Réaménagement de Miyamasuzaka : Shibuya se modernise et s'internationalise

Le projet de réaménagement urbain de type 1 de la zone de Miyamasuzaka a été planifié pour rénover la zone urbaine vieillissante autour de l'intersection Miyamasuzaka-shita, située dans la zone de sortie est de la gare de Shibuya, et pour renforcer les fonctions urbaines de Shibuya dans son ensemble. Le projet de réaménagement de la zone urbaine vise à réaliser une utilisation rationnelle et saine des sols et à renouveler les fonctions urbaines, à étendre la fonction de nœud de circulation de la gare de Shibuya et à créer un paysage de rue animé et orienté vers les piétons. Un autre objectif important du projet est de promouvoir un effet d'entraînement dans l'ensemble de la zone de Shibuya et de faire de Shibuya une ville d'échanges commerciaux internationaux. Auparavant, Shibuya manquait de grandes salles et d'installations d'hébergement de niveau international, et le réaménagement vise à compléter ces fonctions urbaines qui manquaient auparavant. En outre, les propriétaires fonciers de la zone ont formé une association préparatoire en juin 2019 pour étudier la faisabilité du projet, et il a été annoncé dans un communiqué de presse du Bureau du développement urbain du gouvernement métropolitain de Tokyo le 28 avril 2025 que la création de cette association de réaménagement avait été officiellement approuvée et notifiée.

Situation géographique et urbanistique de la zone concernée

La zone de réaménagement couvre une superficie d'environ 1,4 hectare du côté est de l'intersection Miyamasuzaka, à cheval sur Shibuya 1-chome et 2-chome dans le quartier de Shibuya. Du côté est de l'intersection Miyamasuzaka, de l'autre côté de Miyamasuzaka-dori (anciennement Oyama Kaido), la zone est divisée en zone A au nord, zone B au sud et zone C autour du sanctuaire Miyamasuzu Ontake. À l'heure actuelle, plus de 20 bâtiments de petite et moyenne taille sont densément construits dans cette zone, qui est une zone urbaine avec un mélange de bâtiments commerciaux et d'affaires, d'agences bancaires et de sanctuaires. La zone est désignée comme une zone commerciale, une zone de protection contre les incendies et une zone de développement d'aires de stationnement. Elle est située dans la zone de planification du plan de district de la sortie est de la gare de Shibuya. La zone est également incluse dans la "zone de la gare de Shibuya", désignée comme "zone spécifique de développement d'urgence de la régénération urbaine" d'importance stratégique nationale, et est positionnée comme une base pour la régénération urbaine en tant que partie de la zone en face de la gare de Shibuya, le sous-centre de la ville. La zone s'est développée comme une concentration de fonctions commerciales et d'affaires, profitant de sa topographie ondulée, et le projet de réaménagement est prévu pour réorganiser de manière significative l'environnement le long de Miyamasuzaka.

Principaux détails du développement (hauteur des bâtiments, utilisation, équipements publics, espaces ouverts, etc.)

Le projet divise le site en trois blocs (A, B et C) et implique un réaménagement à grande échelle et à usage mixte comprenant plusieurs bâtiments. Le bâtiment principal de grande hauteur devrait être situé dans la zone centrale A, un bâtiment de moyenne hauteur dans la zone B et des installations de faible hauteur, y compris un sanctuaire, dans la zone C. Voici un aperçu des plans pour chaque bloc urbain

• Zone A (côté nord) - un immeuble de grande hauteur d'une superficie totale d'environ 192 000 m2, 33 étages au-dessus du sol et 3 étages au-dessous du sol, et d'une hauteur d'environ 180 m. Les principaux usages sont des bureaux, des installations commerciales et des services de santé. Les principales utilisations sont des bureaux, des installations commerciales (magasins), des halls, des hôtels et d'autres installations d'hébergement, des installations de soutien au développement industriel, des parkings et un complexe de bâtiments aux fonctions diverses.

• Bloc B (côté sud) - un bâtiment de taille moyenne d'une superficie totale d'environ 8 500 m2, 7 étages au-dessus du sol et 2 étages au-dessous du sol, et d'une hauteur d'environ 40 m. Les principales utilisations sont des installations commerciales (magasins). Les principaux usages sont des installations commerciales (magasins).

• Bloc C - Bâtiment de faible hauteur d'une superficie totale d'environ 750 m2, deux étages au-dessus du sol et un étage au-dessous, et d'une hauteur d'environ 10 m. Les bâtiments du sanctuaire et les installations connexes du sanctuaire Miyamasu Ontake seront développés. Le plan tient compte de l'héritage historique et culturel de la région en reconstruisant les fonctions du sanctuaire dans un bâtiment moderne.

La surface totale de la zone de réaménagement devrait atteindre environ 201 300 m2, ce qui en fait l'un des plus grands développements dans la zone de la gare de Shibuya. Le plan d'aménagement se caractérise par l'inclusion d'une infrastructure urbaine hautement publique en plus du développement de bâtiments du secteur privé. Par exemple, dans le bloc A, un "axe vertical de l'espace de mouvement" avec des ascenseurs et des escaliers roulants qui conduisent les gens du sol aux étages inférieurs et supérieurs a été installé, avec un plan de ligne de flux qui permet aux piétons de se déplacer en douceur entre les étages supérieurs et inférieurs. Un pont piétonnier (passage aérien) et une place souterraine sont également prévus pour relier les quartiers A et B, créant ainsi un réseau piétonnier tridimensionnel. Outre les salles et les installations d'hébergement susmentionnées, une installation de soutien au développement industriel devrait également être mise en place dans le bloc A, en collaboration avec les secteurs public et privé, Il servira également de base pour le soutien aux jeunes entreprises et la création d'innovations industrielles. Le hall sera une grande salle polyvalente pour des concerts, des conférences et d'autres événements, tandis que les installations d'hébergement sont prévues comme un hôtel de haute qualité de niveau international. Shibuya disposera ainsi de nouvelles fonctions de salles à grande échelle et d'installations d'hébergement de haute qualité, qui faisaient défaut jusqu'à présent. Le sanctuaire Miyamasu Ontake prévu pour le bloc C sera réaménagé et intégré à la place du troisième étage du bloc A, et le sanctuaire et les terrains seront préservés et intégrés au site. Le réaménagement tient compte de l'identité de la communauté locale en revitalisant le sanctuaire historique d'une manière moderne tout en le conservant dans le quartier.

Calendrier (par exemple, approbation du projet, début de la construction, calendrier d'achèvement)

Le calendrier général du projet est à long terme. Les principales étapes sont énumérées ci-dessous.

• Juin 2019 - Création de l'association préparatoire au réaménagement (formation d'une association par les détenteurs de droits locaux)

• 28 avril 2025 - Approbation de la création de l'association de réaménagement (notification du gouvernement métropolitain de Tokyo)

• Exercice 2026 (prévu) - Approbation du plan de conversion des droits

• 2027 (prévu) - Début de la construction (inauguration des travaux et début de la construction)

• 2031 (prévu) - Achèvement de la construction (achèvement)

Depuis la création de l'Union préparatoire en 2019, des procédures telles que la formulation d'un projet de plan d'affaires et des décisions en matière d'urbanisme ont été menées à bien, ce qui a conduit à l'approbation de la création de l'Union en 2025. Après l'approbation du plan de conversion des droits, les travaux de construction proprement dits commenceront, l'objectif étant de les achever (fin) d'ici la fin de 2031, après une période de construction d'environ quatre ans. La construction devrait commencer au cours de l'exercice 2027, ce qui en fait un projet à long terme dont l'achèvement prendra environ huit ans. Une fois la construction achevée, les installations seront préparées pour l'ouverture et devraient commencer à être utilisées successivement à partir de 2031 environ.

Exécutants du projet (propriétaires fonciers, promoteurs, organismes publics, etc.)

L'opérateur (entité du projet) de ce projet de réaménagement est l'association de réaménagement de la zone urbaine de Miyamasuzaka, qui est composée de propriétaires fonciers locaux, de titulaires de baux et d'autres détenteurs de droits concernés. Environ 36 détenteurs de droits participent à l'association, et le projet est mis en œuvre sur la base d'un consensus, conformément à la loi sur le réaménagement. Tokyu Corporation, qui a fait ses preuves dans le développement du quartier de la gare de Shibuya, et Hulic Corporation, une importante société immobilière, participent au projet en tant que collaborateurs (développeurs) et coopèrent avec l'union en matière de planification, de financement et de technologie. Sur le plan administratif, le Bureau du développement urbain du gouvernement métropolitain de Tokyo (Division du réaménagement, Département du développement urbain) fournit l'approbation du projet, des orientations et des conseils, tandis que le quartier de Shibuya coopère aux procédures de planification urbaine et à la coordination locale. La zone a été désignée comme "district spécial de régénération urbaine (zone de Miyamasuzaka)" en termes d'urbanisme, ce qui permet une planification flexible, telle que l'assouplissement du ratio surface/plancher. Les projets et décisions d'urbanisme pour cette zone spéciale ont été examinés par le Conseil d'urbanisme métropolitain de Tokyo, et les taux de consentement et approbations nécessaires des autorités compétentes ont été obtenus, ce qui a conduit à la création de l'association. En ce qui concerne le système national, le projet fait partie d'une zone spécifique de développement d'urgence pour la revitalisation urbaine et peut donc bénéficier d'incitations fiscales et d'aides financières (des subventions gouvernementales pour la part de contribution publique sont attendues à l'avenir).

Effets économiques attendus et importance sociale

Le projet de réaménagement de la zone de Miyamasuzaka devrait non seulement avoir un effet direct sur le renouvellement de l'infrastructure urbaine, mais aussi avoir divers effets économiques et une importance sociale pour l'ensemble de la zone de Shibuya.

Création d'animation et amélioration de la circulation : la place et la passerelle piétonne qui seront aménagées dans le cadre du projet créeront un environnement agréable et facile à parcourir pour les piétons. Le flux de personnes de la sortie est de la gare de Shibuya vers Miyamasuzaka sera guidé, et les boutiques de rue le long du chemin deviendront également plus vivantes. En particulier, les grandes et petites places le long de Miyamasuzaka pourront être utilisées pour organiser des événements et des spectacles de rue, et contribueront à la vitalité de la ville en incitant les gens à y rester tout au long de la journée et de la nuit. Le noyau urbain, qui sera l'élément clé du réseau piétonnier reliant la gare et la zone urbaine environnante, aura également pour effet de créer une nouvelle porte d'entrée devant la gare de Shibuya. Cela devrait augmenter la circulation et la rétention non seulement dans cette zone mais aussi dans toute la zone de Shibuya, et créer une atmosphère animée pour toute la région.

Amélioration de la préparation aux catastrophes et de la sécurité : la préparation aux catastrophes urbaines sera grandement améliorée par le remplacement des immeubles de faible hauteur vieillissants et hétéroclites par un complexe de grande hauteur résistant aux tremblements de terre. Le risque de propagation des incendies est réduit par l'adoption de bâtiments ininflammables, et les structures à haute performance sismique deviennent des îlots urbains plus sûrs, moins susceptibles de s'effondrer en cas de tremblement de terre majeur. En outre, l'élargissement et l'amélioration des places et des espaces piétonniers sécurisent les espaces d'évacuation et les flux de véhicules d'urgence, créant un environnement qui facilite l'orientation de l'évacuation et les activités de sauvetage en cas de catastrophe. En cas de catastrophe majeure, la place servira de site d'évacuation temporaire, contribuant ainsi à la sécurité des résidents locaux et des visiteurs. En outre, des équipements de pointe pour la prévention des catastrophes, des alimentations électriques d'urgence et des stocks devraient également être intégrés dans le plan, contribuant ainsi à la création d'une ville résistante aux catastrophes.

Renforcement de la compétitivité internationale : Shibuya est connu dans le monde entier comme un centre de la culture des jeunes et de l'industrie des technologies de l'information, mais a connu des problèmes en termes de matériel en tant que base d'affaires et centre d'échanges internationaux. Le grand hall et l'hôtel de niveau international qui seront développés dans le cadre du projet seront des installations capables d'attirer un large éventail de visiteurs et d'événements nationaux et internationaux, et constitueront un atout pour renforcer la compétitivité internationale de Shibuya. Cela permettra au projet d'attirer des conférences, des conventions et des expositions internationales de grande envergure, qu'il était auparavant difficile d'organiser à Shibuya, et améliorera également l'attractivité de Tokyo dans son ensemble en termes d'affaires et de tourisme. L'installation de soutien au développement industriel, un partenariat public-privé, servira également de base à la création de nouvelles industries et au développement de jeunes entreprises, favorisant ainsi la transmission des innovations de Shibuya vers le reste du monde. Dans l'ensemble, le réaménagement sera l'un des moteurs du développement de Shibuya en tant que "ville d'échanges commerciaux internationaux" et contribuera à améliorer son statut de centre d'affaires et d'échanges représentatif de Tokyo.

Effet d'entraînement économique : Le coût total du projet de réaménagement est énorme, s'élevant à environ 243,1 milliards de JPY, et devrait avoir un effet d'entraînement économique par le biais de la demande de construction. Pendant la période de construction, de nombreux emplois seront créés dans les domaines de la conception, de la construction et de l'approvisionnement en matériaux, ce qui stimulera l'activité économique locale. Une fois la construction achevée, les activités commerciales attirées par les étages de bureaux nouvellement construits et les opérations commerciales et hôtelières apporteront des avantages économiques continus. Les recettes fiscales devraient également augmenter en raison de la hausse des loyers et des ventes de logements et de commerces, ce qui contribuera à renforcer la base financière du quartier de Shibuya et du gouvernement métropolitain de Tokyo. En outre, un large éventail d'avantages économiques est prévu, notamment la création de nouvelles opportunités commerciales, qui entraîneront un effet d'entraînement sur les entreprises connexes, et une augmentation de la valeur des actifs en raison de la hausse des prix des terrains. La synergie entre ces avantages économiques et le renforcement des fonctions urbaines devrait conduire à la poursuite de la croissance et du développement de Shibuya.

Importance sociale : Le réaménagement est un projet à grande échelle impliquant la collaboration des secteurs public et privé, et le processus lui-même est un cas modèle de rénovation urbaine. Le savoir-faire acquis grâce au développement urbain coordonné de nombreux acteurs locaux sera utilisé pour le réaménagement d'autres zones. En outre, la création d'un nouveau point de repère à Shibuya, un centre d'information mondial, contribuera à améliorer la valeur de l'image de marque de la ville de Tokyo dans son ensemble. En utilisant les halls et les places comme base pour des événements culturels et artistiques propres à Shibuya, il sera possible de démontrer l'attractivité et la diversité de la ville au monde entier. Dans l'ensemble, le projet de réaménagement de la zone de Miyamasuzaka revêt une importance sociale en équilibrant le développement économique et la vitalité culturelle de la ville, et en créant un environnement urbain durable dont les générations futures pourront être fières.

Relation avec le réaménagement de la zone environnante (zone de la gare de Shibuya)

Le projet de la zone de Miyamasuzaka est étroitement lié au réaménagement à grande échelle de la zone autour de la gare de Shibuya qui est en cours depuis quelques années. Depuis les années 2000, l'ensemble du quartier de la gare de Shibuya a été reconstruit à la suite de la mise en souterrain de la ligne Tokyu Toyoko, et la construction de Shibuya Hikarie (34 étages au-dessus du sol, environ 182 m de haut, ouvert en 2012) est en cours. À partir de Shibuya Hikarie (34 étages au-dessus du sol, 182 m de haut, ouvert en 2012), une série d'installations à grande échelle ont été créées, notamment Shibuya Stream (2018) et Shibuya Scramble Square Phase I (47 étages au-dessus du sol, 230 m de haut, ouvert en 2019). Plusieurs projets de réaménagement sont toujours en cours, notamment la zone de sortie Sakuragaoka de la gare de Shibuya (Shibuya Sakura Stage, 39 étages au-dessus du sol et autres, à achever en 2023) et les zones de sortie centrale et ouest de la gare de Shibuya (Shibuya Scramble Square Phase II, ailes centrale et ouest, à achever en 2027). Le réaménagement de la zone de Miyamasuzaka fait également partie de ce grand projet de réaménagement de Shibuya et devrait devenir un point de repère, en particulier dans la zone située à l'est de la gare de Shibuya. La construction d'un nouveau gratte-ciel presque aussi haut que le Shibuya Hikarie voisin (environ 180 m) transformera la ligne d'horizon de la zone de sortie est de la gare et renouvellera le paysage.

Le projet est également conçu pour être physiquement lié au réaménagement environnant. Le plan prévoit la construction d'une passerelle piétonne reliée à la passerelle existante (Hikarie Deck) à la sortie est de la gare de Shibuya, qui, une fois achevée, reliera de manière transparente le flux de piétons de la gare de Shibuya à la sortie est. Cela permettra aux gens d'aller et venir depuis Hikarie, qui est directement relié à la gare, et depuis la sortie souterraine en direction de Miyamasuzaka sans aucune marche. Le réseau existant de places et de terrasses piétonnes devant la gare de Shibuya (comme la terrasse reliant la terrasse Hikarie au parc Miyashita) sera intégré à la zone Miyamasuzaka, élargissant les lignes de circulation autour de la gare d'est en ouest et du nord au sud. Ce réseau piétonnier amélioré renforcera la synergie entre les installations de réaménagement de la zone environnante et transformera l'ensemble de Shibuya en une ville où les gens peuvent s'amuser à pied.

D'un autre côté, le développement de la zone de Miyamasuzaka aura un effet encore plus important s'il est coordonné avec la zone environnante. Par exemple, dans la zone autour de la gare de Shibuya, des activités de gestion de la zone (par exemple, organisation d'événements, unification du paysage, mesures de prévention de la criminalité) sont menées en collaboration entre le gouvernement et les promoteurs, et la nouvelle place et le nouveau hall de Miyamasuzaka seront intégrés à ces activités. Des événements et des campagnes de circulation liés à d'autres nouvelles installations à Shibuya (par exemple, les installations de l'observatoire à Shibuya Scramble Square et les salles à Shibuya Stream) peuvent également être développés pour stimuler le pouvoir d'attraction global de la ville sur les visiteurs. Le réaménagement de la zone de Miyamasuzaka créera un centre animé du côté de la sortie Est, et la zone autour de la gare de Shibuya, y compris les sorties Ouest et Sud, se transformera en un espace urbain à l'attrait multipolaire.

Impact et prise en compte des résidents et des parties prenantes

Comme ce projet de réaménagement concerne un grand nombre de propriétaires fonciers, l'impact du projet sur les personnes concernées a fait l'objet d'une attention particulière. Tout d'abord, les propriétaires et locataires de terrains et d'immeubles verront leurs droits convertis par le mécanisme du projet de réaménagement urbain et se verront attribuer, dans le nouveau bâtiment après réaménagement, des étages (magasins, bureaux, etc.) correspondant à leurs droits antérieurs. Cela permettra aux entreprises locales traditionnelles de continuer à opérer sur le site après le réaménagement. En fait, des ajustements minutieux ont été apportés aux futures parcelles occupées et aux conditions de compensation lors de la conclusion d'un accord avec les détenteurs de droits. Les deux promoteurs qui ont coopéré au projet ont également apporté leur soutien en tant qu'experts, facilitant ainsi le processus de recherche d'un consensus. En ce qui concerne le sanctuaire Miyamasu Ontake, qui est un bien historique de la région, comme mentionné ci-dessus, la politique de reconstruction et de préservation du bâtiment du sanctuaire dans la zone C est prise en considération afin que le lieu de culte des paroissiens du sanctuaire et des résidents voisins ne soit pas perturbé.

Les mesures visant à réduire l'impact sur les résidents voisins et la zone environnante constituent également une question importante. Pendant la période de construction, la zone de travail sera recouverte d'enceintes temporaires afin de réduire le bruit et la dispersion de la poussière, et les entrées des véhicules de construction et les itinéraires de livraison des matériaux feront l'objet d'une attention particulière afin de minimiser l'impact sur les trajets domicile-travail. Étant donné la proximité de la gare de Shibuya, qui connaît un trafic intense et une circulation piétonne intense, le projet envisage également le déploiement de gardes et la construction d'itinéraires de déviation pour assurer la sécurité des piétons. Avant les travaux de construction, des informations et des avis ont été fournis aux résidents et locataires des environs par le biais de réunions explicatives locales et de l'inspection publique du plan du projet. Les opinions et préoccupations exprimées ont été prises en compte autant que possible dans le processus de délibération sur la planification urbaine et dans la formulation du plan du projet, et des mesures telles que des mesures de contrôle du bruit et de l'ombre et des modifications des itinéraires des véhicules de construction ont été mises en œuvre. Bien que la construction d'un immeuble de grande hauteur ait suscité une certaine opposition, des efforts ont été faits pour la faire comprendre en expliquant soigneusement les avantages d'une meilleure prévention des catastrophes et de la contribution du public.

La prise en compte de la communauté locale se poursuivra pendant la phase d'exploitation après l'achèvement des travaux. La partie basse du bâtiment en cours de réaménagement comprendra des installations commerciales et une place récréative qui pourra être utilisée par les résidents locaux, créant ainsi un espace ouvert où tout le monde pourra se rendre. La place pourra également accueillir des festivals locaux, des marches et d'autres événements, et devrait servir de base aux activités de la communauté locale. Il est également proposé de contribuer à la communauté locale en ouvrant la nouvelle salle aux résidents locaux pour des événements et des manifestations scolaires. Un accès sans obstacles sera assuré, avec des chemins piétonniers sans marches, des toilettes polyvalentes et des blocs d'orientation pour les malvoyants, ce qui permettra de créer un environnement convivial pour les personnes âgées et les personnes handicapées. Ces mesures contribuent à la création d'une ville universelle où tous les habitants des environs peuvent utiliser les installations en toute sérénité.

Enfin, je voudrais mentionner la coopération régionale tout au long du projet de réaménagement. L'association travaille avec le quartier de Shibuya et les conseils municipaux locaux, en parrainant des événements locaux et en partageant des informations. Après le réaménagement, l'association prévoit de continuer à s'impliquer en tant que "partenaire de développement communautaire", par exemple en faisant participer le directeur de la nouvelle installation à des activités locales de prévention des catastrophes et d'embellissement. Cela devrait permettre à la ville, qui renaîtra grâce à un réaménagement à grande échelle, et à la communauté locale existante de coexister et de prospérer ensemble, et de jouir d'un sentiment permanent de vivacité et de sécurité. Le projet de réaménagement de la zone urbaine de Miyamasuzaka servira de modèle pour les futurs réaménagements urbains et illustrera bien la manière dont les fonctions urbaines peuvent être améliorées en tenant compte de la population locale.