Stratégies Combinées pour Réduire les Risques en Investissement Immobilier

La prise en compte de votre portefeuille (portefeuille: combinaison globale de plusieurs actifs) est essentielle pour une gestion de patrimoine réussie : si vous concentrez votre argent sur un seul investissement, vous risquez de perdre beaucoup d'argent si cet actif perd de la valeur. Il est donc important de réduire le risque en diversifiant ses investissements (diversification: combinaison d'actifs dont les cours évoluent différemment). Par exemple, une forte baisse du marché boursier ne signifie pas que les prix de l'immobilier et les revenus locatifs baisseront immédiatement de la même manière. L'immobilier ayant des évolutions de prix différentes de celles des actions et des obligations, leur combinaison augmente l'efficacité de la diversification des risques(partage des risques: utilisation d'évolutions de prix différentes pour différents actifs afin de réduire le risque global de perte). Ainsi, en détenant un portefeuille équilibré de plusieurs classes d'actifs, même si certains actifs sont moins performants, d'autres actifs peuvent compenser et maintenir la stabilité de l'ensemble du portefeuille. Lors de l'élaboration d'une stratégie de portefeuille, il est également important de clarifier ses objectifs d'investissement et son niveau de risque acceptable(risque tolérable: montant de la perte qu'un investisseur peut accepter) et de réfléchir à l'allocation d'actifs qui lui convient le mieux. Les débutants devraient commencer par une combinaison d'actifs sûrs et risqués et commencer à investir dans une fourchette raisonnable. Par exemple, vous pouvez atteindre un équilibre entre stabilité et croissance en investissant une partie de votre argent dans les actions et l'immobilier, tout en utilisant l'épargne et les obligations comme base. Vous pourrez ainsi vous concentrer sur la constitution d'un patrimoine à long terme plutôt que de vous laisser influencer par les fluctuations à court terme du marché.

Les différents types d'investissement immobilier et les stratégies de combinaison

Il existe différents types d'investissements immobiliers, chacun présentant des risques (par exemple, les fluctuations de prix et le risque d'inoccupation) et des caractéristiques de rendement (rentabilité) différents. Il est possible d'obtenir des rendements plus stables et de diversifier les risques en constituant un portefeuille immobilier combinant différents types de biens, plutôt qu'un seul bien. Cette section décrit les types typiques d'investissement immobilier, leurs caractéristiques et les stratégies de combinaison.

• Condominiums urbains(condominiums: investissement dans lequel une unité d'un immeuble d'appartements est achetée et louée)
  Il s'agit d'une méthode d'investissement dans un studio ou un appartement familial situé dans une zone à forte demande, comme le centre de Tokyo. L'avantage est que le risque d'inoccupation (le risque qu'un bien immobilier devienne vacant en raison d'un manque de locataires) est faible et que l'on peut s'attendre à une demande stable. En outre, comme le coût d'achat est inférieur à celui d'un immeuble entier, il est généralement plus facile pour les débutants de se lancer. Cependant, l'inconvénient est que le rendement(rendement: le rapport entre les revenus annuels et l'investissement) tend à être plus faible en raison du prix plus élevé de l'immobilier. Dans de nombreux cas, des rendements en surface de l'ordre de 3 à 5 % sont courants pour les biens situés dans les centres-villes, et le rendement est modeste en échange de la stabilité de la valeur des biens.

• Appartements individuels(一棟アパート本 : investissement dans lequel un immeuble entier est acheté et loué)
  Il s'agit d'une méthode permettant de posséder un immeuble entier de logements ou d'appartements. L'avantage est que vous possédez plusieurs appartements à la fois, de sorte que si un appartement devient vacant, les revenus locatifs des autres appartements compensent cette vacance. La grande taille de l'immeuble implique un capital important pour l'acquérir, mais il offre une plus grande liberté de gestion (par exemple, vous pouvez fixer vos propres loyers et prendre des décisions collectives en matière de rénovation) qu'un appartement en copropriété, et le rendement global est susceptible d'être plus élevé. Par exemple, la possession d'un seul immeuble d'habitation en banlieue tend à générer un revenu locatif plus élevé par rapport au prix d'achat qu'un appartement en copropriété dans le centre-ville. Néanmoins, un investissement dans un seul immeuble implique une plus grande responsabilité dans la gestion de l'ensemble de la propriété, et les coûts de réparation et de gestion doivent également être pris en compte.

• Propriétés rurales (Propriétés régionales: investissements dans des propriétés situées dans des zones non métropolitaines)
  Les biens immobiliers situés dans les villes régionales et les zones suburbaines sont souvent beaucoup moins chers à l'achat que ceux situés dans les centres-villes, ce qui tend à se traduire par des rendements surfaciques plus élevés. Par exemple, des projets à haut rendement avec des rendements en surface de 10-15% peuvent être trouvés pour des appartements dans les zones rurales. Les rendements locatifs élevés sont attrayants, mais d'un autre côté, le déclin de la population et la faible demande augmentent le risque d'in occupation, et il est possible que l'on ne trouve pas de locataires. En outre, les biens immobiliers locaux sont moins liquides (liquidité: facilité avec laquelle ils peuvent être vendus pour obtenir des liquidités) que les biens immobiliers situés en centre-ville, et il peut être difficile de trouver un acheteur lorsque l'on souhaite vendre (ce qui complique l'élaboration d'une stratégie de sortie). Lorsque vous investissez dans des biens immobiliers locaux, il est important d'évaluer soigneusement le potentiel de la zone et la demande locative.

• Immobilier commercial (Immobilier commercial: investissement dans des immeubles de bureaux et des magasins à usage professionnel)
  Investissements dans des biens immobiliers commerciaux tels que des immeubles de bureaux, des magasins et des entrepôts. Dans certains cas, le bien étant loué à des entreprises ou à des magasins, la durée du contrat est plus stable à long terme et l'on peut s'attendre à des revenus locatifs plus élevés que pour les biens immobiliers résidentiels. En période de prospérité, des rendements élevés peuvent être obtenus grâce à des loyers plus élevés et à l'augmentation de la valeur des biens immobiliers. Cependant, il existe également un aspect de sensibilité économique (sensibilité aux conditions économiques) et, en période de récession, il y a un risque de retrait des locataires ou de réduction des loyers. Il s'agit également d'un secteur qui requiert des connaissances spécialisées, et il convient d'être prudent lors de la sélection des biens et de la conclusion des contrats. Comme les biens immobiliers commerciaux évoluent souvent différemment des biens immobiliers résidentiels, ils peuvent être détenus en combinaison avec des biens immobiliers résidentiels afin d'accroître l'effet de diversification au sein d'un portefeuille immobilier.

Exemple de stratégie de combinaison : lors de la constitution d'un portefeuille immobilier, il est conseillé de combiner de manière équilibrée des biens immobiliers présentant différentes caractéristiques telles que celles énumérées ci-dessus. Par exemple, si vous combinez des "appartements en copropriété dans les centres-villes" avec des "appartements en immeuble individuel dans les zones rurales", vous pouvez vous attendre à recevoir des revenus locatifs stables des centres-villes d'une part, tout en augmentant la rentabilité grâce aux rendements élevés des propriétés rurales d'autre part. Alors que les biens situés en centre-ville ne deviennent pas vacants et génèrent des revenus stables, les biens situés en région augmentent le rendement global. Ainsi, en créant un portefeuille à la fois stable etrentable, la performance globale de votre investissement immobilier peut être améliorée. En outre, la combinaison de biens immobiliers résidentiels et commerciaux améliore également la résistance aux fluctuations économiques. Ils se complètent pendant les différentes phases d'un ralentissement économique, la demande résidentielle restant relativement stable et les revenus locatifs maintenus pendant les récessions, tandis que l'on peut s'attendre à ce que les loyers et la valeur des biens immobiliers commerciaux augmentent pendant les périodes d'expansion économique.

Conseil : outre l'achat de biens immobiliers, il existe d'autres instruments financiers pour l'investissement immobilier, tels que les REIT (Real Estate Investment Trusts) et le crowdfunding immobilier, qui permettent d'investir de petites sommes dans plusieurs biens immobiliers de manière diversifiée. Investir dans de tels produits en combinaison avec des biens physiques constitue une autre stratégie de diversification. Par exemple, même si vous ne pouvez pas acheter un immeuble entier avec vos réserves de liquidités, vous pouvez investir indirectement dans des immeubles de bureaux par l'intermédiaire de FPI, ou vous pouvez investir de petites sommes dans des biens immobiliers à travers le pays par l'intermédiaire du crowdfunding. Les débutants peuvent se constituer un portefeuille immobilier plus souple et plus diversifié sur le plan des risques en utilisant ces instruments en plus de l'investissement dans des biens immobiliers physiques.

Investissement immobilier par rapport à d'autres produits d'investissement

L'investissement immobilier est une option de gestion d'actifs attrayante, mais ses avantages et ses inconvénients apparaissent plus clairement lorsqu'il est comparé et combiné avec d'autres actifs plutôt qu'isolé. Cette section compare l'investissement immobilier avec des produits d'investissement typiques tels que lesactions, les obligations et l'or, et résume leurs caractéristiques respectives (risque, rendement, liquidité et résistance à l'inflation). Le tableau ci-dessous résume les tendances générales pour chaque classe d'actifs.

1 Le risque se réfère à l'ampleur des fluctuations de prix (volatilité) et, en général, plus le risque est élevé, plus la fluctuation des rendements est importante.

Le tableau montre que les actions représentent un risque et un rendement élevés. Bien que le marché boursier puisse fluctuer fortement d'un jour à l'autre, à long terme, la valeur des actifs est susceptible d'augmenter en fonction de la croissance économique, ce qui en fait un moteur de croissance positive des actifs. Les obligations, quant à elles, sont peu risquées, peu rémunératrices et fournissent un revenu régulier sous forme d'intérêts. Les obligations agissent comme un stabilisateur de portefeuille car elles ne fluctuent pas autant que les actions et offrent la sécurité d'un remboursement du principal si elles sont détenues jusqu'à l'échéance (par exemple, les obligations d'État).

L 'or est un actif particulier, connu sous le nom de "valeur sûre" ou de "couverture contre l'inflation" (un moyen de protéger les actifs contre une baisse de la valeur d'une monnaie due à l'inflation). L'or lui-même ne génère pas de dividendes ou d'intérêts, de sorte que sa détention ne génère pas de revenus. Toutefois, en période de troubles mondiaux (guerre ou crise financière, par exemple), la demande d'or a tendance à augmenter en tant qu'actif de secours et son prix a tendance à augmenter. En outre, durant les phases inflationnistes, la valeur relative de l'or est souvent réévaluée à mesure que la valeur des monnaies diminue. L'or agit donc comme une police d'assurance qui protège la valeur globale du patrimoine. Cependant, il n'est pas adapté à un rôle de "grande croissance des actifs", car son prix n'évolue souvent pas de manière significative en temps normal. En termes de liquidité, la détention de lingots d'or physiques nécessite du temps et des frais d'achat et de vente, mais il existe depuis quelques années des méthodes d'investissement dans l'or en tant qu'instrument financier, comme les ETF (exchange-traded funds) et les comptes d'épargne en or pur, qui peuvent être achetés et vendus sur le marché en cas de besoin et permettent une conversion aisée en liquidités.

L'immobilier est généralement considéré comme un actif à risque et à rendement moyens. Les mouvements de prix (fluctuations de prix) ne sont pas aussi importants que ceux des actions sur une base quotidienne, et il est peu probable qu'il devienne soudainement comme un bout de papier, alors que les prix et les rendements sont plus volatils que ceux des obligations et des dépôts. En termes de rendement, les gains de revenus mensuels (gains de revenus: revenus réguliers provenant d'un actif, par exemple des revenus locatifs ou des gains boursiers) peuvent constituer une bonne source de revenus. L'avantage est que vous pouvez gagner des revenus mensuels (par exemple des revenus locatifs ou des dividendes d'actions) tout en visant des gains en capital(gain en capital: bénéfice sur la vente d'un actif en raison de sa plus-value) lorsque vous le vendez. Toutefois, il convient de noter que l'immobilier n'est pas liquide et qu'il faut du temps avant de pouvoir le vendre et le convertir en liquidités. Par exemple, les actions peuvent être vendues le jour même d'un simple clic, mais il faut plusieurs mois pour trouver un acheteur, signer un contrat et régler la transaction pour un bien immobilier. En outre, les coûts élevés d'investissement initial et d'entretien nécessitent une planification financière minutieuse lorsqu'il s'agit de déterminer la proportion du portefeuille à investir.

En ce qui concerne la résistance à l'inflation, l'immobilier est un actif réel et présente donc une excellente résistance à la perte de valeur en période d'inflation. En période de hausse des prix, les prix des terrains et des bâtiments sont susceptibles d'augmenter, et la valeur relative des biens existants augmentera également si le coût des nouvelles constructions augmente. En outre, les locataires peuvent être en mesure de tenir compte de l'inflation en révisant le loyer lors du renouvellement d'un bail ou de la signature d'un nouveau bail, ce qui constitue une couverture efficace contre l'inflation (prévention d'une baisse de la valeur des actifs due à l'inflation). En fait, il a été souligné que si la valeur réelle des liquidités et des dépôts diminue avec l'augmentation de l'inflation, la valeur des actifs a plus de chances d'être protégée s'ils sont détenus dans des biens immobiliers. Un excès de confiance n'est toutefois pas conseillé, car les prix de l'immobilier ne sont pas toujours liés à l'inflation et fluctuent en fonction des tendances économiques, de l'offre et de la demande.

Le rôle de chaque classe d'actifs et l'intérêt d'intégrer l'investissement immobilier

Sur la base des comparaisons ci-dessus, résumons le rôle que joue chaque classe d'actifs dans un portefeuille. Pour un investissement réussi, il est important de comprendre les caractéristiques de ces actifs et de les combiner de manière appropriée en fonction de vos objectifs. Dans ce contexte, l'intégration de l'investissement immobilier revêt une importance particulière.

• Actions : le moteur de croissance de votre portefeuille. Elles ont le potentiel d'augmenter considérablement les actifs grâce à la croissance économique et à l'amélioration des performances des entreprises. Elles présentent un risque et un rendement élevés et sont donc sujettes à une forte volatilité à court terme, mais les investissements à long terme peuvent accroître les actifs plus que l'inflation. Les actions jouent un rôle dans l'augmentation des actifs futurs et ont tendance à être allouées dans des proportions importantes dans les phases plus jeunes et plus orientées vers la croissance des actifs.

• Obligations : elles constituent un stabilisateur de portefeuille et représentent des actifs sûrs. Elles offrent des revenus d'intérêts réguliers et une faible volatilité des prix, ce qui réduit la diminution de la valeur des actifs. Les prix des obligations augmentent souvent (ou baissent dans une moindre mesure) même lorsque les marchés boursiers sont volatils, jouant ainsi le rôle d'amortisseur. Les obligations sont principalement utilisées pour la protection des actifs et la stabilité des revenus, et sont privilégiées par les personnes proches de la retraite ou dans les portefeuilles axés sur la sécurité.

• L 'or : il sert d'assurance de portefeuille et demoyen de préserver la valeur. L'or lui-même ne génère pas de revenus et n'est donc pas adapté à un rôle de croissance des actifs, mais il a une faible corrélation avec les actions et les obligations et réduit le risque global en fournissant un abri en cas d'imprévu. Par exemple, dans les situations où d'autres actifs perdent de la valeur en raison d'une guerre ou d'une crise financière majeure, le prix de l'or peut augmenter pour compenser une partie des pertes. L'or peut également servir d'actif qui maintient le pouvoir d'achat lorsque la valeur des monnaies diminue en raison de l'inflation, contribuant ainsi à la préservation à long terme de la valeur des biens immobiliers. Cependant, détenir trop d'or ne fait que réduire la capacité à faire fructifier les actifs, d'où l'importance d'une répartition équilibrée avec d'autres actifs.

• L'immobilier : il s'agit d'un élément d'équilibre qui apporte la sécurité des actifs réels et des revenus stables à un portefeuille. Il joue un double rôle d'accroissement et de protection du patrimoine à moyen et long terme, car il constitue une source de revenus réguliers sous la forme de plus-values de revenus (revenus locatifs) mais aussi de plus-values de capital (plus-values de cession). En particulier, l'immobilier locatif génère un cash-flow mensuel similaire à celui des dividendes d'actions, mais alors que les dividendes d'actions dépendent des performances de l'entreprise, les revenus locatifs ont l'avantage d'être relativement prévisibles tant que la demande dans le secteur est stable. En outre, l'immobilier est fiable en ce sens qu'il offre une sécurité psychologique du fait de son existence physique et qu'il n'y a pas de risque de faillite, même en cas de détention prolongée. L'intérêt d'inclure des biens immobiliers dans un portefeuille est simple : ils apportent une stabilité et une résistance à l'inflation inégalées et améliorent l'équilibre global entre le risque et le rendement. Même lorsque le prix des actions et des obligations fluctue fortement, la valeur des biens immobiliers et les revenus locatifs sont moins susceptibles de changer rapidement, ce qui devrait atténuer la fluctuation globale des actifs. En outre, comme indiqué plus haut, l'immobilier présente un avantage relatif en période d'inflation et peut donc servir de couverture contre le risque d'inflation, ce qui n'est pas le cas des liquidités et des obligations.

Comme décrit ci-dessus, chaque produit d'investissement a un rôle différent à jouer. En comprenant ces caractéristiques et ces rôles, même les débutants pourront plus facilement concevoir une allocation d'actifs adaptée à leurs propres objectifs. Par exemple, si vous souhaitez accroître votre patrimoine à long terme tout en évitant les pertes importantes, il est efficace de construire un portefeuille très stable en y intégrant des obligations et de l'immobilier en plus des actions. En revanche, si vous êtes de la jeune génération et que vous "voulez faire croître votre patrimoine de manière significative tout en acceptant un certain risque", une stratégie possible consisterait à augmenter la proportion d'actions, tout en conservant une certaine proportion d'immobilier et d'or pour se préparer à des périodes de baisse.

Conclusion.

La "stratégie combinée" en matière d'investissement immobilier est une méthode puissante permettant aux débutants de rechercher des revenus tout en minimisant les risques. En combinant différents types de biens immobiliers, tels que les condominiums en centre-ville, les appartements en immeuble individuel, les propriétés régionales et les propriétés commerciales, vous pouvez construire un portefeuille qui tire le meilleur parti des forces de chacun et compense leurs faiblesses. Cela devrait permettre de diversifier les risques et d'améliorer la rentabilité d'un investissement immobilier. En outre, si vous diversifiez vos investissements en incorporant d'autres actifs tels que des actions, des obligations et de l'or en plus de l'immobilier, vous pouvez accroître la stabilité de votre portefeuille global et le rendre plus résistant aux changements de l'environnement économique.

Enfin, l'essentiel est de trouver le bon équilibre pour vous. Il n'existe pas de réponse absolue à la question de la répartition idéale des actifs, et il est important d'être flexible et de la revoir en fonction de l'étape de votre vie et de votre situation économique. Si vous êtes un investisseur débutant, commencez par un portefeuille modeste et diversifié et ajustez-le progressivement au fur et à mesure que vous gagnez en expérience. En vous référant aux stratégies combinées expliquées dans cet article, essayez de construire des actifs stables tout en contrôlant bien le risque en utilisant plusieurs produits d'investissement dans une fourchette raisonnable. Nous vous encourageons à essayer une gestion équilibrée de votre portefeuille, y compris l'investissement immobilier, afin de faire un pas solide vers l'avenir.