¿Conoce bien el papel y la importancia del certificado de inspección, un documento importante en las transacciones inmobiliarias?
El certificado de inspección es un documento importante que demuestra que un edificio cumple la ley, pero en muchos casos los edificios más antiguos no han obtenido dicho certificado, lo que puede suponer un problema a la hora de vender una propiedad o pedir una hipoteca.
Especialmente en el caso de los edificios construidos antes de 1998, el índice de inspecciones de finalización de obra es bajo y hay muchas propiedades para las que no se ha emitido ningún certificado de inspección.
En este artículo, INA & Associates Ltd explica los aspectos básicos de los certificados de inspección, los riesgos que conlleva la ausencia de uno y cómo tratar cuestiones específicas de una manera fácil de entender para el público en general.
Si está pensando en comprar, vender, heredar o reformar una propiedad, lea hasta el final.
¿Qué es un certificado de inspección? Conceptos básicos
Definición y función del certificado de inspección
Un certificado de inspección es un certificado expedido para un edificio que ha superado una inspección final conforme a la Ley de Normas de Edificación. Este documento desempeña un papel importante como prueba oficial de que el edificio se construyó legalmente de acuerdo con las especificaciones de diseño en el momento de solicitar la licencia de obras.
El nombre oficial del certificado de inspección es "certificado de inspección de finalización de obra", que se expide cuando se ha comprobado que el edificio cumple la Ley de Normas de Edificación y los reglamentos conexos durante una inspección de finalización de obra realizada por el inspector jefe de edificación o un organismo de verificación e inspección designado.
Este certificado es uno de los documentos más importantes que indican la seguridad y legalidad de un edificio, y se utiliza como criterio para determinar la fiabilidad de un edificio en las transacciones inmobiliarias y en los exámenes de préstamos en las entidades financieras.
Diferencias con el Certificado de Inspección de Edificios
El Certificado de Licencia de Obras es un documento que a menudo se confunde con el Certificado de Inspección. Es importante entender claramente las diferencias entre ambos.
| Elemento | Licencia de obras | Certificado de inspección |
|---|---|---|
| Fecha de expedición | Antes del inicio de la construcción | Una vez finalizada la construcción |
| Contenido de la certificación | Conformidad legal de los documentos de diseño | Conformidad legal del edificio |
| Objeto de la inspección | Planos y documentos | Edificios locales |
| Validez jurídica | Permiso para iniciar la construcción | Permiso para empezar a utilizar el edificio |
La licencia de obras es un permiso necesario antes de iniciar las obras, mientras que el certificado de inspección se considera un certificado necesario para empezar a utilizar el edificio una vez finalizadas las obras.
Proceso de obtención de un certificado de inspección
Para poder expedir un certificado de inspección es necesario seguir los siguientes procedimientos paso a paso
1. solicitud de licencia de obras
Antes de iniciar las obras, el propietario solicita la licencia de obras al inspector de edificios o al organismo de inspección designado. En esta fase, se examinan los documentos de diseño para comprobar su conformidad con la Ley de Normas de Edificación, etc.
Concesión de la licencia de obras
Si el examen es satisfactorio, se expide la licencia de obras, que permite iniciar los trabajos de construcción.
3.Ejecución de las obras
Las obras de construcción se llevan a cabo de acuerdo con los documentos de diseño para los que se ha expedido el permiso de construcción.
Solicitud de inspección final
Una vez finalizadas las obras, el propietario debe solicitar una inspección final en un plazo de cuatro días a partir de la fecha de finalización. Este plazo está estipulado en la Ley de Normas de Edificación y cualquier retraso puede suponer una infracción de la ley.
5. Inspección final
El inspector de obras o un inspector de un organismo de comprobación e inspección designado visita la obra e inspecciona en detalle si el edificio real se ha construido de acuerdo con los documentos de diseño en el momento de solicitar la verificación de la construcción y si cumple la Ley de Normas de Edificación.
6. Emisión del certificado de inspección
Si el edificio supera la inspección final, se emite un certificado de inspección. Este certificado confirma oficialmente que el edificio está listo para su uso.
Contenido del certificado de inspección
El certificado de inspección contiene la siguiente información importante
- Nombre o cargo del propietario del edificio
- Ubicación del edificio
- Descripción del edificio (estructura, tamaño, uso, etc.)
- Fecha de finalización de la inspección
- Fecha de expedición del certificado de inspección
- Nombre del organismo de inspección (inspector de obras u organismo de inspección designado)
- Número del certificado de inspección
Esta información es un registro importante de la historia del edificio y sirve como dato básico al que se puede hacer referencia en futuras transacciones inmobiliarias y diversos trámites.
Riesgos y problemas en ausencia de un certificado de inspección
Graves consecuencias para la venta de inmuebles
La venta de un inmueble sin certificado de inspección conlleva importantes riesgos para el vendedor. El problema más grave es la imposibilidad de demostrar al comprador la legalidad del inmueble.
Menor disposición del comprador a adquirir el inmueble
Los compradores suelen percibir los edificios sin certificado de inspección como propiedades potencialmente ilegales. Incluso si el edificio está construido legalmente, los compradores suelen ser reacios a comprarlo porque no hay documentación oficial que lo demuestre.
Caída significativa del precio de venta.
En el mercado, las propiedades sin certificado de inspección son tratadas como "propiedades de riesgo" y, por lo general, se ven obligadas a venderse a un precio entre un 10% y un 20% inferior al de mercado. Especialmente en las propiedades de alto valor, esta diferencia de precio puede oscilar entre varios millones y decenas de millones de yenes.
Alargamiento del periodo de venta
Las propiedades sin certificado de inspección suelen tener un periodo de venta más largo que las propiedades normales, ya que el número de compradores potenciales es limitado. No es raro que una propiedad sin certificado de inspección tarde más de un año en venderse, en comparación con los tres a seis meses necesarios para la venta de una propiedad normal.
Graves implicaciones para las hipotecas
Para las entidades financieras, el certificado de inspección es un indicador importante para determinar la legalidad y seguridad de la propiedad que se va a financiar. Sin un certificado de inspección, pueden surgir los siguientes problemas
Inspecciones más estrictas de los préstamos.
Muchas entidades financieras están endureciendo sus criterios de concesión de préstamos para propiedades sin certificado de inspección. Se exige documentación adicional e investigaciones detalladas, y el periodo de examen suele ser más largo de lo habitual.
Empeoramiento de las condiciones de financiación
Los préstamos para propiedades sin certificado de inspección pueden añadir condiciones como tipos de interés más altos, importes de préstamo reducidos o exigir avalistas adicionales. Esto aumenta los costes de financiación del comprador y puede dar lugar a obstáculos para la venta.
Denegación del propio préstamo.
Algunas entidades financieras han adoptado la política de negarse, en principio, a financiar inmuebles sin certificado de inspección. Es el caso, en particular, de los grandes bancos urbanos, que suelen aplicar criterios muy estrictos.
| Respuesta de las entidades financieras | Con certificado de inspección | Sin certificado de inspección |
|---|---|---|
| Periodo de examen | 2-3 semanas | 4-8 semanas |
| Condiciones del tipo de interés | Tipo de interés estándar | Tipo de interés estándar + 0,1-0,5%. |
| Importe del préstamo | 80-90% del precio de la propiedad | 60-70% del valor de la propiedad |
| Documentos adicionales | Sólo documentos estándar | Informe de evaluación de la conformidad, etc. |
Restricciones a las ampliaciones y reformas
Los edificios sin certificado de inspección están sujetos a importantes restricciones para futuras obras de ampliación y renovación.
Dificultades para solicitar la licencia de obras.
Cuando se van a realizar obras de ampliación o reformas importantes, es necesario solicitar una licencia de obras, pero si no se puede demostrar la legalidad del edificio existente, será difícil obtener permiso para las nuevas obras.
Restricciones a las obras de construcción
En los edificios sin certificado de inspección, pueden restringirse las obras relacionadas con la estructura o las que impliquen un cambio de uso. Esto supondrá una pérdida de oportunidades para aumentar el valor o mejorar la función del edificio.
Imposibilidad de cambio de uso
Cuando se cambia el uso de un edificio (por ejemplo, de residencial a comercial), es necesario demostrar la legalidad del edificio existente, pero la ausencia de un certificado de inspección hace que dicho cambio de uso sea prácticamente imposible.
Otros riesgos importantes
Disminución del valor patrimonial del edificio.
Los edificios sin certificado de inspección se consideran un factor de depreciación en las tasaciones y valoraciones inmobiliarias. Esto también puede repercutir negativamente en las liquidaciones del impuesto de sucesiones y del impuesto sobre bienes inmuebles.
Problemas al contratar seguros
Al contratar un seguro contra incendios o terremotos, puede exigirse la confirmación de la legalidad del edificio. Los edificios sin certificado de inspección pueden dar lugar a aumentos de la prima y restricciones en la cobertura.
Problemas en el momento de la herencia
Cuando se produce una herencia, los edificios sin certificado de inspección pueden causar problemas entre los herederos. En particular, la presencia o ausencia de un certificado de inspección puede ser un importante punto de discordia cuando existen diferencias de opinión sobre la valoración del edificio o la póliza de venta.
Teniendo en cuenta estos riesgos, es importante considerar las medidas adecuadas en una fase temprana si usted es propietario de un edificio sin certificado de inspección.
Medidas eficaces ante la ausencia de un certificado de inspección
Uso de las inspecciones de cumplimiento del código de edificación
La forma más eficaz de tratar los edificios sin certificado de inspección es llevar a cabo una inspección de cumplimiento del código de edificación. Se trata de un sistema de inspección pública basado en las directrices elaboradas por el Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte (MLIT).
Resumen de las directrices del Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte
Sobre la base de las Directrices para las investigaciones del estado de cumplimiento del código de construcción utilizando organismos de verificación e inspección designados para edificios sin certificados de inspección formuladas por el Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo en julio de 2014, los organismos de verificación e inspección designados investigan el cumplimiento del código de los edificios.
Organización que realiza la inspección
Solo los organismos de verificación e inspección designados pueden llevar a cabo estas encuestas de conformidad con la Ley de Normas de Edificación. Hay aproximadamente 150 organismos de verificación e inspección designados en todo el país, cada uno de los cuales cuenta con arquitectos e inspectores con conocimientos especializados y experiencia.
Detalles de la encuesta
La inspección de conformidad con la Ley de Ordenación de la Edificación incluye la comprobación detallada de los siguientes aspectos
1. Estudio de los planos
- Verificación de los documentos de diseño en el momento de la construcción
- Identificación de las leyes y reglamentos aplicables, como la Ley de Ordenación de la Edificación.
- Verificación gráfica del cumplimiento legal
2. Inspección in situ
- Confirmación de las condiciones reales del edificio
- Verificación de la coherencia con los documentos de diseño
- Verificación de la seguridad estructural y de los equipos
3. Elaboración de informes
- Registro detallado de los resultados de la inspección
- Determinación de la conformidad legal
- Indicación de los aspectos que requieren mejoras
Eficacia del informe de investigación
El "Informe de investigación sobre el cumplimiento de la normativa de edificación" emitido como resultado de la investigación no tiene la misma validez que un certificado de inspección, pero puede utilizarse como prueba importante de la legalidad del edificio.
| Artículo | Certificado de inspección | Informe de Inspección de Conformidad |
|---|---|---|
| Efecto legal | Certificado público | Informe de inspección privado |
| Tratamiento por las instituciones financieras | Valoración estándar de las garantías | Valoración basada en un examen individual |
| Tratamiento de las ampliaciones | Prueba de la legalidad existente | Utilización como material de referencia |
| Coste | Adquirido en el momento de la construcción | 200.000 - 500.000 yenes |
| Periodo de estudio | -2 semanas a 1 mes | 2 semanas a 1 mes |
Obtener un certificado de anotaciones en cuenta
Como documento alternativo al certificado de inspección, la obtención de un certificado de anotaciones en cuenta es otra forma eficaz de hacer frente a la situación.
Comprobación del resumen del plano del edificio
El resumen del plan de construcción presentado en el momento de la solicitud de verificación de la construcción lo conserva la autoridad administrativa especificada (por ejemplo, el departamento de orientación de la construcción del municipio) y está a disposición del público. Este documento permite confirmar el contenido de la solicitud de verificación del edificio.
Flujo de los procedimientos de adquisición
- Solicitud al organismo administrativo especificado con jurisdicción sobre la ubicación del edificio
- Ver y obtener una copia del resumen del plano del edificio
- Solicitud de un certificado de anotaciones en el libro mayor.
- Se expide el certificado (suele tardar aproximadamente una semana).
Cómo utilizarlo
El Certificado de Anotaciones en el Libro Mayor puede utilizarse como documento de referencia para entidades financieras y transacciones inmobiliarias, como prueba de que la solicitud de verificación del edificio se ha realizado correctamente. Sin embargo, como no prueba directamente que se hayan realizado las inspecciones de finalización ni que el edificio sea legal, su validez es limitada.
Consulta y cooperación con especialistas
La cooperación con varios especialistas es importante para resolver los problemas de los edificios que carecen de certificado de inspección.
Inspección in situ por un arquitecto
Un arquitecto de primera o segunda categoría puede llevar a cabo una inspección detallada in situ para determinar el estado actual del edificio y hacer una determinación preliminar de su conformidad legal. Los resultados de esta inspección son una base importante para determinar el curso de acción posterior.
Consulta con una empresa inmobiliaria
Si está pensando en vender su propiedad, resulta eficaz consultar a una empresa inmobiliaria con amplia experiencia en la gestión de propiedades sin certificado de inspección. Puede recibir sugerencias para una estrategia de venta adecuada basada en las tendencias del mercado y las necesidades del comprador.
Obtener asesoramiento jurídico
Si se trata de cuestiones jurídicas complejas, debería considerar la posibilidad de consultar a un abogado que esté familiarizado con el derecho de la construcción. El asesoramiento jurídico especializado es especialmente necesario cuando se trata de problemas de vecindad o de orientación administrativa.
Comparación de métodos de gestión y directrices de selección
Es importante comparar las características de los distintos métodos de afrontamiento y elegir el que mejor se adapte a la situación.
| Método de afrontamiento | Coste | Duración | Eficacia | Situaciones aplicables |
|---|---|---|---|---|
| Encuestas sobre el cumplimiento del código de edificación | 200.000-500.000 yenes | 2 semanas - 1 mes | Alto | Venta, financiación, ampliación prevista |
| Certificado de asientos contables | 1 semana | 1 semana | Limitado | Se requiere una prueba sencilla |
| Estudio del arquitecto | 100.000-300.000 yenes | 1-2 semanas | Moderado | Dirigido a comprender la situación actual |
| Enfoque combinado | 300.000-800.000 yenes | 1-2 meses | Más alto | Se necesita una solución global |
Pautas de elección
- Propiedad que se va a vender: prioridad a los estudios de conformidad con el código de edificación
- Solicitud de hipotecas: realizar la inspección exigida por las entidades financieras
- Planes de ampliación o renovación: se requiere una encuesta de conformidad con la normativa de edificación
- Sólo conocer el estado actual: en algunos casos puede bastar con un certificado de anotaciones en el libro mayor.
El uso adecuado de estas medidas puede resolver eficazmente el problema de los edificios sin certificado de inspección.
Conclusión.
Organización de los puntos clave
El certificado de inspección es un documento extremadamente importante que certifica la legalidad de un edificio, y su presencia o ausencia tiene un impacto significativo en las transacciones inmobiliarias y en el valor de los activos.
Importancia del certificado de inspección
El certificado de inspección no es un simple documento, sino un documento altamente fiable que certifica oficialmente que un edificio cumple el Código de la Edificación y otras leyes y reglamentos. Este certificado garantiza la seguridad y legalidad del edificio y aumenta significativamente la credibilidad de una transacción inmobiliaria.
Percepción precisa del riesgo
Un edificio sin certificado de inspección no es necesariamente ilegal, pero conlleva diversos riesgos debido a la falta de prueba de legalidad. Es importante conocer con precisión estos riesgos, como la caída de los precios a la hora de vender una propiedad, un control más estricto de las hipotecas y restricciones a las ampliaciones y reformas.
Necesidad de actuar con prontitud.
Dejar una propiedad sin certificado de inspección puede causar más problemas en el futuro. Como la exigencia de legalidad en el mercado inmobiliario es cada año más estricta, actuar pronto es clave para resolver el problema.
Próximas medidas recomendadas.
Si es propietario de un edificio sin certificado de inspección, le recomendamos que tome las siguientes medidas
1.Realice una comprobación del estado actual.
En primer lugar, ordene los documentos de la construcción del edificio y compruebe la existencia de un certificado de construcción y planos de diseño. Estos documentos son una base importante para decidir qué hacer después.
2.Consultar a especialistas
Es importante consultar a arquitectos y expertos inmobiliarios para obtener asesoramiento especializado sobre el estado actual del edificio y la mejor manera de tratarlo - INA & Associates Ltd. puede ayudarle en casos tan complejos con su gran experiencia y conocimientos.
3. elegir el método de actuación adecuado
Seleccione el método de tramitación más adecuado a su situación, como la realización de un estudio de cumplimiento de la normativa sobre construcción o la obtención de un certificado de anotaciones en cuenta, y aplíquelo sistemáticamente.
4. Seguimiento continuo
Incluso después de aplicar las estrategias de afrontamiento, es importante prestar atención a los cambios en la legislación pertinente y a las tendencias del mercado, y plantearse medidas adicionales en caso necesario.
La cuestión de los certificados de inspección es un área compleja y especializada, pero que puede resolverse con las medidas adecuadas. Si tiene alguna duda o pregunta, no dude en ponerse en contacto con un experto.
Preguntas más frecuentes
P1: ¿Se puede volver a expedir el certificado de inspección?
R1: El Reglamento de Edificación no permite la reemisión de certificados de inspección.
El certificado de inspección sólo se emite una vez que se ha superado la inspección final y no se puede volver a emitir si se pierde o se daña. Esto se debe a que la inspección final es una inspección que se realiza una sola vez tras la finalización de las obras y el estado del edificio puede cambiar con el tiempo.
En caso de pérdida del certificado de inspección, pueden adoptarse las siguientes medidas
- Realización de una inspección de conformidad con la normativa sobre construcción
- Obtener un certificado de anotaciones en el libro mayor
- Obtener una copia del resumen del plano del edificio
Estos documentos alternativos pueden proporcionar alguna prueba de la legalidad del edificio.
P2: ¿Puedo obtener una hipoteca sin un certificado de inspección?
R2: Es posible obtener una hipoteca sin certificado de inspección, pero las condiciones pueden ser más estrictas.
Muchas entidades financieras toman las siguientes medidas para los inmuebles sin certificado de inspección
- Solicitar documentación adicional: presentar un informe de inspección del cumplimiento de las normas de construcción, etc.
- Modificar las condiciones del préstamo: aumentar los tipos de interés o reducir el importe del préstamo
- Ampliación del plazo de examen: ampliación del plazo debido a un examen más detallado de lo habitual.
Sin embargo, la respuesta difiere según las entidades financieras, y algunas entidades pueden no conceder préstamos para propiedades sin un certificado de inspección. Si está pensando en obtener un préstamo hipotecario, es aconsejable que consulte previamente a varias entidades financieras.
P3: ¿Cuánto cuesta una inspección de conformidad con la normativa de edificación?
R3: El coste de una inspección de conformidad con la normativa de edificación varía en función del tamaño y la complejidad del edificio, pero suele costar entre 200.000 y 500.000 yenes.
El desglose de los costes es el siguiente
- Costes del estudio esquemático: 50 000 JPY - 150 000 JPY
- Gastos de inspección in situ: entre 100.000 y 250.000 yenes.
- Gastos de elaboración del informe: 50.000 - 100.000 yenes.
Factores que influyen en los costes:
- Escala del edificio (superficie total)
- Complejidad de la estructura
- Conservación de los documentos de diseño
- Honorarios fijados por los organismos de inspección
Se recomienda obtener presupuestos de varios organismos de inspección designados para conocer los costes exactos.
P4: ¿Es ilegal un edificio sin certificado de inspección?
R4: Un edificio sin certificado de inspección no es necesariamente ilegal.
Hay varias razones para la ausencia de un certificado de inspección:
- No se ha realizado la inspección final: existe un problema legal, pero el edificio es legal.
- Pérdida del certificado de inspección: el edificio se construyó legalmente y pasó la inspección, pero se perdió el documento.
- Cambios en el sistema: el edificio se construyó con arreglo a un sistema anterior y las inspecciones no eran obligatorias en aquel momento.
Lo importante es si el edificio cumple realmente el Código de la Edificación y otras normativas. Aunque no exista un certificado de inspección, la legalidad puede verificarse mediante una encuesta sobre el estado de cumplimiento del código de edificación.
P5: ¿Es posible vender un inmueble sin certificado de inspección?
R5: Legalmente es posible vender una propiedad sin certificado de inspección, pero en la práctica esto conlleva dificultades.
Principales dificultades en el momento de la venta
- Disminución de la disposición a comprar del comprador: vacilación a la hora de comprar debido a preocupaciones sobre la legalidad.
- Caída del precio: venta a un precio inferior en un 10-20% al precio de mercado.
- Periodo de venta más largo: debido al número limitado de compradores potenciales
- Dificultades de financiación: control hipotecario más estricto para los compradores
Medidas para garantizar el éxito de la venta
- Realización de encuestas sobre el cumplimiento de las normas de construcción
- Fijación de precios adecuada
- Explicación clara de por qué no hay certificado de inspección
- Recurrir a una empresa inmobiliaria con experiencia
INA&Associates Ltd. puede ayudarle en la venta de su propiedad gracias a su amplia experiencia en asuntos tan complejos.
Daisuke Inazawa
INA&Associates Co., Ltd. Representante legal. Con sede en Osaka, Tokio y Kanagawa, se dedica a la compraventa, alquiler y gestión de inmuebles. Ofrece sus servicios basándose en una amplia experiencia en el sector inmobiliario. Bajo la filosofía de que «el activo más importante de una empresa es su personal», concede gran importancia a la formación y el desarrollo de sus empleados. Continúa su compromiso con la creación de valor empresarial sostenible.
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