Impact des Taux de Change et Risques Géopolitiques sur l'Immobilier

En tant que représentant d'INA & Associates, je suis convaincu qu'il est difficile de réussir un investissement immobilier national sans une perspective globale. Je suis convaincu qu'il est difficile d'investir avec succès dans l'immobilier domestique sans une perspective globale.

En fait, au cours du premier semestre 2025, les achats de biens immobiliers japonais par des investisseurs étrangers ont dépassé 1 000 milliards de yens sur une base semestrielle, ce qui constitue un record. Ce chiffre n'est rien d'autre que le reflet des attentes concernant la stabilité politique et la rentabilité élevée du Japon, ainsi qu'un sentiment d'accessibilité dans le contexte de la faiblesse du yen. Dans le même temps, les risques géopolitiques tels que la situation prolongée en Ukraine, les problèmes au Moyen-Orient et le conflit entre les États-Unis et la Chine sont toujours une source d'incertitude pour le marché.

Dans cet article, nous expliquons clairement l'impact de la "politique internationale" et des "fluctuations monétaires" sur le marché immobilier, sur la base de nos connaissances spécialisées, ce qui est essentiel pour que les investisseurs immobiliers puissent prendre des décisions judicieuses sur le marché de l'après-2025. Nous démêlerons un à un les facteurs complexes qui s'entremêlent et proposerons des stratégies d'investissement pratiques pour vous aider à construire votre patrimoine.

L'impact des fluctuations des taux de change sur l'investissement immobilier

Les fluctuations des taux de change modifient les flux financiers transfrontaliers et ont un impact direct et indirect sur le marché immobilier. En particulier, les phases de dépréciation et d'appréciation duyen présentent des opportunités et des risques différents pour les investisseurs.

Effets d'un yen faible sur le marché immobilier

Un yen faible signifie que les actifs japonais sont relativement sous-évalués pour les investisseurs étrangers. Par exemple, une propriété qui coûte 100 millions de yens à 100 yens pour un dollar peut être achetée pour environ 670 000 USD lorsque le yen est à 150 yens pour un dollar. Cette attractivité des prix stimule la volonté des investisseurs étrangers d'investir dans l'immobilier japonais et accélère l'afflux de fonds sur le marché.

En conséquence, la demande augmentera, en particulier pour les propriétés haut de gamme et les propriétés commerciales rentables dans les centres-villes, ce qui exercera une pression à la hausse sur les prix de l'immobilier. L'augmentation de la demande entrante améliorera également la rentabilité des hôtels et des propriétés commerciales, augmentant ainsi la valeur des investissements dans ces actifs.

D'un autre côté, la dépréciation du yen comporte également le risque d'une augmentation des coûts de construction, car elle fait grimper les prix des matériaux de construction et des importations d'énergie. Cela se répercute non seulement sur le prix des nouveaux biens immobiliers, mais aussi sur le coût de la rénovation des biens existants, d'où la nécessité de faire preuve de prudence.

Impact du yen fort sur l'investissement immobilier

À l'inverse, la phase de vigueur du yen rend l'immobilier à l'étranger moins onéreux pour les investisseurs japonais. Il est donc plus facile pour les fonds d'investissement de se déplacer du Japon vers l'étranger. Sur le marché intérieur, les investisseurs étrangers peuvent avoir le sentiment que les prix de l'immobilier japonais sont surévalués, ce qui peut réduire leur appétit pour l'investissement et freiner la hausse des prix.

En ce qui concerne les coûts de construction, le prix des matériaux importés va baisser, ce qui devrait avoir pour effet de réduire les coûts de développement de nouveaux biens immobiliers.

Corrélation entre les taux de change et les prix de l'immobilier

Les données historiques montrent une certaine corrélation entre les taux de change et les prix de l'immobilier. Le tableau ci-dessous compare l'évolution des taux de change et de l'indice des prix de l'immobilier dans les centres-villes au cours des dernières années.

Comme vous pouvez le constater, les fluctuations du taux de change sont un facteur important qui a un impact significatif sur les prix de l'immobilier japonais par le biais du comportement des investisseurs étrangers.

L'impact de la politique internationale et des risques géopolitiques sur le marché immobilier

Les biens immobiliers ne pouvant être déplacés physiquement, leur valeur dépend fortement de la stabilité politique et économique du pays dans lequel ils se trouvent. L'analyse des tendances politiques internationales et des risques géopolitiques est donc extrêmement importante pour l'investissement immobilier.

Les principaux risques géopolitiques en 2025

Parmi les principaux risques géopolitiques actuellement suivis de près par les investisseurs mondiaux, on peut citer

• La situation prolongée en Ukraine: elle continue d'avoir un impact sur l'économie mondiale en raison des prix élevés de l'énergie et des perturbations de la chaîne d'approvisionnement.
• L'instabilité au Moyen-Orient: augmente le risque de volatilité des prix du pétrole et contribue aux pressions inflationnistes mondiales.
• L'escalade du conflit entre les États-Unis et la Chine: les confrontations sur l'hégémonie technologique et les frictions commerciales entraîneront une restructuration des chaînes d'approvisionnement mondiales et affecteront les plans d'investissement des entreprises.
• Évolution des élections nationales: les changements politiques dans les pays clés, en particulier aux États-Unis, pourraient ébranler le cadre économique mondial, entraînant des changements dans les relations avec les alliés et dans les politiques tarifaires.

Effets du risque géopolitique sur les prix de l'immobilier.

Lorsque le risque géopolitique augmente, les investisseurs fuient vers les "actifs sûrs". Les fonds quittent les régions où l'on craint les conflits et les troubles politiques et se dirigent vers les actifs des pays perçus comme politiquement stables. Dans ce contexte, le Japon est considéré internationalement comme une "destination d'investissement sûre".

Perspectives géopolitiques dans la sélection des destinations d'investissement

Lors d'investissements transfrontaliers, il est essentiel d'évaluer en détail le système politique, les relations avec les pays voisins et la stabilité sociale du pays dans lequel l'investissement est réalisé. Même en investissant au Japon, il convient de garder à l'esprit que l'afflux de fonds en provenance de l'étranger peut augmenter en période de risque global accru. L'investissement immobilier n'est pas uniquement lié aux tendances économiques nationales, mais sa valeur est façonnée par cette dynamique mondiale.

Les investisseurs étrangers et le marché immobilier japonais

La faiblesse du yen et la stabilité politique du Japon ont entraîné une augmentation sans précédent de l'intérêt des investisseurs étrangers pour le marché immobilier japonais.

Évolution des achats de biens immobiliers japonais par des investisseurs étrangers en 2025

Comme mentionné ci-dessus, les achats effectués par les investisseurs étrangers au cours du premier semestre 2025 ont dépassé les 1 000 milliards de yens, atteignant ainsi un niveau record. En particulier, l'acquisition de grands immeubles de bureaux par des fonds souverains et des investisseurs institutionnels nord-américains et l'achat de tours en copropriété par de riches investisseurs asiatiques stimulent le marché.

Change et décisions d'investissement des investisseurs étrangers

Les fluctuations des taux de change ont un impact direct sur les rendements des investisseurs étrangers. Alors qu'un yen plus faible réduit les coûts d'acquisition, si le yen s'apprécie à l'avenir, on peut également s'attendre à des gains de change lorsque les gains sur les ventes et les revenus locatifs sont convertis dans la monnaie nationale. Ce "double avantage" est l'un des principaux attraits du marché immobilier japonais actuel.

Cependant, tous les investisseurs ne suivent pas la même ligne de conduite. Si certains investisseurs visent des gains de change à court terme, il existe aussi des investisseurs à long terme qui voient la valeur de la stabilité économique à long terme du Japon et de son parc immobilier de grande qualité, et qui sont prêts à tolérer des fluctuations à court terme des taux de change.

Impact de l'augmentation du nombre d'investisseurs étrangers sur le marché intérieur

La forte demande d'investissements étrangers est un facteur majeur de la hausse des prix de l'immobilier au Japon, en particulier pour les biens de premier ordre situés dans les centres-villes et les grandes villes. Si cette situation a pour effet d'accroître la concurrence en matière d'acquisition pour les investisseurs nationaux, elle présente également l'avantage d'augmenter la liquidité du marché dans son ensemble et de multiplier les possibilités de vente.

L'essentiel est de surveiller de près les investisseurs étrangers et d'analyser le type de biens dans lesquels ils investissent et les raisons qui les poussent à le faire. Comprendre leurs perspectives vous permettra d'anticiper la prochaine tendance en matière d'investissement et de saisir à l'avance les bonnes opportunités d'investissement.

La relation entre la politique des taux d'intérêt et les taux de change

La politique de taux d'intérêt de la banque centrale d'un pays est l'un des principaux facteurs influençant les taux de change et a un impact significatif sur l'environnement de l'investissement immobilier.

Impact de la politique monétaire de la banque centrale sur les taux de change

En règle générale, les monnaies des pays où les taux d'intérêt sont élevés ont tendance à s'apprécier par rapport aux monnaies des pays où les taux d'intérêt sont plus faibles. Cela s'explique par le fait que les fonds d'investissement à la recherche de rendements plus élevés se tournent vers les monnaies à taux d'intérêt plus élevés. Actuellement (octobre 2025), le marché connaît une dépréciation significative du yen en raison du différentiel de taux d'intérêt entre les États-Unis, qui ont relevé leurs taux d'intérêt, et le Japon, qui a maintenu son assouplissement monétaire, qui s'est creusé jusqu'à atteindre des niveaux historiques.

Si la Banque du Japon devait réviser sa politique monétaire et relever ses taux d'intérêt à l'avenir, le différentiel de taux d'intérêt entre les États-Unis et le Japon pourrait se réduire, ce qui pourrait constituer un tournant dans le sens d'un renforcement du yen. La compréhension des positions politiques des banques centrales des deux pays est essentielle pour lire l'orientation à long terme du taux de change.

Effets des fluctuations des taux d'intérêt sur l'investissement immobilier

L'évolution des taux d'intérêt a un impact direct sur le coût de l'emprunt pour l'investissement immobilier. Si les taux d'intérêt augmentent, la charge de remboursement des prêts s'alourdit, ce qui exerce une pression sur les rendements des investissements. Cela réduit la volonté des investisseurs d'acheter et exerce une pression à la baisse sur les prix de l'immobilier.

Inversement, un environnement de taux d'intérêt bas réduit les coûts d'emprunt, ce qui rend l'investissement immobilier plus attractif. Les investisseurs sont plus enclins à utiliser l'effet de levier (emprunt) pour augmenter le taux de rendement de leur propre capital.

Évolution des taux d'intérêt et stratégies d'investissement immobilier en 2025

La question la plus importante est de savoir quand et à quel rythme la Banque du Japon normalisera sa politique monétaire à partir de 2025. Dans une phase de hausse progressive des taux d'intérêt, si elle s'accompagne d'une reprise économique, la hausse des loyers absorbera le coût des taux d'intérêt plus élevés et un effondrement majeur du marché de l'immobilier est peu probable.

Toutefois, il convient de garder à l'esprit le risque de perturbation du marché en cas de forte hausse des taux d'intérêt. En tant que stratégie d'investissement, il est efficace d'envisager de contracter des prêts à long terme à taux d'intérêt fixe en prévision d'une hausse des taux d'intérêt et d'augmenter la part des fonds propres.

Des stratégies d'investissement immobilier qui prennent en compte le risque de change

Dès lors que vous investissez dans l'immobilier sur un marché mondialisé, vous ne pouvez pas vous soustraire totalement au risque de change. L'essentiel est de bien comprendre les risques et de les gérer (couvrir) de manière appropriée.

Méthodes de couverture du risque de change

Lorsque vous investissez dans l'immobilier à l'étranger ou lorsque des investisseurs étrangers investissent dans l'immobilier japonais, les techniques de couverture suivantes sont utilisées pour réduire le risque de perte dû aux fluctuations futures des taux de change

• Contrats de change à terme: il s'agit de transactions dans lesquelles le taux de change à un moment précis dans le futur est fixé à l'avance. Bien que simples et directs, ils ne présentent aucun avantage si le taux de change évolue dans un sens plus favorable que le taux couvert.
• Options sur devises: transaction par laquelle vous achetez le "droit" d'acheter ou de vendre une devise à un taux prédéterminé dans le futur. Elle limite le risque de fluctuation défavorable des devises tout en conservant la possibilité de profiter des fluctuations favorables, mais entraîne un coût sous la forme d'une commission d'option.
• Swap de devises: transaction dans laquelle des flux de trésorerie dans différentes devises sont échangés, par exemple lorsque les intérêts et le principal d'un prêt en devise étrangère sont convertis en yens.

Ces méthodes nécessitant des connaissances spécialisées, il est important d'envisager leur utilisation en consultation avec des institutions financières et des experts.

Évaluation du risque de change par type de bien immobilier

L'impact des fluctuations des taux de change varie en fonction du type de bien immobilier.

Investissements diversifiés pour la gestion des risques

La stratégie la plus élémentaire pour gérer le risque de change est la diversification. En diversifiant vos actifs dans plusieurs devises, telles que le dollar, l'euro et le yen, vous pouvez atténuer le risque de chute d'une devise particulière. La diversification de vos investissements dans plusieurs pays ou régions présentant des caractéristiques politiques et économiques différentes constitue également une préparation efficace contre le risque géopolitique.

Des décisions d'investissement dans une perspective à long terme

La clé d'un investissement immobilier réussi est de ne pas se laisser influencer par les mouvements de change à court terme, mais d'adopter une perspective à long terme - cinq ou dix ans - et d' évaluer la valeur intrinsèque de l'investissement. Les biens immobiliers dont les fondamentaux sont solides, tels qu'un excellent emplacement, des bâtiments de grande qualité et une demande locative stable, devraient pouvoir surmonter les fluctuations à court terme du marché et maintenir ou augmenter des revenus et des valeurs d'actifs stables à long terme.

Conclusion.

Points clés de l'investissement immobilier en fonction de la politique internationale et des fluctuations des taux de change

Comme nous l'avons expliqué dans cet article, pour réussir un investissement immobilier en 2025 et au-delà, il est nécessaire de garder un œil sur le macro-environnement mondial, y compris la politique internationale et les marchés financiers, ainsi que sur la micro-perspective nationale.

• Suivi continu des tendances monétaires: il est important de se tenir au courant des tendances monétaires, en particulier en ce qui concerne les politiques de taux d'intérêt des États-Unis et du Japon, et d'évaluer leur impact sur sa propre stratégie d'investissement.
• Évaluation plurielle des risques géopolitiques: une perspective est nécessaire pour analyser non seulement les risques liés à des régions spécifiques, mais aussi l'évolution des flux de capitaux mondiaux et leur impact sur le marché japonais.
• Pratiques de diversification: la diversification des actifs selon plusieurs axes, tels que la devise, le pays/la région et le type de propriété, peut accroître votre résistance aux risques imprévisibles.
• Travailler avec des experts: les affaires internationales et les marchés financiers sont très complexes et il est difficile pour un individu de rassembler et d'analyser toutes les informations. La présence d'un expert de confiance comme partenaire et des conseils objectifs peuvent vous aider à prendre des décisions judicieuses.

Perspectives du marché de l'investissement immobilier au-delà de 2025

Malgré les incertitudes mondiales persistantes, de nombreuses opportunités d'investissement existent sur le marché immobilier japonais. La stabilité politique, la qualité des infrastructures et les niveaux de rendement toujours attractifs à l'échelle mondiale continueront d'attirer les investisseurs nationaux et étrangers. L'essentiel est de faire preuve de souplesse en considérant la volatilité du marché non seulement comme un risque, mais aussi comme une nouvelle opportunité d'investissement.

Prochaines actions

L'investissement immobilier commence par la collecte d'informations. Mais le plus important est de trouver un partenaire fiable et de prendre des mesures concrètes : chez INA&Associates K.K., nous proposons des stratégies d'investissement immobilier optimales, adaptées à la situation et aux objectifs de chaque client et tenant compte des conditions internationales et des tendances des marchés financiers.

Questions fréquemment posées

1. Q : Dois-je commencer à investir dans l'immobilier maintenant que le yen s'affaiblit ?

   R : La faiblesse du yen est avantageuse pour les investisseurs étrangers et la concurrence sur les prix peut s'intensifier. Toutefois, à long terme, la valeur de l'immobilier japonais est stable et il est avantageux de recourir à l'emprunt lorsque les taux d'intérêt sont bas. Il est important de bien choisir son bien immobilier et de bien planifier ses finances.

2. Q : Que dois-je faire de mes biens immobiliers si le risque géopolitique augmente ?

   R : Il n'est pas nécessaire de vendre dans la panique en raison des turbulences à court terme du marché. L'immobilier japonais est considéré à certains égards comme un "actif sûr". Il est important de prendre une décision calme dans une perspective à long terme, en tenant compte de la possibilité d'un afflux de fonds vers le Japon stable en provenance de régions où les risques sont apparents.

3. Q : Je souhaite investir dans l'immobilier à l'étranger. Existe-t-il un moyen simple de couvrir le risque de change ?

   R : Le moyen le plus simple est de contracter un prêt dans la devise du pays dans lequel vous investissez - un "prêt en monnaie locale". Cela élimine le risque de fluctuation du montant du remboursement du principal en raison des fluctuations monétaires, car le prix de l'immobilier et la devise du prêt correspondent. Toutefois, les taux d'intérêt sont soumis aux niveaux locaux.

4. Q : Les prix de l'immobilier japonais vont-ils continuer à augmenter avec l'accroissement du nombre d'investisseurs étrangers ?

   R : La demande des investisseurs étrangers est un facteur, mais pas le seul, qui fait monter les prix. Les prix sont déterminés par un certain nombre de facteurs, notamment les tendances des taux d'intérêt nationaux, la démographie et la croissance économique. La possibilité d'une "polarisation", où la demande se concentre sur certaines zones ou certains types de biens, doit également être prise en compte.

5. Q : L'investissement immobilier sera-t-il désavantagé si les taux d'intérêt augmentent ?

   R : Il peut être désavantageux à court terme parce que les coûts d'emprunt augmenteront. Toutefois, si la hausse des taux d'intérêt s'appuie sur un climat économique porteur, on peut s'attendre à des loyers plus élevés. Si l'on s'attend à ce que les revenus locatifs et la valeur de l'actif du bien augmentent plus que la hausse des taux d'intérêt, le potentiel d'investissement est suffisant.