دليل المبتدئين لتنويع المحفظة الاستثمارية في العقارات

يُعد النظر في محفظتك (المحفظة: الجمع بين عدة أصول) أمرًا ضروريًا لإدارة الأصول بنجاح: إذا ركزت أموالك في استثمار واحد، فقد تخسر الكثير من المال إذا انخفضت قيمة هذا الأصل. لذلك من المهم تقليل المخاطر عن طريق تنويع استثماراتك (التنويع: الجمع بين الأصول ذات التحركات السعرية المختلفة). على سبيل المثال، لا يعني الانخفاض الكبير في سوق الأسهم أن أسعار العقارات وإيرادات الإيجار ستنخفض على الفور بالطريقة نفسها. نظرًا لأن العقارات لها تحركات سعرية مختلفة عن الأسهم والسندات، فإن الجمع بينهما يزيد من فعالية تنويع المخاطر(تقاسم المخاطر: استخدام تحركات سعرية مختلفة للأصول المختلفة لتقليل مخاطر الخسارة الإجمالية). وبالتالي، من خلال الاحتفاظ بمحفظة متوازنة من عدة فئات من الأصول، حتى لو كان أداء بعض الأصول دون المستوى، يمكن للأصول الأخرى أن تعوض وتحافظ على استقرار المحفظة الإجمالية. عند وضع استراتيجية للمحفظة، من المهم أيضًا توضيح أهدافك الاستثماريةوالمخاطر المقبولة(المخاطر المقبولة: مقدار الخسارة التي يمكن للمستثمر قبولها) والنظر في توزيع الأصول المناسب لك. يجب على المبتدئين البدء بمزيج من الأصول الآمنة والمحفوفة بالمخاطر والبدء في الاستثمار ضمن نطاق معقول. على سبيل المثال، يمكنك تحقيق التوازن بين الاستقرار والنمو من خلال تأسيس استثمارك على المدخرات والسندات، ولكن مع استثمار جزء منها في الأسهم والعقارات. سيسمح لك ذلك بالتركيز على بناء أصول طويلة الأجل بدلاً من التأثر بتقلبات السوق قصيرة الأجل.

أنواع مختلفة من الاستثمار العقاري واستراتيجيات الجمع بينهما

هناك أنواع مختلفة من الاستثمار العقاري، ولكل منها مخاطر مختلفة (مثل تقلبات الأسعار ومخاطر الشغور) وخصائص العائد (الربحية). من الممكن تحقيق عوائد أكثر استقراراً وتنويعاً للمخاطر من خلال بناء محفظة عقارية تجمع بين أنواع مختلفة من العقارات، بدلاً من مجرد عقار واحد. يصف هذا القسم الأنواع النموذجية للاستثمار العقاري وخصائصها واستراتيجيات الجمع بينها.

• الوحدات السكنية الحضرية(الوحدات السكنية: استثمار يتم فيه شراء شقة واحدة وتأجيرها)
  هذه طريقة للاستثمار في استوديو أو وحدة سكنية عائلية في منطقة ذات طلب مرتفع، مثل وسط طوكيو. وتتمثل الميزة في أن مخاطر الشواغر (خطر أن يصبح العقار شاغراً بسبب عدم وجود مستأجرين) منخفضة ويمكن توقع طلب مستقر. وبالإضافة إلى ذلك، نظراً لأن تكلفة الشراء أقل من شراء مبنى كامل، فإنه يميل إلى أن يكون أسهل للمبتدئين في البدء. ومع ذلك، فإن العيب هو أن العائد(العائد: نسبة الأرباح السنوية إلى الاستثمار) يميل إلى أن يكون أقل بسبب ارتفاع سعر العقار. في كثير من الحالات، تكون العوائد السطحية حوالي 3-5% شائعة في عقارات وسط المدينة، ويكون العائد متواضعاً مقابل استقرار قيم الأصول.

• الشقق المكونة من وحدة واحدة(一棟アパート本本: استثمار يتم فيه شراء مبنى كامل وتأجيره وإدارته)
  هذه طريقة لامتلاك مبنى كامل من الشقق أو الشقق. وتتمثل الميزة في أنك تمتلك عدة شقق في وقت واحد، بحيث إذا أصبحت إحدى الشقق شاغرة، فإن دخل الإيجار من الشقق الأخرى سيعوضك عن ذلك. ويعني الحجم الكبير للعقار أن هناك حاجة إلى قدر كبير من رأس المال للحصول عليه، ولكنه يوفر درجة أعلى من حرية الإدارة (على سبيل المثال يمكنك تحديد الإيجارات الخاصة بك واتخاذ قرارات جماعية بشأن التجديد) مقارنةً بالوحدات السكنية، ومن المرجح أن يكون العائد الإجمالي أعلى. على سبيل المثال، فإن امتلاك مبنى سكني واحد في الضواحي يميل إلى توليد دخل إيجار أعلى لكل سعر شراء مقارنةً بالوحدات السكنية في وسط المدينة. ومع ذلك، مع الاستثمار في مبنى واحد، هناك أيضاً مسؤولية أكبر لإدارة العقار بأكمله، ويجب أيضاً أخذ تكاليف الإصلاح والإدارة في الاعتبار.

• العقارات الريفية (العقارات الإقليمية: الاستثمارات في العقارات الواقعة في المناطق غير الحضرية)
  غالبًا ما يكون شراء العقارات في المدن الإقليمية ومناطق الضواحي أرخص بكثير من تلك الموجودة في مراكز المدن، مما يؤدي إلى ارتفاع العائدات السطحية. على سبيل المثال، يمكن العثور على مشاريع ذات عوائد عالية مع عوائد سطحية تتراوح بين 10-15% للشقق في المناطق الريفية. تعتبر عوائد الإيجار المرتفعة جذابة، ولكن من ناحية أخرى، فإن انخفاض عدد السكان وانخفاض الطلب يزيد من مخاطر الشواغر، ومن الممكن ألا يتم العثور على مستأجرين. بالإضافة إلى ذلك، تتميز العقارات المحلية بانخفاض السيولة (السيولة: سهولة بيعها نقداً) مقارنةً بالعقارات في وسط المدينة، وقد يكون من الصعب العثور على مشترٍ عندما ترغب في البيع (مما يجعل من الصعب صياغة استراتيجية خروج). عند الاستثمار في العقارات المحلية، من المهم تقييم إمكانات المنطقة والطلب على الإيجار بعناية.

• العقارات التجارية (العقارات التجارية: الاستثمار في مباني المكاتب والمحلات التجارية للاستخدام التجاري)
  الاستثمار في العقارات التجارية مثل مباني المكاتب والمحلات التجارية والمستودعات. في بعض الحالات، حيث يتم تأجير العقارات المؤجرة لشركات أو محلات تجارية، تكون فترة العقد أكثر استقراراً على المدى الطويل ويمكن توقع دخل إيجار أعلى من العقارات السكنية. وفي أوقات الازدهار، يمكن تحقيق عوائد أعلى من خلال ارتفاع رسوم المستأجرين وزيادة قيمة العقارات. ومع ذلك، هناك أيضاً جانب من الحساسية الاقتصادية (القابلية للتأثر بالظروف الاقتصادية)، وخلال فترات الركود هناك خطر انسحاب المستأجرين أو انخفاض الإيجارات. كما أنه قطاع يتطلب معرفة متخصصة، ويجب توخي الحذر عند اختيار العقارات والتعاقد عليها. ونظراً لأن العقارات التجارية غالباً ما تتحرك بشكل مختلف عن العقارات السكنية، فيمكن الاحتفاظ بها مع العقارات السكنية لزيادة تأثير التنويع داخل المحفظة العقارية.

مثال على استراتيجية الدمج: عند بناء محفظة عقارية، يُنصح بمزيج متوازن من العقارات ذات الخصائص المختلفة مثل تلك المذكورة أعلاه. على سبيل المثال، إذا قمت بالجمع بين "الوحدات السكنية في مراكز المدن" و"الشقق ذات المبنى الواحد في المناطق الريفية"، يمكنك أن تتوقع الحصول على دخل إيجار ثابت من مراكز المدن من ناحية، مع زيادة الربحية من خلال العوائد المرتفعة من العقارات الريفية من ناحية أخرى. وبينما لا تصبح العقارات في وسط المدينة شاغرة وتحقق دخلاً مستقراً، فإن العقارات الإقليمية تعزز العائد الإجمالي. وبالتالي، من خلال إنشاء محفظة عقارية مستقرةومربحة في آنٍ واحد، يمكن تعزيز الأداء العام لاستثمارك العقاري. وعلاوة على ذلك، فإن الجمع بين العقارات السكنية والتجارية يحسّن أيضاً من المرونة في مواجهة التقلبات الاقتصادية. فهما يكملان بعضهما البعض خلال مراحل مختلفة من الانكماش الاقتصادي، حيث يظل الطلب على العقارات السكنية مرناً نسبياً ويحافظ على دخل الإيجار خلال فترات الركود، بينما يمكن توقع زيادة إيجار العقارات التجارية وقيمتها خلال فترات التوسع الاقتصادي.

نصيحة: بالإضافة إلى شراء العقارات الفعلية، هناك أدوات مالية أخرى للاستثمار العقاري، مثل صناديق الاستثمار العقاري (REITs ) والتمويل الجماعي العقاري، والتي تسمح باستثمار مبالغ صغيرة في عقارات متعددة بطريقة متنوعة. كما أن الاستثمار في مثل هذه المنتجات إلى جانب الاستثمار في العقارات الفعلية هو استراتيجية تنويع أخرى. على سبيل المثال، حتى لو لم تتمكن من شراء مبنى كامل باحتياطياتك النقدية، يمكنك الاستثمار بشكل غير مباشر في مباني المكاتب من خلال صناديق الاستثمار العقاري، أو يمكنك استثمار مبالغ صغيرة في عقارات في جميع أنحاء البلاد من خلال التمويل الجماعي. يمكن للمبتدئين بناء محفظة عقارية أكثر مرونة وتنويعاً للمخاطر باستخدام هذه الأدوات بالإضافة إلى الاستثمار في العقارات المادية.

الاستثمار العقاري مقابل المنتجات الاستثمارية الأخرى

يُعد الاستثمار العقاري خياراً جذاباً لإدارة الأصول، ولكن مزاياه وعيوبه تصبح أكثر وضوحاً عند مقارنته ودمجه مع الأصول الأخرى بدلاً من الاستثمار بمفرده. يقارن هذا القسم بين الاستثمار العقاري والمنتجات الاستثمارية النموذجية مثلالاستثمار في الأسهموالاستثمار في السنداتوالذهب (الذهب) ، ويلخص خصائص كل منها (المخاطر والعائد والسيولة ومقاومة التضخم). يلخص الجدول أدناه الاتجاهات العامة لكل فئة من فئات الأصول.

1 تشير المخاطر إلى حجم تقلبات الأسعار (التقلبات)، وبشكل عام، كلما زادت المخاطر، زاد التأرجح في العوائد.

يوضح الجدول أن الأسهم تمثل مخاطر عالية وعائدات عالية. على الرغم من أن سوق الأسهم يمكن أن تتقلب على نطاق واسع من يوم لآخر، إلا أنه على المدى الطويل، من المرجح أن تزداد قيمة الأصول على المدى الطويل بما يتماشى مع النمو الاقتصادي، مما يجعلها محركًا للن مو الإيجابي للأصول. أما السندات، من ناحية أخرى، فهي منخفضة المخاطر ومنخفضة العائد وتوفر دخلاً ثابتًا في شكل فائدة. تعمل السندات كمُثبِّت للمحفظة الاستثمارية لأنها لا تتقلب مثل الأسهم وتوفر أمانًا لعائد أصل الدين إذا تم الاحتفاظ بها حتى تاريخ الاستحقاق (مثل السندات الحكومية).

الذهب هو أصل خاص، يُ عرف باسم "الأصل الآمن" أو "التحوط من التضخم" (وسيلة لحماية الأصول من انخفاض قيمة العملة بسبب التضخم). الذهب في حد ذاته لا يدر أرباحًا أو فوائد، وبالتالي فإن الاحتفاظ به لا يدر دخلاً. ومع ذلك، في أوقات الاضطرابات العالمية المتصاعدة (مثل الحرب أو الأزمة المالية)، يميل الطلب على الذهب إلى الارتفاع في أوقات الاضطرابات العالمية المتصاعدة (مثل الحرب أو الأزمة المالية)، ويميل الطلب على الذهب إلى الارتفاع باعتباره ملاذًا للهروب من الأصول ويميل سعره إلى الارتفاع. وأيضًا، خلال مراحل التضخم، غالبًا ما يتم إعادة تقييم القيمة النسبية للذهب مع انخفاض قيمة العملات. وبالتالي يعمل الذهب كوثيقة تأمين لحماية القيمة الإجمالية للأصل. ومع ذلك، فإنه لا يناسب دور "نمو الأصول الكبيرة"، حيث أن سعره لا يتحرك غالبًا بشكل كبير في الأوقات العادية. أما من حيث السيولة، فإن الاحتفاظ بسبائك الذهب المادية يتطلب وقتاً وتكلفة للشراء والبيع، ولكن في السنوات الأخيرة ظهرت طرق للاستثمار في الذهب كأداة مالية، مثل صناديق الذهب المتداولة في البورصة (صناديق الذهب المتداولة) وحسابات التوفير من الذهب الخالص، والتي يمكن شراؤها وبيعها في السوق عند الضرورة وضمان سهولة تحويلها إلى نقد.

تعتبر العقارات بشكل عام من الأصول متوسطة المخاطر ومتوسطة العائد. تقلبات الأسعار (التقلبات السعرية) ليست حادة مثل تقلبات الأسهم على أساس يومي، ومن غير المحتمل أن تصبح فجأة مثل قصاصة من الورق، في حين أن الأسعار والعوائد أكثر تقلبًا من السندات والودائع. من حيث العوائد، يمكن أن تكون مكاسب الدخل الشهرية (مكاسب الدخل: الدخل المنتظم من حيازة أحد الأصول، مثل دخل الإيجار أو مكاسب سوق الأسهم) مصدرًا جيدًا للدخل. وتتمثل الميزة في أنه يمكنك كسب دخل شهري (مثل دخل الإيجار أو أرباح الأسهم) مع استهداف تحقيق مكاسب رأسمالية(مكاسب رأسمالية: الربح من بيع أصل ما بسبب ارتفاع قيمته) عند بيعه. ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن العقارات غير سائلة وتستغرق وقتاً طويلاً قبل بيعها وتحويلها إلى نقد. على سبيل المثال، يمكن بيع الأسهم في نفس اليوم بنقرة واحدة، لكن العقارات قد تستغرق عدة أشهر للعثور على مشترٍ وتوقيع العقد وتسوية الصفقة. بالإضافة إلى ذلك، يتطلب الاستثمار الأولي المرتفع وتكاليف الصيانة المرتفعة تخطيطاً مالياً دقيقاً عند النظر في نسبة المحفظة التي سيتم استثمارها.

أما فيما يتعلق بمقاومة التضخم، فالعقارات هي أصل حقيقي، وبالتالي فهي تتمتع بمقاومة ممتازة لفقدان القيمة في أوقات التضخم. خلال فترات ارتفاع الأسعار، من المرجح أن ترتفع أسعار الأراضي والمباني، كما سترتفع القيمة النسبية للعقارات القائمة إذا ارتفعت تكلفة البناء الجديد. بالإضافة إلى ذلك، قد يكون المستأجرون قادرين على عكس التضخم من خلال مراجعة الإيجار عند تجديد عقد الإيجار أو توقيع عقد إيجار جديد، مما يجعلها تحوطًا فعالاً من التضخم (منع انخفاض قيمة الأصول بسبب التضخم). في الواقع، لقد تمت الإشارة إلى أنه في حين أن القيمة الحقيقية للنقد والودائع ستنخفض مع ارتفاع التضخم، فمن المرجح أن تكون قيمة الأصول محمية أكثر إذا كانت محفوظة في العقارات. ومع ذلك، لا يُنصح بالمبالغة في الثقة، حيث أن أسعار العقارات لا ترتبط دائمًا بالتضخم وتتقلب وفقًا للاتجاهات الاقتصادية والعرض والطلب.

دور كل فئة من فئات الأصول وأهمية إدماج الاستثمار العقاري

استناداً إلى المقارنات أعلاه، دعنا نلخص الدور الذي تلعبه كل فئة من فئات الأصول في المحفظة الاستثمارية. ولتحقيق استثمار ناجح، من المهم فهم خصائص هذه الأصول ودمجها بشكل مناسب لتناسب أهدافك. وفي هذا السياق، فإن دمج الاستثمار العقاري له أهميته الخاصة.

• الأسهم: محرك النمو لمحفظتك الاستثمارية. لديها القدرة على زيادة الأصول بشكل كبير نتيجة للنمو الاقتصادي وتحسن أداء الشركات. إنها عالية المخاطر/عالية العائد، وبالتالي فهي عرضة لتقلبات عالية على المدى القصير، لكن الاستثمارات طويلة الأجل يمكن أن تزيد الأصول أكثر من التضخم. وتلعب الأسهم دورًا في زيادة الأصول المستقبلية وتميل إلى تخصيص نسب كبيرة منها في المراحل الأصغر سنًا والأكثر توجهاً نحو نمو الأصول.

• السندات: هي عامل استقرار للمحفظة وتمثل أصولاً آمنة. فهي توفر دخلاً منتظماً من الفوائد وتقلباً منخفضاً في الأسعار، مما يقلل من تناقص قيمة الأصول. وغالبًا ما ترتفع أسعار السندات (أو تنخفض بهامش أقل) حتى عندما تكون أسواق الأسهم متقلبة، وبالتالي تعمل كوسادة. يتم تضمين السندات بشكل أساسي لحماية الأصول والدخل المستقر، ويتم التركيز عليها من قبل أولئك الذين يقتربون من التقاعد أو في المحافظ الموجهة نحو الأمان.

• الذهب: يعمل بمثابة تأمين للمحفظة ووسيلة للحفاظ على القيمة. الذهب في حد ذاته لا يدر دخلاً وبالتالي فهو لا يناسب دور نمو الأصول، ولكنه يتميز بارتباط منخفض مع الأسهم والسندات ويقلل من المخاطر الإجمالية من خلال توفير ملجأ للطوارئ. على سبيل المثال، في الحالات التي تنخفض فيها قيمة الأصول الأخرى بسبب الحرب أو أزمة مالية كبيرة، قد يرتفع سعر الذهب لتعويض بعض الخسائر. يمكن للذهب أيضًا أن يعمل كأصل يحافظ على القوة الشرائية عندما تنخفض قيمة العملة بسبب التضخم، مما يساهم في الحفاظ على قيم الممتلكات على المدى الطويل. ومع ذلك، فإن الاحتفاظ بكمية كبيرة من الذهب يقلل فقط من القدرة على تنمية الأصول، لذلك من المهم تخصيص متوازن مع الأصول الأخرى.

• العقارات: هي أداة موازنة توفر الأمان للأصول الحقيقية والدخل الثابت للمحفظة. فهو يلعب دورًا مزدوجًا في زيادة الأصول وحمايتها على المدى المتوسط إلى الطويل، حيث يوفر مصدر دخل منتظم في شكل مكاسب الدخل (دخل الإيجار) وأيضًا مكاسب رأسمالية (مكاسب من المبيعات). وعلى وجه الخصوص، تولد العقارات المؤجرة تدفقاً نقدياً شهرياً مماثلاً لأرباح الأسهم، ولكن في حين أن أرباح الأسهم تعتمد على أداء الشركات، فإن دخل الإيجار يتميز بأنه يمكن التنبؤ به نسبياً طالما أن الطلب في المنطقة مستقر. بالإضافة إلى ذلك، فإن العقارات موثوقة من حيث أنها توفر الأمان النفسي بسبب وجودها المادي، ولا يوجد خطر الإفلاس حتى عند الاحتفاظ بها لفترات طويلة من الزمن. إن أهمية إدراج العقارات في المحفظة الاستثمارية واضحة ومباشرة: فهي تضيف استقراراً لا مثيل له ومقاومة للتضخم وتحسن التوازن بين المخاطر والعائد بشكل عام. فحتى عندما تتقلب أسعار الأسهم والسندات بشكل كبير، فإن قيمة العقارات وعائدات الإيجار أقل عرضة للتغير السريع، مما يخفف من التقلبات الإجمالية للأصول. علاوة على ذلك، وكما ذُكر أعلاه، تتمتع العقارات بميزة نسبية خلال فترات التضخم، لذا يمكن أن تعمل كتحوط ضد مخاطر التضخم، وهو ما لا يؤمنه النقد والسندات وحدهما.

وكما هو موضح أعلاه، فإن لكل منتج استثماري دور مختلف يؤديه. من خلال فهم هذه الخصائص والأدوار، حتى المبتدئين سيجدون أنه من الأسهل عليهم وضع توزيع للأصول يناسب أهدافهم الخاصة. على سبيل المثال، إذا كنت ترغب في زيادة أصولك على المدى الطويل ولكن مع تجنب الخسائر الكبيرة، فمن الفعال بناء محفظة تتمتع بدرجة عالية من الاستقرار من خلال نسج السندات والعقارات بالإضافة إلى الأسهم. من ناحية أخرى، إذا كنت من جيل الشباب و"ترغب في زيادة أصولك بشكل كبير مع قبول بعض المخاطر"، فإن الاستراتيجية الممكنة هي زيادة نسبة الأسهم، مع الاحتفاظ بنسبة معينة من العقارات والذهب للاستعداد لمخاطر الهبوط.

الخلاصة.

تُعد "استراتيجية الدمج" في الاستثمار العقاري طريقة قوية للمبتدئين في السعي وراء الدخل مع تقليل المخاطر. من خلال الجمع بين أنواع مختلفة من العقارات، مثل الوحدات السكنية في وسط المدينة، والشقق ذات المبنى الواحد، والعقارات الإقليمية والعقارات التجارية، يمكنك بناء محفظة تستفيد إلى أقصى حد من نقاط القوة في كل منها وتعوض نقاط ضعفها. ومن المتوقع أن يؤدي ذلك إلى تنويع المخاطر وتحسين الربحية في الاستثمار العقاري. وعلاوة على ذلك، إذا قمت بتنويع استثماراتك من خلال دمج أصول أخرى مثل الأسهم والسندات والذهب بالإضافة إلى العقارات، يمكنك زيادة استقرار محفظتك الإجمالية وجعلها أكثر مرونة في مواجهة التغيرات في البيئة الاقتصادية.

وأخيراً، يكمن السر في إيجاد التوازن المناسب لك. لا توجد إجابة صحيحة مطلقة للتوزيع المثالي للأصول، ومن المهم أن تتحلى بالمرونة ومراجعتها وفقًا لمرحلة حياتك ووضعك الاقتصادي. إذا كنت مستثمرًا مبتدئًا، فابدأ بتوزيع صغير ومتنوع وعدّل محفظتك تدريجيًا كلما اكتسبت الخبرة. بالرجوع إلى الاستراتيجيات المدمجة الموضحة في هذه المقالة، حاول بناء أصول مستقرة مع التحكم في المخاطر بشكل جيد من خلال استخدام منتجات استثمارية متعددة ضمن نطاق معقول. وكخطوة قوية نحو المستقبل، نشجعك على تجربة إدارة المحفظة الاستثمارية المتوازنة، بما في ذلك الاستثمار العقاري.