Logements vacants à Tokyo : Analyse et solutions en 2023

Saviez-vous que le nombre de logements vacants à Tokyo a atteint un niveau record et qu'il va continuer à augmenter ? Selon l'étude 2023 sur le logement et les terrains, le nombre de logements vacants à Tokyo est d'environ 900 000 et le taux d'inoccupation a atteint 10,9 %. Même dans la capitale de Tokyo, où la population est concentrée, la répartition des logements vacants varie fortement selon la région et le type de propriété. Cet article explique en détail la situation actuelle des logements vacants à Tokyo, le classement de chacun des 23 quartiers, les facteurs à l'origine de l'augmentation et les contre-mesures, sur la base des données les plus récentes. Il s'agit d'une source d'information importante pour ceux qui s'intéressent à l'investissement immobilier, aux mesures successorales et à la question des logements vacants.

Situation actuelle des logements vacants à Tokyo

Selon les résultats de l'enquête 2023 sur le logement et les terrains (ministère de l'intérieur et de la communication), le nombre de logements vacants à Tokyo est d'environ 900 000 (898 000) et le taux d'inoccupation est de 10,9 %. Ces chiffres ont augmenté par rapport aux quelque 810 000 unités et 10,6 % enregistrés en 2018 (2018), qui était le chiffre le plus élevé jamais enregistré.

En fait, plus d'un logement sur dix est vacant à Tokyo. Le nombre total d'unités de logement à Tokyo est de 8 201 000 (2023), soit une augmentation de 530 000 (6,9 %) par rapport à 2018, il y a cinq ans, mais le nombre de logements vacants augmente plus rapidement que cela.

Si l'on considère la tendance à long terme, le nombre de logements vacants à Tokyo est passé de 527 000 en 1993 à 897 000 en 2023, soit une augmentation d'environ 1,7 fois sur une période de 30 ans. Il est particulièrement intéressant de noter qu'il y a environ 210 000 maisons vacantes (autres unités de logement) qui sont inoccupées depuis longtemps ou qui sont prévues pour la démolition, ce qui a également augmenté par rapport à environ 180 000 en 2018.

Comparaison avec le reste du pays

À l'échelle nationale, le nombre de logements vacants atteint 9 000 000 et le taux de vacance 13,8 % à partir de 2023, deux records.

Dans le classement des taux de logements vacants par préfecture, Tokyo se situe au bas de l'échelle avec un taux de 10,9 %, à la 44e place, mais compte le plus grand nombre de logements vacants du pays, soit environ 900 000. La préfecture ayant le taux le plus élevé de logements vacants est la préfecture de Tokushima avec 21,3 %.

Le tableau ci-dessous compare la situation des logements vacants dans les principales préfectures.

Types et caractéristiques des logements vacants

Les logements vacants peuvent être divisés en quatre grands types, en fonction de leur état et de leur utilisation.

1. Logements vacants à louer : logements vacants à louer
2. Logements vacants à vendre : logements vacants à vendre.
3. Logements secondaires (par exemple, maisons de vacances) : logements utilisés pendant les week-ends et les vacances et qui ne sont pas normalement occupés.
4. Autres logements vacants : logements vacants pour des raisons autres que celles énumérées ci-dessus (par exemple, absence de longue durée, démolition prévue).

La répartition des logements vacants à Tokyo en 2023 montre que la majorité d'entre eux sont des "logements locatifs vacants", mais qu'il existe environ 210 000 "autres logements vacants" (absence de longue durée ou démolition programmée), dont beaucoup risquent fort de devenir ingérables.

La façon dont les logements vacants sont construits à Tokyo est particulièrement intéressante. Alors qu'au Japon, plus de 70 % des "autres logements vacants" sont des maisons individuelles, à Tokyo, environ 35 % des "autres logements vacants" sont des maisons individuelles et 63 % sont des immeubles d'appartements (condominiums, etc.). Cela reflète la situation unique du logement à Tokyo.

Le tableau ci-dessous compare la façon dont les logements vacants sont construits au Japon et à Tokyo.

Logements vacants par 23 circonscriptions

Classement du nombre de logements vacants dans les 23 quartiers

Le nombre de logements vacants dans les 23 quartiers de Tokyo, par quartier, est plus élevé dans les quartiers voisins où la population et le nombre de logements sont plus importants. Les quartiers où le nombre de logements vacants est le plus élevé sont les suivants

1. Quartier de Setagaya : 50 250 unités
2. Quartier d'Ota : 48 000 logements
3. Adachi-ku : 40 000 logements

Ces quartiers ont une grande superficie et un grand nombre de logements, ce qui signifie que le nombre de logements vacants est également élevé.

Classement des 23 quartiers en termes de taux de logements vacants

En revanche, si l'on considère le pourcentage de logements vacants, les quartiers du centre ville sont en tête de liste.

1. Quartier de Toshima : 13,3%.
2. Quartier de Minato : 12,4%.
3. Quartier de Chuo : 11,9%.

Le quartier de Toshima avait toujours le taux le plus élevé de logements vacants parmi les 23 quartiers, avec 15,8% lors de l'enquête de 2018, et bien qu'il y ait eu des améliorations, le taux reste élevé.

Par type de logement vacant, le taux des "autres logements vacants" (par exemple, absence de longue durée) a augmenté de manière significative dans les quartiers de Bunkyo, Taito, Setagaya, Arakawa, Edogawa et Chuo. Le taux de "logements vacants à louer" est également en hausse dans les quartiers de Minato, Sumida, Shibuya, Nakano et Toshima.

Facteurs et contexte de l'augmentation du nombre de logements vacants

Les principaux facteurs à l'origine de l'augmentation du nombre de logements vacants à Tokyo sont les suivants

Vieillissement de la population et problèmes de succession

Tokyo compte environ 900 000 logements appartenant à des célibataires ou à des couples mariés âgés de 65 ans et plus, qui sont susceptibles de devenir une "armée de réserve" de logements vacants à l'avenir.

Un nombre croissant de ces logements deviennent vacants à la suite d'un héritage, par exemple lorsque les enfants vivent loin au moment de la succession, lorsque les héritiers ne sont pas en mesure de coordonner leurs points de vue ou lorsque la maison familiale ne peut pas être louée pour des raisons de droits de succession.

Offre excédentaire de nouveaux logements et stagnation du marché du logement existant

L'offre de nouveaux logements ne cesse d'augmenter à Tokyo, le nombre total d'unités de logement augmentant de 530 000 au cours des cinq années allant de 2018 à 2023. D'autre part, le système d'évaluation et de distribution de la valeur marchande des logements existants n'a pas été suffisamment développé, ce qui rend difficile la distribution de logements de seconde main sur le marché.

Obstacles à l'entretien et à la rénovation

L'entretien et la rénovation des logements anciens sont coûteux et représentent une charge importante pour les propriétaires. En particulier dans le cas des propriétés héritées, il existe souvent un écart entre la valeur émotionnelle et la valeur marchande, ce qui rend difficile la vente de la propriété à un prix équitable.

Mesures et politiques concernant les logements vacants à Tokyo

Résumé de la "politique de mise en œuvre des mesures relatives aux logements vacants à Tokyo".

En mars 2023, le gouvernement métropolitain de Tokyo a formulé la "Politique de mise en œuvre des mesures relatives aux logements vacants à Tokyo" et a fixé un objectif pour tous les quartiers, villes et villages afin de formuler un plan pour traiter les logements vacants d'ici la fin de l'année fiscale 2030. La politique développe des mesures à partir des trois perspectives suivantes : .

1. Promotion de la distribution sur le marché du logement existant
2. utilisation des logements vacants en tant que ressource locale
3. Mise à la retraite, etc. des logements vacants dont l'utilisation n'est pas prévue.

Mesures de soutien spécifiques

Les mesures suivantes sont mises en œuvre par le gouvernement métropolitain de Tokyo pour apporter un soutien spécifique aux logements vacants.

Soutien au développement et à la revitalisation du marché du logement existant

• Subventions pour les entreprises du secteur privé qui rénovent des logements de seconde main de haute qualité.
• Promotion de l'inspection (enquête sur l'état des bâtiments) et de l'assurance responsabilité civile pour la vente de logements existants.
• Diffusion d'informations à l'aide de maisons modèles de rénovation.
• Fournir des informations sur la vente de maisons vacantes héritées du passé.

Soutien à l'utilisation des logements vacants en tant que ressource locale.

• Promotion de la rénovation des zones en coopération avec les municipalités.
• Utilisation de technologies de pointe dans le cadre du projet de soutien au modèle de Tokyo.
• Publication du guide des maisons vacantes de Tokyo et du guide des maisons existantes.
• Soutien à la gestion et à l'appariement des banques de logements vacants.

Aide à la retraite et à la bonne gestion

• Subventions aux sociétés de conseil sur les méthodes de tri et d'élimination des biens ménagers.
• Création et sensibilisation au "Guide du nettoyage des logements".
• Subventions des municipalités pour l'élimination et l'utilisation des sites vacants.
• Soutien financier pour les enquêtes sur les logements vacants et l'élaboration de plans d'action.

Mesures fiscales

Au niveau national, des mesures fiscales ont été introduites pour promouvoir les mesures de lutte contre les logements vacants.

1. Mesures spéciales pour l'impôt foncier, etc.: mesures préférentielles pour l'impôt foncier sur les terrains afin de promouvoir l'enlèvement et la rénovation des maisons vides.
2. Déduction spéciale de 30 millions de yens pour les revenus provenant de la cession de logements vacants: mesure spéciale permettant de déduire jusqu'à 30 millions de yens des revenus provenant de la cession de logements vacants hérités lors de leur vente.

Résumé

Cette section résume les principaux points concernant la situation actuelle et les mesures relatives aux logements vacants à Tokyo.

• Le nombre de logements vacants à Tokyo est d'environ 900 000 et le pourcentage de logements vacants est de 10,9 % et continue d'augmenter.
• Parmi les logements vacants, il y a environ 210 000 "autres logements vacants", dont un nombre croissant risque de devenir ingérable.
• Parmi les 23 quartiers, les quartiers de Setagaya, Ota et Adachi sont les plus importants en termes de nombre de logements vacants, tandis que les quartiers de Toshima, Minato et Chuo sont les plus importants en termes de pourcentage de logements vacants.
• Le vieillissement de la population, les problèmes d'héritage, l'offre excédentaire de nouvelles constructions et la stagnation du marché du logement existant sont les principales raisons de l'augmentation du nombre de logements vacants.
• Le gouvernement métropolitain de Tokyo a formulé la "Politique de mise en œuvre des mesures relatives aux logements vacants à Tokyo" et encourage une approche à multiples facettes pour promouvoir la distribution, l'utilisation et le soutien à l'élimination des logements vacants.
• Au niveau national, il existe des mesures de soutien fiscal telles que des mesures spéciales pour l'impôt foncier et des déductions spéciales pour les revenus de transfert.

La question des logements vacants devrait évoluer à l'avenir en raison des changements démographiques à Tokyo et du marché du logement. Il est important que les propriétaires de logements vacants envisagent de prendre des mesures le plus tôt possible tout en utilisant les mesures de soutien fournies par les autorités locales. Ils doivent également gérer systématiquement leurs logements et planifier l'avenir, y compris les éventuelles "réserves de logements vacants".

Questions fréquemment posées

Q1 : Quel est le quartier de Tokyo qui compte le plus grand nombre de logements vacants ?

R1 : Le quartier qui compte le plus grand nombre de logements vacants est celui de Setagaya, avec environ 50 000 unités. Il est suivi par le quartier d'Ota (48 000 unités) et le quartier d'Adachi (40 000 unités). Comme ces quartiers ont une superficie et une population importantes, le nombre de logements vacants est aussi inévitablement élevé.

Q2 : Quelles sont les caractéristiques des quartiers présentant un taux élevé de logements vacants ?

R2 : Les quartiers ayant les taux d'inoccupation les plus élevés sont Toshima (13,3 %), Minato (12,4 %) et Chuo (11,9 %). Ces quartiers disposent d'une offre importante d'appartements et de studios à louer, et on pense que les fluctuations des taux d'occupation ont affecté le taux d'inoccupation.

Q3 : Que dois-je faire si j'hérite d'un logement vacant ?

R3 : Si vous héritez d'un logement vacant, vous avez trois possibilités : 1) l'utiliser (usage propre ou location), 2) le vendre ou 3) le démolir. Nous vous recommandons de consulter d'abord le service de consultation pour les logements vacants de votre commune et de demander conseil à des spécialistes tels que des comptables-fiscalistes ou des sociétés immobilières. Il est également possible de bénéficier d'avantages fiscaux tels qu'une déduction spéciale de 30 millions de yens pour les revenus de transfert.

Q4 : Que se passe-t-il si je ne parviens pas à gérer un bien vacant ?

R4 : Si la propriété continue d'être mal gérée, elle peut être désignée comme "maison vacante spécifiée". Dans ce cas, les mesures préférentielles relatives à l'impôt foncier ne s'appliqueront plus et le gouvernement émettra des recommandations et des ordres de réparation et d'enlèvement de la propriété, ce qui peut éventuellement conduire à une démolition forcée par le biais d'une application administrative. Il y a également des effets négatifs sur l'environnement et des problèmes de prévention de la criminalité.

Q5 : Quelle est la banque de logements vacants du gouvernement métropolitain de Tokyo ?

R5 : La banque de logements vacants du gouvernement métropolitain de Tokyo est un système géré par chaque quartier, ville et village pour fournir des informations sur la vente et la location de logements vacants. Elle a pour mission de mettre en relation les propriétaires et les utilisateurs potentiels. Le gouvernement métropolitain de Tokyo soutient le fonctionnement des banques de logements vacants dans les quartiers, les villes et les villages et encourage l'utilisation efficace des logements vacants.

Informations de référence.

• Tokyo Metropolitan Government Housing Policy Headquarters Vacant House Information Website (site web d'information sur les logements vacants du gouvernement métropolitain de Tokyo)
• Ministère des affaires intérieures et des communications, Bureau des statistiques, Enquête sur le logement et la terre
• Ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme, Mesures pour les logements vacants
• Loi sur les mesures spéciales concernant la promotion des mesures contre les maisons vacantes

INA&Associates fournit des conseils sur les maisons vacantes et une aide à l'achat et à la vente. Si vous êtes préoccupé par une maison vacante, n'hésitez pas à nous contacter.