不動産管理業とは、オーナー様（不動産の貸主）から委託を受けて賃貸不動産を適切に維持・運営するサービス全般を指します。その範囲は法的な定義と実務上の役割の両面から理解する必要があります。本記事では、宅地建物取引業法および賃貸住宅管理業法に基づく不動産管理業の法律的定義を解説し、実務内容や法令遵守の重要性について説明します。また、INA&Associates株式会社が拠点とする首都圏・関西圏といった地域性への対応、持続可能な成長に向けたDX推進（デジタルトランスフォーメーションの活用）と人財投資への取り組みについても触れ、不動産管理業の全体像を紐解いていきます。
不動産管理業の法律的定義（宅建業法・賃貸住宅管理業法）
まず、不動産管理業を理解するために欠かせないのが関連法規です。宅地建物取引業法（宅建業法）と賃貸住宅管理業法は、不動産管理業に携わる企業が遵守すべき二大法律と言えます。
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宅建業法上の位置付け: 不動産の賃貸借契約を媒介・代理する行為は宅建業法で規定された「宅地建物取引業」に該当します。つまり、賃貸物件の入居者募集や契約締結の仲介業務を業として行うには、宅建業法に基づく宅建業免許が必要です。賃貸物件のオーナーと入居希望者を繋ぐ業務は不動産取引の一種であり、法により免許取得や重要事項説明の義務など厳格なルールが定められています。
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賃貸住宅管理業法上の定義: 賃貸住宅管理業法は2021年に本格施行された新しい法律で、不動産管理業務そのものを適切に行うための基準を定めています。この法律における「賃貸住宅管理業」とは、賃貸住宅の貸主から委託を受けて、物件の点検・清掃等の維持保全業務と、それに併せて行う家賃・敷金・共益費等の金銭管理業務を実施する事業を指します。要するに、建物を維持管理し家賃等をオーナーに代わって管理する一連のサービスが「賃貸住宅管理業」と定義されています。
賃貸住宅管理業法に基づき、一定規模以上の管理業者には国土交通大臣への登録が義務付けられています。特に管理戸数200戸以上を扱う場合はこの登録が必須であり、業務の適正化のため様々なルールが課されます。主な遵守事項として、次のようなポイントが法律で定められています:
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業務管理者の配置: 全ての営業所・事務所ごとに、賃貸管理に関する一定の知識・経験・資格を持つ業務管理者を1名以上配置しなければなりません。業務管理者は宅地建物取引士や賃貸不動産経営管理士など所定の資格・経験要件を満たす人材から選任され、管理業務の監督責任を担います。
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重要事項説明の徹底: オーナー様と管理受託契約を締結する前に、管理内容や実施方法、報酬など重要事項を書面で交付して説明する義務があります。管理委託契約の段階でサービス内容や費用を明確に説明し、後のトラブルを防止します（近年はITを活用したオンライン重要事項説明や電子書面交付も可能になっています）。
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金銭の分別管理: お預かりした家賃や敷金等の資金は、自社の資金と明確に分けて管理する必要があります。オーナー様の大切な資産を預かる立場として、経理上も分別管理を徹底し、透明性を確保します。
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定期報告義務: 管理業務の実施状況について、契約先であるオーナー様へ定期的に報告しなければなりません。物件の稼働状況や収支、対応した課題などを定期報告することで、オーナー様は安心して資産を任せることができます。
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その他の遵守事項: 無資格業者への名義貸しの禁止、業務上知り得たプライバシー情報の守秘義務、営業所への標識掲示など、管理業者として守るべき倫理・責務が細かく規定されています。これらを遵守することで、管理業者の信頼性と業界の健全化が維持されます。
以上のように、法律面から見ると不動産管理業には厳格な枠組みがあり、宅建業免許の取得や賃貸住宅管理業登録を通じた公的な管理下で業務を行うことが求められています。法令遵守は不動産管理会社にとって避けて通れない責務であり、これによってオーナー様・入居者様双方の利益保護とサービス品質の向上が図られているのです。
不動産管理業者の主な業務内容（契約管理・入居者対応・建物保守・会計管理）
法律的な定義を踏まえたところで、実際の不動産管理業者がどのような業務を行っているかを見てみましょう。不動産管理業務は多岐にわたりますが、大きく分けると契約管理・入居者対応・建物保守点検・会計管理の分野に分類できます。
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契約管理: 賃貸借契約に関するあらゆる手続きを代行します。具体的には、新規入居時の契約書作成・取り交わし、契約更新手続き、解約（退去）時の精算や敷金返還手続きなどを行います。契約期間中には契約内容の遵守状況を管理し、更新時期が近づけばオーナー様・入居者様双方に通知してスムーズに更新できるよう対応します。適切な契約管理によって契約の抜け漏れを防ぎ、オーナー様の安定した賃貸経営を支えます。
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入居者対応: 現在お住まいの入居者様からの日常的な問い合わせや相談、トラブル対応を行います。例えば、「設備に不具合がある」「近隣との騒音トラブルが起きた」といったクレームに迅速に対処し、必要に応じて修理や調停を実施します。入居者様との窓口として24時間対応の連絡体制を敷く管理会社も多く、入居者様の満足度向上に努めます。また、退去の際の立ち会いや原状回復工事の手配、敷金精算まで対応し、入居から退去に至るライフサイクル全般でサポートします。
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建物保守点検: 賃貸物件（建物）の資産価値を維持し、入居者様が安心して暮らせる環境を保つために、定期的な建物点検や清掃、設備のメンテナンスを行います。具体的には、共有部の定期清掃・巡回、エレベーターや給排水設備の法定点検の実施、照明や消防設備の管理、エアコンや給湯器の故障対応、害虫駆除や植栽管理など、多岐にわたる建物管理業務を包括します。必要に応じて専門業者への発注・立ち会いも代行し、大規模修繕の計画立案についてオーナー様に助言するケースもあります。建物の維持管理を徹底することで、長期的な資産価値の維持と入居者様の満足度向上につなげています。
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会計管理（資金管理）: 賃貸経営に関わる金銭の流れを適切に管理する業務です。毎月の家賃・共益費等の集金代行や滞納発生時の督促、オーナー様への送金処理を行います。また、管理物件の収支報告書を作成し、家賃収入から管理手数料・修繕費・税金など必要経費を差し引いた収益を明確に示します。年度末には確定申告用の書類作成サポートを行う管理会社もあり、オーナー様の煩雑な経理負担を軽減します。さらに、入居者様から預かった敷金の管理や、退去時の精算処理、火災保険料の支払い代行なども会計管理に含まれます。適切な資金管理によりオーナー様の信頼を得ることが、不動産管理業者の重要な使命です。
以上のように、不動産管理業者はオーナー様に代わって賃貸経営の実務全般を受け持つことで、オーナー様には経営の効率化と安心を、入居者様には快適な居住環境と迅速なサービスを提供しています。契約・入居者・建物・会計の各領域が有機的に連携することで、不動産管理業は成り立っているのです。
法令遵守と免許・登録制度の意義
前述した法律や制度への対応は、単に義務であるだけでなく、不動産管理業の信頼性を支える重要な要素です。宅建業免許と賃貸住宅管理業登録制度の意義について改めて整理します。
まず、宅建業免許（宅地建物取引業の免許）は、不動産取引に携わる事業者としての基本的な許可証です。賃貸管理業者であっても、入居者募集や賃貸借契約の代理・媒介を行う以上、不動産取引業者として免許を取得しなければなりません。免許を取得・維持するためには各都道府県知事または国土交通大臣による審査があり、欠格要件に該当しないことや営業保証金（または供託金）の供託、事務所ごとの宅地建物取引士の設置（従業員5人に1人以上の宅建士配置義務）といった条件を満たす必要があります。免許を持つことは「法の定める基準を満たした正規の不動産業者」である証であり、オーナー様や入居者様に安心感を与えるものです。さらに、契約時の重要事項説明や書面交付など宅建業法上の業務ルールを遵守することで、取引の透明性と公正性を確保できます。
次に、賃貸住宅管理業登録制度は、賃貸管理業務の適正化を図るために創設された制度です。前述の通り、管理戸数が一定以上（原則200戸以上）の業者に国土交通大臣への登録が義務付けられており、登録業者は業務管理者の設置や重要事項説明、財産の分別管理、定期報告などの義務を果たすことが求められます。登録制度の意義は、不動産管理会社に対する社会的な信用力の向上と、万一不正やトラブルがあった際の行政による指導・是正を可能にする点にあります。登録業者は監督官庁から定期的・随時のチェックを受けることで、サービス水準の維持向上に努めています。実際に賃貸住宅管理業法施行後は、国土交通省による立ち入り検査の実施や違反業者への業務停止命令なども報告されており、業界全体として法令遵守への意識が高まっています。
以上の免許制度・登録制度に真摯に取り組むことは、不動産管理業者としての責任ある姿勢を示すものです。INA&Associatesでも法令を遵守し、正規の免許・登録の下で業務を運営しています。法の枠組みを守ることが、お客様（オーナー様・入居者様）との信頼関係の礎になると考えているからです。確かな法令順守体制のもと、安心・安全な不動産管理サービスを提供することこそ、企業としての社会的責任を果たすことに他なりません。
大阪・東京・神奈川に根ざす地域性とサービス展開
不動産管理業の役割は全国どこでも共通する部分が多いものの、地域の特性や市場環境に応じた対応力も重要です。INA&Associatesは首都圏・関西圏を拠点に不動産売買・賃貸仲介・管理事業を手掛けており、各地域に根ざしたサービスを展開しています。
例えば、大阪においては関西特有の賃貸商習慣（敷引き※の慣行や保証会社利用の普及度など）があります。オーナー様や入居者様のニーズも首都圏とは異なる点があり、地域に精通した管理運営が欠かせません。INA&Associatesは大阪で創業した経緯もあり、地元のマーケット動向や商習慣を踏まえた柔軟な管理サービスを提供しています。
一方、首都圏の東京・神奈川では、物件規模や入居者層も多種多様で、不動産管理において高度な専門性と機動力が求められます。東京は言うまでもなく賃貸ニーズが旺盛でトレンドの移り変わりも早い市場です。INA&Associatesは東京において最新の賃貸マーケット情報を収集・分析し、空室対策や賃料設定に反映させるなどデータドリブンな管理を実践しています。神奈川（横浜・川崎エリア等）でも地域密着のネットワークを活かし、入居者募集から日常管理まで迅速な対応を心掛けています。各地域それぞれで培った豊富な現場経験があるからこそ、オーナー様に適切な提案と対応が可能になっています。
(※敷引き: 関西圏に多く見られる慣行で、預かり敷金のうち契約終了時に返還しない一定額をあらかじめ契約で定めておくもの。近年は全国的に保証会社利用が一般化し、従来型の敷金・敷引き慣行は少しずつ変化しています。)
DX推進による持続可能な管理業務の革新
現代の不動産管理業は、IT技術の活用抜きには語れなくなっています。業務効率の向上やサービス品質の改善、さらに持続可能な成長のためには、積極的なDX（デジタルトランスフォーメーション）推進が鍵となります。INA&Associatesでも「不動産×ITの融合」に創業当初から取り組んでおり、古い慣習が残る業界に新たな風を吹き込むことを目指しています。
具体的には、クラウドシステムやIoT技術を駆使した次世代型の賃貸管理に挑戦しています。クラウド上で動く物件管理ソフトを導入し、契約情報・入居者情報・修繕履歴・収支データなどを一元管理しています。これにより、社内の誰もがリアルタイムに最新情報へアクセスでき、オーナー様からのお問い合わせにも迅速かつ的確に答えることができます。過去には紙台帳やエクセルで煩雑だった管理業務も、クラウド管理に移行することで大幅な効率化が実現しました。
また、スマートロックや顔認証システム等のIoT機器を活用し、鍵の受け渡し業務の省力化や防犯性向上にも取り組んでいます。テクノロジーの力で効率的かつ透明性の高いサービス提供を実現し、お客様（オーナー様・入居者様）の負担を最小限に抑えることに成功しています。
加えて、電子契約やオンライン接客などの非対面ITサービスも積極的に導入しています。賃貸借契約や管理委託契約はクラウドサイン等の電子契約サービスを活用し、遠方にお住まいのオーナー様・入居者様ともスムーズに契約締結が可能です。入居希望者への物件案内もオンライン内見システムを整備し、現地に行かずとも詳細情報を提供できるようにしています。これらDX推進の結果、当社では入居者募集から契約、管理に至る全プロセスを通じて高い入居率と収益性向上を実現しており、おかげさまで多くのオーナー様からご支持をいただいています。
しかしながら、どれほどテクノロジーが進歩しても、不動産管理業の本質は*人」と「人」との信頼関係である点を忘れてはなりません。DXを推進し業務効率化を図る一方で、当社では人的なきめ細やかさや誠実なコミュニケーションを疎かにしない企業文化を保っています。最新技術と現場力（人間力）との融合こそが、これからの不動産管理業において持続可能な価値を生むと信じています。
人財への投資と企業理念に基づくサービス品質向上
不動産管理業における最後の、そして最も重要な要素が「人」です。INA&Associatesでは社員を「人材」ではなく「人財」と捉え、かけがえのない財産として位置づけています。これは単なる言葉の違いではなく、「人こそ会社の価値を創造する源泉である」という経営理念の表れです。この理念は社内にも浸透しており、社員一人ひとりの成長と活躍が企業の成長につながるとの信念のもと、人財への積極的な投資を続けています。
具体的な人財投資の取り組みとして、まず教育研修制度の充実があります。賃貸管理の専門知識や関連法令の習熟はもちろんのこと、最新ITスキルの研修や接客・コミュニケーション研修まで幅広く実施し、社員のスキルアップを支援しています。資格取得支援にも力を入れており、宅地建物取引士や賃貸不動産経営管理士など業務に直結する資格の取得を奨励しています。こうした学びの機会を提供することで、現場で質の高いサービスを提供できるプロフェッショナルを育成しています。
次に、企業理念の共有と浸透も重視しています。INA&Associatesでは定期的に経営理念やビジョンについて討議する場を設け、全社員が会社の目指す方向性を理解・共感できるよう努めています。私自身がメッセージを発信するニュースレターでの共有を通じて、「なぜ私たちはこの事業を行うのか」「どのような価値を提供すべきか」を繰り返し伝えています。社員が理念に共感し自らの役割を理解して主体的に動くことこそが、真の企業ブランドを築き上げる原動力になると信じているからです。
さらに、採用方針における重視点として「誠実さ」と「前向きさ」を挙げています。新たに仲間に加わる人財について、経歴やスキル以上に理念への共感や誠実かつ前向きな姿勢を持っているかを特に重視しています。不動産管理業は人と人との信頼関係が命であり、誠実さを持ってオーナー様・入居者様に向き合える人財でなければ務まらないと考えるからです。採用面接でも応募者の価値観や人柄に焦点を当て、「顧客本位で誠実に行動できるか」「チームの理念に共感し協力できるか」といった点を慎重に見極めています。このような人財選考のこだわりが、結果的に組織全体の誠実な企業風土を醸成し、サービスの質にも表れてくるのです。
当社では「人財の成長が企業の成長を導く」という信念のもと、今後も人財への投資を惜しみません。社員一人ひとりが自己の可能性を最大限発揮できる環境を整備し、全ての人財が輝ける職場づくりを進めてまいります。その延長線上に、オーナー様・入居者様へのより良いサービス提供と、企業としての持続的成長があると確信しています。
おわりに：プロフェッショナルな不動産管理業を目指して
本記事では、不動産管理業とは何かという問いに対し、法律的な定義から日々の実務、そして業界を取り巻く環境変化（地域性・DX・人財）まで幅広く解説しました。不動産管理業は、法令遵守に裏打ちされた信頼性と現場でのきめ細かな対応力の両輪があって初めて成り立つ仕事です。宅建業法や賃貸住宅管理業法にもとづく責任を果たしつつ、最新技術を取り入れてサービス革新を図り、人財を大切に育てる――そのような総合力を備えた管理会社こそが、オーナー様にとって真に頼れるパートナーとなります。
INA&Associatesでは、大阪・東京・神奈川の各地域で培った経験を活かしながら、法令遵守とサービス品質向上に努め、オーナー様・入居者様双方にご満足いただけるプロフェッショナルな不動産管理を追求しています。私たちは「企業の最も重要な資産は人財である」との理念のもと、人財育成とテクノロジー活用を両立させた新時代の不動産管理業モデルを築き、社会に必要とされる存在であり続けたいと考えております。すべての関係者の信頼に支えられ、誠実に責務を果たしつつ、不動産管理業の可能性を切り拓いていく所存です。
皆様にとって本記事が、不動産管理業への理解を深める一助となりましたら幸いです。不動産管理についてご相談やご質問がございましたら、ぜひお気軽にお問い合わせください。INA&Associatesは、豊富な知見と情熱を持った人財がチームとなり、大切な資産の管理運営を全力でサポートいたします。
