Como Ler e Interpretar Desenhos de Vendas de Imóveis

Nas transações imobiliárias, o "desenho de vendas" é a ferramenta mais básica e importante para comunicar o valor de uma propriedade ao cliente. Na INA & Associates, damos grande importância à interpretação precisa das informações do desenho de vendas e à descoberta do valor contido nele para oferecer a propriedade mais adequada a cada cliente.

Esta seção explica os princípios básicos dos desenhos de vendas e como lê-los. Em uma época em que as informações sobre propriedades estão prontamente disponíveis devido ao desenvolvimento da tecnologia, nós, profissionais do setor imobiliário, acreditamos que é nossa missão apoiar a tomada de decisões de nossos clientes interpretando corretamente as informações com nosso conhecimento especializado.

Entendimento básico dos desenhos de vendas

O que são desenhos de vendas?

Um desenho de vendas (também conhecido como maisoku no setor) é um documento resumido de uma propriedade preparado por uma empresa imobiliária. É uma compilação de informações básicas sobre a propriedade, como preço, layout, área, acesso a transporte, além de fotografias externas e internas e do ambiente ao redor, e é uma importante fonte de informações para compradores em potencial ao selecionar uma propriedade.

Esses desenhos de vendas não são simplesmente uma lista de informações, mas são preparados de acordo com o código de concorrência leal sobre a representação de imóveis e são o "cartão de visita da propriedade" para ajudar os clientes a tomar uma decisão precisa. Antes de ver um grande número de propriedades, a primeira etapa para selecionar uma propriedade com sabedoria é avaliar o valor da propriedade com base nesses desenhos de vendas.

Informações contidas nos desenhos de vendas

Um desenho de vendas típico contém as seguintes informações

1. Informações básicas: nome da propriedade, preço, localização e acesso a transporte.
2. Descrição da propriedade: área privativa, layout, idade, estrutura
3. Informações sobre as instalações: instalações de água, segurança, instalações compartilhadas.
4. Custos relacionados: taxas de administração, fundo de reserva para reparos, imposto predial, etc.
5. Informações sobre o edifício: empresa de construção, estilo de gerenciamento, número de unidades, etc.
6. Informações sobre o terreno: direitos sobre o terreno, zoneamento, relação edifício/terreno/relação de área útil
7. Outros: data de entrega, modo de transação, etc.

A cobertura dessas informações oferece uma visão geral da propriedade. Entretanto, também é importante entender que os desenhos de vendas diferem na forma como são expressos, dependendo do estilo de cada empresa imobiliária e dos pontos que desejam enfatizar.

Pontos importantes do desenho de vendas

1. Como ler o preço

O preço indicado no desenho de venda é um dos fatores mais importantes em uma transação imobiliária. Para propriedades de segunda mão, o valor real devido pode diferir dependendo do fato de o preço incluir ou não o IVA.

São particularmente importantes os casos em que o preço é claramente indicado como "incluindo o IVA" ou não. Em muitos casos, o preço indicado é o preço da transação, pois o imóvel com a indicação "incluindo imposto" tem um imposto sobre o consumo adicionado ao prédio e a empresa imobiliária ou pessoa jurídica é o vendedor. Por outro lado, se o vendedor for uma pessoa física, não há indicação de "imposto incluso", pois ele não está sujeito ao imposto sobre vendas.

Na INA&Associates, explicamos a diferença entre essas indicações de preço e tentamos ser transparentes quanto ao preço que você está realmente pagando. Acreditamos que o fornecimento de informações precisas é a primeira etapa na construção de um relacionamento de confiança, pois essa é uma compra importante na vida.

2. compreensão da área e do layout

A área mostrada na planta de vendas é medida principalmente em termos de "área central da parede". Isso indica a área delimitada pela linha central da parede e difere um pouco da "área interna" que pode de fato ser usada.

Essa diferença pode afetar as condições para a aplicação de incentivos fiscais, como a dedução da hipoteca, especialmente se você estiver considerando uma propriedade de cerca de 50 m2. Mesmo que a área do núcleo da parede exceda 50 m², a área interna legal mostrada no registro pode ser inferior a 50 m², o que significa que o incentivo fiscal pode não estar disponível.

Também existem regras de exibição de publicidade para descrições de plantas baixas (LDK, DK, K, etc.). Por exemplo, para ser descrita como uma 3LDK, a área da LDK deve ter pelo menos 10 metros quadrados. Ao compreender essas regulamentações detalhadas, é possível entender antecipadamente a usabilidade do espaço, o que é difícil de determinar apenas com base em desenhos.

3. estrutura e qualidade do prédio

Os desenhos de venda também descrevem a estrutura do edifício. As estruturas RC (concreto armado) e SRC (concreto armado com estrutura de aço) são comumente encontradas em condomínios. A construção SRC é particularmente comum em condomínios de arranha-céus e é um indicador da força do edifício e da resistência a terremotos.

A idade do edifício também é um fator importante. Deve-se dar atenção especial às propriedades construídas entre 1981 e 1983. Esse foi um período de grande revisão dos padrões sísmicos, e a resistência sísmica difere muito dependendo se a propriedade recebeu ou não uma licença de construção em 1º de junho de 1981 ou depois. No entanto, a confirmação da construção nem sempre corresponde à data real da construção, portanto, é essencial verificar a data do pedido de confirmação da construção ao considerar propriedades desse período.

Na INA&Associates, também fornecemos aos nossos clientes explicações adequadas sobre essas informações técnicas e os apoiamos na seleção de propriedades que manterão seu valor patrimonial a longo prazo. Como uma "empresa de investimento em capital humano", consideramos nossa missão mais importante apoiar nossos clientes na construção de seus ativos.

4. sistema de gerenciamento e perspectivas futuras

O sistema de gestão é frequentemente negligenciado na seleção de condomínios, pois a alteração de setembro de 2022 nos artigos de incorporação tornou obrigatória a inclusão do "sistema de gestão" e do "estilo de trabalho da equipe de gestão" nos planos de vendas.

Há três tipos de sistema de gestão: "totalmente terceirizado", "parcialmente terceirizado" e "autogestão", sendo que muitos condomínios adotam o sistema "totalmente terceirizado" ou "parcialmente terceirizado" para uma empresa de gestão profissional. Por outro lado, a "autogestão" é autogerenciada pelos membros da associação de gestão, o que reduz os custos de gestão, mas tem a desvantagem de ser difícil receber apoio profissional.

O estilo de trabalho da equipe de gestão também é indicado como "residente", "turno diário", "patrulha" ou "não disponível". Essas informações fornecem pistas para julgar a qualidade da administração e da operação do condomínio e a adequação do plano de reparos em larga escala para os valores futuros dos ativos.

5. modo de transação e mensagens entre construtores

O desenho de vendas contém uma descrição do "modo de transação". Isso indica a posição da empresa imobiliária que está anunciando, e é exibida uma das opções "Vendedor", "Mediação (agência)" ou "Agência".

No caso de "Vendedor", a própria imobiliária é uma vendedora, e uma taxa de mediação pode se tornar desnecessária. Mediação" e "agência" são as posições que ficam entre o vendedor e o comprador e que concretizam o negócio. Além disso, há classificações como "mediação geral", "mediação em tempo integral" e "mediação de dever exclusivo sob contrato exclusivo", e isso mostra a forma de contrato do vendedor e da empresa imobiliária.

Além disso, uma mensagem entre os contratantes pode ser descrita na parte chamada "cinturão" na parte inferior do desenho de vendas. Por exemplo, uma indicação como "Comissão: 3%" significa que 3% do preço do imóvel é pago pelo vendedor como taxa de corretagem.

Combinando tecnologia e habilidades humanas: além da prancheta de vendas

Hoje em dia, as informações sobre imóveis estão prontamente disponíveis em portais de imóveis na Internet, com sites como SUUMO e At Home fornecendo informações mais detalhadas e fotos multifacetadas do que os desenhos de vendas.

No entanto, é exatamente pelo fato de a tecnologia ter se desenvolvido que a leitura de informações e a elaboração de propostas com base nas habilidades humanas de especialistas têm se tornado cada vez mais importantes. Na INA&Associates, apoiamos cada um de nossos clientes com a transação imobiliária mais adequada por meio da "fusão da imaginação humana e da tecnologia".

Acreditamos que uma consultoria abrangente de uma perspectiva profissional, incluindo uma noção da atmosfera local, do ambiente ao redor e previsões de valores futuros de ativos, que não podem ser transmitidos apenas por informações digitais, é o poder que impulsiona decisões importantes na vida.

Conclusão: use os desenhos de vendas para escolher um imóvel com sabedoria

Os desenhos de vendas são a porta de entrada para a seleção de imóveis e uma ferramenta importante para uma busca eficiente e eficaz de imóveis. Entretanto, é de extrema importância interpretar as informações corretamente e fazer um julgamento de valor à luz de seu estilo de vida e de seus planos futuros.

Na INA & Associates Ltd, nossa missão é apoiar nossos clientes na tomada de decisões importantes em suas vidas, com "capital humano" e "confiança" no centro de nossa gestão. Fazemos mais do que simplesmente transmitir informações sobre desenhos de vendas; nós nos esforçamos para fazer propostas que vão além disso, para o valor da propriedade como um lar e seu potencial futuro como um ativo.

Nas transações imobiliárias, agora é importante não apenas o tipo de propriedade que você compra, mas também de quem você a compra. Embora utilizemos a tecnologia, também damos importância às habilidades humanas e realizamos transações imobiliárias realmente valiosas com base em um relacionamento de confiança com nossos clientes.

Esperamos sinceramente que nós, da INA & Associates, possamos ajudá-lo na escolha da maior compra de sua vida - sua casa. Se tiver alguma dúvida sobre como ler desenhos de vendas ou escolher um imóvel, não hesite em entrar em contato conosco.

*Este artigo fornece informações gerais sobre desenhos de vendas de imóveis, que podem variar dependendo das propriedades individuais e das condições da transação. Recomendamos que você consulte um especialista na transação imobiliária real.