خطة إعادة تطوير محطة إيتاباشي: تحول حضري شامل بحلول 2029

يجري تنفيذ مشروع إعادة تطوير واسع النطاق حول محطة إيتاباشي على خط سايكيو التابع لشركة JR Saikyo. ويجري الآن تحويل منطقة المخرج الغربي لمحطة إيتاباشي التي تقع على بعد محطة واحدة فقط من محطة إكيبوكورو ولكنها لم تشهد أي تغييرات كبيرة على مر السنين، إلى مساحة مناسبة "لبوابة حي إيتاباشي". يقدم هذا المقال شرحًا مفصلاً وسهل الفهم لعامة الناس، ويغطي تفاصيل خطة إعادة التطوير التي تم الإعلان عنها في الوقت الحالي، والتاريخ المقرر للانتهاء منها، وتأثير ذلك على المساكن والمرافق التجارية والبنية التحتية للنقل، والبيئة المحيطة والمجتمع المحلي، والآثار المترتبة على سوق العقارات.

الخطوط العريضة وخلفية خطة إعادة التطوير

تتمحور عملية إعادة تطوير منطقة المخرج الغربي لمح طة إيتاباشي (مخرج إيتاباشي) حول مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول لمحطة إيتاباشي منطقة مخرج إيتاباشي من قبل شركة JR East وشركة نومورا للتطوير العقاري، بالتزامن مع إعادة تطوير الساحة أمام المحطة ومشروع إعادة تطوير منطقة المخرج الغربي لمحطة إيتاباشي الذي يجري تنفيذه بشكل منفصل. ازدهرت المنطقة ذات يوم كأول مدينة بريدية على طريق ناكاسيندو السريع خلال فترة إيدو، ولكن بعض الأراضي المحيطة بالمحطة لم يتم استغلالها منذ فترة طويلة. والهدف من ذلك هو إنشاء "مركز حيوي" حيث يمكن للجميع العيش فيه بشكل مريح وحيوي من خلال الاستفادة المتكاملة من المنطقة، بما في ذلك الأراضي المملوكة للوارد، وتطوير مجمع من المرافق السكنية والتجارية والعامة.

وفي إطار خطة إعادة التطوير هذه، تعمل الحكومة (حكومة مدينة طوكيو وحي إيتاباشي) والقطاع الخاص (شركة JR East وشركة نومورا العقارية وغيرهما) معًا لبناء مبنى شاهق الارتفاع متصل مباشرة بالمحطة، وإعادة تطوير الساحة (ساحة المرور) أمام المحطة، وتطوير منطقة المرافق العامة الجديدة بطريقة متكاملة. والهدف من إعادة التطوير هو التجديد الجذري للمساحة أمام المحطة التي أصبحت متهالكة وتواجه مشاكل من حيث تدفق حركة المرور والوقاية من الكوارث، وإنشاء بنية تحتية حضرية حديثة مع الاستفادة من تاريخ المنطقة وثقافتها وطبيعتها.

مشروع إعادة تطوير منطقة إيتاباشيغوتشي، وهو مجمع شاهق متصل مباشرة بالمحطة

محور مشروع إعادة التطوير هو مجمع شاهق مكون من 34 طابقاً متصل مباشرة بمحطة إيتاباشي. ويتم تنفيذ المشروع من قبل شركة JR East وشركة نومورا العقارية كجزء من مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول لمحطة إيتاباشي إيتاباشي. ويعد هذا المبنى مشروعًا فريدًا من نوعه لأنه أول مشروع تطوير مجمع في محطة تابعة لشركة JR East متصلة مباشرة بالمحطة، بما في ذلك المساكن. وتقدر التكلفة الإجمالية للمشروع بحوالي 25.5 مليار ين ياباني تقريباً، وسوف ينشئ مرفقاً واسع النطاق بمساحة إجمالية تبلغ حوالي 51,000 متر مربع على مساحة موقع تبلغ حوالي 0.4 هكتار.

سيتألف المبنى من مرافق تجارية ومرافق مرافق المرافق العامة ومرافق دعم رعاية الأطفال في الطوابق السفلية (حوالي 1-4 طوابق)، وحوالي 388 وحدة سكنية (وحدات سكنية) في الطوابق الوسطى والعليا. سيتم تشغيل الطوابق التجارية من قبل شركة أتري التابعة لمجموعة جي آر إيست جروب كمشغل مستأجر، ومن المتوقع أن تصبح مركزاً تجارياً يمكن لمستخدمي المحطة والسكان المحليين استخدامه يومياً. سيضم الطابق السكني أكبر عدد من الوحدات السكنية في منطقة إيتاباشي وسيجذب قدراً كبيراً من الاهتمام باعتباره برجاً سكنياً على مقربة من وسط المدينة. ونظراً لأن الأرض مملوكة لشركة JR East وحي إيتاباشي فإن الوحدات السكنية ستُباع كوحدات سكنية بإيجار أرض محدد المدة (حق استخدام الأرض لفترة زمنية محدودة). عند التفكير في شراء الوحدات السكنية، يجب الانتباه إلى اختلاف هيكل الحقوق عن هيكل الحقوق في الوحدات السكنية العادية.

فيما يتعلق بالتقدم في البناء، بعد صدور قرار التخطيط العمراني في أكتوبر 2018 والموافقة على تنفيذ المشروع في أغسطس 2019، بدأت أعمال البناء بالفعل في ديسمبر 2022. ومن المقرر الانتهاء (اكتمال المبنى) في يونيو 2027، ومن المتوقع افتتاح الجزء التجاري (أتري) بنهاية عام 2027. صُمم المبنى بحيث يسمح بالوصول المباشر من المحطة إلى المبنى دون الحاجة إلى طوابق للمشاة، وما إلى ذلك، وسيوفر خط تدفق مريح للغاية متصل مباشرةً بالكونكورس خارج بوابات التذاكر.

مشروع آخر للمباني الشاهقة: مشروع إعادة تطوير منطقة الخروج الغربية لمحطة إيتاباشي

بصرف النظر عن مشروع مبنى شركة JR وشركة نومورا العقارية المذكور أعلاه، يجري أيضًا تنفيذ مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول لمحطة إ يتاباشي منطقة المخرج الغربي (ويست إكزت) في منطقة المخرج الغربي لمحطة إيتاباشي (ويست إكزت) على الجانب الآخر من ساحة المحطة. وتقود هذا المشروع جمعية إعادة تطوير محلية ويتضمن إعادة تطوير المنطقة التي تصطف على جانبيها حاليًا الصيدليات والمطاعم والمحلات التجارية الخاصة. ووفقاً للمخطط، سيتم تطوير منطقة المخرج الغربي من خلال تقسيم الموقع إلى منطقتين.

• المنطقة أ (الأقرب إلى المحطة): من المقرر تشييد مبنى شاهق الارتفاع بارتفاع 38 طابقًا تقريبًا فوق سطح الأرض، ويقال إن استخداماته الرئيسية ستكون مرافق سكنية وتجارية (ومرافق مرافق عامة). وقد تم إغلاق وإخلاء المحلات التجارية الموجودة في المنطقة منذ عام 2023 تقريبًا، ويجري حاليًا الاستعداد لبدء البناء على نطاق واسع.

• المنطقة (ب) (على طول طريق ناكاسيندو القديم): في المنطقة المواجهة لطريق ناكاسيندو القديم، من المخطط تشييد مبنى متوسط الارتفاع من حوالي ستة طوابق فوق الأرض هنا. من المتوقع أن تكون الاستخدامات الرئيسية هي المرافق التجارية والمكاتب، ومن المخطط أن يكون المبنى منخفض الارتفاع بما يتناغم مع المناظر الطبيعية على طول الطريق.

لم يتم الإعلان رسميًا عن جدول زمني مفصل لإعادة تطوير منطقة المخرج الغربي حتى وقت كتابة هذا التقرير، ولكن وفقًا لحي إيتاباشي من المتوقع أن يكتمل المشروع حوالي عام 2029. وسيتم الكشف عن مخطط رسمي للخطة في المستقبل. ستتحول المنطقة المحيطة بمحطة إيتاباشي في غضون سنوات قليلة مع وصول هذين المبنيين الشاهقين، وسترتفع صورة ظلية جديدة شاهقة أمام المحطة.

ساحة المحطة ستولد من جديد مع وجود الناس في قلبها

بالتزامن مع إعادة التطوير، من المخطط أيضًا إعادة تطوير ساحة المحطة (ميدان المرور) عند المخرج الغربي لمحطة إيتاباشي. ساحة المحطة الحالية هي عبارة عن دوار للحافلات وسيارات الأجرة، ولكن الخطة تغير المفهوم وتضع مفهوم تصميم "ساحة محطة تتمحور حول الناس بدلاً من ساحة محطة تتمحور حول السيارات". والعبارة الرئيسية هي "ساحة المحطة التي تمتزج بسخاء مع المساحات الخضراء"، وتتمثل الخطة في إعادة بناء الساحة كمكان يمكن للناس أن يتجمعوا ويتفاعلوا فيه في مساحة مليئة بالمساحات الخضراء الغنية.

وعلى وجه التحديد، ستتم مراجعة شكل الدوار، الذي يصنع حاليًا منحنى كبير ويربط طريق ناكاسيندو القديم، وتحويله إلى مربع دوار مدمج لتبسيط خط سير السيارات وتحسين السلامة. وتتمثل الخطة في التخلص من الدمج غير الضروري لطريق ناكاسيندو القديم، وبدلاً من ذلك تسهيل حركة المشاة حول الميدان. صُممت الساحة لتكون مركزًا لأنشطة المجتمع المحلي، مع وجود مساحة خضراء حول شجرة زيلكوفا كبيرة رمزية (موسوبي نو كيكي)، وملعب مائي ومراقبة الأطفال، وركن للمناسبات حيث يمكن لسيارات المطبخ أن تقيم فيه. وقد تم تركيب مظلة كبيرة (سقف مظلة شمسية) للحفاظ على برودة الناس في الصيف، كما تم النظر في إنشاء مساحة يمكن استخدامها للفعاليات والاجتماعات حتى عند هطول الأمطار.

خطة تدفق المشاة بارعة أيضاً. سيتم بناء وتنظيم معابر جديدة للمشاة على الطريق الذي يربط بين المحطة ومبنى إعادة التطوير ومنطقة المخرج الغربي بحيث يمكن للمشاة القدوم والذهاب بأمان مع عدد أقل من المعابر مقارنة بالوقت الحالي. على سبيل المثال، كان من الضروري في السابق عبور الطريق مرتين للوصول من المحطة إلى شارع التسوق في المخرج الغربي، ولكن بعد الإنشاءات، من المتوقع أن يكون من الممكن عبور الطريق مرة واحدة فقط. وبالإضافة إلى ذلك، سيتم وضع علامات إرشادية أفضل على طريق المشاة بين المحطة ومحطة شين-إيتاباشي على خط مترو أنفاق توي ميتا لتسهيل فهمه، وسيتم تركيب شاشات عرض معلوماتية لتوفير معلومات عن طريق ناكاسيندو التاريخي، لتعزيز المعلومات من وجهة نظر المستخدم.

من المخطط أن يتم دمج مواقف الدراجات الهوائية الكبيرة الموجودة حالياً أمام المحطة ونقلها داخل مبنى إعادة التطوير. وهذا سيجعل المستوى الأرضي من الساحة أكثر وضوحًا وانفتاحًا، وسيسمح لراكبي الدراجات الهوائية بركن دراجاتهم في المبنى المتصل مباشرة بالمحطة، دون أن تتأثر بالظروف الجوية. من المتوقع أن يبدأ العمل في ساحة المحطة الجديدة بشكل جدي اعتبارًا من عام 2027، بعد الانتهاء من مبنى إعادة التطوير، وسيتم تنفيذه على مراحل بهدف وضع الساحة في الخدمة في عام 2029.

منطقة الخدمة العامة "ماتشي نو إديت هيروبا" ومفهوم "إن نو موري

في الطابق الرابع من مبنى إعادة التطوير، سيتم إنشاء "منطقة للمصلحة العامة" في الطابق الرابع من مبنى إعادة التطوير، وسيتولى حي إيتاباشي زمام المبادرة في تطويرها. تعد منطقة المصلحة العامة جزءًا من "مفهوم "إنترفوروم" في حي إيتاباشي الذي يهدف إلى "إنشاء مركز متعدد الأغراض للمعرفة والتبادل الثقافي عند مدخل الحي". ويحمل مفهوم المنشأة اسم "ساحة تحرير المدينة"، وتتمثل الرؤية في جعلها مكانًا يتم فيه الربط بين مختلف الأشياء والأشياء والأشخاص المحليين وإنشاء محتوى جديد ونشره.

ستشمل منطقة المصلحة العامة مساحة عرض للتعريف بمبادرات وتاريخ حي إيتاباشي وقاعة متعددة الأغراض للأنشطة المجتمعية ومساحة مجانية للفعاليات وورش العمل. السمة المميزة هي التصميم المرن الذي يسمح بتنويع المساحات وترتيبها حسب الاستخدام، بهدف إنشاء مرفق مفتوح يمكن لأي شخص استخدامه بسهولة، مثل "ساحة داخلية أخرى". على سبيل المثال، من المتصور استخدامات متنوعة، مثل إقامة فعاليات اجتماعية لجيل تربية الأطفال خلال الأسبوع وتنظيم عروض تقديمية وأسواق لمجموعات الهوايات المحلية في عطلات نهاية الأسبوع.

وأُعلن أيضًا أن منطقة المصالح العامة والساحة الواقعة أمام المحطة وساحة هاي لايف بلازا إيتاباشي وهي منشأة لتجمع الأحياء الواقعة حاليًا أمام المحطة، ستعتبر منطقة واحدة ويطلق عليها اسم "إن نو موري" (En no Mori). ويقال إن الاسم يتضمن دلالات مختلفة للمنطقة ككل، مثل "التاريخ كمدينة نزل يلتقي فيها الناس"، و"مكان للتعلم حيث يمكن للناس التواصل والتعرف على أشياء جديدة" و"مساحة مليئة بالخضرة مثل الغابة". وقد تم بالفعل ابتكار علامة شعار لـ En no Mori، بتصميم ناعم يذكرنا بالحلقات والدوائر السنوية، ويصور تقاطع واختلاط الأشياء المتنوعة في ساحة المحطة. وفي المستقبل، سيتم استخدام المنطقة ككل لنشر المعلومات وإدارة المجتمع تحت هذا الاسم، وسيتم التعرف عليها كمعلم جديد أمام محطة إيتاباشي.

التغييرات في البيئة المعيشية المحيطة والتأثير على المجتمع المحلي

من المتوقع أن تؤدي عملية إعادة التطوير إلى تحسين البيئة المعيشية المحيطة بمحطة إيتاباشي بشكل كبير. أولاً، سيؤدي افتتاح مرفق تجاري (أتري) متصل مباشرة بالمحطة إلى زيادة كبيرة في راحة التسوق اليومي. لقد تم إغلاق المحلات التجارية الصغيرة التي كانت تنتشر في المنطقة أمام المحطة مؤقتًا بسبب إعادة التطوير، ولكن بمجرد الانتهاء من مبنى إعادة التطوير ومبنى إعادة تطوير المخرج الغربي، سيكون هناك مجموعة كاملة من المستأجرين التجاريين الجدد (تجار التجزئة للسلع والمطاعم ومحلات الخدمات وما إلى ذلك)، مما يجعل المنطقة متجرًا شاملاً لجميع احتياجاتك أمام المحطة. من المتوقع أيضاً أن تنجذب محلات السوبر ماركت والصيدليات وغيرها من المحلات التجارية الموجهة لأسلوب الحياة إلى المنطقة، مما يجعل الحياة أكثر راحة للسكان المحليين.

كما سيتم تعزيز المرافق العامة. ستتمكن منطقة المصالح العامة المذكورة أعلاه "ماتشي نو إديتيد هيروبا" من استضافة الفعاليات حيث يمكن للسكان المحليين التجمع بسهولة والتعلم من بعضهم البعض، وسيؤدي التأثير التآزري مع المرافق القائمة مثل ساحة هاي لايف بلازا إلى زيادة فرص التفاعل المجتمعي. ستكون الساحة مكانًا يمكن أن تقام فيه الموسيقى الحية في الشوارع، والقراءة في السماء الزرقاء، والسوق الموسمية، وما إلى ذلك، حيث يمكن للناس من جميع الأعمار ومن كلا الجنسين التفاعل مع بعضهم البعض. ستتحول إيتاباشي إلى مدينة تتناغم فيها أجواء وسط المدينة والوظائف الحضرية الحديثة، وسيتعزز الشعور بوحدة المجتمع.

وعلاوة على ذلك، لا يمكن إغفال الفوائد من حيث الوقاية من الكوارث والسلامة. فالمساحة الفسيحة أمام المحطة وإنشاء شبكة مشاة منظمة ستجعل من السهل استخدامها كساحة إجلاء في حالة وقوع كارثة أو كمنطقة انتظار للأشخاص الذين يجدون صعوبة في العودة إلى منازلهم. لن تقلل المساحات الخضراء المورقة من الأثر البيئي فحسب، بل ستلعب أيضًا دور حديقة للوقاية من الكوارث وتساهم في تحسين مرونة المنطقة. وفيما يتعلق بحركة المرور، ستتم مراجعة الدوارات للفصل بين المشاة والمركبات، مما يقلل من مخاطر الحوادث ويحسن من خطوط التدفق الخالية من العوائق. بالنسبة لمستخدمي المحطة، من المرجح أن تقلل خطة خطوط التدفق التي تسمح بالوصول إلى المرافق المطلوبة فور الخروج من بوابات التذاكر من الإجهاد اليومي.

من ناحية أخرى، تشمل المشكلات المرتبطة بإعادة التطوير الضوضاء والقيود المفروضة على حركة المرور خلال فترة البناء وإعادة تنظيم المجتمع المحلي بعد إعادة التطوير. قد يكون هناك أيضًا الشعور بالوحدة مع اختفاء المحلات التجارية الخاصة القائمة منذ فترة طويلة والارتباك من التغييرات الجذرية في المشهد المحلي. ومع ذلك، فإن الإدارة والمطورين ماضون في تنفيذ الخطة مع الاستماع إلى آراء السكان من خلال جلسات الإحاطة وورش العمل المحلية، ويهدفون إلى "تنمية مجتمعية للجميع" تتضمن آراء المجتمع المحلي. ومن خلال إنشاء مكان يمكن فيه للسكان الجدد والقدامى التفاعل بسهولة مع بعضهم البعض، من المأمول أن تنسجم عملية إعادة التطوير مع تدفق السكان الجدد وخلق مجتمع أكثر انفتاحاً.

الآثار المترتبة على سوق العقارات

من المتوقع أن يكون لمشروع إعادة التطوير تأثير كبير على سوق العقارات في منطقة محطة إيتاباشي. أولاً، من المتوقع أن تحظى الوحدات السكنية الكبيرة التي سيوفرها مبنى إعادة التطوير ومبنى إعادة تطوير المخرج الغربي بشعبية كبيرة نظراً لراحة وقوعها على بعد محطة واحدة فقط من محطة إيكيبوكورو بالقطار السريع JR. ويمكن أن يؤدي تعاقب الوحدات السكنية البرجية الجديدة في منطقة محطة إيتاباشي التي لم تشهد حتى الآن تطويراً واسع النطاق على الرغم من قربها من وسط المدينة إلى ضغط تصاعدي على أسعار الأراضي وأسعار الوحدات السكنية المستعملة في المنطقة ككل. في الواقع، حلل الخبراء أنه بمجرد الانتهاء من المباني الشاهقة، من المتوقع أن يتدفق الناس الجدد بسبب الموقع الجيد، والذي من المتوقع أن يؤدي إلى زيادة مستقبلية في عدد السكان والطلب في منطقة محطة إيتاباشي.

كما سيستفيد السوق أيضاً من تحسين البيئة التجارية، مما سيزيد من جاذبية المنطقة باعتبارها "مكاناً مرغوباً للعيش فيه". حتى الآن، كانت منطقة محطة إيتاباشي تقع في ظل إيكيبوكورو، ولكن بعد إعادة التطوير، ستستقطب المنطقة بسبب مستوى الراحة العالي الذي تتمتع به، حيث سيتم إنجاز كل شيء من التسوق إلى الأنشطة الترفيهية محلياً. كما ستركز الشركات العقارية اهتمامها على المنطقة، ومن المرجح أن تتدفق الأموال الاستثمارية إلى المنطقة تحسباً لزيادة احتياجات الإيجار وفوائد إعادة التطوير.

من ناحية أخرى، تجدر الإشارة إلى أن الوحدات السكنية التي يعاد تطويرها قد تأتي مع عقود إيجار محددة المدة. وقد يؤثر ذلك على تقييم قيم الأصول بالنسبة للمشترين، لذلك يجب توخي الحذر في التسعير في السوق. ومع ذلك، في السنوات الأخيرة، كان هناك عدد متزايد من الأمثلة على الوحدات السكنية الكبيرة ذات عقود الإيجار محددة المدة في مراكز المدن، واعتماداً على الموقع والعلامة التجارية، يمكن أن تحظى بشعبية كبيرة. ومع التخطيط للعلامة التجارية للشقق السكنية الفاخرة التابعة لشركة نومورا العقارية، من المتوقع أيضاً أن يكون سعر بيع الوحدات السكنية المتصلة مباشرة بمحطة إيتاباشي مرتفعاً.

وبشكل عام، بعد اكتمال عملية إعادة التطوير، من المرجح أن تعزز المنطقة المحيطة بمحطة إيتاباشي سمعتها باعتبارها "منطقة سكنية راقية جديدة قريبة من وسط المدينة"، ومع تجديد مشهد المدينة بين عامي 2027 و2029، ستصبح مبيعات العقارات أكثر نشاطاً وستصبح المنطقة ككل أكثر حيوية. إن مشروع إعادة التطوير هو مبادرة لزيادة قيمة المنطقة، ليس فقط من حيث الأجهزة ولكن أيضاً من حيث البرامج، وسينعكس ذلك بشكل مطرد في السوق.

الجدول الزمني والتوقعات المستقبلية

إذا سار مشروع إعادة التطوير بسلاسة، فستظهر النتائج الأولى حوالي عام 2027. وسيمثل الانتهاء من مجمع المباني المتصل مباشرة بمحطة إيتاباشي وافتتاحه ميلاد معلم جديد في المدينة. سيؤدي الانتهاء من مباني إعادة تطوير المخرج الغربي والتجديد الكامل لساحة المحطة بحلول عام 2029 تقريبًا إلى استكمال التطوير الحضري لمنطقة المخرج الغربي لمحطة إيتاباشي. في غضون سنوات قليلة من الآن، في نهاية عام 2020، سنرى مشهدًا مختلفًا تمامًا أمام محطة إيتاباشي عما نراه اليوم.

ومع ذلك، فإن اكتمال المشروع ليس هو الهدف من التطوير الحضري؛ بل هو بداية جديدة أيضًا. وتستمر المدينة في التطور يوماً بعد يوم مع انتقال سكان جدد ومتاجر جديدة إلى المباني التي أعيد تطويرها والفعاليات والتبادلات التي تجري هناك. وقد أشار حي إيتاباشي والشركات ذات الصلة إلى عزمهم على مواصلة العمل مع القطاعين العام والخاص في إدارة المنطقة بعد الانتهاء من تطويرها. على سبيل المثال، في منطقة إينوموري، هناك خطط للترويج المستمر لإنشاء مناطق جذب محلية مع نشر المعلومات عبر إنستغرام ووسائل الإعلام الأخرى. ويتمثل التحدي المستقبلي في تطوير تدابير ناعمة تحقق الاستفادة القصوى من الأجهزة (المرافق) المكتسبة من إعادة التطوير وتجعل المدينة "سهلة العيش للجميع ومليئة بالحيوية".

إن إعادة تطوير المنطقة المحيطة بمحطة إيتاباشي منطقة مخرج إيتاباشي ليست مجرد إعادة بناء بسيطة للمباني، بل هي مشروع كبير يربط بين تاريخ المنطقة ومستقبلها. ستزداد قيمة إيتاباشي بشكل كبير إذا تم بناء المدينة لتوفر نمط حياة مريح وملائم ومجتمع دافئ مليء بالخضرة والتفاعل. سوف يستغرق الأمر بضع سنوات أخرى قبل اكتمال المشروع، وسيتعين على السكان المحليين الانتظار لفترة طويلة، لكن المدينة بأكملها ستراقب هذا التغيير، وتتطلع إلى اليوم الذي تكتمل فيه بوابة إيتاباشي الجديدة.