Cómo Leer y Entender los Planos de Venta de Propiedades Inmobiliarias

En las transacciones inmobiliarias, el "plano de venta" es la herramienta más básica e importante para comunicar el valor de una propiedad al cliente. En INA & Associates, damos mucha importancia a interpretar con precisión la información del plano de venta y a encontrar el valor que contiene para ofrecer la propiedad más adecuada a cada cliente.

En esta sección se explican los conceptos básicos de los planos de venta y cómo leerlos. En una época en la que la información inmobiliaria es fácilmente accesible gracias al desarrollo de la tecnología, los profesionales inmobiliarios creemos que es nuestra misión apoyar la toma de decisiones de nuestros clientes interpretando correctamente la información con nuestros conocimientos expertos.

Conceptos básicos sobre los planos de venta

¿Qué son los planos de venta?

Un plano de venta (también conocido como maisoku en el sector) es un documento resumen de una propiedad preparado por una empresa inmobiliaria. Se trata de una recopilación de información básica sobre la propiedad, como el precio, la distribución, la zona, el acceso al transporte, así como fotografías exteriores e interiores y el entorno circundante, y es una importante fuente de información para los posibles compradores a la hora de seleccionar una propiedad.

Estos planos de venta no son una simple lista de información, sino que se preparan de acuerdo con el código de competencia leal sobre la representación de bienes inmuebles, y son la "tarjeta de visita de la propiedad" para ayudar a los clientes a tomar una decisión acertada. Antes de ver un gran número de propiedades, el primer paso para seleccionar una propiedad con acierto es evaluar el valor de la misma a partir de estos planos de venta.

Información contenida en los planos de venta

Un plano de venta típico contiene la siguiente información

1. Información básica: nombre del inmueble, precio, ubicación y accesos.
2. Descripción de la propiedad: zona privada, distribución, antigüedad, estructura.
3. Información sobre las instalaciones: instalaciones de agua, seguridad, instalaciones compartidas.
4. Costes: gastos de gestión, fondo de reserva para reparaciones, impuesto sobre bienes inmuebles, etc.
5. Información sobre el edificio: empresa constructora, estilo de gestión, número de unidades, etc.
6. Información sobre el terreno: derechos sobre el terreno, zonificación, relación edificio/terreno/planta.
7. Otros: fecha de entrega, modo de transacción, etc.

La cobertura de esta información ofrece una imagen general de la propiedad. Sin embargo, también es importante entender que los dibujos de venta difieren en la forma en que se expresan, dependiendo del estilo de cada empresa inmobiliaria y de los puntos que desean destacar.

Puntos importantes del plano de venta

1. cómo leer el precio

El precio indicado en el plano de venta es uno de los factores más importantes en una transacción inmobiliaria. En el caso de los inmuebles de segunda mano, el importe real adeudado puede variar en función de si el precio incluye o no el IVA.

Cabe destacar los casos en los que el precio se indica claramente como "IVA incluido" o no. En muchos casos, el precio indicado es el precio de transacción tal cual, porque el inmueble con la indicación "IVA incluido" tiene un impuesto sobre el consumo añadido al inmueble, y la empresa inmobiliaria o persona jurídica es el vendedor. En cambio, si el vendedor es un particular, no hay indicación de "impuestos incluidos", ya que no está sujeto al impuesto sobre las ventas.

En INA&Associates, explicamos la diferencia entre estas indicaciones de precio e intentamos ser transparentes sobre el precio que realmente está pagando. Creemos que proporcionar información precisa es el primer paso para construir una relación de confianza, ya que se trata de una compra importante en la vida.

2. conocimiento de la zona y la distribución

La superficie que figura en el plano de venta se mide principalmente en términos de "superficie central de la pared". Ésta indica la superficie delimitada por la línea central de la pared y difiere ligeramente de la "superficie interior" que puede utilizarse realmente.

Esta diferencia puede afectar a las condiciones de aplicación de incentivos fiscales como la deducción hipotecaria, sobre todo si se trata de una vivienda de unos 50 m2. Incluso si la superficie del núcleo de la pared supera los 50 m2, la superficie legal interna que figura en el registro puede ser inferior a 50 m2, lo que significa que el incentivo fiscal puede no estar disponible.

También existen normas de exposición publicitaria para las descripciones de planos (LDK, DK, K, etc.). Por ejemplo, para ser descrito como un 3LDK, la superficie del LDK debe ser de al menos 10 metros cuadrados. La comprensión de estas normas detalladas permite comprender de antemano la utilidad del espacio, difícil de determinar sólo a partir de los planos.

3. estructura y calidad del edificio

Los planos de venta también describen la estructura del edificio. Las estructuras RC (hormigón armado) y SRC (hormigón armado con armazón de acero) son habituales en las comunidades de propietarios. La estructura SRC es especialmente común en los edificios altos y es un indicador de la solidez y la resistencia a los terremotos del edificio.

La antigüedad del edificio también es un factor importante. Debe prestarse especial atención a los inmuebles construidos entre 1981 y 1983. Este fue un periodo de importante revisión de las normas sísmicas, y la resistencia sísmica difiere mucho en función de si la propiedad recibió o no permiso de construcción el 1 de junio de 1981 o después. Sin embargo, la confirmación del edificio no siempre se corresponde con la fecha real de construcción, por lo que es esencial comprobar la fecha de solicitud de la confirmación del edificio cuando se consideren propiedades de este periodo.

En INA&Associates, también proporcionamos a nuestros clientes explicaciones adecuadas sobre dicha información técnica y les ayudamos a seleccionar propiedades que conserven su valor patrimonial a largo plazo. Como "empresa de inversión en capital humano", consideramos que nuestra misión más importante es apoyar a nuestros clientes en la construcción de su patrimonio.

4. sistema de gestión y perspectivas de futuro

A menudo se pasa por alto el sistema de gestión a la hora de seleccionar condominios, ya que la enmienda de septiembre de 2022 a los artículos de incorporación hizo obligatorio incluir el "sistema de gestión" y el "estilo de trabajo del personal de gestión" en el plan de ventas.

Hay tres tipos de sistema de gestión: "totalmente externalizado", "parcialmente externalizado" y "autogestión", y muchos condominios adoptan "totalmente externalizado" o "parcialmente externalizado" a una empresa de gestión profesional. Por otro lado, la "autogestión" es autogestionada por los miembros de la asociación de gestión, lo que reduce los costes de gestión pero tiene la desventaja de que es difícil recibir apoyo profesional.

El estilo de trabajo del personal de gestión también se indica como "residente", "turno diario", "patrulla" o "no disponible". Esta información proporciona pistas para juzgar la calidad de la gestión y el funcionamiento del condominio y la adecuación del plan de reparaciones a gran escala a los valores futuros del activo.

5. modo de transacción y mensajes entre constructores

El plano de venta contiene una descripción del "modo de transacción". Indica la posición de la inmobiliaria que se anuncia, y aparece una de las siguientes opciones: "Vendedor", "Mediación (agencia)" o "Agencia".

En el caso de "Vendedor", la propia empresa inmobiliaria es vendedora, por lo que puede resultar innecesaria una tasa de mediación. Mediación" y "Agencia" son las posiciones que se interponen entre el vendedor y el comprador y que hacen que un trato se haga realidad. Además, existen clasificaciones como "mediación general", "mediación a tiempo completo" y "mediación bajo contrato de exclusividad", y esto muestra la forma de contrato del vendedor y una empresa inmobiliaria.

Además, se puede describir un mensaje entre contratistas en la parte denominada "cinturón" en la parte inferior del plano de venta. Por ejemplo, una indicación como "Comisión: 3%" significa que el vendedor paga el 3% del precio del inmueble en concepto de comisión de intermediación.

Combinar tecnología y competencias humanas: más allá del plano de venta

Hoy en día, la información inmobiliaria está fácilmente disponible en los portales inmobiliarios de Internet, con sitios como SUUMO y At Home que ofrecen información más detallada y fotos multifacéticas que los planos de venta.

Sin embargo, precisamente gracias al desarrollo de la tecnología, la lectura de la información y la elaboración de propuestas basadas en las competencias humanas de los expertos han cobrado cada vez más importancia. En INA&Associates, apoyamos a todos y cada uno de nuestros clientes con la transacción inmobiliaria más adecuada mediante la "fusión de imaginación humana y tecnología".

Creemos que un asesoramiento completo desde una perspectiva profesional, que incluya el sentido de la atmósfera local, el entorno circundante y las predicciones sobre el valor futuro de los activos, que no pueden transmitirse únicamente mediante información digital, es la fuerza que impulsa las decisiones importantes en la vida.

Conclusión: utilice los planos de venta para elegir bien un inmueble

Los planos de venta son la puerta de entrada a la selección de un inmueble y una herramienta importante para una búsqueda eficiente y eficaz del mismo. Sin embargo, es de suma importancia interpretar correctamente la información y emitir un juicio de valor a la luz de su estilo de vida y sus planes futuros.

En INA & Associates Ltd, nuestra misión es apoyar a nuestros clientes en la toma de decisiones importantes en sus vidas, con el "capital humano" y la "confianza" en el centro de nuestra gestión. Hacemos algo más que simplemente transmitir información sobre planos de venta; nos esforzamos por hacer propuestas que miren más allá, hacia el valor de la propiedad como vivienda y su potencial futuro como activo.

En las transacciones inmobiliarias, ahora no sólo es importante qué tipo de propiedad se compra, sino también a quién se compra. Aunque utilizamos la tecnología, también damos importancia a las aptitudes humanas y realizamos transacciones inmobiliarias realmente valiosas basadas en una relación de confianza con nuestros clientes.

Esperamos sinceramente que nosotros, INA & Associates, podamos serle de ayuda en la elección de la mayor compra de su vida: su vivienda. Si tiene alguna pregunta sobre cómo leer los planos de venta o seleccionar una propiedad, no dude en ponerse en contacto con nosotros.

*Este artículo ofrece información general sobre los planos de venta de inmuebles, que puede variar en función de cada propiedad y de las condiciones de la transacción. Le recomendamos que consulte a un experto en la transacción inmobiliaria real.