Estrategias Combinadas de Inversión Inmobiliaria para Reducir Riesgos

Tener en cuenta su cartera (cartera: combinación global de varios activos) es esencial para gestionar con éxito los activos: si concentra su dinero en una sola inversión, podría perder mucho dinero si ese activo baja de valor. Por eso es importante reducir el riesgo diversificando las inversiones (diversificación: combinación de activos con diferentes movimientos de precios). Por ejemplo, una gran caída de la bolsa no significa que los precios de los inmuebles y los ingresos por alquiler vayan a caer inmediatamente de la misma manera. Como los bienes inmuebles tienen movimientos de precios diferentes a los de las acciones y los bonos, combinarlos aumenta la eficacia de la diversificación del riesgo(reparto del riesgo: utilizar diferentes movimientos de precios para diferentes activos con el fin de reducir el riesgo global de pérdida). Así, al mantener una cartera equilibrada de varias clases de activos, incluso si algunos de ellos obtienen peores resultados, otros activos pueden compensar y mantener la estabilidad de la cartera global. Al desarrollar una estrategia de cartera, también es importante aclarar sus objetivos de inversión y el riesgo aceptable(riesgo tolerable: la cantidad de pérdida que un inversor puede aceptar) y considerar la asignación de activos más adecuada para usted. Los principiantes deberían empezar con una combinación de activos seguros y arriesgados y comenzar a invertir dentro de un rango razonable. Por ejemplo, puede lograr un equilibrio entre estabilidad y crecimiento invirtiendo parte de su dinero en renta variable y bienes inmuebles, y utilizando como base los ahorros y los bonos. Esto le permitirá concentrarse en la creación de activos a largo plazo en lugar de dejarse llevar por las fluctuaciones del mercado a corto plazo.

Distintos tipos de inversión inmobiliaria y estrategias combinadas

Existen varios tipos de inversión inmobiliaria, cada uno con diferentes riesgos (por ejemplo, fluctuaciones de precios y riesgo de desocupación) y características de rendimiento (rentabilidad). Es posible obtener rendimientos más estables y diversificar el riesgo creando una cartera inmobiliaria que combine distintos tipos de inmuebles, en lugar de un único inmueble. En esta sección se describen los tipos típicos de inversión inmobiliaria, sus características y las estrategias de combinación.

• Condominiosurbanos (condominios: inversión en la que se compra y alquila una unidad de un edificio de apartamentos)
  Se trata de un método de inversión en un estudio o condominio familiar en una zona con gran demanda, como el centro de Tokio. La ventaja es que el riesgo de desocupación (riesgo de que un inmueble quede vacío por falta de inquilinos) es bajo y cabe esperar una demanda estable. Además, como el coste de adquisición es inferior al de comprar un edificio entero, suele ser más fácil empezar para los principiantes. Sin embargo, la desventaja es que el rendimiento (rendimiento: la relación entre las ganancias anuales y la inversión) tiende a ser menor debido al mayor precio de la propiedad. En muchos casos, los rendimientos superficiales de alrededor del 3-5% son comunes para las propiedades en el centro de las ciudades, y la rentabilidad es modesta a cambio de la estabilidad de los valores de los activos.

• Pisos de una sola unidad(一棟アパート本: inversión en la que se compra y alquila un edificio entero)
  Se trata de un método para ser propietario de todo un edificio de pisos o viviendas. La ventaja es que se poseen varios pisos a la vez, de modo que si uno de ellos queda vacante, los ingresos por alquiler de los demás lo compensan. El gran tamaño de la propiedad significa que se requiere una gran cantidad de capital para adquirirla, pero ofrece un mayor grado de libertad de gestión (por ejemplo, puede fijar sus propios alquileres y tomar decisiones colectivas sobre la renovación) que una unidad de condominio, y es probable que el rendimiento global sea mayor. Por ejemplo, la propiedad de un solo edificio de apartamentos en las afueras tiende a generar mayores ingresos por alquiler por precio de compra que una unidad de condominio en el centro de la ciudad. Sin embargo, con una inversión en un solo edificio, también hay una mayor responsabilidad de gestionar toda la propiedad, y también hay que tener en cuenta los costes de reparación y gestión.

• Propiedades rurales (Propiedades regionales: inversiones en propiedades situadas en zonas no metropolitanas)
  Las propiedades situadas en ciudades regionales y zonas suburbanas suelen ser bastante más baratas de comprar que las situadas en el centro de las ciudades, lo que suele traducirse en mayores rendimientos superficiales. Por ejemplo, se pueden encontrar proyectos de alto rendimiento con rendimientos superficiales del 10-15% para pisos en zonas rurales. Los elevados rendimientos de los alquileres son atractivos, pero, por otro lado, la disminución de la población y la baja demanda aumentan el riesgo de desocupación, y es posible que no se encuentren inquilinos. Además, las propiedades locales tienen menor liquidez (liquidez: facilidad o no para vender y convertir en efectivo) que las propiedades en el centro de las ciudades, y puede ser difícil encontrar un comprador cuando se quiere vender (lo que dificulta la formulación de una estrategia de salida). Al invertir en propiedades locales, es importante evaluar cuidadosamente el potencial de la zona y la demanda de alquiler.

• Propiedad comercial (Propiedad comercial: inversión en edificios de oficinas y tiendas para uso empresarial)
  Inversiones en propiedades comerciales como edificios de oficinas, tiendas y almacenes. En algunos casos, al tratarse de inmuebles arrendados a empresas o comercios, la duración del contrato es más estable a largo plazo y cabe esperar mayores ingresos por alquiler que en el caso de los inmuebles residenciales. En épocas de bonanza, pueden obtenerse altos rendimientos gracias al aumento de las cuotas de los inquilinos y del valor de los inmuebles. Sin embargo, también existe un aspecto de sensibilidad económica (susceptibilidad a las condiciones económicas), y durante las recesiones existe el riesgo de que los inquilinos se retiren o se reduzcan los alquileres. También es un sector que requiere conocimientos especializados, y hay que tener cuidado a la hora de seleccionar y contratar propiedades. Dado que los inmuebles comerciales suelen evolucionar de forma distinta a los residenciales, pueden mantenerse en combinación con inmuebles residenciales para aumentar el efecto de diversificación dentro de una cartera inmobiliaria.

Ejemplo de estrategia de combinación: a la hora de construir una cartera inmobiliaria, es aconsejable una combinación equilibrada de propiedades con características diferentes, como las enumeradas anteriormente. Por ejemplo, si se combinan "condominios en centros urbanos" con "pisos de un solo edificio en zonas rurales", se puede esperar recibir ingresos por alquileres estables de los centros urbanos, por un lado, y aumentar la rentabilidad gracias a los altos rendimientos de las propiedades rurales, por otro. Mientras que los inmuebles del centro de la ciudad no se desocupan y aportan unos ingresos estables, los inmuebles regionales aumentan el rendimiento global. De este modo, al crear una cartera que sea a la vez estable yrentable, se puede mejorar el rendimiento global de su inversión inmobiliaria. Además, la combinación de propiedades residenciales y comerciales también mejora la resistencia a las fluctuaciones económicas. Se complementan mutuamente durante las distintas fases de una recesión económica, ya que la demanda residencial se mantiene relativamente resistente y los ingresos por alquiler se mantienen durante las recesiones, mientras que cabe esperar que los inmuebles comerciales aumenten sus rentas y su valor durante los periodos de expansión económica.

Consejo: Además de comprar propiedades reales, existen otros instrumentos financieros para la inversión inmobiliaria, como los REIT (Real Estate Investment Trusts) y el crowdfunding inmobiliario, que permiten invertir pequeñas cantidades en múltiples propiedades de forma diversificada. Invertir en este tipo de productos en combinación con propiedades físicas es otra estrategia de diversificación. Por ejemplo, aunque no pueda comprar un edificio entero con sus reservas de efectivo, puede invertir indirectamente en edificios de oficinas a través de REIT, o puede invertir pequeñas cantidades en propiedades de todo el país a través del crowdfunding. Los principiantes pueden construir una cartera inmobiliaria más flexible y diversificada en cuanto al riesgo utilizando estos instrumentos, además de invertir en propiedades físicas.

Inversión inmobiliaria frente a otros productos de inversión

La inversión inmobiliaria es una opción atractiva de gestión de activos, pero sus ventajas e inconvenientes quedan más claros cuando se compara y combina con otros activos y no por sí sola. En esta sección se compara la inversión inmobiliaria con productos de inversión típicos como la inversión en renta variable, la inversión en renta fija y el oro (oro), y se resumen sus características respectivas (riesgo, rentabilidad, liquidez y resistencia a la inflación). El siguiente cuadro resume las tendencias generales de cada clase de activos.

1 El riesgo se refiere a la magnitud de las fluctuaciones de precios (volatilidad) y, en general, cuanto mayor es el riesgo, mayor es la oscilación de los rendimientos.

El cuadro muestra que la renta variable representa un alto riesgo y un alto rendimiento. Aunque el mercado bursátil puede fluctuar mucho de un día para otro, a largo plazo es probable que el valor de los activos aumente en consonancia con el crecimiento económico, lo que lo convierte en un motor de crecimiento positivo de los activos. Los bonos, por su parte, son de bajo riesgo y bajo rendimiento y proporcionan una renta constante en forma de intereses. Los bonos actúan como estabilizadores de la cartera, ya que no fluctúan tanto como la renta variable y ofrecen la seguridad de la devolución del principal si se mantienen hasta su vencimiento (por ejemplo, los bonos del Estado).

El oro es un activo especial, conocido como "activo seguro" o "cobertura contra la inflación" (un medio de proteger los activos contra la caída del valor de una moneda debido a la inflación). El oro en sí no genera dividendos ni intereses, por lo que su tenencia no genera ingresos. Sin embargo, en épocas de mayor agitación mundial (por ejemplo, guerra o crisis financiera), la demanda de oro tiende a aumentar como activo de escape y su precio tiende a subir. Asimismo, durante las fases inflacionistas, el valor relativo del oro suele revalorizarse a medida que disminuye el valor de las divisas. Por lo tanto, el oro actúa como una póliza de seguro para proteger el valor global del activo. Sin embargo, no es adecuado para una función de "crecimiento de grandes activos", ya que su precio no suele moverse de forma significativa en épocas normales. En términos de liquidez, la tenencia de lingotes de oro físicos requiere tiempo y costes de compra y venta, pero en los últimos años han aparecido métodos de inversión en oro como instrumento financiero, como los ETF (fondos cotizados en bolsa) de oro y las cuentas de ahorro de oro puro, que pueden comprarse y venderse en el mercado cuando sea necesario y garantizan la facilidad de conversión en efectivo.

Por lo general, el sector inmobiliario se considera un activo de riesgo y rentabilidad medios. Los movimientos de precios (fluctuaciones de precios) no son tan graves como los de la renta variable en el día a día, y es poco probable que de repente se convierta en un trozo de papel, mientras que los precios y los rendimientos son más volátiles que los de los bonos y los depósitos. En términos de rentabilidad, las rentas mensuales (ganancia de renta: los ingresos regulares que recibe de sus participaciones, por ejemplo, ingresos por alquileres o ganancias bursátiles) pueden ser una buena fuente de ingresos. La ventaja es que puede obtener ingresos mensuales (por ejemplo, rentas de alquiler o dividendos bursátiles) y, al mismo tiempo, aspirar a una plusvalía(plus valía: beneficio por la venta de un activo debido a su revalorización) cuando lo venda. Sin embargo, hay que tener en cuenta que los bienes inmuebles carecen de liquidez y se tarda tiempo en venderlos y convertirlos en efectivo. Por ejemplo, las acciones pueden venderse el mismo día con un solo clic, pero los bienes inmuebles pueden tardar varios meses en encontrar un comprador, firmar un contrato y liquidar la transacción. Además, la elevada inversión inicial y los costes de mantenimiento exigen una cuidadosa planificación financiera a la hora de considerar la proporción de la cartera en la que se va a invertir.

En cuanto a la resistencia a la inflación, los bienes inmuebles son activos reales y, por lo tanto, tienen una excelente resistencia a la pérdida de valor en épocas de inflación. Durante los periodos de subida de precios, es probable que aumenten los precios del suelo y de la construcción, y el valor relativo de las propiedades existentes también aumentará si sube el coste de las nuevas construcciones. Además, los inquilinos pueden reflejar la inflación revisando su alquiler cuando renuevan un contrato o firman uno nuevo, lo que lo convierte en una cobertura eficaz contra la inflación (evitando una disminución del valor de los activos debido a la inflación). De hecho, se ha señalado que, mientras que el valor real del dinero en efectivo y los depósitos caerá a medida que aumente la inflación, es más probable que el valor de los activos quede protegido si se mantienen en bienes inmuebles. Sin embargo, no se aconseja un exceso de confianza, ya que los precios de los inmuebles no siempre están vinculados a la inflación y fluctúan en función de las tendencias económicas y de la oferta y la demanda.

El papel de cada clase de activo y la importancia de incorporar la inversión inmobiliaria

Basándonos en las comparaciones anteriores, resumamos el papel que desempeña cada clase de activo en una cartera. Para invertir con éxito, es importante comprender las características de estos activos y combinarlos adecuadamente para adaptarlos a sus objetivos. En este contexto, incorporar la inversión inmobiliaria tiene su propia importancia.

• Acciones: el motor de crecimiento de su cartera. Tienen el potencial de aumentar significativamente los activos como resultado del crecimiento económico y la mejora de los resultados de las empresas. Son de alto riesgo/alto rendimiento y, por lo tanto, están sujetas a una gran volatilidad a corto plazo, pero las inversiones a largo plazo pueden aumentar los activos más que la inflación. La renta variable desempeña un papel en el aumento de los activos futuros y tiende a asignarse en grandes proporciones en las fases más jóvenes y orientadas al crecimiento de los activos.

• Bonos: son un estabilizador de la cartera y representan activos seguros. Ofrecen ingresos regulares por intereses y una baja volatilidad de precios, lo que reduce el valor decreciente de los activos. Los precios de los bonos suelen subir (o bajar por un margen menor) incluso cuando los mercados bursátiles son volátiles, por lo que actúan como colchón. Los bonos se incluyen principalmente para proteger los activos y obtener unos ingresos estables, y son destacados por quienes se acercan a la jubilación o en carteras orientadas a la seguridad.

• Oro: sirve como seguro de la cartera ycomo medio de preservar el valor. El oro en sí no genera ingresos y, por lo tanto, no es adecuado para una función de crecimiento de activos, pero tiene una baja correlación con la renta variable y la renta fija y reduce el riesgo global al proporcionar un refugio de contingencia. Por ejemplo, en situaciones en las que otros activos pierden valor debido a una guerra o a una crisis financiera importante, el precio del oro puede subir para compensar parte de las pérdidas. El oro también puede actuar como un activo que mantiene el poder adquisitivo cuando el valor de la moneda cae debido a la inflación, contribuyendo a la preservación a largo plazo del valor de las propiedades. Sin embargo, poseer demasiado oro sólo reduce la capacidad de crecimiento de los activos, por lo que es importante una asignación equilibrada con otros activos.

• Bienes inmuebles: un equilibrador que aporta la seguridad de los activos reales e ingresos estables a una cartera. Desempeña un doble papel en el incremento y la protección de los activos a medio y largo plazo, ya que proporciona una fuente de ingresos regulares en forma de rentas (ingresos por alquileres) y también de plusvalías (ganancias por ventas). En concreto, los bienes inmuebles en alquiler generan un flujo de caja mensual similar al de los dividendos de las acciones, pero mientras que los dividendos de las acciones dependen de los resultados de las empresas, los ingresos por alquiler tienen la ventaja de que son relativamente predecibles mientras la demanda en la zona sea estable. Además, los bienes inmuebles son fiables en el sentido de que proporcionan seguridad psicológica debido a su existencia física, y no existe riesgo de quiebra aunque se mantengan durante largos periodos de tiempo. La importancia de incluir bienes inmuebles en una cartera es sencilla: añade una estabilidad y una resistencia a la inflación sin parangón y mejora el equilibrio general entre riesgo y rentabilidad. Incluso cuando las acciones y los bonos fluctúan significativamente de precio, es menos probable que el valor de los bienes inmuebles y los ingresos por alquiler cambien rápidamente, lo que cabe esperar que suavice la fluctuación general de los activos. Además, como ya se ha mencionado, los bienes inmuebles tienen una ventaja relativa durante los periodos de inflación, por lo que pueden funcionar como una cobertura contra el riesgo de inflación, algo que el efectivo y los bonos por sí solos no garantizan.

Como se ha descrito anteriormente, cada producto de inversión desempeña un papel diferente. Al comprender estas características y funciones, incluso a los principiantes les resultará más fácil idear una asignación de activos que se adapte a sus propios objetivos. Por ejemplo, si quiere aumentar su patrimonio a largo plazo pero evitar grandes pérdidas, es eficaz construir una cartera con un alto grado de estabilidad entremezclando bonos e inmuebles además de acciones. Por otro lado, si usted pertenece a la generación más joven y "desea aumentar sus activos de forma significativa al tiempo que acepta cierto riesgo", una estrategia podría consistir en aumentar la proporción de renta variable, manteniendo al mismo tiempo una cierta proporción de bienes inmuebles y oro para prepararse para los riesgos a la baja.

Conclusión.

La "estrategia combinada" en la inversión inmobiliaria es un poderoso método para que los principiantes obtengan ingresos minimizando el riesgo. Combinando varios tipos de bienes inmuebles, como condominios en el centro de la ciudad, pisos de un solo edificio, propiedades regionales y propiedades comerciales, se puede construir una cartera que aproveche al máximo los puntos fuertes de cada uno y compense sus puntos débiles. De este modo se puede diversificar el riesgo y mejorar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria. Además, si diversifica sus inversiones incorporando otros activos, como acciones, bonos y oro, además de inmuebles, puede aumentar la estabilidad de su cartera global y hacerla más resistente a los cambios del entorno económico.

Por último, la clave está en encontrar el equilibrio adecuado para usted. No existe una respuesta absolutamente correcta a la asignación ideal de activos, y es importante ser flexible y revisarla en función de su etapa vital y su situación económica. Si es usted un inversor principiante, empiece con poco y diversificado y ajuste gradualmente su cartera a medida que adquiera experiencia. Con referencia a las estrategias combinadas que se explican en este artículo, intente construir activos estables controlando bien el riesgo mediante la utilización de múltiples productos de inversión dentro de un rango razonable. Como paso sólido hacia el futuro, le animamos a probar la gestión equilibrada de carteras, incluida la inversión inmobiliaria.