Comprendre et Lire les Dessins de Vente Immobiliers pour Mieux Acheter

Dans les transactions immobilières, le "dessin de vente" est l'outil le plus fondamental et le plus important pour communiquer la valeur d'un bien au client. Chez INA & Associates, nous accordons une grande importance à l'interprétation précise des informations figurant sur le dessin de vente et à la recherche de la valeur qu'il contient, afin de proposer à chaque client le bien immobilier qui lui convient le mieux.

Cette section explique les bases des dessins de vente et comment les lire. À une époque où les informations sur les biens immobiliers sont facilement accessibles grâce au développement de la technologie, nous, professionnels de l'immobilier, pensons qu'il est de notre devoir d'aider nos clients à prendre des décisions en interprétant correctement les informations grâce à nos connaissances spécialisées.

Notions de base sur les dessins de vente

Qu'est-ce qu'un dessin de vente ?

Un dessin de vente (également connu sous le nom de maisoku dans le secteur) est un document récapitulatif d'un bien immobilier préparé par une société immobilière. Il s'agit d'une compilation d'informations de base sur le bien, telles que le prix, la disposition, la superficie, l'accès aux transports, ainsi que des photographies extérieures et intérieures et de l'environnement, et constitue une source d'information importante pour les acheteurs potentiels lors de la sélection d'un bien immobilier.

Ces plans de vente ne sont pas une simple liste d'informations, mais sont préparés conformément au code de la concurrence loyale sur la représentation des biens immobiliers, et constituent la "carte de visite du bien" pour aider les clients à prendre une décision éclairée. Avant de visiter un grand nombre de biens immobiliers, la première étape d'une sélection judicieuse consiste à évaluer la valeur du bien à partir de ces dessins de vente.

Informations contenues dans les dessins de vente

Un dessin de vente typique contient les informations suivantes

1. Informations de base: nom du bien, prix, emplacement et accès aux transports.
2. Description du bien: superficie privée, aménagement, âge, structure.
3. Informations sur les installations: installations d'eau, sécurité, installations communes.
4. Coûts: frais de gestion, fonds de réserve pour les réparations, taxe foncière, etc.
5. Informations sur le bâtiment: entreprise de construction, mode de gestion, nombre d'unités, etc.
6. Informations sur le terrain: droits fonciers, zonage, rapport bâtiment/terrain/surface au sol.
7. Autres: date de livraison, mode de transaction, etc.

L'ensemble de ces informations permet d'avoir une vision globale du bien. Cependant, il est également important de comprendre que les dessins de vente diffèrent dans la manière dont ils sont exprimés, en fonction du style de chaque société immobilière et des points sur lesquels elle souhaite mettre l'accent.

Points importants du dessin de vente

1. comment lire le prix

Le prix indiqué sur le dessin de vente est l'un des éléments les plus importants d'une transaction immobilière. Pour les biens d'occasion, le montant réel dû peut être différent selon que le prix inclut ou non la TVA.

Il convient de souligner les cas où le prix est clairement indiqué comme "TVA comprise" ou non. Dans de nombreux cas, le prix indiqué est le prix de la transaction tel qu'il est, parce que le bien qui porte la mention "TTC" est grevé d'une taxe à la consommation et que la société immobilière ou la personne morale est le vendeur. En revanche, si le vendeur est un particulier, il n'y a pas d'indication "TTC", car il n'est pas soumis à la taxe sur les ventes.

Chez INA&Associates, nous expliquons la différence entre ces indications de prix et essayons d'être transparents sur ce que vous payez réellement. Nous pensons que fournir des informations exactes est la première étape dans l'établissement d'une relation de confiance, car il s'agit d'un achat important dans la vie.

2. compréhension de la surface et de l'agencement

La surface indiquée sur le plan de vente est principalement mesurée en termes de "surface du cœur du mur". Celle-ci indique la surface délimitée par l'axe du mur et diffère légèrement de la "surface intérieure" réellement utilisable.

Cette différence peut avoir une incidence sur les conditions d'application des incitants fiscaux tels que la déduction hypothécaire, surtout si vous envisagez un logement d'environ 50 m2. Même si la surface du noyau mural dépasse 50 m2, la surface légale interne indiquée dans le registre peut être inférieure à 50 m2, ce qui signifie que l'incitation fiscale peut ne pas être disponible.

Des règles d'affichage publicitaire existent également pour les descriptions de plans d'étage (LDK, DK, K, etc.). Par exemple, pour être qualifiée de 3LDK, la surface LDK doit être d'au moins 10 mètres carrés. La compréhension de ces règles détaillées permet d'appréhender à l'avance l'utilisabilité de l'espace, qui est difficile à déterminer à partir des seuls plans.

3. structure et qualité du bâtiment

Les plans de vente décrivent également la structure du bâtiment. Les structures RC (béton armé) et SRC (béton armé à ossature métallique) sont courantes dans les copropriétés. La construction en béton armé est particulièrement fréquente dans les immeubles de grande hauteur et constitue un indicateur de la solidité du bâtiment et de sa résistance aux tremblements de terre.

L'âge du bâtiment est également un facteur important. Il convient d'accorder une attention particulière aux immeubles construits entre 1981 et 1983. En effet, cette période a été marquée par une révision importante des normes sismiques et la résistance sismique diffère fortement selon que le bien a reçu ou non un permis de construire le 1er juin 1981 ou après cette date. Cependant, la confirmation de construction ne correspond pas toujours à la date réelle de construction. Il est donc essentiel de vérifier la date de la demande de confirmation de construction lorsque l'on envisage des biens immobiliers datant de cette période.

Chez INA&Associates, nous fournissons également à nos clients des explications appropriées sur ces informations techniques et nous les aidons à sélectionner des biens qui conserveront leur valeur patrimoniale à long terme. En tant que "société d'investissement en capital humain", nous considérons que notre mission la plus importante est de soutenir nos clients dans la constitution de leur patrimoine.

4. système de gestion et perspectives d'avenir

Le système de gestion est souvent négligé lors de la sélection des copropriétés, alors que l'amendement de septembre 2022 aux statuts a rendu obligatoire l'inclusion du "système de gestion" et du "style de travail du personnel de gestion" dans le plan de vente.

Il existe trois types de systèmes de gestion : "externalisation totale", "externalisation partielle" et "autogestion", de nombreux condominiums adoptant le système "externalisation totale" ou "externalisation partielle" auprès d'une société de gestion professionnelle. D'autre part, l'"autogestion" est gérée par les membres de l'association de gestion, ce qui réduit les coûts de gestion mais présente l'inconvénient qu'il est difficile de bénéficier d'un soutien professionnel.

Le style de travail du personnel de gestion est également indiqué : "résident", "équipe journalière", "patrouille" ou "non disponible". Ces informations permettent de juger de la qualité de la gestion et de l'exploitation de la copropriété et de l'adéquation du plan de réparation à grande échelle avec la valeur future des actifs.

5. mode de transaction et messages inter-constructeurs

Le dessin de vente contient une description du "mode de transaction". Il indique la position de la société immobilière qui fait la publicité, et l'une des mentions suivantes est affichée : "Vendeur", "Médiation (agence)" ou "Agence".

Dans le cas du "vendeur", la société immobilière est elle-même un vendeur, et des frais de médiation peuvent s'avérer inutiles. La "médiation" et l'"agence" sont les positions qui s'interposent entre le vendeur et l'acheteur et qui permettent de concrétiser une transaction. En outre, il existe des classifications telles que "médiation générale", "médiation à temps plein" et "médiation sous contrat d'exclusivité", qui indiquent la forme du contrat entre le vendeur et la société immobilière.

En outre, un message entre entrepreneurs peut être décrit dans la partie appelée "bande" au bas du dessin de vente. Par exemple, une indication telle que "Commission : 3%" signifie que 3% du prix du bien sont payés par le vendeur à titre de frais de courtage.

Combiner la technologie et les compétences humaines : au-delà de la planche à dessin de vente

Aujourd'hui, les informations sur les biens immobiliers sont facilement accessibles sur les portails immobiliers sur Internet, avec des sites tels que SUUMO et At Home qui fournissent des informations plus détaillées et des photos plus variées que les plans de vente.

Mais c'est justement parce que la technologie s'est développée que la lecture de l'information et les propositions basées sur les compétences humaines des experts sont devenues de plus en plus importantes. Chez INA&Associates, nous aidons chacun de nos clients à réaliser la transaction immobilière la plus appropriée grâce à la "fusion de l'imagination humaine et de la technologie".

Nous sommes convaincus qu'un conseil complet d'un point de vue professionnel, comprenant un sens de l'atmosphère locale, de l'environnement et des prévisions de la valeur future des biens, qui ne peut pas être transmis par la seule information numérique, est le pouvoir qui guide les décisions importantes dans la vie.

Conclusion : utiliser les dessins de vente pour choisir judicieusement un bien immobilier

Les dessins de vente sont la porte d'entrée pour la sélection d'un bien immobilier et un outil important pour une recherche efficace et efficiente. Cependant, il est primordial d'interpréter correctement les informations et de porter un jugement de valeur à la lumière de votre style de vie et de vos projets d'avenir.

Chez INA & Associates Ltd, notre mission est d'aider nos clients à prendre des décisions importantes dans leur vie, en plaçant le "capital humain" et la "confiance" au cœur de notre gestion. Nous ne nous contentons pas de transmettre des informations sur les plans de vente, nous nous efforçons de faire des propositions qui vont au-delà de la valeur du bien en tant qu'habitation et de son potentiel futur en tant qu'actif.

Dans les transactions immobilières, l'important n'est plus seulement de savoir quel type de bien on achète, mais aussi à qui on l'achète. Bien que nous utilisions la technologie, nous accordons également de l'importance aux compétences humaines et réalisons des transactions immobilières de grande valeur basées sur une relation de confiance avec nos clients.

Nous espérons sincèrement que nous, INA & Associés, pourrons vous aider à choisir l'achat le plus important de votre vie - votre maison. Si vous avez des questions sur la lecture des plans de vente ou sur la sélection d'un bien immobilier, n'hésitez pas à nous contacter.

*Cet article fournit des informations générales sur les plans de vente de biens immobiliers, qui peuvent varier en fonction des biens et des conditions de transaction. Nous vous recommandons de consulter un expert de la transaction immobilière.