Marché immobilier à Tokyo : Analyse approfondie et tendances 2025

La région métropolitaine de Tokyo a connu une forte hausse dans les années 2020, atteignant 48,02 millions JPY (70 m2 équivalent en moyenne) en 2023. La hausse est plus marquée que dans les régions de Kinki et de Chubu, et même si elle s'infléchit légèrement en 2024, elle reste à un niveau élevé de 47,47 millions JPY. Comme on peut le constater, les prix et les transactions s'envolent principalement dans le centre de Tokyo, tandis que dans les banlieues et les quartiers, on observe une nette accalmie de la hausse et une phase d'ajustement, ce qui se traduit par une polarisation croissante du marché.

Synthèse du marché de la copropriété d'occasion dans l'agglomération de Tokyo en avril 2025

1. aperçu du marché

• Transactions actives

  • Le nombre de contrats conclus s'élève à 3 950. Le nombre de contrats conclus s'élève à 3 950, soit une hausse de 21,5 % en glissement annuel, ce qui représente une augmentation pour le sixième mois consécutif, la demande restant forte.

• Tendances des prix

  • Le prix unitaire du m2 contracté était de 8 111 000 ¥/m2. Il s'agit du 60ème mois consécutif d'augmentation en glissement annuel (+3,9% ) et en glissement mensuel (+2,7% ).

  • Le prix moyen du contrat était de 50,47 millions JPY. Le prix moyen contracté est resté inchangé à +0,6% en glissement annuel, mais est resté stable à +2,1% en glissement mensuel.

• Évolution de la taille des biens immobiliers

  • La surface privée moyenne des propriétés achevées était de 62,22 m², en baisse de 3,2 % en glissement annuel. La tendance est à une légère réduction de la taille des biens.

• Situation des stocks et de l'offre

  • Le nombre de propriétés en stock était de 44 008. Il s'agit du 12ème mois consécutif de baisse en glissement annuel (-4,4% ).

  • Le prix unitaire par m2 d'inventaire est resté à un niveau élevé de 871.600 JPY/m² ( +21,5% en glissement annuel), les vendeurs continuant à adopter une position de prix haussière.

Liste des indicateurs clés

3. implications

• L'offre et la demande restent tendues en raison de l'augmentation simultanée du volume des transactions et de la diminution des stocks.

• Bien que le prix unitaire au m² ait maintenu une tendance à la hausse, la composition de la croissance du prix moyen a été limitée par la diminution de la zone d'utilisation exclusive.

• Les vendeurs disposent d'une marge de manœuvre limitée pour négocier les prix, tandis que les acheteurs doivent prendre des décisions le plus rapidement possible, car leurs options immobilières se réduisent.

(Source : East Japan Real Estate Information Network, Monthly Market Watch Summary Report 2025.4)

Facteurs d'augmentation des prix dans le centre de Tokyo (23 quartiers, Jonan et Josai) et perspectives d'avenir

Le prix des copropriétés d'occasion à Tokyo a continué à augmenter régulièrement ces dernières années. En particulier, le prix moyen dans les 23 quartiers de Tokyo est passé à 77,2 millions de yens (+9,4 % en glissement annuel), avec un taux d'augmentation croissant, et les prix dans le centre de Tokyo, tels que les quartiers de Chiyoda, Chuo et Minato, ont grimpé de plus de 20 % en glissement annuel. Cette forte hausse s'explique par une forte demande réelle dans la zone économique de Tokyo, ainsi que par une forte demande d'achat de la part de particuliers fortunés et d'investisseurs étrangers. En fait, sur le marché de la copropriété, les tours de copropriété situées dans des zones telles que 3A (Azabu, Akasaka et Aoyama) ont été à l'origine d'une double hausse des prix, avec des ventes dans les 23 quartiers de 11 à 15 ans représentant 126 % du prix des nouvelles constructions et 122 % de celui des 16 à 20 ans, soit plus du double du prix. On peut dire que c'est le résultat d'un pouvoir d'achat accru dans un environnement financier à faible taux d'intérêt, avec des fonds concentrés sur des propriétés de grande valeur qui sont rares.

L'analyse d'INA&Associates suggère que, comme les zones de centre-ville ont tendance à attirer la demande nationale et internationale et sont moins sensibles aux fluctuations économiques, combinées à un manque d'offre, il est fort probable que les prix dans le haut de gamme du centre-ville resteront élevés ou continueront d'augmenter. La société estime que les prix dans la zone haut de gamme des centres-villes sont susceptibles de rester élevés ou de continuer à augmenter. En fait, le prix moyen dans les 23 quartiers de Tokyo entre le 1er janvier et le 3 mars 2025 a grimpé de 42,6 % en glissement annuel pour atteindre 134,48 millions de yens, et a également augmenté de 10,8 % en glissement annuel. Beaucoup pensent que dans ces zones de prix, il y a un niveau élevé d'achats fixes et que même un ralentissement temporaire de l'économie n'est pas susceptible d'entraîner une baisse des prix.

Contexte des ajustements de prix dans les zones de banlieue et de voisinage (Tama, Saitama, Chiba et Kanagawa)

En revanche, dans la région de Tama et dans les zones suburbaines telles que Saitama, Chiba et Kanagawa, on observe une tendance notable à la baisse des prix à partir de la fin de 2024 et jusqu'en 2025. La région de Tama à Tokyo a fait preuve d'une fermeté exceptionnelle en dehors des 23 quartiers, le prix moyen au m2 atteignant 580 700 ¥ en mars 2025 (+5,2 % en glissement annuel). La demande est solide en tant que ville-dortoir de banlieue avec peu de nouveaux bâtiments en offre, mais il y a quelques retards dans les ventes de propriétés anciennes éloignées des gares. En revanche, dans la préfecture de Saitama, bien que les propriétés situées le long des lignes de chemin de fer et bénéficiant d'une bonne accessibilité restent populaires, les prix sont ajustés en fonction de l'augmentation du parc immobilier ancien dans les banlieues, et le prix moyen au m2 a légèrement baissé pour atteindre 420 900 ¥ (-4,8 % en glissement annuel). L'augmentation de l'offre et la réticence à acheter en réaction à la forte hausse de ces dernières années sont devenues évidentes, et un écart de la demande est apparu même à l'intérieur de la région.

Dans la préfecture de Chiba (partie orientale de la région métropolitaine de Tokyo), les prix ont continué à augmenter jusqu'en 2024, mais sont tombés sous le niveau de l'année précédente en mars 2025 (prix moyen de 372 600 ¥/m², -7,5 % en glissement annuel). En particulier, dans les zones éloignées de Tokyo, l'accent est davantage mis sur l'accessibilité financière, et il y a quelques propriétés invendues dans des zones qui ne bénéficient pas d'un accès direct à Shinagawa. Néanmoins, le nombre de transactions est en hausse et la demande reste élevée dans les zones directement reliées au centre de Tokyo. Dans la préfecture de Kanagawa, la région de Yokohama/Kawasaki a également connu une baisse pendant deux mois consécutifs, avec un prix moyen de 616 400 ¥/m² (-4,3 % en glissement annuel), tandis que les régions éloignées de Yokohama et Kawasaki, telles que Shonan et Yokosuka, ont connu une baisse significative de 396 700 ¥/m² (-9,2 %). On pense qu'il s'agit d'une réaction aux zones de banlieue et de villégiature qui sont devenues populaires à la suite de la catastrophe de Corona. Toutes les régions sont entrées dans une phase où les ventes ne seront pas possibles sans ajustement des prix, le nombre de contrats à Yokohama et Kawasaki City augmentant (+33% en glissement annuel), et dans certains cas, les vendeurs font des compromis sur les conditions le long de la ligne Sotetsu, Fujisawa, Kamakura, etc. D'autre part, la demande à Kawasaki (en particulier dans la région de Musashi-Kosugi) est forte en raison de sa commodité similaire à celle du centre de Tokyo, mais même si elle est en dehors des 23 districts, elle est effectivement dans la zone de demande de Tokyo, et sa gamme de prix élevés est considérée comme ferme à moyen et long terme, bien qu'elle ait un peu stagné.

En général, dans les banlieues et les faubourgs, on est passé de la phase de flambée des prix qui a précédé 2024 à des "prix raisonnables induits par la demande réelle". L'enquête d'ATHOME rapporte également que "les prix dans les préfectures de Saitama (Saitama City/autres) et de Chiba (ouest/autres) continuent de baisser en glissement annuel", tandis que "les prix à Tokyo (23 wards/centre-ville), à Kanagawa et dans d'autres préfectures ont atteint leur niveau le plus élevé depuis janvier 2017". En résumé, la situation est la suivante : "les principales zones revenant au centre-ville, comme le centre de Tokyo et Kawasaki City, sont extrêmement dynamiques, mais le marché des zones éloignées et des marchés centrés sur les biens anciens se refroidit".

Facteurs macroéconomiques : impact des tendances de l'offre et de la demande, de la population et des taux d'intérêt

Les tendances de la demande dans les villes métropolitaines sont également influencées par les mouvements de population. Selon les statistiques les plus récentes, l'afflux de jeunes à Tokyo (en particulier dans les 23 quartiers) s'accélère et, en 2024, l'ensemble de la zone métropolitaine de Tokyo a enregistré un excédent d'environ 136 000 personnes s'installant dans la ville, dont 58 800 000 dans les seuls 23 quartiers de Tokyo. Retrouvant les niveaux d'avant Corona, les jeunes de 20 à 30 ans affluent à Tokyo. Parallèlement, les préfectures voisines (Kanagawa, Saitama et Chiba), qui comptent un grand nombre de personnes de la même tranche d'âge, enregistrent également un excédent de plusieurs dizaines de milliers de transferts chacune, et le nombre de ménages augmente le long des lignes de chemin de fer qui offrent une grande commodité de déplacement. En revanche, un grand nombre de personnes âgées s'installent dans les zones régionales et la concentration de jeunes à Tokyo augmente. Cette "concentration de jeunes dans la zone métropolitaine de Tokyo" en termes de population est un facteur qui stimule la demande de logements, en particulier dans les centres-villes.

Sur le plan financier, les prêts à taux variables sont à des niveaux historiquement bas en raison de la politique de taux ultra-bas menée jusqu'à présent, mais à partir d'avril 2025, les mégabanques commenceront à relever une à une leurs taux hypothécaires fixes, ce qui indique qu'elles entrent dans une phase ascendante. D'autre part, la Banque du Japon reste accommodante et il est peu probable que la demande se refroidisse soudainement. Toutefois, il a été souligné que sur les marchés suburbains destinés aux jeunes et aux personnes à faibles revenus, on craint que la hausse des taux d'intérêt n'entraîne un rétrécissement des budgets et que les acheteurs ne commencent à se retenir. En d'autres termes, bien que le marché soit actuellement favorable aux vendeurs en raison d'un manque d'offre, il existe une possibilité d'ajustement en douceur, en fonction des tendances futures des taux d'intérêt et de l'économie.

Indicateurs clés pour l'ensemble de la région métropolitaine

Dans les conditions de marché les plus récentes, le volume des transactions est redevenu actif : le nombre de contrats conclus pour des copropriétés d'occasion dans la région métropolitaine de Tokyo en mars 2025 était de 4 991, soit une augmentation significative de 31,0 % par rapport au même mois de l'année précédente et le cinquième mois consécutif de croissance d'une année sur l'autre. L'augmentation des transactions semble avoir été stimulée par la demande à l'approche de la nouvelle année financière. Par district, le nombre de transactions a augmenté dans presque toutes les régions, y compris dans les 23 quartiers de Tokyo avec 2 217 transactions (+28,4 %) et à Yokohama/Kawasaki dans la région de Kanagawa avec 843 transactions (+33,2 %), ce qui indique que le marché dans son ensemble est en plein essor.
En termes de prix, le prix moyen contracté dans la région métropolitaine de Tokyo était d'environ 49,45 millions JPY par unité (+2,6% en glissement annuel) et le prix unitaire par m2 était de 790.100 JPY (+4,1% en glissement annuel), maintenant la tendance à la hausse qui se poursuit depuis plus de cinq ans. Cependant, il existe de nettes différences entre les districts, avec une hausse significative des prix au m2 contracté dans les 23 quartiers, tandis que les zones suburbaines se caractérisent par une baisse.

L'état des stocks reste tendu : les nouvelles inscriptions en mars 2025 sont restées pratiquement inchangées en glissement annuel à 16 844, tandis que le nombre total de stocks était de 43 941, en baisse de 5,2 % en glissement annuel, marquant ainsi le 11e mois consécutif de baisse des stocks. Le prix unitaire au m2 nouvellement enregistré (basé sur le prix de l'offre) a grimpé à 9.021.100 ¥ (+22,2% en glissement annuel), et des prix élevés sont perceptibles au stade de l'offre. En général, le nombre de propriétés en circulation diminue, les propriétés populaires ont tendance à fermer tôt et les prix augmentent, et la période de vente est susceptible d'être raccourcie.

Situation actuelle du marché de la location de bureaux dans le centre de Tokyo

Selon les dernières données de Miki Shoji et de l'institut de recherche Xymax, le marché de la location de bureaux dans les cinq quartiers du centre de Tokyo (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku et Shibuya) se resserre en termes d'offre et de demande. Le taux moyen d'inoccupation a baissé pour le deuxième mois consécutif à 3,73 % (-0,13 point de pourcentage en glissement mensuel), et la zone d'inoccupation globale dans le quartier des affaires de Tokyo a diminué car les grands bâtiments achevés depuis moins d'un an ont également fait l'objet de contrats. Le taux de vacance des nouveaux bâtiments est tombé à 26,26% (-0,28% en glissement annuel), et les conditions du marché se resserrent, à l'exception de quelques grands projets. Le loyer moyen est de 20 755 ¥ par tsubo, en hausse de 4,7% en glissement annuel (+0,55% en glissement mensuel), maintenant une tendance à la hausse pendant 15 mois consécutifs.

Dans le même ordre d'idées, le rapport trimestriel de l'institut de recherche Xymax (T1 2025) a également montré que le taux d'inoccupation pour l'ensemble des 23 quartiers de Tokyo a baissé pour le septième trimestre consécutif à 2,33 % (-0,44 point de pourcentage par rapport au trimestre précédent), et que le taux de surface demandée a également baissé à 3,50 % (-0,49). Le DI pour les loyers contractés était de +26 (+4 par rapport au trimestre précédent), le quatrième trimestre consécutif de croissance positive, car la proportion de propriétés avec de nouveaux loyers contractés a également augmenté, et la tendance à la hausse des loyers se propage sur le marché. D'autre part, la gratuité des loyers continue d'être accordée dans de nombreux services auxiliaires, avec 52,9 % de tous les contrats accordant la gratuité des loyers (2,7 mois en moyenne), et les intermédiaires continuent d'ajuster les termes et conditions en favorisant l'offre de location.

En résumé, la demande est forte et l'offre limitée dans la région métropolitaine de Tokyo, y compris sur le marché des bureaux, et les loyers et les prix devraient continuer à augmenter. Les fonds d'investissement continuent d'affluer facilement vers les biens immobiliers de grande valeur dans les centres-villes, où l'offre de nouveaux bâtiments est faible, tandis que des ajustements commencent à s'opérer dans les zones suburbaines et les zones où l'offre est excédentaire. Les investisseurs et les acteurs du secteur estiment qu'il est de plus en plus important d'élaborer des stratégies régionales qui tiennent compte de l'équilibre entre l'offre et la demande sur chaque marché et des facteurs macroéconomiques (taux d'intérêt et démographie).