미야마스자카 지구 재개발: 시부야의 미래를 그리다

미야마스자카 지구 제1종 시가지 재개발 사업은 시부야역 동쪽 출구 지역에 위치한 미야마스자카시타 교차로 주변의 노후화된 시가지 일대를 정비하여 시부야 전체의 도시기능을 강화하기 위해 계획되었다. 도심지 재개발 사업의 시행으로 토지의 합리적이고 건전한 고도 이용과 도시 기능의 갱신을 도모하고, 시부야역의 교통 결절점 기능의 확충 및 보행자 중심의 활기찬 거리 형성을 목표로 하고 있습니다. 또한, 시부야 지역 전체에 파급 효과를 촉진하여 시부야를 국제 비즈니스 교류 도시로 발전시키는 것도 본 사업의 중요한 목적 중 하나입니다. 기존 시부야에는 대규모 홀이나 국제 수준의 숙박시설이 부족했는데, 이번 재개발을 통해 이를 정비함으로써 그동안 부족했던 도시 기능을 보완하는 것을 목표로 하고 있다. 또한 지역 토지 권리자들은 2019년 6월에 준비조합을 결성하여 사업화를 위한 검토를 진행해 왔으며, 2025년 4월 28일자 도쿄도 도시정비국의 보도자료를 통해 이 재개발 조합의 설립이 정식으로 인가・고시되었음을 공표했다.

대상 구역의 지리적, 도시계획상 위치

본 재개발 대상 구역은 시부야구 시부야 1초메와 2초메에 걸쳐 있는 미야마스사카시타 교차로 동쪽 일대이며, 면적은 약 1.4헥타르이다. 미야마스자카시타 교차로 동쪽에서 미야마스자카도리(구 다이센가도)를 사이에 두고 북쪽은 A지구, 남쪽은 B지구, 미야마스미타케 신사 주변은 C지구로 구분되어 있다. 현재 이 지구에는 중소형 건물이 밀집해 20여 채가 들어서 있으며, 상업-업무용 건물과 은행 지점, 신사 등이 혼재된 시가지가 형성되어 있다. 용도지역은 상업지역, 방화지역 및 주차장 정비지구로 지정되어 있으며, 시부야역 동쪽 출구 지구계획의 계획구역 내에 위치한다. 또한 본 지구는 국가 전략상 중요한 '특정 도시 재생 긴급 정비 지역'으로 지정된 '시부야역 주변 지역'에 포함되어 있어 도심 부도심인 시부야역 앞의 일각으로서 도시 재생의 거점으로 자리매김하고 있습니다. 주변은 기복이 심한 지형을 활용하여 상업-업무 기능이 집적되어 발전해 온 지역으로, 이번 재개발을 통해 미야마스자카 연도의 환경을 대대적으로 재편할 계획입니다.

주요 정비 내용(건물 높이, 용도, 공공시설 정비, 오픈스페이스 등)

본 사업에서는 부지를 A, B, C의 3개 구역으로 나누어 여러 건물로 구성된 대규모 복합 재개발을 시행한다. 중심이 되는 A가구는 초고층 주동, B가구는 중층 건물, C가구는 신사시설을 포함한 저층 시설이 배치될 계획이다. 각 구역의 계획 개요는 다음과 같다.

• A지구(북쪽) - 연면적 약 19만 2,000㎡, 지상 33층, 지하 3층, 높이 약 180m 규모의 초고층 건물. 주요 용도는 오피스, 상업시설(점포), 홀, 호텔 등 숙박 숙박시설, 산업육성지원시설, 주차장 등 다양한 기능을 갖춘 복합건물이다.

• B지구(남측) - 연면적 약 8,500㎡, 지상 7층, 지하 2층, 높이 약 40m 규모의 중층 건물. 주요 용도는 상업시설(점포) 등.

• C지구 - 연면적 약 750㎡, 지상 2층, 지하 1층, 높이 약 10m 규모의 저층 시설. 미야마쓰오카케 신사의 신전 및 관련 시설 등이 정비된다. 신사의 기능을 현대적 건물 내에 재구축하여 지역의 역사-문화적 계승에도 신경을 쓴 계획으로 되어 있다.

재개발 구역 전체의 연면적 합계는 약 20만 1,300㎡에 달할 계획으로, 시부야역 주변에서도 최대 규모의 개발 규모가 될 것이다. 시설 계획의 특징으로는 민간 건물군 정비와 더불어 공공성이 높은 도시기반 정비가 포함되어 있다는 점을 들 수 있다. 예를 들어 A가구는 지상에서 저층부, 고층부로 사람들을 안내하는 엘리베이터, 에스컬레이터 등을 갖춘 '수직축 이동 공간'을 설치하여 보행자가 상하층을 원활하게 이동할 수 있는 동선 계획으로 되어 있다. 또한 A동과 B동을 연결하는 페데스트리아 데크(상부 통로)와 지하광장도 정비해 입체적인 보행자 네트워크를 구축할 계획이다. 또한 부지 주변, 특히 궁益坂(구 대산가도)을 따라 여러 광장 공간이 배치되어 보행자 중심의 활기찬 축으로 휴식과 이벤트에 활용할 수 있는 오픈 스페이스가 조성되며, A街区에는 앞서 언급한 홀과 숙박시설 외에도 민관협력을 통한 산업육성 지원시설도 도입될 예정이다, 스타트업 기업 지원 및 산업 혁신 창출의 거점 기능도 갖추게 된다. 홀은 콘서트, 컨퍼런스 등 다목적으로 사용할 수 있는 대규모 홀이며, 숙박시설은 국제 수준의 고품질 호텔로 계획되어 있다. 이를 통해 시부야에는 그동안 부족했던 대규모 홀 기능과 고급 숙박시설이 새롭게 제공될 예정이다. 또한 C지구에 계획되어 있는 미야마스미타케 신사는 A지구 3층에 조성되는 광장과 일체화된 형태로 신전 및 경내 공간을 재정비하여 현지에 보존 및 통합될 계획이다. 역사적인 신사를 지구 내에 남겨두면서 현대적으로 재부흥시킴으로써 지역의 정체성까지 고려한 재개발이 될 것이다.

일정(사업승인, 착공, 준공 예정 등)

본 사업의 전체 일정은 장기간에 걸쳐 진행된다. 주요 일정은 다음과 같다.

• 2019년 6월 - 재개발 준비조합 설립 (지역 권리자 조합 결성)

• 2025년 4월 28일 - 재개발조합 설립 인가(도쿄도 고시)

• 2026년도(예정) - 권리 전환 계획 인가

• 2027년도(예정) - 공사 착수(기공, 착공)

• 2031년도(예정 ) - 공사 완료(준공)

2019년 준비조합이 출범한 이후 사업계획안 수립, 도시계획 결정 등의 절차를 거쳐 2025년 본 조합의 설립인가를 받게 되었다. 향후 권리변환계획 인가를 거쳐 실제 공사에 착수하여 약 4년의 공사기간을 거쳐 2031년도 내 완공(준공)을 목표로 하고 있다. 착공은 2027년으로 예상되며, 완공까지 약 8년 정도의 장기 프로젝트가 될 것으로 보인다. 준공 후 각 시설의 개장 준비를 거쳐 2031년경부터 순차적으로 이용이 시작될 전망이다.

사업시행자(지권자, 시행사, 행정기관 등)

본 재개발사업의 시행자(사업주체)는 지역 토지소유자, 임차권자 등 관련 권리자로 구성된 '미야마사카지구 시가지 재개발조합'이다. 조합에는 약 36명의 권리자가 참여하고 있으며, 재개발법에 근거한 합의하에 사업이 진행되고 있다. 사업 협력자(디벨로퍼)로는 시부야역 주변 개발 실적이 있는 도큐 주식회사 및 부동산 대기업인 휴릭 주식회사가 참여하고 있으며, 조합에 사업 기획과 자금-기술 면에서 협력하고 있다. 행정 측에서는 도쿄도 도시정비국(도시정비부 재개발과)이 사업 허가와 지도-자문을 하고, 시부야구도 도시계획 절차 및 지역 조정에 협력하고 있다. 본 지구는 도시계획상 '도시 재생 특별지구(미야마스자카 지구)'로 지정되어 있어 용적률 완화 등 유연한 계획이 가능하다. 이 특별지구의 도시계획 원안・결정 시에는 도쿄도 도시계획심의회의 심의를 거쳐 필요한 동의율과 관계기관의 승인을 얻어 조합 설립에 이르렀다. 국가의 제도적 측면에서도 특정도시재생긴급정비지역의 일부로 분류되어 세제혜택이나 재정지원 등의 대상이 될 수 있는 사업입니다(향후 공공기여 부분에 대한 국고보조 등이 예상됩니다).

기대되는 경제적 효과 및 사회적 의의

미야마스자카 지구 재개발 사업에는 도시 기반 정비라는 직접적인 효과뿐만 아니라 시부야 도시 전체에 가져다 줄 다양한 경제적 효과와 사회적 의의가 기대되고 있다.

활력 창출과 회유성 향상: 본 계획으로 정비되는 광장 공간과 페데스트리아 데크를 통해 보행자에게 쾌적하고 회유하기 쉬운 환경이 조성된다. 시부야역 동쪽 출구에서 미야마스자카 방면으로 유동인구가 유도되어 도로변 점포에도 새로운 활기를 불어넣을 수 있을 것이다. 특히 미야마스자카에 배치된 크고 작은 광장은 이벤트 개최나 거리 공연 등에도 활용할 수 있어, 밤낮으로 사람들이 머무르며 거리의 활력 향상에 기여할 것입니다. 역과 주변 시가지의 보행자 네트워크의 핵심인 '어반 코어'가 정비됨으로써 시부야역 앞의 새로운 게이트 공간이 형성되는 효과도 있습니다. 이를 통해 시부야 지역뿐만 아니라 시부야 지역 전체의 유동성 및 체류성이 높아져 지역 전체의 활력 창출을 기대할 수 있습니다.

방재성-안전성 향상: 노후화된 잡다한 저층 빌딩군을 내진성이 뛰어난 초고층 복합빌딩으로 재건축함으로써 도시 방재성이 크게 향상됩니다. 불연화 건축물로 갱신하여 화재 연소 위험이 감소하고, 내진성능이 높은 구조물이 대지진 시에도 붕괴되기 어려운 안전한 도시가 될 것이다. 또한, 광장 및 보도 공간의 폭 확장을 통해 대피공간과 긴급차량 동선이 확보되어 재난 시 대피유도 및 구호활동이 원활하게 이루어질 수 있는 환경이 조성된다. 대규모 재난 발생 시 광장이 임시 대피 장소로 기능하여 지역 주민과 방문객의 안전 확보에도 기여할 것이다. 또한, 최신 방재 설비와 비상용 전원 및 비축 창고 설치 등도 계획에 반영되어 재해에 강한 도시를 만드는 데 기여할 것으로 보인다.

국제 경쟁력 강화: 시부야는 세계적으로도 젊은이들의 문화와 IT 산업의 발신지로 알려져 있지만, 비즈니스 거점 및 국제 교류 거점으로서의 하드웨어적 측면은 부족한 면이 있었다. 본 사업으로 정비되는 대규모 홀과 국제 수준의 호텔은 국내외의 다양한 방문객과 이벤트를 유치할 수 있는 시설이 되어 시부야의 국제 경쟁력을 강화할 수 있는 비장의 무기가 될 것입니다. 이를 통해 지금까지 시부야에서 개최하기 어려웠던 대규모 국제회의나 컨벤션, 전시회 등을 유치할 수 있게 되어 비즈니스와 관광 측면에서 도쿄 전체의 매력도 향상에도 도움이 될 것입니다. 민관 연계 산업 육성 지원 시설도 신산업 창출과 스타트업 기업의 육성 거점으로 기능하여 시부야에서 세계를 향한 혁신 발신을 촉진할 것입니다. 종합적으로 볼 때, 이번 재개발은 시부야를 '국제 비즈니스 교류 도시'로 발전시키는 원동력이 될 것이며, 도쿄의 대표적인 비즈니스 및 교류 거점으로서의 지위 향상에 기여할 것으로 평가할 수 있습니다.

경제적 파급효과: 재개발 사업에 투입되는 총 사업비는 약 2,431억 엔으로 막대한 규모로 건설 수요를 통한 경제적 파급효과가 기대된다. 건설 공사 기간 동안 설계, 시공, 자재 조달 등과 관련하여 많은 고용을 창출하고 지역 경제 활동을 활성화할 수 있다. 또한 준공 후에는 신설되는 오피스 층에 유치되는 기업 활동과 상업시설 및 호텔 영업을 통해 지속적인 경제 효과를 가져온다. 입주료 및 숙박-상업 매출 증가에 따른 세수 증대 효과도 예상되며, 시부야구 및 도쿄도의 재정 기반 강화에도 도움이 될 것으로 보인다. 또한, 새로운 비즈니스 기회 창출로 인한 관련 비즈니스의 파급효과와 지가 상승 효과로 인한 자산 가치 상승 등 광범위한 경제적 혜택이 예상됩니다. 이러한 경제적 효과와 도시 기능 강화의 시너지를 통해 시부야는 더욱 성장하고 발전할 것으로 기대된다.

사회적 의의: 본 재개발은 민관협력을 통한 대규모 프로젝트로, 그 과정 자체가 도시재생의 모범사례가 될 것이다. 지역의 수많은 이해관계자들이 협력하여 도시를 만들어가는 과정에서 얻은 노하우는 다른 지역의 재개발에도 활용될 수 있을 것입니다. 또한, 시부야라는 세계적인 정보 발신지에 새로운 랜드마크를 창출함으로써 도쿄 전체의 도시 브랜드 가치 향상에도 기여할 것입니다. 시부야만의 문화・예술 이벤트의 발신 거점으로 홀과 광장을 활용함으로써 도시의 매력과 다양성을 세계에 알릴 수 있게 될 것입니다. 종합적으로 미야마스자카 지구 재개발 사업은 도시의 경제적 발전과 문화적 활력 향상을 양립시켜 다음 세대에 자랑할 수 있는 지속 가능한 도시 환경을 실현한다는 사회적 의의를 가지고 있습니다.

주변 지역(시부야역 주변) 재개발과의 관계성

미야마스자카 지구의 계획은 최근 진행되고 있는 시부야역 주변 지역의 대규모 재개발과 밀접한 관련이 있다. 시부야역 주변에서는 '100년에 한 번'이라고도 불리는 대개조가 민관 협력으로 진행되고 있으며, 철도 터미널의 재편성과 여러 초고층 복합 빌딩 개발이 일체적으로 진행 중입니다.2000년대 이후 도큐토요코선 지하화를 계기로 시부야역 일대 재구축이 추진되어 시부야 히카리에(지상 34층, 높이 약 182m, 2012년 개장) 182m, 2012년 개업)을 시작으로 시부야 스트림(2018년), 시부야 스크램블 스퀘어 제1기(지상 47층, 높이 약 230m, 2019년 개업) 등 대규모 시설이 잇달아 탄생했다. 현재도 시부야역 사쿠라오카구치 지구(시부야 사쿠라 스테이지, 지상 39층, 2023년 준공), 시부야역 중앙・서쪽 출구 지구(시부야 스크램블 스퀘어 Ⅱ기, 중앙동・서쪽동, 2027년 준공 예정) 등 여러 재개발 프로젝트가 진행 중이다. 미야마스자카 지구 재개발도 이 시부야 대개조의 한 축을 담당하는 프로젝트로, 특히 시부야역 동쪽 출구 쪽 구역의 랜드마크가 될 것으로 기대되고 있다. 인접한 시부야 히카리에와 거의 비슷한 높이(약 180m)의 초고층 빌딩이 신설되면 역 동쪽 출구 일대의 스카이라인이 크게 변모하고 경관이 새롭게 변모할 것이다.

주변 재개발과의 물리적 연계도 계획되어 있다. 본 계획에서는 시부야역 동쪽 출구의 기존 데크(히카리에 데크)와 연결되는 보행자 데크를 정비할 계획이며, 완공되면 시부야역에서 동쪽 출구 방면으로 보행자 동선이 원활하게 연결될 것이다. 이를 통해 역과 직결된 히카리에와 지하철 출구에서 미야마스자카 방면으로 사람들이 단차 없이 오갈 수 있게 된다. 기존의 시부야역 앞 광장-보행자 데크 네트워크(히카리에 데크~미야시타 공원 방면의 연락 데크 등)와 미야마스자카 방면이 일체화되어 역을 중심으로 한 회유 동선이 동서남북으로 확대되는 효과가 있다. 이러한 보행자 네트워크의 확충은 주변 재개발 시설 간의 시너지를 높여 시부야 전체를 걸어서 즐길 수 있는 거리로 진화시킬 것이다.

소프트적인 측면에서도 미야마스자카 지구의 개발은 주변 지역과 연계하여 더욱 큰 효과를 발휘할 수 있다. 예를 들어, 시부야역 주변에서는 행정과 디벨로퍼가 연계한 지역 관리 활동(이벤트 개최, 경관 통일, 방범 대책 등)이 이루어지고 있으며, 새로운 미야마스자카 지구의 광장・홀도 이러한 노력에 포함될 것입니다. 시부야의 다른 새로운 시설(예: 시부야 스크램블 스퀘어의 전망 시설이나 시부야 스트림의 홀 등)과 연계한 이벤트나 회유 캠페인을 전개함으로써 시부야 전체의 집객력을 끌어올리는 것도 가능합니다. 미야마스자카 지구의 재개발로 동쪽 출구 쪽에도 활기찬 핵이 생기면 시부야역 주변은 서쪽 출구, 남쪽 출구 쪽을 포함한 다극적인 매력을 가진 도시 공간으로 발전할 것이다.

주민과 관계자에 대한 영향과 배려

본 재개발 사업은 다수의 지권자가 참여하는 프로젝트인 만큼 관계자들에게 미치는 영향에 세심한 배려가 이루어지고 있다. 우선 토지-건물 소유자 및 임차인에 대해서는 도심지 재개발 사업의 구조에 따라 권리전환이 이루어지며, 재개발 후 신축 건물에서 종전 권리에 상응하는 층수(점포 및 사무실 구획 등)를 배정받을 계획이다. 이를 통해 기존 지역 사업자들은 재개발 이후에도 계속 현지에서 영업을 이어갈 수 있는 길이 열리게 된다. 실제로 권리자들의 합의 도출 과정에서 향후 입주 구획과 보상 조건에 대한 세심한 조정이 이루어졌다. 사업 협력사인 디벨로퍼 2곳의 전문적 지원도 제공되어 합의가 원활하게 이루어지고 있다. 또한, 지역의 역사적 자산인 미야마스미타케 신사에 대해서는 앞서 언급한 바와 같이 C지구에서 신전을 재건, 보존하는 방침을 세워 신사와 인근 주민들의 신앙의 장이 끊어지지 않도록 배려하고 있다.

인근 주민과 주변 지역에 대한 영향 저감 대책도 중요한 과제다. 공사 기간 동안 작업 구역을 가림막으로 덮어 소음과 분진 발생을 억제하는 한편, 공사 차량의 출입구와 자재 반입 경로를 충분히 고려하여 출퇴근 및 통학 동선에 미치는 영향을 최소화할 계획이다. 시부야역 주변이라는 교통량과 유동인구가 많은 입지 조건을 감안해 보행자 안전을 위해 경비원 배치, 우회도로 정비 등도 검토하고 있다. 공사에 앞서 지역 설명회 개최 및 사업계획서 열람 절차를 통해 인근 주민 및 세입자에게 정보 제공 및 의견 청취가 이루어졌다. 접수된 의견과 우려사항에 대해서는 도시계획 심의 과정과 사업계획 수립 단계에서 최대한 반영하여 소음 및 일조권 대책, 공사 차량 노선 변경 등의 조치를 취하고 있다. 일부에서는 고층 빌딩 건설에 대한 반대 의견도 있었으나, 방재성 향상과 공공 기여의 장점 등을 세심하게 설명하며 이해를 구하는 노력을 기울였다.

완공 후 운영 단계에서도 지역에 대한 배려는 계속된다. 재개발 건물 저층부에는 지역 주민들도 이용할 수 있는 상업시설과 휴식광장이 마련돼 누구나 들릴 수 있는 열린 공간으로 조성된다. 광장에서는 지역 축제나 마르쉐 등의 행사 개최도 가능해 지역 커뮤니티의 활동 거점으로 활용될 전망이다. 또한, 신설되는 홀에 대해서도 지역 주민을 위한 행사나 학교 행사 등에 개방하여 지역 공헌을 위한 제안이 이루어지고 있다. 장애인 편의시설도 철저하게 갖춰져 단차 없는 보행자 통로와 다목적 화장실 정비, 시각장애인 유도블록 설치 등 노약자 및 장애인 친화적인 시설 환경을 제공한다. 이는 주변 지역 주민 누구나 안심하고 이용할 수 있는 보편적 도시 조성에 기여하는 것이다.

마지막으로 재개발 사업 전반에 걸친 지역 연계에 대해 말씀드리겠습니다. 본 조합은 시부야구 및 지역 주민회와도 연계하여 지역 행사에 대한 협찬과 정보 공유를 하고 있습니다. 재개발 이후에도 지역의 방재 활동이나 미화 활동에 새로운 시설의 관리자가 참여하는 등 '마을 만들기 파트너'로서 지속적으로 관여할 계획입니다. 이를 통해 대규모 재개발로 새롭게 태어나는 도시와 기존 지역사회가 공존-공영하고, 지속적으로 활기와 안전을 누릴 수 있을 것으로 기대된다. 미야마스자카 지구 도심지 재개발 사업은 지역 주민을 배려하면서 도시 기능을 향상시키는 좋은 사례로 향후 도시 재개발의 모범사례가 될 것이다.