Remodelación de la Estación JR Itabashi: Un Futuro Moderno y Verde

Se está llevando a cabo un proyecto de remodelación a gran escala en los alrededores de la estación de Itabashi de la línea JR Saikyo. La zona de la salida oeste de la estación de Itabashi, que está a sólo una parada de Ikebukuro pero no ha sufrido grandes cambios a lo largo de los años, se está transformando ahora en un espacio adecuado para una "puerta de entrada al barrio de Itabashi". Este artículo ofrece una explicación detallada y fácil de entender para el público en general, cubriendo los detalles del plan de reurbanización que se han hecho públicos por el momento, la fecha prevista de finalización, el impacto en las viviendas, las instalaciones comerciales y la infraestructura de transporte, el entorno circundante y la comunidad local, y los efectos dominó en el mercado inmobiliario.

Esquema y antecedentes del plan de reurbanización

La remodelación de la zona de la salida oeste de la estación de Itabashi (salida de Itabashi) se centra en el proyecto de remodelación urbana de tipo 1 de la zona de la salida oeste de la estación de Itabashi, a cargo de JR East y Nomura Real Estate Development, junto con la remodelación de la plaza situada frente a la estación y el proyecto de remodelación de la zona de la salida oeste de la estación de Itabashi, que se está llevando a cabo por separado. La zona fue en su día una bulliciosa ciudad de postas en la carretera de Nakasendo durante el periodo Edo, pero algunos de los terrenos que rodean la estación llevan mucho tiempo infrautilizados. El objetivo es crear un "centro vivo" donde todo el mundo pueda vivir cómoda y enérgicamente mediante la utilización integral de la zona, incluidos los terrenos propiedad del distrito, y el desarrollo de un complejo de instalaciones residenciales, comerciales y públicas.

En este plan de reurbanización, el gobierno (el Gobierno Metropolitano de Tokio y el distrito de Itabashi) y el sector privado (JR East, Nomura Real Estate y otros) están trabajando juntos para construir un rascacielos directamente conectado con la estación, reurbanizar la plaza (plaza de tráfico) frente a la estación y desarrollar la nueva zona de instalaciones públicas de forma integrada. El objetivo de la remodelación es renovar fundamentalmente el espacio situado frente a la estación, que se ha deteriorado y se enfrenta a problemas de circulación y prevención de catástrofes, y crear una infraestructura urbana moderna aprovechando al mismo tiempo la historia, la cultura y la naturaleza de la zona.

El proyecto de reurbanización del distrito de Itabashiguchi, un complejo de rascacielos conectado directamente con la estación.

La pieza central del proyecto de remodelación es un rascacielos de 34 plantas conectado directamente con la estación de Itabashi. El proyecto está siendo llevado a cabo por JR East y Nomura Real Estate como parte del Proyecto de Reurbanización Urbana del Área de Salida Tipo 1 de la Estación de Itabashi. Se trata de un proyecto único, ya que es el primer desarrollo complejo en una estación de JR East conectado directamente con la estación, incluyendo viviendas. El coste total del proyecto se estima en unos 25.500 millones de yenes y creará unas instalaciones a gran escala con una superficie total de unos 51.000 m2 en un terreno de aproximadamente 0,4 hectáreas.

El edificio constará de instalaciones comerciales, servicios públicos y guarderías en las plantas inferiores (aproximadamente de 1 a 4 pisos), y unas 388 unidades residenciales (condominios) en las plantas intermedia y superior. Las plantas comerciales serán explotadas por Atre, del JR East Group, como operador arrendatario, y se espera que se conviertan en un centro comercial que los usuarios de la estación y los residentes locales puedan utilizar a diario. La planta residencial tendrá el mayor número de unidades de la zona de Itabashi y está atrayendo mucha atención como torre de condominios muy próxima al centro de la ciudad. Debido a que el terreno es propiedad de JR East y del distrito de Itabashi, los condominios se venderán como unidades residenciales con un arrendamiento de terreno a plazo fijo (derecho a utilizar el terreno durante un periodo de tiempo limitado). Al considerar la compra del condominio, se debe prestar atención a la estructura de derechos diferente a la de un condominio regular.

Con respecto al progreso de la construcción, después de una decisión de planificación urbana en octubre de 2018 y la aprobación de la implementación del proyecto en agosto de 2019, las obras de construcción ya han comenzado en diciembre de 2022. La finalización (terminación del edificio) está prevista para junio de 2027, y se espera que la parte comercial (Atre) abra sus puertas a finales de 2027. El edificio está diseñado para permitir el acceso directo desde la estación al edificio sin necesidad de pasarelas peatonales, etc., y proporcionará una línea de flujo muy cómoda conectada directamente con el vestíbulo fuera de las puertas de venta de billetes.

Otro proyecto de edificación en altura: el Proyecto de Reurbanización de la Zona de Salida Oeste de la Estación de Itabashi

Aparte del proyecto de construcción de JR y Nomura Real Estate mencionado anteriormente, también se está llevando a cabo el Proyecto de Reurbanización Urbana de Tipo 1 de la Zona de Salida Oeste de la Estación de Itabashi, frente a la plaza de la estación. Este proyecto está dirigido por una asociación local de reurbanización e incluye la reurbanización de una zona actualmente repleta de farmacias, restaurantes y tiendas privadas. Según el plan, la zona de la salida oeste se urbanizará dividiéndola en dos zonas.

• Zona A (más próxima a la estación): está prevista la construcción de un rascacielos de aproximadamente 38 plantas sobre rasante, cuyos usos principales serán, al parecer, residencial y comercial (y de servicios públicos). Los comercios existentes en la zona llevan cerrando y desalojando desde aproximadamente 2023, y se están haciendo preparativos para el inicio de la construcción a gran escala.

• Zona B (a lo largo de la antigua carretera de Nakasendo ): en la zona que da a la antigua carretera de Nakasendo, está prevista la construcción de un edificio de mediana altura de unas seis plantas sobre rasante. Se prevé que los usos principales sean instalaciones comerciales y oficinas, y que el edificio sea de baja altura en armonía con el paisaje de la carretera.

En el momento de escribir estas líneas no se ha anunciado oficialmente un calendario detallado para la reurbanización de la zona de la salida oeste, pero según el distrito de Itabashi, se espera que el proyecto esté terminado hacia 2029. En el futuro se revelará un esbozo oficial del plan. La zona que rodea la estación de Itabashi se transformará en unos años con la llegada de estos dos rascacielos, y una nueva silueta de gran altura se alzará frente a la estación.

La plaza de la estación renacerá con las personas en su centro

Junto con la remodelación, también está prevista la remodelación de la plaza de la estación (plaza del tráfico) en la salida oeste de la estación de Itabashi. La actual plaza de la estación es una rotonda para autobuses y taxis, pero el plan cambia el concepto y establece un concepto de diseño para una "plaza de la estación centrada en las personas en lugar de centrada en los coches". La frase clave es "una plaza de la estación que se mezcle generosamente con el verde", y el plan consiste en reconstruir la plaza como un lugar donde la gente pueda reunirse e interactuar en un espacio lleno de abundante vegetación.

En concreto, se revisará la forma de la rotonda, que actualmente hace una gran curva y se une a la antigua carretera de Nakasendo, y se convertirá en un cuadrado giratorio compacto para simplificar la línea de flujo de automóviles y mejorar la seguridad. El plan consiste en eliminar la superflua confluencia con la antigua carretera de Nakasan y, en su lugar, facilitar la circulación de los peatones por la plaza. La plaza está diseñada para ser un centro de actividades de la comunidad local, con espacios verdes alrededor de un gran árbol simbólico de zelkova ('Musubi no keyaki'), un área de juegos acuáticos y vigilancia para los niños, y un rincón para eventos donde puedan instalarse los coches cocina. Se ha instalado un gran toldo (techo parasol) para mantener fresca a la gente en verano, y también se ha pensado en crear un espacio que pueda utilizarse para eventos y reuniones incluso cuando llueve.

El plan de circulación peatonal también es ingenioso. Se construirán y organizarán nuevos pasos de peatones en la ruta que conecta la estación, el edificio de remodelación y la zona de salida oeste, de modo que los peatones puedan ir y venir con seguridad con menos cruces que en la actualidad. Por ejemplo, antes era necesario cruzar la carretera dos veces para ir de la estación a la calle comercial de la salida oeste, pero tras la construcción, se espera que sólo sea posible cruzar la carretera una vez. Además, la ruta peatonal entre la estación y la estación de Shin-Itabashi de la línea de metro Toei Mita estará mejor señalizada para facilitar su comprensión, y se instalarán pantallas informativas sobre la histórica carretera de Nakasendo, para mejorar la información desde la perspectiva del usuario.

Está previsto integrar y reubicar en el edificio de remodelación los grandes aparcamientos de bicicletas que hay actualmente frente a la estación. Esto hará que la planta baja de la plaza sea más despejada y abierta, y permitirá a los ciclistas aparcar sus bicicletas en el edificio directamente conectado con la estación, sin que les afecten las condiciones meteorológicas. Está previsto que las obras de la nueva plaza de la estación comiencen en serio a partir de 2027, una vez finalizado el edificio de remodelación, y se llevarán a cabo por fases con el objetivo de ponerla en servicio en 2029.

Área de servicio público "Machi no Edit Hiroba" y concepto "En no Mori

En la cuarta planta del edificio de reurbanización se creará una "zona de interés público ", cuyo desarrollo correrá a cargo del distrito de Itabashi. La zona de interés público forma parte del "Concepto Interforum" del distrito de Itabashi, cuyo objetivo es "crear un centro de intercambio cultural y de conocimiento polivalente a la entrada del distrito". El concepto de la instalación se denomina "Plaza de Edición de la Ciudad", y la visión es convertirla en un lugar donde se conecten diversas cosas, objetos y personas locales y se creen y difundan nuevos contenidos.

La zona de interés público incluirá un espacio de exposición para presentar las iniciativas y la historia del distrito de Itabashi, una sala polivalente para actividades comunitarias y un espacio libre para actos y talleres. Un rasgo distintivo es el diseño flexible que permite variar y organizar los espacios según su uso, con el objetivo de crear una instalación abierta que cualquiera pueda utilizar fácilmente, como "otra plaza cubierta". Por ejemplo, se prevén diversos usos, como la celebración de actos sociales para la generación que cría a los niños durante la semana y la organización de presentaciones y mercados para grupos de aficionados locales los fines de semana.

También se anunció que la zona de interés público, la plaza frente a la estación y la High Life Plaza Itabashi, una instalación de reunión de vecinos situada actualmente frente a la estación, se considerarán una sola zona y se apodarán "En no Mori". Se dice que el nombre incorpora las diversas connotaciones de la zona en su conjunto, como "la historia como ciudad de posada donde la gente se reúne", "un lugar de aprendizaje donde la gente puede conectar y conocer cosas nuevas" y "un espacio lleno de verdor como un bosque". De hecho, se ha creado un logotipo para En no Mori, con un diseño suave que recuerda a los anillos y círculos anuales, y que representa la intersección y mezcla de cosas diversas en la plaza de la estación. En el futuro, la zona en su conjunto se utilizará para difundir información y gestionar la comunidad bajo este nombre, y se reconocerá como un nuevo punto de referencia frente a la estación de Itabashi.

Cambios en el entorno vital e impacto en la comunidad local

Se espera que la remodelación mejore significativamente el entorno vital en torno a la estación de Itabashi. En primer lugar, la apertura de un centro comercial (Atre) directamente conectado con la estación aumentará drásticamente la comodidad de las compras diarias. Las pequeñas tiendas que solían salpicar la zona frente a la estación han cerrado temporalmente debido a la remodelación, pero una vez que el edificio de remodelación y el edificio de remodelación de la salida oeste estén terminados, habrá una gama completa de nuevos inquilinos comerciales (minoristas de mercancías, restaurantes, tiendas de servicios, etc.), convirtiendo la zona en una ventanilla única para todas sus necesidades frente a la estación. También se espera atraer a la zona supermercados, farmacias y otros comercios orientados al estilo de vida, lo que hará la vida aún más cómoda a los residentes locales.

También se mejorarán los servicios públicos. La ya mencionada zona de interés público "Machi no Edit Hiroba" podrá acoger actos en los que los residentes locales puedan reunirse fácilmente y aprender unos de otros, y el efecto sinérgico con instalaciones ya existentes como la Plaza High Life aumentará las oportunidades de interacción comunitaria. La plaza será un lugar donde podrá celebrarse música callejera en directo, lectura en el cielo azul, mercado estacional, etc., y donde personas de todas las edades y de ambos sexos podrán interactuar entre sí. Itabashi se transformará en una ciudad donde el ambiente del centro y las funciones urbanas modernas estén en armonía, y se potenciará el sentido de unidad de la comunidad.

Además, no se pueden pasar por alto los beneficios en términos de prevención de catástrofes y seguridad. El amplio espacio frente a la estación y el establecimiento de una red peatonal ordenada facilitarán su funcionamiento como plaza de evacuación en caso de catástrofe o como zona de espera para personas con dificultades para regresar a casa. La exuberante vegetación no sólo reducirá el impacto ambiental, sino que también desempeñará el papel de parque de prevención de catástrofes y contribuirá a mejorar la resiliencia de la zona. En cuanto al tráfico, se revisarán las rotondas para separar a peatones y vehículos, reduciendo el riesgo de accidentes y mejorando las líneas de flujo sin barreras. Para los usuarios de la estación, es probable que un plan de líneas de flujo que permita acceder a las instalaciones deseadas inmediatamente después de salir de las puertas de venta de billetes reduzca el estrés diario.

Por otro lado, los problemas asociados a la remodelación incluyen el ruido y las restricciones de tráfico durante el periodo de construcción y la reorganización de la comunidad local tras la remodelación. También puede haber soledad al desaparecer los comercios privados de toda la vida y confusión ante los drásticos cambios del paisaje local. Sin embargo, la administración y los promotores siguen adelante con el plan escuchando las opiniones de los residentes mediante reuniones informativas y talleres locales, y aspiran a un "desarrollo comunitario para todos" que incorpore las opiniones de la comunidad local. Al crear un lugar donde los nuevos y los antiguos residentes puedan interactuar fácilmente entre sí, se espera que la remodelación armonice con la afluencia de nuevos residentes y cree una comunidad más abierta.

Efecto dominó en el mercado inmobiliario

Se espera que el proyecto de remodelación tenga un impacto significativo en el mercado inmobiliario de la zona de la estación de Itabashi. En primer lugar, se espera que los condominios a gran escala que serán suministrados por el edificio de reurbanización y el edificio de reurbanización de la salida oeste sean muy populares debido a la conveniencia de estar a sólo una parada de Ikebukuro en tren JR. La sucesión de nuevas torres de condominios en la zona de la estación de Itabashi, donde hasta ahora ha habido poco desarrollo a gran escala a pesar de su proximidad al centro de la ciudad, podría presionar al alza los precios del suelo y de los condominios de segunda mano en el conjunto de la zona. De hecho, los expertos han analizado que, una vez terminados los rascacielos, cabe esperar una afluencia de nuevas personas debido a su buena ubicación, lo que previsiblemente provocará un futuro aumento de la población y la demanda en la zona de la estación de Itabashi.

El mercado también se beneficiará de la mejora del entorno comercial, que aumentará el atractivo de la zona como "lugar deseable para vivir". Hasta ahora, la zona de la estación de Itabashi ha estado a la sombra de Ikebukuro, pero tras la remodelación, la zona atraerá por su alto nivel de comodidad, ya que todo, desde las compras hasta las actividades de ocio, se completará localmente. Las empresas inmobiliarias también centrarán su atención en la zona, y es probable que el dinero de la inversión fluya hacia la zona en previsión del aumento de las necesidades de alquiler y los beneficios de la reurbanización.

Por otra parte, hay que tener en cuenta que los condominios de reurbanización pueden venir con contratos de arrendamiento a plazo fijo. Esto podría afectar a la valoración de los activos para los compradores, por lo que habrá que tener cuidado a la hora de fijar los precios en el mercado. Sin embargo, en los últimos años ha aumentado el número de condominios a gran escala con contratos de arrendamiento a plazo fijo en el centro de las ciudades y, dependiendo de la ubicación y la marca, pueden ser muy populares. Como la marca de condominios de lujo de Nomura Real Estate está en proyecto, también se espera que este condominio directamente conectado con la estación de Itabashi tenga un alto nivel de precio de venta por unidad.

En general, una vez finalizada la remodelación, es probable que la zona en torno a la estación de Itabashi mejore aún más su reputación como "nueva zona residencial de alto nivel cercana al centro de la ciudad", y a medida que se renueve el paisaje urbano entre 2027 y 2029, las ventas de propiedades serán más activas y la zona en su conjunto se volverá más vibrante. El proyecto de reurbanización es una iniciativa para aumentar el valor de la zona, no sólo en términos de hardware sino también de software, y esto se reflejará constantemente en el mercado.

Calendario y perspectivas de futuro

Si el proyecto de remodelación se desarrolla sin contratiempos, los primeros resultados aparecerán en torno a 2027. La finalización e inauguración del complejo de edificios conectado directamente con la estación de Itabashi marcará el nacimiento de un nuevo hito en la ciudad. La finalización de los edificios de remodelación de la salida oeste y la renovación completa de la plaza de la estación hacia 2029 completarán el desarrollo urbano de la zona de la salida oeste de la estación de Itabashi. Dentro de unos años, a finales de la década de 2020, veremos frente a la estación de Itabashi una escena completamente distinta a la actual.

Sin embargo, la finalización no es el objetivo del desarrollo urbano; también es un nuevo comienzo. La ciudad sigue evolucionando día a día con los nuevos residentes y comercios que se trasladan a los edificios en reurbanización y los eventos e intercambios que tienen lugar en ella. El distrito de Itabashi y los comercios relacionados han manifestado su intención de seguir colaborando con los sectores público y privado en la gestión de la zona una vez finalizada. Por ejemplo, en la zona de Ennomori, hay planes para promover continuamente la creación de atracciones locales a la vez que se difunde información a través de Instagram y otros medios. El reto para el futuro es desarrollar medidas blandas que aprovechen al máximo el hardware (instalaciones) obtenido con la reurbanización y hagan que la ciudad sea realmente "fácil de vivir y vibrante para todos".

La reurbanización de la zona que rodea la salida de Itabashi de la estación de Itabashi no es una simple reconstrucción de edificios, sino un gran proyecto que enlaza la historia y el futuro de la zona. El valor de Itabashi aumentará drásticamente si la ciudad se construye para ofrecer tanto un estilo de vida cómodo y conveniente como una comunidad cálida llena de verdor e interacción. Aún faltan algunos años para la finalización del proyecto, y los residentes locales tendrán que esperar mucho tiempo, pero toda la ciudad estará pendiente de este cambio, deseando que llegue el día en que se complete la nueva puerta de entrada a Itabashi.