Vous envisagez peut-être de lancer une activité de location, ou vous l'avez déjà fait, mais vous avez l'impression qu'il ne s'agit que d'un exercice de "gestion d'actifs".
Les revenus de l'immobilier sont une option attrayante pour la constitution d'un patrimoine stable. Cependant, dans son essence, il ne s'agit de rien d'autre que de "gestion d'entreprise", ce qui nécessite une approche plus active et stratégique.
Dans cet article, INA & Associates Ltd. explique la perspective de la "gestion d'entreprise" pour une gestion locative réussie d'une manière facile à comprendre avec une expertise immobilière.
L'article clarifie les différences avec la gestion de patrimoine et donne un aperçu complet des avantages et des inconvénients spécifiques, ainsi que des étapes à suivre pour réussir. Nous espérons que cet article vous aidera à faire passer votre gestion locative au niveau supérieur.
La gestion locative est-elle une "gestion d'actifs" ou une "gestion d'entreprise" ?
Pour gérer avec succès une entreprise de location, il est essentiel de comprendre la différence entre la "gestion de patrimoine" et la "gestion d'entreprise".
Il ne s'agit pas de la même chose, et cette différence de compréhension peut avoir un impact considérable sur les résultats à long terme.
Différences fondamentales entre la "gestion d'actifs" et la "gestion d'entreprise
Le tableau suivant compare les caractéristiques des deux types de gestion.
| Rubrique | Gestion d'actifs | Gestion d'entreprise |
|---|---|---|
| Objectif. | Maintenir et augmenter la valeur des actifs (gains en capital, gains en revenus) | Générer continuellement des bénéfices et développer l'entreprise par le biais d'activités commerciales |
| Initiative | Relativement passive (par exemple, achat d'instruments financiers, de biens immobiliers) | Active et proactive (formulation, prise de décision et mise en œuvre de stratégies de gestion) |
| Degré d'implication | Faible (souvent laissé aux experts) | Élevé (nécessite une implication profonde en tant que gestionnaire) |
| Horizon temporel | Variable de court à long terme | Une perspective à moyen et long terme est essentielle |
| Risques | Principalement risque de fluctuation des prix du marché | Large éventail de risques commerciaux tels que les vacances, les arriérés de loyer, les catastrophes, les fluctuations des taux d'intérêt, etc. |
Pourquoi la gestion locative doit-elle être considérée comme une "gestion d'entreprise" ?
Comme le montre clairement la comparaison ci-dessus, la gestion locative n'est pas une activité passive qui consiste simplement à posséder un bien immobilier et à percevoir des revenus locatifs.
Il y a des clients, ou "locataires ", et la recherche de leur satisfaction est directement liée à la stabilité de l'entreprise.
En tant que gestionnaire, vous devez constamment prendre des décisions sur la manière de traiter des questions telles que le risque de vacance et les arriérés de loyer, et sur la manière de planifier les réparations afin de maintenir et d'améliorer la valeur du bien.
C'est exactement la même perspective et la même détermination que pour la gestion d'une entreprise.
5 Avantages de la gestion locative en tant que gestion d'entreprise
Vous pouvez bénéficier d'un certain nombre d'avantages en considérant la gestion locative comme une "gestion d'entreprise".
Nous vous présentons ici cinq avantages typiques.
1. un revenu stable (gain de revenu)
Une fois que l'entreprise est sur les rails, on peut s'attendre à un revenu locatif mensuel stable tant qu'il y a des locataires.
Il s'agit là d'un attrait majeur que l'on ne retrouve pas dans les instruments financiers, qui sont sujets à des fluctuations de prix.
2. effet d'économie d'impôt
L'amortissement des bâtiments, la taxe foncière et les frais de gestion peuvent être comptabilisés comme des dépenses, ce qui permet de réaliser des économies d'impôt sur le revenu et sur la taxe d'habitation.
En particulier, la possibilité d'additionner les profits et les pertes avec d'autres revenus, tels que les revenus du travail, constitue un avantage majeur.
3. effet alternatif à l'assurance-vie
En souscrivant une assurance-vie de crédit de groupe (danshin) lors de la souscription d'un prêt, le prêt est remboursé en cas d'urgence et vous pouvez laisser à votre famille un patrimoine exempt de dettes.
4) Protection contre l'inflation
En période d'inflation, les loyers ont tendance à augmenter en fonction de la hausse des prix.
Il s'agit d'un moyen efficace de se protéger contre l'inflation, car la valeur de l'actif réel, le bien immobilier, augmente également.
5. effet de levier
En recourant à des prêts auprès d'institutions financières, vous pouvez acquérir des biens immobiliers coûteux que vous ne pourriez pas acheter avec vos seuls fonds propres.
La possibilité d'obtenir un rendement élevé sur un petit montant de fonds propres est un avantage unique de l'investissement immobilier.
Inconvénients et risques de la gestion locative à connaître
En tant qu'entreprise, la gestion locative présente des inconvénients, des risques et des avantages.
La clé du succès est de les comprendre correctement à l'avance et de prendre des contre-mesures.
| Type de risque | Description du risque | Principales contre-mesures |
|---|---|---|
| Risque de vacance | Aucun locataire n'est trouvé et aucun revenu locatif n'est généré. | Sélection d'une zone ou d'un bien immobilier avec une forte demande de locataires, fixation de loyers appropriés, recrutement efficace de locataires, externalisation auprès d'une société de gestion fiable. |
| Risque de baisse des loyers | Possibilité de baisse des loyers en raison de l'âge de l'immeuble ou de changements dans l'environnement. | Simulation des recettes et des dépenses dans une perspective à long terme, maintien et amélioration de la valeur de l'immeuble grâce à la rénovation et au remodelage. |
| Risque lié au vieillissement du bâtiment et aux réparations | Coûts de réparation dus à la détérioration liée à l'âge, y compris les pannes d'équipement soudaines | Formuler des plans de réparation à long terme et constituer des réserves de réparation. |
| Risque de hausse des taux d'intérêt | Si un prêt est contracté à un taux d'intérêt variable, le montant du remboursement peut augmenter en raison d'une hausse des taux d'intérêt. | Choisir des taux d'intérêt fixes, envisager des remboursements anticipés, établir un plan financier en prévision des hausses de taux d'intérêt. |
| Risque de catastrophe | Dommages causés aux bâtiments par un tremblement de terre, un incendie, une inondation, etc. | Souscrire une assurance contre les incendies et les tremblements de terre, vérifier les cartes des risques. |
Réussir ! Comment créer une entreprise de gestion locative ?
Comment créer une entreprise de location ?
Nous expliquons ici les huit étapes à suivre pour gérer une entreprise avec succès.
Étape 1 : Élaborer un plan d'affaires
Tout d'abord, clarifiez l'objet de votre entreprise de location et fixez des objectifs spécifiques (flux de trésorerie, taille des actifs, etc.).
Ensuite, un plan financier détaillé et une simulation des recettes et des dépenses sont réalisés afin d'établir un schéma directeur pour l'ensemble du projet.
Étape 2 : Sélection des biens immobiliers
Les biens immobiliers sont sélectionnés sur la base du plan d'entreprise.
Il est important de prendre en compte le potentiel futur de la zone, la demande de location, le type de bien, le rendement, l'état de l'immeuble et d'autres facteurs sous différents angles afin d'identifier un bien qui peut générer des revenus stables sur le long terme.
Étape 3 : Financement.
Étudier l'équilibre entre les fonds propres et le financement et demander un prêt auprès d'une institution financière.
La faisabilité du plan d'entreprise et la rentabilité du bien sont des points importants à examiner.
Étape 4 : Envisager la constitution d'une société
Si vos revenus personnels dépassent un certain montant ou si vous souhaitez augmenter la taille de votre entreprise, une stratégie consiste à envisager la constitution d'une société.
Prenez une décision réfléchie en consultant un spécialiste sur les avantages et les inconvénients, tels que les différents taux d'imposition et l'étendue de la reconnaissance des dépenses.
Étape 5 : Choisir une société de gestion
Il n'est pas exagéré de dire qu'une gestion locative réussie dépend du choix d'un partenaire fiable - la société de gestion.
Comparez et prenez en compte les performances de gestion, les taux d'occupation, la réactivité et d'autres facteurs, et choisissez une société avec laquelle vous pouvez travailler pour promouvoir votre activité.
Étape 6 : Recrutement des locataires et signature d'un contrat
Élaborez une stratégie de recrutement qui mette en valeur l'attrait du bien immobilier et qui trouve un écho auprès des locataires ciblés.
Il est également important de sélectionner correctement les locataires potentiels et de prévenir les problèmes avant qu'ils ne surviennent.
Étape 7 : Opérations après le début de l'exploitation
Il y a toute une série de tâches à accomplir après la mise en service du bien, notamment la perception des loyers, le traitement des plaintes des locataires et l'exécution des travaux d'entretien et de réparation réguliers.
Vous devrez travailler en étroite collaboration avec la société de gestion et réagir rapidement et avec précision.
Étape 8 : Déclaration d'impôt finale
Les revenus immobiliers doivent être déclarés chaque année.
Pour vous assurer de n'oublier aucune dépense, organisez vos reçus au jour le jour et remplissez votre déclaration d'impôts de manière appropriée.
Conclusion : la gestion locative est une "affaire" qui demande de la détermination et de la stratégie.
Cet article a expliqué que la gestion locative n'est pas une simple "gestion d'actifs", mais une "gestion d'entreprise " qui nécessite une prise de décision et une stratégie actives.
La seule façon de réussir est de comprendre correctement les avantages et les inconvénients et de prendre des mesures basées sur un plan d'affaires clair.
Au lieu d'attendre passivement une augmentation des actifs, ayez la ferme volonté d'être vous-même un chef d'entreprise et de traiter avec vos clients, les locataires, d'une manière sincère. Lorsque vous serez prêt à le faire, la gestion locative vous apportera non seulement un revenu stable, mais aussi une grande satisfaction et des possibilités de croissance.
Chez INA&Associates, nous avons soutenu de nombreux propriétaires dans leur gestion locative.
De l'élaboration d'un plan d'affaires à la sélection des biens immobiliers, en passant par la consultation sur la constitution d'une société, nous offrons des propositions optimales adaptées à la situation de chacun.
Pourquoi ne pas relever avec nous le défi de la gestion locative ? N'hésitez pas à nous contacter.
Questions fréquemment posées
Q. Un débutant en investissement immobilier peut-il se lancer dans la gestion locative ?
R. Oui, c'est possible. Cependant, se lancer seul comporte des risques. Comme nous l'avons expliqué dans cet article, vous avez besoin de connaissances et d'une perspective en tant que chef d'entreprise. Nous vous recommandons vivement de commencer par consulter un expert immobilier de confiance et de vous faire aider.
Q. Quel est le niveau d'autofinancement requis ?
R. Il est difficile de le dire, mais d'une manière générale, vous devez disposer d'un autofinancement d'environ 10 à 20 % du prix du bien. En outre, vous devrez également payer les droits d'enregistrement, l'impôt sur l'acquisition de biens immobiliers et d'autres frais. Les conditions varient en fonction de l'institution financière et du bien, il est donc important de planifier votre financement à l'avance.
Q. Si je confie mon bien à la société de gestion, dois-je faire quelque chose ?
R. Non, ce n'est pas le cas. La société de gestion n'est qu'un partenaire dans la gestion. La décision finale doit être prise par les propriétaires eux-mêmes. Vous ne devez pas vous fier aux rapports de la société de gestion, mais toujours avoir le point de vue d'un gestionnaire et vous impliquer activement dans le processus.
稲澤大輔
INA&Associates Co., Ltd. Président-directeur général. Basé à Osaka, Tokyo et Kanagawa, il est spécialisé dans la vente, la location et la gestion immobilières. Il offre ses services en s'appuyant sur sa vaste expérience dans le secteur immobilier. Convaincu que « les ressources humaines sont le capital le plus important d'une entreprise », il accorde une grande importance à la formation du personnel. Il continue de relever le défi de la création d'une valeur d'entreprise durable. 【Qualifications (y compris les diplômes obtenus)】 Agent immobilier agréé, agent administratif, responsable de la protection des données personnelles, gestionnaire d'immeubles, responsable des tâches administratives, responsable de la sécurité incendie de type A, responsable des ventes aux enchères immobilières, gestionnaire immobilier locatif, technicien en entretien et réparation d'immeubles, responsable des opérations de prêt, maître consultant immobilier.
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