宫益坂地区第一种市区重建项目位于涩谷站东口区域，旨在更新宫益坂下交叉路口周边的老化市区，加强涩谷整体的城市功能。通过市区重建项目，实现土地的合理、健康的高密度利用和城市功能的更新，扩大涩谷站的交通枢纽功能，打造以行人为主、热闹繁华的街道。 同時，促進對整個澀谷地區的波及效應，發展澀谷成為國際商務交流城市也是本事業的重要目標之一。以往，澀谷缺乏大型會場和國際水準的住宿設施，通過本次重建，補充這些不足的城市功能。 此外，该地区的土地所有者于 2019 年 6 月成立了准备协会，正在推进项目商业化研究,2025 年 4 月 28 日，东京都都市建设局在新闻发布资料中正式公布了该重建协会的成立获得批准和公告。
对象区域的地理和城市规划定位
本次再开发的对象区域为涩谷区涩谷一丁目和二丁目之间的宫益坂下交叉路口东侧一带，面积约为1.4公顷。宫益坂下交叉路口东侧，以宫益坂通（原大山街道）为界，北侧为A街区，南侧为B街区，宫益御岳神社周边为C街区。 目前，该地区中小型建筑密集，有 20 多栋建筑，商业、办公楼、银行分行、神社等混杂在一起，形成了一个市街地。该地区被指定为商业区、防火区和停车场整备区，位于涩谷站东口地区地区规划的规划区域内。 此外，该地区被指定为国家战略上重要的「特定城市再生紧急整备地区」的「涩谷站周边地区」，作为都市副中心涩谷站前的一角，被定位为城市再生的基地。周边地区利用起伏的地形，商业和业务功能聚集发展，该再开发计划将大幅调整宫益坂沿道的环境。
主要整備內容（大樓高度、用途、公共設施整備、開放空間等）
本事業將用地分為A、B、C三個街區，進行由多棟大樓組成的大規模複合再開發。中心A街區計劃建設超高層主樓，B街區建設中層大樓，C街區建設包括神社設施在內的低層設施。各街區的計劃概要如下。
- A街区（北侧）——总建筑面积约19.2万平方米，地上33层、地下3层，高度约180米的高层建筑。主要用途为办公、商业设施（店铺）、会堂、酒店等住宿设施、产业培育支援设施、停车场等，具备多种功能的综合大楼。
- B街区（南侧）——总建筑面积约为8,500平方米，地上7层、地下2层，高度约为40米的中层建筑。主要用途为商业设施（店铺）等。
- C街区——总建筑面积约为750平方米，地上2层、地下1层，高度约为10米的低层设施。将建设宫益御岳神社的社殿及相关设施等。 通过将神社的功能重建到现代建筑内，该计划还考虑到了对地区历史和文化的传承。
整个再开发区域的总建筑面积计划达到约201,300平方米，是涩谷站周边最大的开发项目。该设施计划的特点是，除了民间建筑群的建设外，还纳入了公共性的城市基础设施建设。 例如，A街区将设置从地面到低层、高层的电梯和自动扶梯等「垂直移动空间」，打造便于行人上下楼层的动线规划。此外，还将建设连接A街区和B街区的步行天桥（高架通道）和地下广场，构建立体化的行人网络。 此外，在用地周边，特别是沿着宫益坂（旧大山街道）处，将设置多个广场空间，打造以行人为主的热闹轴线，创造可供休息和举办活动的开放空间。A街区除了上述大厅和住宿设施外，还计划引进官民合作产业培育支援设施，具备支持初创企业和产业创新的基地功能。 會堂將成為可舉辦音樂會、會議等多功能的大型會堂，住宿設施則計劃建成符合國際水準的高品質酒店。由此，澀谷將新增此前缺乏的大型會堂功能和高級住宿設施。此外，計劃在C街區建造的宮益御嶽神社將與A街區3樓的廣場融為一體，對神社和境內空間進行重新整修，並保留在原地。 在保留历史悠久的神社的同时，进行现代化重建，是一个考虑了地区身份认同的重建项目。
时间表（事业批准、开工、完工计划等）
整个事业的时间表较长。以下为主要时间节点。
- 2019年6月 – 成立重建准备组合（当地权利人组成组合）
- 2025年4月28日 – 重建組合設立認可（東京都公告）
- 2026年度（預定） – 權利轉換計劃認可
- 2027年度（預定） – 工程動工（開工、著工）
- 2031年度（預定） – 工程完工（竣工）
自 2019 年准备协会成立以来，经过制定事业计划草案、城市规划决定等程序，于 2025 年获得了正式协会的成立批准。今后，在获得权利转换计划的批准后，将着手实际施工，预计经过约 4 年的工期，于 2031 年度内完工（竣工）。工程预计于 2027 年度动工，整个项目为期约 8 年的长期项目。 竣工後，各設施將進行開業準備，預計於 2031 年左右陸續開始使用。
事業實施者（土地所有者、開發商、行政機關等）
本再開發事業的實施者（事業主體）是由當地土地所有者、土地承租人等相關權利人組成的「宮益坂地區市街地再開發組合」。 組合約有36名權利人參加，根據重建法達成的協議推進事業。作為事業合作者（開發商），在澀谷站周邊開發方面擁有豐富經驗的東急株式會社和房地產大企業ヒューリック株式會社參與其中，在事業規劃、資金和技術方面為組合提供合作。 行政方面，東京都都市整備局（市街地整備部再開発課）负责事业审批、指导和咨询，涩谷区也通过城市规划手续和当地协调提供协助。此外，该地区被指定为「城市再生特别地区（宫益坂地区）」，因此可以制定容积率放宽等灵活的计划。 在制定和决定该特别地区的城市规划草案时，经过东京都城市规划审议会的审议，获得了必要的同意率和相关机构的批准，最终成立了组合。在国家的制度方面，该项目被定位为特定城市再生紧急整备地区的一部分，因此可以享受税收优惠和财政支援等（预计未来将获得国家补助金等对公共贡献部分的补助）。
预期的经济效果和社会意义
宫益坂地区再开发项目不仅能够直接更新城市基础设施，还有望给整个涩谷带来各种经济效益和社会意义。
创造热闹氛围，提高流通性： 该计划将建设广场和步行天桥，为行人营造舒适、流通便利的环境。 从涩谷站东口到宫益坂方向的人流将被引导，沿街的店铺也将焕发新的活力。特别是宫益坂沿线大小不一的广场可用于举办活动、街头表演等，白天和夜晚都将吸引人们驻足，为提高街区的活力做出贡献。 通过建设连接车站和周边市区的重要步行网络「城市核心」，将形成涩谷站前的全新门户空间。由此，不仅该地区，整个涩谷地区的回游性和停留性都将得到提高，预计将为整个地区带来繁荣。
提高防灾性和安全性：将老旧杂乱的低层建筑群改建为抗震性能优异的超高层综合大楼，将大大提高城市防灾能力。通过更新为不燃建筑，降低火灾蔓延的风险，建造抗震性能高的建筑，即使发生大地震也不会倒塌，成为安全的街区。 此外，通过扩建广场和人行道，确保避难空间和紧急车辆通行路线，为灾害时疏散引导和救援活动创造顺畅的环境。发生大规模灾害时，广场可作为临时避难场所，有助于确保地区居民和游客的安全。此外，计划还纳入了安装最新防灾设备、应急电源和储备仓库等措施，为建设抗灾城市做出贡献。
增强国际竞争力：涩谷作为世界著名的青年文化和IT产业的发源地，在商业基地和国际交流基地的硬件方面存在一些问题。该项目将建设大型会场和国际水准的酒店，这些设施将吸引国内外各种游客和活动，成为提高涩谷国际竞争力的王牌。 由此，涩谷将能够吸引以往难以举办的大型国际会议、会展等，从而提升整个东京的商业和旅游魅力。官民合作产业培育支援设施也将作为新产业的创造和初创企业的培育基地，促进涩谷向世界传播创新。 综合来看，该重建项目将成为推动涩谷发展为「国际商业交流城市」的动力之一，有助于提升涩谷作为东京代表性的商业和交流基地的地位。
經濟波及效應：再開發事業總投資額約為2431億日元，金額龐大，預計將通過建設需求帶來經濟波及效應。在施工期間，與設計、施工、材料採購等相關領域將創造大量就業機會，激活地區經濟活動。此外，竣工後，新設立的辦公樓將吸引企業入駐，商業設施和酒店的營業將帶來持續的經濟效應。 预计租金、住宿和商业销售额的增加将带来税收增长，有助于加强涩谷区和东京都的财政基础。此外，预计还将产生广泛的经济效益，包括通过创造新的商业机会带动相关业务的发展，以及地价上升带来的资产价值的提高。这些经济效益与城市功能的强化相辅相成，预计涩谷将实现进一步的增长和发展。
社会意义：该重建项目是官民合作的大型项目，其过程本身就成为城市重建的典范。通过该地区众多利益相关者协调推进城市建设，获得的经验和知识将有助于其他地区的重建。 此外，在世界知名的信息传播地涩谷打造新的地标，将有助于提升整个东京的城市品牌价值。通过将大厅和广场作为涩谷特有的文化、艺术活动的传播基地，可以向全世界展示这座城市的魅力和多样性。总而言之，宫益坂地区再开发项目具有社会意义，既实现了城市的经济发展，又提高了文化活力，为下一代打造了一个可持续的城市环境。
与周边地区（涩谷站周边）的重建关系
宫益坂地区的计划与近年来正在推进的涩谷站周边地区的大规模重建密切相关。涩谷站周边正在通过官民合作进行被称为「百年一遇」的大改造，铁路枢纽的重组和多个超高层综合大楼的开发正在同步进行。2000年代以后， 随着东急东横线的地下化，整个涩谷车站街区的重建计划得以实施，以涩谷Hikarie（地上34层，高约182米,2012年开业）为开端，涩谷Stream（2018年）、涩谷Scramble Square第一期（地上47层，高约230米,2019年开业）等大型设施相继诞生。 目前，涩谷站樱丘口地区（涩谷樱花舞台，地上39层,2023年度竣工）和涩谷站中央、西口地区（涩谷十字路口广场第二期，中央楼、西楼,2027年度竣工）等多项重建项目正在进行中。 宮益坂地區的重建也是澀谷大改造的一部分，特別是澀谷站東口一帶的建築將成為地標。新建的超高層大樓與毗鄰的澀谷Hikarie幾乎一樣高（約180米），澀谷站東口一帶的天際線將發生巨大變化，景觀將煥然一新。
周边重建项目也进行了物理上的衔接。该计划中，计划修建与涩谷站东口现有甲板（Hikarie甲板）相连的步行甲板，完工后，从涩谷站到东口方向的步行通道将实现无缝连接。这样，人们就可以从与车站直连的Hikarie和地铁出口到宫益坂方向畅通无阻。 現有的澀谷站前廣場、步行者甲板網絡（Hikarie甲板至宮下公園方向的連接甲板等）與宮益坂方向將成為一體，以車站為中心的環遊動線將向東西南北方向擴展。步行者網絡的充實將提高周邊再開發設施之間的協同效應，使澀谷整體成為一個適合步行遊覽的城市。
在軟性方面，宮益坂地區的開發與周邊地區協調一致，將發揮更大的效果。 例如，涩谷站周边地区正在开展行政机构与开发商合作开展的区域管理活动（举办活动、统一景观、治安对策等），新的宫益坂地区的广场和大厅也将纳入这些活动。通过与涩谷其他新设施（例如涩谷十字路口广场的展望设施和涩谷溪流大厅等）联合举办活动和回游活动，还可以提高整个街区的集客力。 宫益坂地区的重新开发将为东口带来新的繁荣，涩谷站周边地区将发展为包括西口和南口在内的多极化的魅力都市空间。
对居民和相关者的影响与考虑
由于该重新开发项目涉及许多土地所有者，因此对相关者的影响需要给予细致的考虑。 首先，对于土地和建筑物的所有者及承租人，将根据市区重建项目的机制进行权利转换，并在重建后的新大楼中分配与原权利相匹配的面积（店铺、办公室等）。由此，原当地企业可以在重建后继续在原地经营。实际上，在达成权利人协议时，对未来的入住区域和补偿条件进行了仔细的协调。 作为事业合作者的两家开发商也提供了专业支持，协议达成进展顺利。此外，对于作为地区历史遗产的宫益御岳神社，如上所述，计划在C街区重建和保存神社，以确保氏子和附近居民的信仰场所不会中断。
减轻对附近居民和周边地区的影响也是重要课题。 施工期间，除了用临时围挡覆盖施工区域以抑制噪音和粉尘飞散外，还将充分考虑施工车辆的出入口和材料搬运路线，尽量减少对通勤和上学交通的影响。考虑到涩谷站周边交通流量大和人流量大的情况，正在考虑配置保安人员和修建绕行道路等，以确保行人的安全。 在施工之前，通过举办当地说明会和公开事业计划书，向附近居民和租户提供了信息，并听取了他们的意见。对提出的意见和关切事项，在城市规划审议过程和事业计划书制定阶段尽可能地反映，并采取了噪音和日影对策、施工车辆路线变更等措施。 部分居民反对建造高层建筑，但通过仔细解释提高防灾性和公共贡献等优点，努力争取了他们的理解。
完工后的运营阶段也将继续关注周边地区。重建大楼的低层将设有居民也可使用的商业设施和休闲广场，打造一个人人都能光顾的开放空间。广场可举办地区祭典和集市等活动，预计将成为当地社区的活动基地。 此外，新建设的礼堂也将开放给当地居民举办活动和学校活动，为社区做出贡献。该设施将全面实现无障碍化，配备无台阶的步行通道、多用途厕所和视障者引导块等设施，为老年人和残疾人提供友好的设施环境。这些措施将有助于打造一个周边地区所有人都能安心使用的通用型城市。
最後，談談整個再開發項目的地區合作。本組合與澀谷區和當地町會合作，為地區活動提供贊助和信息共享。再開發完成後，新設施的管理者將參與地區的防災活動和美化活動，作為「城市建設合作夥伴」繼續參與其中。 由此，通过大规模重建而重获新生的街道与现有社区将共存共荣，预计将持续保持繁荣与安心。宫益坂地区市区重建项目在考虑当地居民需求的同时，提高了城市功能，将成为未来城市重建的典范。
