كيفية قراءة رسومات مبيعات العقارات لاتخاذ قرارات ذكية

في المعاملات العقارية، يعتبر "رسم المبيعات" الأداة الأساسية والأكثر أهمية لتوصيل قيمة العقار إلى العميل. في شركة INA&Asociates، نولي أهمية كبيرة لقراءة المعلومات الموجودة على رسم المبيعات بدقة وإيجاد القيمة الواردة فيه من أجل تقديم العقار الأنسب لكل عميل.

يشرح هذا القسم أساسيات رسومات البيع وكيفية قراءتها. في عصر تتوافر فيه المعلومات الخاصة بالعقارات بسهولة بسبب تطور التكنولوجيا، نعتقد نحن المتخصصون في مجال العقارات أن مهمتنا هي دعم عملائنا في اتخاذ القرارات من خلال تفسير المعلومات بشكل صحيح بمعرفتنا الخبيرة.

الفهم الأساسي لرسومات المبيعات

ما هي رسومات المبيعات؟

رسم المبيعات (يُعرف أيضاً باسم ميسوكو في هذا المجال) هو مستند ملخص لعقار ما تعده شركة عقارية. وهي عبارة عن تجميع للمعلومات الأساسية عن العقار، مثل السعر والتخطيط والمساحة وإمكانية الوصول إلى وسائل النقل، بالإضافة إلى الصور الخارجية والداخلية والبيئة المحيطة، وهي مصدر مهم للمعلومات للمشترين المحتملين عند اختيار العقار.

لا تعتبر رسومات المبيعات هذه مجرد قائمة معلومات، بل يتم إعدادها وفقاً لقانون المنافسة العادلة بشأن تمثيل العقارات، ويمكن تسميتها "بطاقة عمل العقار" لمساعدة العملاء على اتخاذ قرار دقيق. قبل مشاهدة عدد كبير من العقارات، فإن الخطوة الأولى في اختيار العقار بحكمة هي تقييم قيمة العقار من رسومات البيع هذه.

المعلومات الواردة في رسومات البيع

يحتوي رسم البيع النموذجي على المعلومات التالية

1. المعلومات الأساسية: اسم العقار، والسعر، والموقع، وإمكانية الوصول إلى وسائل النقل.
2. وصف العقار: المساحة الخاصة، والتخطيط، والعمر، والهيكل
3. معلومات المرافق: مرافق المياه، والأمن، والمرافق المشتركة.
4. المعلومات المتعلقة بالتكلفة: رسوم الإدارة، وصندوق احتياطي الإصلاح، وضريبة العقار، إلخ.
5. معلومات المبنى: شركة البناء، أسلوب الإدارة، عدد الوحدات، إلخ.
6. المعلومات المتعلقة بالأرض: حقوق الأرض، وتقسيم الأراضي، ونسبة البناء إلى الأرض/نسبة المساحة الأرضية
7. معلومات أخرى: تاريخ التسليم، وطريقة المعاملة، إلخ.

تعطي تغطية هذه المعلومات صورة شاملة عن العقار. ومع ذلك، من المهم أيضاً أن نفهم أن رسومات البيع تختلف في طريقة التعبير عنها، اعتماداً على أسلوب كل شركة عقارية والنقاط التي ترغب في التأكيد عليها.

نقاط مهمة في رسم المبيعات

1. كيفية قراءة السعر

يُعد السعر المشار إليه في رسم البيع أحد أهم العوامل في صفقة العقار. فبالنسبة للعقارات المستعملة، قد يختلف المبلغ الفعلي المستحق حسب ما إذا كان السعر يشمل ضريبة القيمة المضافة أم لا.

وتجدر الإشارة بشكل خاص إلى الحالات التي يُذكر فيها السعر بوضوح على أنه "شامل ضريبة القيمة المضافة" أم لا. في كثير من الحالات، يكون السعر المشار إليه هو سعر الصفقة كما هو لأن العقار الذي يحمل إشارة "شامل الضريبة" تكون ضريبة الاستهلاك مضافة إلى المبنى، وتكون الشركة العقارية أو الكيان القانوني هو البائع. من ناحية أخرى، إذا كان البائع فرداً، فلا توجد إشارة إلى "شامل الضريبة"، لأنه لا يخضع لضريبة المبيعات.

في INA&Associates، نوضح لك الفرق بين هذه المؤشرات السعرية ونحاول أن نكون شفافين بشأن ما تدفعه بالفعل. نحن نؤمن أن تقديم معلومات دقيقة هو الخطوة الأولى في بناء علاقة ثقة، حيث أن هذه عملية شراء رئيسية في الحياة.

2- فهم المساحة والتخطيط

تُقاس المساحة الموضحة في مخطط المبيعات بشكل أساسي من حيث "المساحة الأساسية للحائط". يشير هذا إلى المساحة التي يحددها الخط المركزي للجدار ويختلف قليلاً عن "المساحة الداخلية" التي يمكن استخدامها فعلياً.

قد يؤثر هذا الاختلاف على أهلية الحصول على الحوافز الضريبية مثل خصم الرهن العقاري، خاصةً إذا كنت تفكر في عقار مساحته حوالي 50 م2. حتى إذا تجاوزت مساحة الجدران الأساسية 50 مترًا مربعًا، فقد تكون المساحة القانونية الداخلية المبينة في السجل أقل من 50 مترًا مربعًا، مما يعني أن الحافز الضريبي قد لا يكون متاحًا.

هناك أيضًا قواعد للإعلان والتوسيم في وصف مخطط الطوابق (LDK، DK، K، إلخ). على سبيل المثال، لكي يتم وصفها على أنها 3LDK، يجب ألا تقل مساحة LDK عن 10 أمتار مربعة. من خلال فهم هذه اللوائح التفصيلية، من الممكن فهم قابلية استخدام المساحة مسبقًا، وهو أمر يصعب تحديده من الرسومات وحدها.

3- هيكل المبنى وجودته

تصف رسومات المبيعات أيضًا هيكل المبنى. عادةً ما توجد هياكل RC (الخرسانة المسلحة) و SRC (الخرسانة المسلحة ذات الإطار الفولاذي) في الوحدات السكنية. يشيع بناء SRC بشكل خاص في الوحدات السكنية الشاهقة، وهو أحد مؤشرات قوة المبنى ومقاومته للزلازل.

عمر المبنى عامل مهم أيضاً. يجب إيلاء اهتمام خاص للعقارات المبنية بين عامي 1981 و1983. كانت هذه الفترة فترة المراجعة الرئيسية للمعايير الزلزالية، وتختلف مقاومة الزلازل بشكل كبير اعتمادًا على ما إذا كان العقار قد حصل على رخصة بناء في 1 يونيو 1981 أو بعده. ومع ذلك، فإن تأكيد البناء لا يتوافق دائمًا مع التاريخ الفعلي للبناء، لذلك من الضروري التحقق من تاريخ تقديم طلب تأكيد البناء عند النظر في العقارات من هذه الفترة.

كما أننا في شركة INA&Asociates نقدم لعملائنا التفسيرات المناسبة لهذه المعلومات الفنية وندعمهم في اختيار العقارات التي ستحتفظ بقيمة أصولها على المدى الطويل. وبصفتنا "شركة استثمار في رأس المال البشري"، فإننا نعتبر أن مهمتنا الأهم هي دعم عملائنا في بناء أصولهم.

4- نظام الإدارة والآفاق المستقبلية

غالباً ما يتم التغاضي عن نظام الإدارة عند اختيار الوحدات السكنية، حيث إن تعديل سبتمبر 2022 على عقد التأسيس جعل من الإلزامي إدراج "نظام الإدارة" و"أسلوب عمل موظفي الإدارة" في خطة البيع.

هناك ثلاثة أنواع من نظام الإدارة: "الاستعانة بمصادر خارجية بالكامل" و"الاستعانة بمصادر خارجية جزئيًا" و"الإدارة الذاتية"، حيث تعتمد العديد من الوحدات السكنية إما "الاستعانة بمصادر خارجية بالكامل" أو "الاستعانة بمصادر خارجية جزئيًا" لشركة إدارة محترفة. من ناحية أخرى، فإن "الإدارة الذاتية" هي إدارة ذاتية من قبل أعضاء جمعية الإدارة، مما يقلل من تكاليف الإدارة ولكن يعيبها صعوبة الحصول على الدعم المهني.

يُشار أيضاً إلى أسلوب عمل موظفي الإدارة على أنه "مقيم" أو "مناوبة يومية" أو "دورية" أو "غير متاح". توفر هذه المعلومات قرائن للحكم على جودة إدارة وتشغيل الوحدة السكنية ومدى كفاية خطة الإصلاح الرئيسية لقيم الأصول المستقبلية.

5- طريقة المعاملة والرسائل بين البائع والمشتري

يحتوي رسم المبيعات على وصف "وضع الصفقة". يشير هذا إلى وضع الشركة العقارية التي تقوم بالإعلان، ويتم عرض أحد "البائع" أو "الوساطة (الوكالة)" أو "الوكالة".

في حالة "بائع"، تكون الشركة العقارية نفسها بائعاً، وقد تصبح رسوم الوساطة غير ضرورية. أما في حالة "الوساطة" و"الوكالة" فهي المواقف التي تقف بين البائع والمشتري والتي تجعل الصفقة تتحقق. كما أن هناك تصنيفات أخرى مثل "الوساطة العامة" و"الوساطة المتفرغة" و"الوساطة الحصرية بموجب عقد حصري"، وهذا يبين شكل العقد بين البائع وشركة عقارية.

بالإضافة إلى ذلك، قد يتم وصف رسالة بين المتعاقدين في الجزء المسمى "النطاق" في أسفل رسم البيع. على سبيل المثال، إشارة مثل "عمولة: 3%" تعني أن البائع يدفع 3% من سعر العقار كرسوم وساطة.

الجمع بين التكنولوجيا والمهارات البشرية: ما وراء لوحة رسم المبيعات

اليوم، تتوفر المعلومات العقارية بسهولة على بوابات العقارات على شبكة الإنترنت، حيث توفر مواقع مثل "سومو" و"أت هوم" معلومات أكثر تفصيلاً وصوراً متعددة الأوجه أكثر من رسومات المبيعات.

ومع ذلك، وبسبب تطور التكنولوجيا، أصبحت قراءة المعلومات وتقديم المقترحات استناداً إلى المهارات البشرية للخبراء أمراً متزايد الأهمية. نحن في شركة INA&Associates، ندعم كل عميل من عملائنا في تقديم أفضل صفقة عقارية مناسبة من خلال "الدمج بين الخيال البشري والتكنولوجيا".

نحن نؤمن أن المشورة الشاملة من منظور احترافي، بما في ذلك الإحساس بالأجواء المحلية والبيئة المحيطة والتنبؤات بقيم الأصول المستقبلية، والتي لا يمكن نقلها عن طريق المعلومات الرقمية وحدها، هي القوة التي تقود القرارات المهمة في الحياة.

الخلاصة: استخدم رسومات المبيعات لاختيار العقار بحكمة

رسومات المبيعات هي بوابة اختيار العقار وأداة مهمة للبحث عن عقار بكفاءة وفعالية. ومع ذلك، من المهم للغاية تفسير المعلومات بشكل صحيح وإصدار حكم قيمي في ضوء أسلوب حياتك وخططك المستقبلية.

تتمثل مهمتنا في شركة INA وشركاه المحدودة في دعم عملائنا في اتخاذ القرارات المهمة في حياتهم، حيث نضع "رأس المال البشري" و"الثقة" في صميم إدارتنا. نحن نقوم بأكثر من مجرد نقل المعلومات عن رسومات المبيعات؛ فنحن نسعى جاهدين لتقديم مقترحات تتخطى ذلك إلى قيمة العقار كمنزل وإمكاناته المستقبلية كأصل.

في المعاملات العقارية، من المهم الآن ليس فقط نوع العقار الذي تشتريه، ولكن أيضاً من الذي تشتريه منه. وفي حين أننا نستخدم التكنولوجيا، فإننا نولي أهمية أيضاً للمهارات البشرية ونحقق معاملات عقارية قيّمة حقاً استناداً إلى علاقة ثقة مع عملائنا.

نأمل مخلصين أن نكون نحن، شركة INA وشركاؤه، قادرين على مساعدتك في اختيار أكبر عملية شراء في حياتك - منزلك. إذا كانت لديك أي أسئلة حول كيفية قراءة رسومات المبيعات أو اختيار عقار، فلا تتردد في الاتصال بنا.

* تقدم هذه المقالة معلومات عامة عن رسومات البيع للعقارات، والتي قد تختلف باختلاف العقارات وظروف كل معاملة على حدة. نوصيك باستشارة خبير في المعاملات العقارية الفعلية.