후쿠오카시의 '하카타 커넥티드 보너스 인증제도'는 하카타역 주변 재개발을 가속화하는 획기적인 부동산 투자 인센티브입니다. 이 제도는 2019년에 설립되었으며, 용적률 최대 50% 증가와 세제 혜택 등의 혜택을 통해 이미 여러 대형 개발 프로젝트를 실현하고 있습니다. 투자자에게는 2028년까지 한시적인 기회이며, 후쿠오카시가 연간 5,000억 엔의 경제적 파급효과를 기대하는 전략적 도시계획의 핵심 부분입니다.
제도의 본질: 도시 재생의 대담한 전략
하카타 커넥티드 보너스는 단순한 건축 규제 완화가 아니라, 1963년 하카타역 이전과 1975년 산요 신칸센 개통 당시 건설된 40~50년 된 낡은 건물들을 내진성이 높은 선진적인 건물로 갱신하기 위한 전략적 제도입니다.
현행 법 규제 하에서는 재건축 시 연면적이 감소하는 것이 재건축을 가로막는 큰 과제였는데, 이 제도를 통해 그 장벽이 제거되었다. 대상 지역인 하카타역 중심부에서 반경 약 500m(약 80ha) 이내의 지역에서는 이미 많은 프로젝트가 진행 중이다.
후쿠오카시는 10년간(2019년~2028년) 약 20채의 재건축을 목표로 하고 있으며, 2021년 2월 현재 15채가 이미 재건축 완료 또는 진행 중이라고 보고되고 있다. 한시적인 제도인 만큼 투자자들에게는 한정된 기회가 될 수 있다.
투자자 혜택: 복합적인 우대 조치
이 제도의 가장 큰 매력은 여러 가지 인센티브가 결합되어 있다는 점이다:
- 용적률 대폭 완화: 최대 50%의 용적률 가산 가능
- 공개공지 평가 우대: 지붕 있는 광장 등의 평가를 최대 2.5배로 상향 조정
- 자금조달 지원: 전용 융자상품 제공(지역 금융기관별)
- 세제혜택: 대상 프로젝트에 대한 세제 조치
- 홍보-임차인 유치 지원: 행정의 홍보 및 우선적 임차인 소개
- 항공법 고도제한 특례: 개별 계획별 특례 승인
이러한 특혜를 통해 일반적으로 실현이 어려운 프로젝트도 수익성이 향상되어 투자수익률의 확대를 기대할 수 있다.
적용 조건: 연결과 활기찬 분위기 조성이 핵심
인가를 받기 위한 주요 조건은 다음과 같다:
- 주변과의 연계성을 창출하는 회유 공간 조성
- 이벤트 이용 등 활기를 불어넣을 수 있는 매력적인 광장 공간 설치
- 나무 그늘과 꽃, 눈에 띄는 녹지 조성 추진
- 유니버설 디자인 고려
- 2028년 말 준공 예정
또한 '도심의 숲 1만 그루 프로젝트'와 공공미술 설치 등도 가점 요소로 작용한다. 신청은 후쿠오카시 주택도시녹지국 도심창생부 도심창생과(TEL: 092-711-4426)에서 접수하고 있으며, '하카타 커넥티드 보너스 인정제도 요강'에 근거한 서류를 제출해야 한다.
성공사례: 이미 실현된 선진 프로젝트
하카타 이스트 테라스(제1호 인증)
- 소재지: 후쿠오카시 하카타구 하카타역 히가시1초메
- 개발: NTT 도시개발・다이세이 건설
- 특징 : 하카타 지역 최대 규모의 오피스 플로어(약 680평), 자연환기 통풍 유닛 설치
- 2022년 8월 준공 완료
커넥트 스퀘어 하카타(제2호 인증)
- 소재지: 후쿠오카시 하카타구 하카타역 히가시1초메(후쿠오카 히가시 종합청사 부지)
- 개발：JR큐슈・후쿠오카 지소・아소 그룹
- 특징 : 필로티 형태의 광장에서 이벤트 개최, 후쿠오카 명산품을 취급하는 카페 설치
- 2024년 3월 준공 완료
서일본시티은행 본점 본관(제3호 인정)
- 소재지: 후쿠오카시 하카타구 하카타역 앞
- 개발: 니시니혼시티은행・후쿠오카 지소
- 특징 : '커넥티드 코어'라는 이름의 대규모 입체광장 정비
- 2026년 1월 준공 예정
하카타역 앞 산초메 프로젝트(제4호 인정)
- 소재지: 후쿠오카시 하카타구 하카타에키마에키마에 산초메
- 개발: 주오닛폰토지건물
- 특징 : 기존 골조 일부 재사용, 태양광 발전설비, 쉐어 사이클 포트 설치
- 2025년 6월 준공 예정
경제 효과 : 주목받는 투자 기회
후쿠오카시 추산에 따르면, 본 제도를 통해 다음과 같은 효과가 기대됩니다:
- 연면적 : 약 1.5배 (498,000㎡)
- 고용인원 : 약 1.6배(51,000명)
- 건설투자 효과 : 2,600억 원
- 경제 파급효과 : 5,000억 엔/년
이 제도는 '텐진 빅뱅'과 함께 후쿠오카시의 중요 프로젝트로, 후쿠오카의 양대 도시핵(텐진, 하카타)의 기능 강화와 매력 향상을 위한 전략의 일환이다.
투자자를 위한 전망: 2028년을 향한 타임 리미트
하카타 커넥티드 보너스 제도는 후쿠오카시의 도시 개발 전략에서 시한부 기회를 제공하고 있습니다. 이미 여러 프로젝트가 진행 중이지만, 2028년 말까지 준공을 조건으로 하고 있기 때문에 계획에서 실행까지 걸리는 시간을 고려하면, 이 제도를 활용할 수 있는 실질적인 기간은 더욱 짧아집니다.
부동산 투자자 입장에서는 하카타역 주변은 규슈의 관문인 하카타역 주변이라는 희소성 있는 투자 기회이며, 용적률 완화나 세제 혜택 등의 인센티브를 최대한 활용하면 평소에는 실현하기 어려운 프로젝트도 채산성을 확보할 수 있을 것으로 보인다.
후쿠오카시의 양대 도시핵 중 하나인 하카타의 가치 향상에 기여하면서 투자 수익도 기대할 수 있는 이 제도는 민관 협력의 좋은 사례라고 할 수 있습니다.
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