Transformation de la gare d'Itabashi : Un Nouveau Visage Urbain pour 2027

Un projet de réaménagement à grande échelle est en cours autour de la gare d'Itabashi sur la ligne JR Saikyo. La zone de sortie ouest de la gare d'Itabashi, qui n'est qu'à un arrêt d'Ikebukuro mais qui n'a pas subi de changements majeurs au fil des ans, est en train d'être transformée en un espace adapté à une "porte d'entrée vers le quartier d'Itabashi". Cet article fournit une explication détaillée et facile à comprendre pour le grand public, couvrant les détails du plan de réaménagement qui ont été rendus publics pour le moment, la date d'achèvement prévue, l'impact sur les logements, les installations commerciales et les infrastructures de transport, l'environnement et la communauté locale, et les effets d'entraînement sur le marché de l'immobilier.

Aperçu et contexte du plan de réaménagement

Le réaménagement de la zone de sortie ouest de la gare d' Itabashi (Itabashi Exit) est centré sur le projet de réaménagement urbain de type 1 de la zone de sortie de la gare d'Itabashi par JR East et Nomura Real Estate Development, en conjonction avec le réaménagement de la place devant la gare et le projet de réaménagement de la zone de sortie ouest de la gare d'Itabashi, qui est en cours de réalisation séparément. La zone était autrefois animée en tant que première ville postale sur la route de Nakasendo pendant la période Edo, mais certains des terrains autour de la gare sont depuis longtemps sous-utilisés. L'objectif est de créer un "centre animé" où il est facile pour tout le monde de vivre et où il y a beaucoup de vitalité en utilisant toute la zone, y compris les terrains appartenant à l'armée, et en développant un complexe de logements, de commerces et d'équipements publics.

Dans le cadre de ce plan de réaménagement, le gouvernement (Tokyo Metropolitan Government et Itabashi Ward) et le secteur privé (JR East, Nomura Real Estate et autres) collaborent à la construction d'un immeuble de grande hauteur directement relié à la gare, au réaménagement de la place (place de la circulation) devant la gare et au développement de la nouvelle zone d'équipements publics de manière intégrée. L'objectif du réaménagement est de renouveler fondamentalement l'espace situé devant la gare, qui est devenu délabré et qui pose des problèmes en termes de circulation et de prévention des catastrophes, et de créer une infrastructure urbaine moderne tout en utilisant l'histoire, la culture et la nature de la zone.

Le projet de réaménagement du district d'Itabashiguchi, un complexe de grande hauteur directement relié à la gare

La pièce maîtresse du projet de réaménagement est une tour de 34 étages directement reliée à la gare d'Itabashi. Le projet est entrepris par JR East et Nomura Real Estate dans le cadre du projet de réaménagement urbain de type 1 de la zone de sortie de la gare d'Itabashi. Il s'agit d'un projet unique en son genre, car c'est le premier projet de développement complexe dans une gare JR East directement reliée à la gare, y compris les logements. Le coût total du projet est estimé à environ 25,5 milliards de JPY et créera une installation à grande échelle d'une surface totale d'environ 51 000 m2 sur un site d'environ 0,4 ha.

Le bâtiment comprendra des locaux commerciaux, des services publics et des services de garde d'enfants aux étages inférieurs (environ 1 à 4 étages), et environ 388 unités résidentielles (condominiums) au milieu et aux étages supérieurs. Les étages commerciaux seront exploités par Atre, du groupe JR East, en tant qu'opérateur locataire, et devraient devenir un centre commercial que les usagers de la gare et les résidents locaux pourront utiliser quotidiennement. L'étage résidentiel comprendra le plus grand nombre d'unités dans la zone d'Itabashi et attire beaucoup d'attention en tant que tour de condominiums à proximité du centre-ville. Le terrain étant la propriété de JR East et d'Itabashi Ward, les condominiums seront vendus en tant qu'unités résidentielles avec un bail foncier à durée déterminée (droit d'utiliser le terrain pour une période limitée). Lors de l'achat d'un condominium, il convient de tenir compte du fait que la structure des droits diffère de celle d'un condominium ordinaire.

En ce qui concerne l'avancement de la construction, après une décision de planification urbaine en octobre 2018 et l'approbation de la mise en œuvre du projet en août 2019, les travaux de construction ont déjà commencé en décembre 2022. L'achèvement (fin de la construction) est prévu pour juin 2027, la partie commerciale (Atre) devant ouvrir dans le courant de l'année 2027. Le bâtiment est conçu pour permettre un accès direct de la gare au bâtiment sans avoir besoin de passerelles pour les piétons, etc., et offrira une ligne de circulation très pratique directement reliée au hall à l'extérieur des guichets.

Autre projet d'immeuble de grande hauteur : le projet de réaménagement de la sortie ouest de la gare d'Itabashi

Outre le projet de construction de JR et Nomura Real Estate mentionné ci-dessus, le projet de réaménagement urbain de type 1 de la zone de sortie ouest de la gare d'Itabashi est également en cours dans la zone de sortie ouest de la gare d'Itabashi, en face de la place de la gare. Ce projet, mené par une association locale de réaménagement, vise à réaménager la zone actuellement bordée de pharmacies, de restaurants et de boutiques privées. Selon le plan, la zone de la sortie ouest sera développée en divisant le site en deux zones.

• Zone A (plus proche de la gare): il est prévu de construire un immeuble de grande hauteur d'environ 38 étages au-dessus du sol, dont les principales utilisations seraient des installations résidentielles et commerciales (et des services publics). Les magasins existants dans la zone ont fermé et quitté les lieux depuis environ 2023, et des préparatifs sont en cours pour le début de la construction à grande échelle.

• Zone B (le long de l'ancienne route de Nakasendo ): dans la zone faisant face à l'ancienne route de Nakasendo, il est prévu de construire un immeuble de taille moyenne d'environ six étages au-dessus du sol. Les principales utilisations devraient être des installations commerciales et des bureaux, et le bâtiment devrait être de faible hauteur, en harmonie avec le paysage le long de la route.

Le calendrier détaillé du réaménagement de la zone de la sortie ouest n'a pas encore été officiellement annoncé à l'heure où nous écrivons ces lignes, mais selon Itabashi Ward, le projet devrait être achevé aux alentours de 2029. Les grandes lignes du plan seront dévoilées ultérieurement. La zone autour de la gare d'Itabashi sera transformée dans quelques années avec l'arrivée de ces deux immeubles de grande hauteur, et une nouvelle silhouette de grande hauteur s'élèvera devant la gare.

La place de la gare va renaître avec les gens en son cœur

Parallèlement à ce réaménagement, il est également prévu de réaménager la place de la gare (place de la circulation) à la sortie ouest de la gare d'Itabashi. L'actuelle place de la gare est un rond-point pour les bus et les taxis, mais le plan modifie le concept et présente un projet de "place de la gare centrée sur les personnes au lieu d'une place centrée sur les voitures". L'expression clé est "une place de la gare qui se mêle généreusement à la verdure", et le projet consiste à reconstruire la place pour en faire un lieu où les gens peuvent se rassembler et interagir dans un espace riche en verdure.

Plus précisément, la forme du rond-point, qui décrit actuellement une grande courbe et rejoint l'ancienne route de Nakasendo, sera revue et transformée en un carré rotatif compact afin de simplifier la ligne de circulation automobile et d'améliorer la sécurité. L'objectif est d'éliminer la jonction superflue avec l'ancienne route Nakasan et de faciliter la circulation des piétons sur la place. La place est conçue pour être un centre d'activités communautaires locales, avec un espace vert autour d'un grand arbre zelkova symbolique ("Musubi no keyaki"), une aire de jeux d'eau et de surveillance des enfants, et un coin événementiel où les voitures de cuisine peuvent s'installer. Un grand auvent (toit pare-soleil) a été installé pour garder les gens au frais en été, et la création d'un espace pouvant être utilisé pour des événements et des réunions même lorsqu'il pleut a également été envisagée.

Le plan de circulation des piétons est également ingénieux. De nouveaux passages pour piétons sur l'itinéraire reliant la gare, le bâtiment en cours de réaménagement et la zone de sortie ouest seront construits et organisés de manière à ce que les piétons puissent aller et venir en toute sécurité avec moins de passages qu'à l'heure actuelle. Par exemple, il était auparavant nécessaire de traverser la route deux fois pour aller de la gare à la rue commerçante de la sortie ouest, mais après la construction, il ne devrait être possible de traverser la route qu'une seule fois. En outre, l'itinéraire piétonnier entre la gare et la station Shin-Itabashi de la ligne de métro Toei Mita sera mieux indiqué pour faciliter sa compréhension, et des écrans d'information seront installés pour fournir des informations sur la route historique de Nakasendo, afin d'améliorer l'information du point de vue de l'utilisateur.

Les grands parkings à vélos qui se trouvent actuellement devant la gare devraient être intégrés et déplacés dans le bâtiment en cours de réaménagement. Cela rendra le niveau du sol de la place plus clair et plus ouvert, et permettra aux cyclistes de garer leurs vélos dans le bâtiment directement relié à la gare, sans être affectés par les conditions météorologiques. Les travaux de la nouvelle place de la gare devraient commencer véritablement à partir de 2027, après l'achèvement du bâtiment de réaménagement, et seront réalisés par étapes en vue d'une mise en service de la place en 2029.

Zone de services publics "Machi no Edit Hiroba" et concept "En no Mori

Au quatrième étage du bâtiment en cours de réaménagement, une "zone d'intérêt public" sera créée, le quartier d'Itabashi prenant la tête de son développement. La zone d'intérêt public fait partie du "concept Interforum" du quartier d'Itabashi, qui vise à "créer un centre polyvalent de connaissances et d'échanges culturels à l'entrée du quartier". Le concept de l'installation s'intitule "Editing Plaza of the Town" et l'objectif est d'en faire un lieu où diverses choses, objets et personnes locales sont connectés et où de nouveaux contenus sont créés et diffusés.

La zone d'intérêt public comprendra un espace d'exposition pour présenter les initiatives et l'histoire du quartier d'Itabashi, une salle polyvalente pour les activités communautaires et un espace libre pour les événements et les ateliers. Une caractéristique distinctive est la conception flexible qui permet de varier et d'arranger les espaces en fonction de l'utilisation, dans le but de créer une installation ouverte que tout le monde peut facilement utiliser, comme "une autre place intérieure". Par exemple, diverses utilisations sont envisagées, comme l'organisation d'événements sociaux pour la génération qui élève les enfants pendant la semaine et l'organisation de présentations et de marchés pour les groupes de loisirs locaux pendant les week-ends.

Il a également été annoncé que la zone d'intérêt public, la place devant la gare et le High Life Plaza Itabashi, un centre de rassemblement de quartier actuellement situé devant la gare, seront considérés comme une seule et même zone et surnommés "En no Mori" (En no Mori). Le nom est censé intégrer les différentes connotations de la zone dans son ensemble, telles que "l'histoire d'une ville-auberge où les gens se rencontrent", "un lieu d'apprentissage où les gens peuvent se connecter et découvrir de nouvelles choses" et "un espace plein de verdure comme une forêt". Un logo a été créé pour En no Mori, avec un design doux rappelant des anneaux et des cercles annuels, illustrant l'intersection et le mélange de diverses choses sur la place de la gare. À l'avenir, la zone dans son ensemble sera utilisée pour diffuser des informations et gérer la communauté sous ce nom, et elle sera reconnue comme un nouveau point de repère devant la gare d'Itabashi.

Changements dans le cadre de vie environnant et impact sur la communauté locale

Le réaménagement devrait améliorer considérablement le cadre de vie autour de la gare d'Itabashi. Tout d'abord, l'ouverture d'un centre commercial (Atre) directement relié à la gare augmentera considérablement la commodité des achats quotidiens. Les petits magasins qui se trouvaient devant la gare ont temporairement fermé pour cause de réaménagement, mais une fois que le bâtiment de réaménagement et le bâtiment de réaménagement de la sortie ouest seront achevés, il y aura toute une série de nouveaux locataires commerciaux (détaillants, restaurants, boutiques de services, etc.), faisant de la zone un guichet unique pour tous vos besoins devant la gare. Des supermarchés, des pharmacies et d'autres magasins axés sur le style de vie devraient également être attirés dans la zone, ce qui rendra la vie encore plus pratique pour les résidents locaux.

Les équipements publics seront également améliorés. La zone d'intérêt public susmentionnée "Machi no Edit Hiroba" pourra accueillir des événements où les résidents locaux pourront facilement se rassembler et apprendre les uns des autres, et l'effet de synergie avec les installations existantes telles que High Life Plaza augmentera les possibilités d'interaction avec la communauté. La place sera un lieu où l'on pourra écouter de la musique de rue, lire dans le ciel bleu, participer à un marché saisonnier, etc. et où les gens de tous âges et des deux sexes pourront interagir les uns avec les autres. Itabashi sera transformée en une ville où l'atmosphère du centre-ville et les fonctions urbaines modernes sont en harmonie, et où le sentiment d'unité de la communauté sera renforcé.

En outre, les avantages en termes de prévention des catastrophes et de sécurité ne peuvent être négligés. L'espace spacieux devant la gare et l'établissement d'un réseau piétonnier ordonné faciliteront la fonction de place d'évacuation en cas de catastrophe ou de zone d'attente pour les personnes ayant des difficultés à rentrer chez elles. La verdure luxuriante réduira non seulement l'impact environnemental, mais jouera également le rôle de parc de prévention des catastrophes et contribuera à améliorer la résilience de la zone. En ce qui concerne la circulation, les ronds-points seront révisés afin de séparer les piétons des véhicules, ce qui réduira le risque d'accident et améliorera la fluidité des flux. Pour les usagers des gares, un plan de circulation permettant d'accéder aux installations souhaitées immédiatement après la sortie des guichets est susceptible de réduire le stress quotidien.

D'autre part, les problèmes associés au réaménagement comprennent les restrictions de bruit et de circulation pendant la période de construction et la réorganisation de la communauté locale après le réaménagement. Il peut également y avoir un sentiment de solitude lorsque des magasins privés de longue date disparaissent et une certaine confusion face aux changements radicaux du paysage local. Cependant, l'administration et les promoteurs poursuivent le plan tout en écoutant les opinions des résidents par le biais de réunions d'information et d'ateliers locaux, et visent un "développement communautaire pour tous" qui intègre les points de vue de la communauté locale. En créant un lieu où les nouveaux et les anciens résidents peuvent facilement interagir les uns avec les autres, on espère que le réaménagement s'harmonisera avec l'afflux de nouveaux résidents et créera une communauté plus ouverte.

Effets d'entraînement sur le marché immobilier

Le projet de réaménagement devrait avoir un impact significatif sur le marché de l'immobilier dans le quartier de la gare d'Itabashi. Tout d'abord, les grandes copropriétés qui seront fournies par le bâtiment de réaménagement et le bâtiment de réaménagement de la sortie ouest devraient être très populaires en raison de la commodité d'être à seulement un arrêt d'Ikebukuro par le train JR. La succession de nouvelles tours de condominiums dans le quartier de la gare d'Itabashi, où il y a eu peu de développement à grande échelle jusqu'à présent malgré sa proximité avec le centre-ville, pourrait exercer une pression à la hausse sur les prix des terrains et des condominiums d'occasion dans l'ensemble de la zone. En fait, les experts ont analysé qu'une fois les immeubles de grande hauteur achevés, on peut s'attendre à un afflux de nouveaux habitants en raison de la bonne localisation, ce qui devrait conduire à une augmentation future de la population et de la demande dans la zone de la gare d'Itabashi.

Le marché bénéficiera également de l'amélioration de l'environnement commercial, ce qui augmentera l'attractivité de la zone en tant que "lieu de vie souhaitable". Jusqu'à présent, le quartier de la gare d'Itabashi était dans l'ombre d'Ikebukuro, mais après le réaménagement, le quartier séduira par son niveau élevé de commodité, tout étant réalisé sur place, des achats aux activités de loisirs. Les sociétés immobilières concentreront également leur attention sur cette zone, et les investissements y afflueront probablement en prévision de l'augmentation des besoins locatifs et des avantages liés au réaménagement.

D'autre part, il convient de noter que les condominiums en cours de redéveloppement peuvent être assortis de baux à durée déterminée. Cela pourrait affecter l'évaluation de la valeur des actifs pour les acheteurs, et il faudra donc être prudent dans la fixation des prix sur le marché. Toutefois, ces dernières années, les exemples de grandes copropriétés avec des baux à durée déterminée se sont multipliés dans les centres-villes et, en fonction de l'emplacement et de la marque, ces copropriétés peuvent être très populaires. Comme la marque de condominiums de luxe de Nomura Real Estate est prévue, ce condominium directement relié à la gare d'Itabashi devrait également avoir un prix de vente élevé.

D'une manière générale, une fois le réaménagement achevé, le quartier de la gare d'Itabashi devrait renforcer sa réputation de "nouveau quartier résidentiel haut de gamme proche du centre-ville" et, à mesure que le paysage urbain se renouvellera entre 2027 et 2029, les ventes immobilières deviendront plus actives et le quartier dans son ensemble deviendra plus dynamique. Le projet de réaménagement est une initiative visant à accroître la valeur de la zone, non seulement en termes de matériel mais aussi de logiciel, ce qui se reflétera régulièrement sur le marché.

Calendrier et perspectives d'avenir

Si le projet de réaménagement se déroule sans encombre, les premiers résultats apparaîtront vers 2027. L'achèvement et l'ouverture du complexe immobilier directement relié à la gare d'Itabashi marqueront la naissance d'un nouveau point de repère dans la ville. L'achèvement des bâtiments de réaménagement de la sortie ouest et la rénovation complète de la place de la gare d'ici 2029 achèveront le développement urbain de la zone de sortie ouest de la gare d'Itabashi. Dans quelques années, à la fin des années 2020, le paysage devant la gare d'Itabashi sera complètement différent de ce qu'il est aujourd'hui.

Cependant, l'achèvement n'est pas le but du développement urbain, c'est aussi un nouveau départ. La ville continue d'évoluer jour après jour, avec l'arrivée de nouveaux habitants et de nouveaux commerces dans les bâtiments en cours de réaménagement, ainsi qu'avec les événements et les échanges qui s'y déroulent. Le quartier d'Itabashi et les entreprises concernées ont indiqué leur intention de continuer à travailler avec les secteurs public et privé sur la gestion de la zone après l'achèvement des travaux. Par exemple, dans la zone d'Ennomori, il est prévu de promouvoir en permanence la création d'attractions locales tout en diffusant des informations via Instagram et d'autres médias. Le défi pour l'avenir est de développer des mesures douces qui tirent le meilleur parti du matériel (installations) acquis grâce au réaménagement et de rendre la ville véritablement "facile à vivre pour tout le monde et pleine de vitalité".

Le réaménagement de la zone autour de la gare d'Itabashi (Itabashi Exit) n'est pas une simple reconstruction de bâtiments, mais un grand projet qui relie l'histoire et l'avenir de la zone. La valeur d'Itabashi augmentera considérablement si la ville est construite de manière à offrir à la fois un mode de vie pratique et confortable et une communauté chaleureuse, pleine de verdure et d'interaction. Il faudra encore quelques années avant que le projet ne soit achevé, et les résidents locaux devront attendre longtemps, mais toute la ville observera ce changement et attendra avec impatience le jour où la nouvelle porte d'Itabashi sera achevée.