宫益坂地区第一类市街地再开发事业旨在通过刷新位于涩谷站东口区域的宫益坂下交叉路口周边老旧市街地，提升涩谷整体城市功能。该事业通过实施市街地再开发，旨在实现土地的合理、健康的高效利用与城市功能更新，强化涩谷站作为交通枢纽的功能，并打造以行人为主的充满活力的街区景观。 此外，促进对涩谷地区整体的波及效应，推动涩谷发展成为国际商务交流城市也是本项目的重要目标之一。此前，涩谷地区缺乏大型会场和国际水准的住宿设施，通过本次再开发项目，将完善这些缺失的城市功能。 此外，该区域的土地权利持有者于2019年6月成立了准备组合，并推进项目化研究。2025年4月28日，東京都都市整備局在新闻发布会上正式公布了该再开发组合的设立获批并公告。
目标区域的地理位置与城市规划定位
本次再开发对象区域位于渋谷区渋谷一丁目及二丁目交界的宫益坂下交叉路口东侧一带，区域面积约1.4公顷。宫益坂下交叉路口东侧，以宫益坂通（旧大山街道）为界，北侧为A街区，南侧为B街区，宫益御岳神社周边为C街区。 目前，该地区密集分布着20余栋中小型建筑，形成以商业、办公楼、银行分支机构及神社等为主要用途的市街地。该区域被指定为商业用地，同时属于防火区及停车场整備区，并位于渋谷站东口地区地区计划的规划区域内。 此外，本地区被指定为国家战略上重要的“特定都市再生紧急整備地区”中的“渋谷站周边地区”，作为都心副都心渋谷站前的一角，被定位为都市再生的重要据点。周边地区利用起伏的地形，商业、业务功能集聚发展，本次再开发计划将对宫益坂沿道的环境进行大规模重新规划。
主要整備内容（建筑高度、用途、公共设施建设、开放空间等）
本项目将用地划分为A、B、C三个街区，进行大规模复合再开发。其中，A街区为中心区域，规划建设超高层主楼；B街区为中层建筑区；C街区则包含神社设施等低层建筑。各街区规划概要如下：
- A街区（北侧） – 总建筑面积约19.2万㎡，地上33层、地下3层，高度约180米的超高层建筑。主要用途包括办公楼、商业设施（店铺）、会场、酒店等住宿设施、产业培育支援设施、停车场等，具备多样化功能的综合建筑。
- B街区（南侧） – 总建筑面积约8,500平方米，地上7层、地下2层，高度约40米的中层建筑。主要用途为商业设施（店铺）等。
- C街区 – 总建筑面积约750平方米，地上2层、地下1层，高度约10米的低层设施。将建设宫益御岳神社的社殿及相关设施等。 通过将神社功能重新构建于现代化建筑内，该规划充分考虑了对地区历史文化遗产的传承。
整个再开发区域的总建筑面积约为201,300平方米，将成为涩谷站周边地区最大规模的开发项目。其设计特点在于，除民间建筑群的开发外，还包含了公共性较高的城市基础设施建设。 例如，A街区将设置配备电梯、自动扶梯等设施的“垂直交通空间”，引导人们从地面至高层建筑，形成顺畅的上下楼动线。此外，还将建设连接A街区与B街区的空中步道（高架人行道）及地下广场，构建立体化的步行网络。 此外，场地周边，尤其是宫益坂（旧大山街道）沿线将设置多个广场空间，作为以行人为主的活力轴线，提供休憩和举办活动的开放空间。A街区除前述的会场和住宿设施外，还计划引入官民合作产业培育支援设施，具备支持初创企业和产业创新的枢纽功能。 大厅将作为可举办音乐会、会议等多种用途的大型多功能厅，住宿设施则规划为达到国际水准的高品质酒店。这些设施将为涩谷地区补充此前缺乏的大型会场功能和高端住宿设施。此外，C街区规划中的宫益御岳神社将与A街区3层部分的广场空间一体化，对神社殿堂及境内空间进行重新整備，实现原址保存与整合。 通过保留历史悠久的神社并以现代方式复兴，该再开发项目充分考虑了地区身份认同。
时间表（项目审批、施工启动、完工计划等）
本项目的整体时间表较为长期。以下列出主要节点。
- 2019年6月 – 再开发准备组合成立（当地权利人成立组合）
- 2025年4月28日 – 重新开发组合成立获批（東京都公告）
- 2026年度（计划） – 权利转换计划获批
- 2027年度（计划） – 工程开工（动工）
- 2031年度（计划） – 工程完工（竣工）
自2019年准备组合成立以来，经过制定事业计划案、城市规划决定等程序，于2025年获得本组合的设立批准。今后，在获得权利转换计划批准后，将着手实际施工，计划于约4年工期后于2031年度内完成（竣工）。施工启动预计于2027年度，整个项目预计为约8年的长期工程。 竣工后，各设施将进行开业准备，预计自2031年起陆续开始使用。
事业实施者（土地所有者、开发商、行政机关等）
本再开发事业的实施者（事业主体）是由当地土地所有者、借地权者等相关权利者组成的“宫益坂地区市街地再开发组合”。 该组合目前有约36名权利人参与，根据再开发法规定的协商机制推进项目。作为项目合作方（开发商），拥有涩谷站周边开发经验的东急株式会社及房地产巨头ヒューリック株式会社参与其中，为组合提供项目规划、资金及技术支持。 行政方面，東京都都市整備局（市街地整備部再開発課）负责项目审批、指导及咨询，渋谷区则在城市规划手续及当地协调方面提供协助。此外，本地区已被指定为“都市再生特别地区（宫益坂地区）”，这使得通过容积率放宽等措施实现灵活规划成为可能。 该特别地区的城市规划草案及决定经東京都都市計画审议会审议，获得必要同意率及相关机构批准后，最终成立了组合。在国家制度层面，该项目作为“特定都市再生紧急整備地区”的一部分，可享受税收优惠、财政支援等政策支持（未来预计将获得国家财政对公共贡献部分的补助）。
预期经济效益与社会意义
宫益坂地区再开发事业不仅带来城市基础设施更新的直接效果，还预期为涩谷整个街区带来多种经济效益和社会意义。
活力提升与流动性增强： 本计划中整備的广场空间和步行者天桥将为行人提供舒适且便于流动的环境。 将引导从涩谷站东口至宫益坂方向的人流，沿街路面店铺也将迎来新的繁荣。特别是沿宫益坂布置的大小广场可用于举办活动或街头表演等，通过昼夜持续的人流滞留，有助于提升街区活力。 通过建设连接车站与周边市街地的步行网络核心“都市核心区”，将形成涩谷车站前的新型入口空间。这些措施不仅提升本地区，更将提升涩谷区域整体的流通性和滞留性，有望促进整个区域的繁荣。
防灾性与安全性的提升： 通过将老旧杂乱的低层建筑群改造为抗震性能优异的超高层综合建筑，城市防灾能力将显著提升。通过更新为不燃建筑物，火灾蔓延风险降低，抗震性能高的建筑结构在大地震时也不易倒塌，形成安全的街区。 此外，通过扩宽广场和人行道空间，确保疏散空间和应急车辆通道，灾害发生时疏散引导和救援活动将更加顺畅。大规模灾害时，广场可作为临时避难场所，有助于保障地区居民和游客的安全。此外，计划中还包含设置最新防灾设备、应急电源和储备仓库等措施，为建设抗灾城市做出贡献。
提升国际竞争力： 涩谷作为全球知名的青年文化和IT产业发源地，在作为商务中心和国际交流枢纽的硬件设施方面存在不足。本项目将建设的规模化会场和国际水准的酒店，将成为吸引国内外多元化游客和活动的设施，成为提升涩谷国际竞争力的关键举措。 这将使 previously 难以在涩谷举办的大型国际会议、展览会等活动得以实现，从而提升东京整体的商务与旅游吸引力。官民合作产业培育支援设施也将作为新产业孵化与初创企业培育基地，促进从涩谷向世界传播创新。 综合来看，本次再开发将作为推动涩谷发展成为“国际商务交流都市”的重要动力之一，有助于提升其作为东京代表性商务交流枢纽的地位。
经济波及效应： 重新开发项目总投资约2,431亿日元，规模庞大，预计将通过建设需求带来显著的经济波及效应。建设期间，与设计、施工、材料采购等相关领域将创造大量就业机会，激活区域经济活动。竣工后，新设办公楼宇吸引的企业活动、商业设施及酒店的运营将持续产生经济效益。 预计租金收入、住宿及商业销售额的增加将带来税收增长，有助于强化涩谷区及東京都的财政基础。此外，通过创造新的商业机会带动相关产业的波及效应，以及地价上涨带来的资产价值提升等，预计将产生广泛的经济效益。这些经济效益与城市功能强化相辅相成，预计涩谷将迎来进一步的增长与发展。
社会意义： 本次再开发是官民合作的大型项目，其过程本身将成为城市再生模范案例。通过区域内众多利益相关者协同推进城市建设所积累的经验，可为其他地区的再开发提供参考。 此外，在作为世界级信息交流中心的涩谷地区打造新地标，将有助于提升东京整体的城市品牌价值。通过活用厅堂和广场等设施，作为涩谷独特文化与艺术活动的发源地，可向世界展示都市的魅力与多样性。总体而言，宫益坂地区再开发项目兼具经济增长与文化活力的双重目标，具有实现可持续城市环境、为后代留下值得自豪的城市空间的重大社会意义。
周边区域（涩谷站周边）再开发的关系性
宫益坂地区的规划与近年来正在推进的涩谷站周边区域的大规模再开发群密切相关。涩谷站周边正以官民合作的方式推进被称为“百年一遇”的大改造，铁路枢纽的重组与多个超高层综合大楼的开发正同步进行。自2000年代以来， 以东急东横线地下化为契机，渋谷车站街区整体重建工作启动，以渋谷ヒカリエ（地上34层，高度约182米,2012年开业）为开端，渋谷ストリーム（2018年）、渋谷スクランブルスクエア第Ⅰ期（地上47层，高度约230米,2019年开业）等大型设施相继落成。 目前，涩谷站樱丘口地区（涩谷樱花舞台，地上39层等，计划于2023年度竣工）和涩谷站中央·西口地区（涩谷スクランブルスクエア第二期，中央栋·西栋，计划于2027年度竣工）等多个再开发项目正在推进中。 宫益坂地区再开发项目也是涩谷大改造计划的重要组成部分，尤其被寄予厚望成为涩谷站东口区域的标志性建筑。该项目将新建与涩谷光之丘（Hikarie）几乎同等高度（约180米）的超高层建筑，预计将彻底改变车站东口区域的天际线，为城市景观注入新活力。
周边再开发项目也实现了物理连接。本计划拟在涩谷站东口现有天桥（Hikarie天桥）与宫益坂方向连接处新建步行天桥，建成后将实现从涩谷站至东口方向的步行动线无缝衔接。这将使乘客可从与车站直连的Hikarie或地铁出口，无障碍地前往宫益坂方向。 现有涩谷站前广场及步行天桥网络（包括光之桥天桥至宫下公园方向的连接天桥等）与宫益坂方向将实现一体化，形成以车站为中心的环形步行动线，向东西南北四个方向扩展。这一步行网络的完善将提升周边再开发设施之间的协同效应，推动涩谷整体发展成为一个步行友好的城市。
在软性设施方面，宫益坂地区的发展将通过与周边区域的协调配合发挥更大效果。 例如，渋谷站周边已开展由行政部门与开发商协作的区域管理活动（如举办活动、统一景观、加强治安等），新宫益坂地区的广场与大厅也将纳入此类举措。通过与渋谷其他新设施（如渋谷スクランブルスクエア的观景设施、渋谷ストリーム的大厅等）联动举办活动或巡游宣传，可进一步提升整个街区的集客力。 宫益坂地区的再开发将为东口侧带来新的活力核心，使涩谷站周边发展成为包含西口、南口在内的多极化魅力都市空间。
对居民及相关方的影响与考量
本再开发项目涉及众多土地所有者，因此对相关方的影响需特别谨慎考量。 首先，针对土地及建筑物的所有者和租户，将通过城市再开发项目的机制进行权利转换，并在再开发后的新建筑中分配与原有权利相当的空间（如店铺或办公区域）。此举将为传统本地企业继续在原址经营提供可能。在权利人协商过程中，已就未来入驻区域及补偿条件进行了细致调整。 作为事业合作方的两家开发商也提供了专业支持，推动协议达成顺利进行。此外，作为地区历史文化资产的宫益御岳神社，已确定在上述C街区重建并保存神社本殿，以确保氏子及周边居民的信仰场所不被中断。
减轻对周边居民及地区影响的措施也是重要课题。 施工期间，将用临时围挡覆盖作业区域以抑制噪音和粉尘扩散，同时充分考虑施工车辆出入口及材料运输路线，力求将对通勤、上学等交通流的影响降至最低。考虑到涩谷站周边交通量大、人流量多的地理条件，正探讨配置保安人员及设置绕行路线等措施以确保行人安全。 在施工前，通过举办当地说明会和公开事业计划书的阅览程序，向周边居民和租户提供了信息并听取了意见。对于收到的意见和关切事项，将在城市规划审议过程和事业计划制定阶段尽可能予以反映，并采取了包括噪音和日照对策、施工车辆路线变更等措施。 部分居民对高层建筑建设持反对意见，但通过详细说明提升防灾性能和公共贡献等优势，努力争取了理解。
竣工后的运营阶段也将持续关注周边地区。再开发建筑的低层部分将设置供居民使用的商业设施和休憩广场，打造一个开放的公共空间。广场可举办地区节日、集市等活动，有望成为当地社区的活动基地。 此外，关于新建的会堂，也提出了通过向地区居民开放举办各类活动和学校行事等方式，以实现地区贡献的提案。无障碍设施也得到了彻底的落实，包括无障碍通道、多用途卫生间、视障者引导块的设置等，为老年人及残障人士提供友好的设施环境。这些措施将有助于打造周边地区所有人都能安心利用的通用型城市环境。
最后，关于整个再开发项目中的地区合作，本组合与涩谷区及当地町会保持紧密联系，共同参与地区活动并共享信息。再开发完成后，新设施的管理者将参与地区的防灾活动和美化活动，作为“城市建设合作伙伴”持续参与其中。 由此，通过大规模再开发焕然一新的街区与现有社区将实现共存共荣，持续享受活力与安心。宫益坂地区市街地再开发事业作为兼顾地区居民需求并提升城市功能的典范，有望成为未来城市再开发的模范案例。
