فإن القضية الرئيسية هي تشغيل النظام بطريقة معتدلة لا تتعارض مع أهداف النظام.

من النقاط المذكورة أعلاه، يمكن القول إن طريقة الدعوة المفتوحة لتقديم المقترحات هي نظام له مزايا وعيوب في آن واحد. فمن ناحية، يسمح بالتماس مقترحات أفضل، ولكن من ناحية أخرى، هناك مشاكل مثل تكاليف التشغيل والصعوبات في ضمان العدالة.

العلاقة مع الصناعة العقارية وتأثيرها على القطاع العقاري

لطريقة الدعوة العامة لتقديم العروض تأثير كبير على صناعة العقارات. على وجه الخصوص، تُستخدم هذه الطريقة بنشاط في استخدام الأراضي والمباني المملوكة للسلطات العامة وفي مشاريع التنمية الحضرية. تشمل العلاقات والتأثيرات الرئيسية في قطاع العقارات ما يلي

• الاستخدام في بيع وتطوير العقارات العامة: عندما تقوم البلديات والمحافظات ببيع أو تأجير الأراضي الخاملة أو المرافق العامة المتهالكة للقطاع الخاص، فإنها تدعو بشكل متزايد إلى تقديم طلبات من الجمهور بأفكار لاستخدامها، بدلاً من مجرد بيعها من خلال المزايدة التنافسية. على سبيل المثال، اعتمدت محافظة ياماناشي طريقة الدعوة العامة لتقديم العروض لبيع محطة الحافلات السابقة لمركز المراقبة الخطي السابق، حيث تدعو إلى تقديم مقترحات لخطط استخدام الأراضي من مشغلي القطاع الخاص بدلاً من مجرد بيع الأرض. تُستخدم هذه الطريقة في العديد من الأماكن، حيث يتم اختيار الشركة صاحبة مقترح الاستغلال الأكثر جاذبية بعد إجراء تقييم شامل لخطة التطوير والسعر الذي يساهم في المنطقة المحلية من خلال دعوة عامة مشروطة لتقديم العروض. وعلى الرغم من أن هذه فرصة جديدة للمطورين العقاريين وشركات الإنشاءات للحصول على الأراضي العامة، إلا أنها تتطلب نهجًا مختلفًا من حيث أنها تتطلب منهم تقديم رؤية للتطوير العمراني بدلاً من مجرد طلب سعر مرتفع.

• تطوير مرافق الشراكة بين القطاعين العام والخاص وتشغيلها: تلعب طريقة العرض العام أيضًا دورًا مهمًا في مشاريع الشراكة بين القطاعين العام والخاص. على سبيل المثال، في مشاريع مثل إعادة بناء المساكن العامة المتداعية أو إعادة استخدام المباني المدرسية المغلقة أو إعادة تطوير المساحات العامة، تدعو البلديات مجموعة واسعة من المقترحات من القطاع الخاص وتبرم عقد المشروع مع أفضل العروض. والواقع أن مشاريع إعادة التطوير التي أصبحت معالم محلية، مثل مشروع أونوميتشي U2 (قاعدة سياحية من خلال إعادة إحياء مستودع الميناء أمام محطة أونوميتشي) في مدينة أونوميتشي بمحافظة هيروشيما، ومشروع إن ذا بارك (منشأة تخييم فاخرة باستخدام موقع بيت الطبيعة للأولاد السابق) في مدينة نومازو بمحافظة شيزوكا ومشروع تجديد منتجع الينابيع الساخنة في فوريو بمدينة فوجي بمحافظة ساغا تم اختيار جميع المشاريع والتعاقد عليها من خلال عروض عامة. بالنسبة للشركات العاملة في قطاع العقارات، توفر مشاريع الشراكة بين القطاعين العام والخاص فرصة لعرض مهاراتها في التخطيط والاقتراح والمشاركة في الأعمال التي تساهم في المجتمع المحلي. من ناحية أخرى، وبما أن المقترحات المتقدمة التي تأخذ في الاعتبار مخاطر الأعمال وتخطيط الأرباح مطلوبة، فمن الشائع أن يقوم المطورون العقاريون بتشكيل اتحادات مع المؤسسات المالية وشركات التصميم وغيرها للتقدم بطلبات.

• زيادة فرص العمل القائم على المقترحات في كل من القطاعين العام والخاص: مع انتشار أسلوب المقترحات العامة، فإن الشركات ذات الصلة بالعقارات مطالبة بتعزيز قدراتها في مجال بيع المقترحات والاست شارات. فعلى سبيل المثال، يشارك استشاريو التخطيط الحضري وشركات الاستشارات العقارية بنشاط في تقديم مقترحات لمشاريع التنمية الحضرية البلدية ويتنافسون على الطلبات من خلال تقديم خبراتهم في شكل مقترحات. كما تتزايد مشاركة شركات التصميم المعماري والمطورين في تقديم مقترحات لتصميم وبناء المرافق العامة ومشاريع إعادة التطوير. وقد أدى ذلك إلى تقليل العقبات التي تحول دون الدخول في مشاريع القطاع العام داخل القطاع العقاري، مما سمح لمجموعة متنوعة من اللاعبين بالمشاركة في المشاريع العامة. وعلى العكس من ذلك، يواجه المقاولون العامون والمطورون الذين شاركوا تقليديًا في مشاريع الأشغال العامة منافسة متزايدة من الشركات الناشئة، وهناك حاجة متزايدة لإثبات تفوقهم من حيث قدرتهم على تقديم عروض ذات قيمة مضافة بخلاف السعر.

• التأثير على التصميم المؤسسي في قطاع العقارات: تستقطب طريقة العرض العام الاهتمام أيضاً في سياق "الاستخدام الفعال للعقارات العامة (PRE)". حيث تقوم وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة بجمع ونشر أمثلة على الاستفادة من العقارات العامة في مختلف المناطق، حيث يتم وضع طريقة الدعوة العامة لتقديم العروض كطريقة فعالة للتسويق. على سبيل المثال، تم الإبلاغ عن العديد من الحالات التي قامت فيها الوزارة بحل المشاكل المحلية وتأمين الموارد المالية من خلال دعوة القطاع الخاص لتقديم مقترحات من القطاع الخاص لاستخدام مواقع المباني الحكومية والمرافق العامة الخاملة، ومن ثم تأجير أو بيع الأراضي على أساس محدد المدة بناءً على أفضل العروض. ومن المأمول أن يؤثر تراكم مثل هذه الحالات الناجحة على السياسة العقارية المستقبلية وزيادة تعزيز استخدام العقارات من خلال الشراكات بين القطاعين العام والخاص.

بشكل عام، جلب التوسع في طريقة العرض العام فرصاً تجارية جديدة وتحديات جديدة لقطاع العقارات. فبالنسبة للقطاع العام، فهي فرصة لخلق قيمة غير مسبوقة من خلال دمج إبداع القطاع الخاص في الاستفادة من الأراضي والمرافق، بينما بالنسبة للشركات العقارية، فهي فرصة لتوسيع مجالات أعمالها من خلال المشاركة في المشاريع العامة. وفي الوقت نفسه، تزداد أهمية القدرة على تقديم المقترحات والتنسيق مع المجتمع المحلي للفوز بالمقترحات، وتحتاج الشركات العاملة في القطاع العقاري إلى صقل خبراتها في التخطيط والتعامل مع السلطات العامة بالإضافة إلى مهاراتها التقليدية في مجال التطوير.

ما سبق هو ملخص لطريقة الدعوة المفتوحة لتقديم العروض (مقترحات المشاريع)، بدءاً من تعريفها وخلفيتها المؤسسية وإجراءاتها المحددة ومزاياها وعيوبها، وصولاً إلى تأثيرها على صناعة العقارات. تجلب هذه الطريقة، التي تعتبر أكثر تطوراً من المناقصات الموجهة نحو الأسعار، حياة جديدة للمشتريات العامة، ولكنها أيضاً طريقة صعبة تتطلب عملية مناسبة. ونظراً لأنها يمكن أن تكون قوة دافعة لإنشاء مشاريع مجتمعية إبداعية في القطاع العقاري، فمن المهم أن يكون لدى المتخصصين في هذا القطاع فهم صحيح لأهداف هذه الطريقة ونقاطها التشغيلية والاستفادة منها إلى أقصى حد في تطوير أعمالهم المستقبلية.