JR 이타바시역 서쪽 출구 재개발 계획: 미래 도시의 탄생

JR 사이쿄선 '이타바시역' 주변에서 대규모 재개발 계획이 진행되고 있다. 이케부쿠로에서 불과 한 정거장이라는 좋은 접근성을 가지고 있으면서도 오랫동안 큰 변화가 없었던 이타바시역 서쪽 출구 일대가 '이타바시구의 관문'에 걸맞은 공간으로 거듭나려 하고 있다. 본 기사에서는 현재 발표된 재개발 계획의 내용과 완공 예정 시기, 주택-상업시설-교통 인프라에 미치는 영향, 주변 환경과 지역 커뮤니티, 부동산 시장에 미치는 파급 효과까지 일반인들도 알기 쉽게 설명해 드립니다.

재개발 계획의 개요와 배경

이타바시역 서쪽 출구(이타바시구치) 지역의 재개발은 JR 동일본・노무라 부동산의 '이타바시역 이타바시구치 지구 제1종 시가지 재개발 사업'을 중심으로 역 앞 광장의 재정비 및 별도로 진행 중인 '이타바시역 서쪽 출구 지구 재개발 사업'과 연계하여 진행되고 있다. 과거 에도시대에는 중산도 최초의 역참마을로 번화한 지역이지만, 역 주변의 일부 토지는 오랫동안 저이용지로 방치되어 있었다. 따라서 구유지를 포함한 지역을 통합적으로 활용하여 주거-상업-공익시설을 복합적으로 정비함으로써 누구나 살기 편하고 활기찬 '활기찬 거점'을 만드는 것을 목표로 하고 있다.

이 재개발 계획은 행정(도쿄도, 이타바시구)과 민간(JR 동일본, 노무라 부동산 등)이 협력하여 역과 직결된 초고층 빌딩 건설, 역 앞 광장(교통 광장)의 재정비, 그리고 신설되는 공익시설 구역의 정비가 일체적으로 추진되고 있다. 재개발을 통해 노후화, 동선, 방재상의 문제를 안고 있던 역 앞 공간을 전면적으로 개편하고, 지역의 역사-문화-자연을 살리면서 현대적인 도시 기반을 마련하는 것이 목표다.

역과 직결된 고층 복합빌딩 '이타바시구치 지구' 재개발 사업

재개발의 핵심은 이타바시역과 직결된 지상 34층 높이의 초고층 복합빌딩이다. 사업 주체는 JR 동일본과 노무라 부동산으로, 이타바시역 이타바시구치 지구 제1종 시가지 재 개발 사업으로 진행되고 있다. 이 빌딩은 JR 동일본의 역에서 최초로 주택을 포함한 역 직결형 복합개발이 되는 독특한 프로젝트다. 총 사업비는 약 255억 엔으로 부지면적 약 0.4헥타르에 연면적 약 5만1천㎡의 대규모 시설이 들어선다.

건물 구성은 저층부(1~4층 정도)에 상업시설과 공익시설, 육아지원시설 등을 배치하고, 중층부에는 약 388세대의 공동주택(분양 아파트)을 배치할 계획이다. 상업층에는 JR 동일본 그룹의 '아트레'가 테넌트 운영자로 예정되어 있으며, 역 이용객과 지역 주민이 일상적으로 이용할 수 있는 쇼핑몰이 될 전망이다. 주거층은 이타바시 지역에서는 최대 규모의 세대수를 자랑하며, 도심에 인접한 타워형 맨션으로 큰 주목을 받고 있다. 이 아파트는 JR 동일본과 이타바시구가 토지를 소유하고 있는 관계로 정기 임차권(기간 한정 토지 이용권)이 있는 분양주택이 될 예정이다. 구입을 고려하는 경우 일반 아파트와 다른 권리 형태에도 주의가 필요하다.

공사 진행상황은 2018년 10월 도시계획 결정, 2019년 8월 사업시행인가를 거쳐 2022년 12월 건축공사 착공이 완료된 상태이다. 준공(건물 완공)은 2027년 6월로 예정되어 있으며, 상업시설 부분(아트레)은 2027년 내 개업이 예상되고 있다. 역 구내에서 페데스트리아 데크 등을 거치지 않고 직접 건물에 접근할 수 있도록 설계되어 개찰구 외 콘코스와 직결되는 편리한 동선을 실현한다.

또 다른 고층 빌딩 계획 '이타바시역 서쪽 출구 지구' 재개발 사업

이타바시역 이타바시구치(서쪽 출구) 지역에서는 앞서 언급한 JR・노무라 부동산의 빌딩 계획과는 별도로 역 앞 광장을 사이에 두고 맞은편에서 '이타바시역 서쪽 출구 지구 제1종 시가지 재개발 사업'도 진행 중입니다. 이곳은 지역 재개발 조합이 주체가 되어 현재 드럭스토어와 음식점, 개인 상점이 즐비한 일대를 재개발하는 것이다. 계획에 따르면, 서쪽 출구 지구는 부지를 두 개의 구역으로 나누어 개발될 예정이다.

• A지구(역세권): 지상 약 38층 높이의 고층 빌딩이 건설될 예정으로, 주요 용도는 주거-상업시설(및 공익시설) 등으로 되어 있다. 아마도 판교입구 지구의 고층 타워와 쌍벽을 이루는 주거동으로, 이곳에도 수백 세대 규모의 주택과 상업 세입자가 들어설 것으로 예상되며, 2023년경부터 대상 구역의 기존 점포의 폐점 및 퇴거가 진행되고 있어 본격적인 공사 착공을 위한 준비가 진행되고 있다.

• B구역(구 중산로변): 구 중산로에 접한 지역으로, 이곳에는 지상 6층 정도의 중층 건물이 들어설 예정이다. 주요 용도는 상업시설, 오피스 등이 예상되며, 도로변 경관과 조화를 이루는 저층 건물로 조성될 계획이다.

서口지구 재개발의 자세한 일정은 아직 공식적으로 발표되지 않았지만, 판교구의 발표에 따르면 2029년경 완공을 목표로 하고 있다고 한다. 향후 공식적인 계획 개요가 밝혀질 것으로 보인다. 이타바시역 주변은 이 두 고층 빌딩의 등장으로 몇 년 후에는 완전히 달라질 것이며, 역 앞에는 새로운 고층 빌딩의 실루엣이 우뚝 솟아 있을 것이다.

사람 중심으로 다시 태어나는 역 앞 광장

재개발에 맞춰 이타바시역 서쪽 출구에 있는 역 앞 광장(교통광장)의 재정비도 계획되어 있다. 현재 역 앞 광장은 버스와 택시의 로터리로 되어 있지만, 계획에서는 발상의 전환을 통해 '차 중심이 아닌 사람 중심의 역 앞 광장 '으로 디자인 콘셉트를 설정하고 있다. 키워드는 '녹지 속에서 자유롭게 어우러지는 역 앞 광장'으로, 풍부한 녹지 공간 속에서 사람들이 모여 교류할 수 있는 광장으로 재구축할 방침이다.

구체적으로는 현재 크게 꺾여 구 중산도로 합류하는 로터리의 형태를 재검토해 콤팩트한 회전광장으로 만들어 자동차 동선을 간결하게 하고 안전성을 높 인다 . 구 중산도로로 이어지는 불필요한 합류부를 없애고 대신 보행자가 광장 내를 쉽게 돌아다닐 수 있도록 할 계획이다. 광장 내에는 상징인 큰 느티나무(무스비노케야키)를 중심으로 녹지를 조성하고, 아이들이 놀 수 있는 물놀이장과 돌봄 공간, 키친카가 입점할 수 있는 이벤트 코너 등을 배치해 지역 커뮤니티의 활동 거점이 될 수 있도록 설계됐다. 여름철에도 사람들이 시원하게 지낼 수 있도록 대형 캐노피를 설치해 우천시에도 행사나 만남의 장소로 활용할 수 있는 공간 조성도 검토되고 있다.

또한, 보행자 동선 계획에도 신경을 썼다. 역과 재개발 건물, 서쪽 출구 지구를 연결하는 경로상의 횡단보도를 신설-정리해 현재보다 적은 횟수의 횡단으로 안전하게 오갈 수 있도록 할 예정이다. 예를 들어, 지금까지는 역에서 서쪽 출구 상가 쪽으로 가려면 도로를 두 번 건너야 했지만, 정비 후에는 한 번만 건너면 될 전망이다. 또한 역과 지하철 도영 미타선 '신이타바시역' 방면을 연결하는 보행자 경로 안내 표지판을 알기 쉽게 정비하고, 역사 깊은 나카산도(中山道)의 정보를 알려주는 안내표지판을 설치하는 등 이용객의 눈높이에 맞춘 정보도 보강할 예정이다.

또한, 현재 역 앞에 있는 대규모 자전거 주차시설은 재개발 건물 내로 통합 이전할 계획이다. 이를 통해 광장의 지상부는 깔끔하게 개방되어 자전거 이용자들도 날씨의 영향을 받지 않고 역과 직결된 건물 내에 자전거를 주차할 수 있게 된다. 새로운 역 앞 광장 정비 공사는 재개발 건물이 완공되는 2027년 이후 본격화될 것으로 보이며, 2029년 공용개시를 목표로 단계적으로 진행될 예정이다.

'마을의 편집 광장' 공익 구역과 '엔노모리' 구상

재개발 빌딩 4층에는 이타바시구가 정비 주체가 되는 '공익 구역'이 들어선다. 이 공익 구역은 이타바시구의 '인터포럼 구상'의 일환으로, '구의 관문에서 다목적 지식과 문화의 교류 거점을 만드는 것'을 목적으로 하는 시설이다. 시설 컨셉은 '마을의 편집 광장'으로 명명되어 지역의 다양한 사물, 물건, 사람을 연결하고 새로운 콘텐츠를 창출하고 발신하는 장소가 되겠다는 비전을 제시하고 있다.

공익 공간 내에는 이타바시구의 활동과 역사를 소개하는 전시 공간, 지역 활동에 이용할 수 있는 다목적 홀, 이벤트나 워크숍을 열 수 있는 프리스페이스 등이 조성될 예정이다. 특징적인 것은 용도에 따라 공간을 가변적으로 배치할 수 있는 유연한 설계로 '실내에 있는 또 하나의 광장'처럼 누구나 쉽게 이용할 수 있는 열린 시설을 지향한다는 점이다. 예를 들어, 평일에는 육아 세대를 위한 교류 행사를 개최하고, 주말에는 지역 취미 동아리 발표회나 마켓을 여는 등 다양한 용도로 활용될 수 있도록 설계됐다.

이 공익 구역과 역 앞 광장, 그리고 현재 역 앞에 있는 구립 집회 시설 '하이라이프 플라자 이타바시'를 하나의 구역으로 보고 애칭을 '엔모리(縁の森, 인연의 숲)'로 정했다고도 발표했다. 이름에는 '사람들이 만나는 역참마을로서의 역사', '인연이 이어져 새로운 것을 만날 수 있는 배움의 장', '숲(森)처럼 푸르름이 가득한 공간' 등 이 지역 전체가 가지고 있는 다양한 의미를 하나로 묶어낸 것이라고 한다. 실제로 '엔노모리'의 로고 마크도 만들어졌는데, 연륜과 원을 연상시키는 부드러운 디자인 속에 역 앞 광장에서 다양한 것들이 교차하고 어우러지는 모습을 표현하고 있다. 앞으로 이 명칭으로 지역 전체의 정보 발신과 커뮤니티 운영이 이루어질 것이며, 이타바시역 앞의 새로운 랜드마크로 인식될 것이다.

주변 주거환경의 변화와 지역 커뮤니티에 미치는 영향

이번 재개발을 통해 판교역 주변의 주거환경은 크게 개선될 것으로 기대된다. 먼저, 역과 직결된 상업시설(아트레)의 개점으로 일상적인 쇼핑 편의성이 획기적으로 높아진다. 그동안 역 앞에 산재해 있던 소규모 점포들은 재개발에 따라 일시적으로 문을 닫았지만, 재개발 빌딩과 서쪽 출구 재개발 빌딩이 완공되면 새로운 상업 테넌트(상품 판매점, 음식점, 서비스점 등)가 들어서면서 역 앞에서 원스톱으로 용무를 볼 수 있게 된다. 슈퍼, 드럭스토어 등 생활밀착형 점포 유치도 예상되어 지역 주민들에게 더욱 편리한 생활이 실현될 것으로 보인다.

또한, 공공시설 면에서도 충실을 기할 예정이다. 앞서 언급한 공익 공간인 '마을 편집 광장'에서는 지역 주민들이 부담 없이 모여 서로 배울 수 있는 행사를 개최할 수 있으며, 하이라이프 플라자 등 기존 시설과의 시너지 효과로 커뮤니티 교류의 기회가 늘어날 것으로 보인다. 광장에서는 거리 라이브, 푸른 하늘 독서, 계절별 마르쉐 등이 열려 남녀노소 누구나 교류할 수 있는 장소가 될 것이다. 판교는 도심의 정서와 현대적 도시기능이 조화를 이루는 도시로 거듭나며, 지역의 일체감도 높아질 것으로 보인다.

또한, 방재 및 안전 측면의 장점도 빼놓을 수 없다. 넓은 역 앞 공간과 정돈된 보행자 네트워크 구축으로 재난 시 대피 광장이나 귀가 곤란자의 체류 공간으로 기능하기 쉬워진다. 풍부한 녹지 정비는 환경 부하 저감뿐만 아니라 방재공원으로서의 역할도 수행하여 지역의 회복탄력성(재난 대응력) 향상에도 기여할 것이다. 교통 측면에서는 로터리 재설계를 통해 보행자와 차량이 분리되어 사고 위험 감소와 무장애 동선 개선이 이뤄진다. 역 이용자에게도 개찰구를 나와서 바로 목적 시설에 접근할 수 있는 동선 계획은 일상의 스트레스를 줄일 수 있을 것으로 보인다.

한편, 재개발에 따른 과제로는 공사 기간 중 소음과 교통 규제, 재개발 후 지역 커뮤니티 재편 등을 꼽을 수 있다. 오랫동안 운영하던 개인 상점이 사라지는 쓸쓸함, 지역 경관이 크게 바뀌는 것에 대한 당혹감도 있을 것이다. 하지만 행정과 사업자는 지역 설명회나 워크숍을 통해 주민의 의견을 들으며 계획을 진행하고 있으며, 지역의 목소리를 반영한 '모두의 마을 만들기'를 목표로 하고 있다. 신구 주민이 쉽게 교류할 수 있는 장을 마련함으로써 재개발로 인한 새로운 주민 유입과 조화를 이루며 보다 열린 커뮤니티가 형성될 것으로 기대된다.

부동산 시장 파급 효과

이번 재개발 계획은 판교역 주변 부동산 시장에도 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 우선 재개발 빌딩 및 서쪽 출구 재개발 빌딩에서 공급되는 대규모 아파트는 이케부쿠로까지 JR로 한 정거장이라는 편의성과 맞물려 높은 인기를 끌 것으로 예상된다. 도심과 가깝지만 그동안 대규모 개발이 적었던 이타바시역 일대에 신축 타워맨션이 속속 들어서면서 지역 전체의 지가와 중고 아파트 가격도 상승 압력을 받을 가능성이 있다. 실제로 전문가들은 "고층 빌딩이 완공되면 입지가 좋아 새로운 인구 유입이 예상된다"고 분석하며, 향후 판교역 주변 인구 증가와 수요 확대로 이어질 것으로 전망하고 있다.

또한, 상업 환경의 개선으로 '살고 싶은 도시'로서의 매력도가 높아 지는 것도 시장에 긍정적으로 작용할 것으로 보인다. 지금까지 이타바시역 주변은 이케부쿠로의 그늘에 가려져 있었지만, 재개발 후에는 쇼핑부터 레저까지 지역에서 모두 해결할 수 있는 편리함이 매력 포인트가 될 것이다. 부동산 업체들도 주목하는 지역이 되어 임대 수요의 증가와 재개발 효과를 기대하는 투자 자금의 유입도 기대해 볼 수 있다.

한편, 재개발 아파트가 정기임차권이 있는 경우에는 주의가 필요하다. 이는 구매자에게는 자산 가치 평가에 영향을 미칠 수 있기 때문에 시장에서는 가격 책정에 주의를 기울일 것이다. 그러나 최근 도심에서는 정기분양권 대규모 아파트 사례도 증가하고 있으며, 입지나 브랜드에 따라서는 높은 인기를 누리는 경우도 있습니다. 이번 판교역 직결 아파트도 노무라 부동산의 고급 아파트 브랜드가 예정되어 있어 높은 수준의 분양 단가가 예상됩니다.

전반적으로 재개발 완료 후 이타바시역 주변은 '도심 근교의 신흥 고급 주택가'로서 평가가 한층 높아질 것으로 보이며, 2027~2029년에 걸쳐 도시 경관이 새롭게 변모하면서 부동산 매매도 활발해져 지역 전체가 활기를 띨 것으로 보인다. 재개발 사업은 하드웨어뿐만 아니라 소프트웨어적인 측면에서도 지역 가치를 높이는 작업이며, 이는 꾸준히 시장에 반영될 것으로 보인다.

향후 일정과 전망

재개발 계획이 순조롭게 진행되면 2027년경 첫 성과가 나타날 것이다. 이타바시역과 직결되는 복합빌딩의 완공 및 개업이 그 시점이 되면, 도시에 새로운 랜드마크가 탄생하게 된다. 이어 2029년경까지 서쪽 출구 재개발 빌딩군의 완공과 역 앞 광장의 전면 리뉴얼이 완료되면, 이타바시역 서쪽 출구 일대의 마을 만들기는 어느 정도 완성된 모습을 보이게 된다. 대략 몇 년 후인 2020년대 말, 우리는 지금과는 전혀 다른 이타바시역 앞의 모습을 보게 될 것이다.

하지만 마을 만들기는 완성이 목표가 아니라 새로운 시작이기도 합니다. 재개발 건물에 새로 입주하는 주민과 점포, 그곳에서 열리는 이벤트와 교류로 인해 도시는 날마다 진화할 것이다. 이타바시구와 관련 사업자들은 완공 후에도 민관합동으로 지역 관리에 힘쓰겠다는 의지를 보이고 있다. 예를 들어 '엔모리' 지역에서는 인스타그램 등을 통해 정보를 발신하면서 지속적으로 지역의 매력 만들기를 추진할 계획이 있다. 재개발로 얻은 하드웨어(시설)를 최대한 활용할 수 있는 소프트 시책을 전개하여 진정으로 '누구나 살기 좋고 활기찬' 도시로 만들어 가는 것이 앞으로의 과제이다.

판교역 판교입구 주변 재개발은 단순한 건물 재건축이 아니라 지역의 역사와 미래를 잇는 장대한 프로젝트입니다. 편리하고 쾌적한 생활과 녹색과 교류가 넘치는 따뜻한 커뮤니티가 공존하는 도시가 만들어지면 이타바시의 가치는 비약적으로 높아질 것이다. 완공까지 몇 년이 남았지만, 지역 주민들은 새로운 이타바시의 관문이 완성되는 그날을 기대하며, 도시 전체가 이 변화를 지켜볼 수 있기를 기대해본다.