تأثير السياسة الدولية وتقلبات العملات على الاستثمار العقاري في اليابان

بصفتي ممثلاً لشركة INA & Associates، أشعر بقوة أنه من الصعب تحقيق النجاح في الاستثمار العقاري المحلي بدون منظور عالمي. أشعر بقوة أنه من الصعب تحقيق استثمار ناجح في العقارات المحلية دون منظور عالمي.

في الواقع، في النصف الأول من عام 2025، تجاوزت مشتريات المستثمرين الأجانب للعقارات اليابانية في النصف الأول من عام 2025 مبلغ تريليون ين ياباني على أساس نصف سنوي، وهو رقم قياسي. هذا الرقم ليس أكثر من انعكاس لتوقعات الاستقرار السياسي والربحية العالية في اليابان، بالإضافة إلى الشعور بالقدرة على تحمل التكاليف على خلفية ضعف الين. ولكن في الوقت نفسه، فإن المخاطر الجيوسياسية مثل الوضع الذي طال أمده في أوكرانيا، والمشاكل في الشرق الأوسط والصراع بين الولايات المتحدة والصين هي دائمًا مصدر عدم اليقين في السوق.

في هذه المقالة، نقدم شرحًا واضحًا لتأثير "السياسة الدولية" و"تقلبات العملة" على سوق العقارات، استنادًا إلى معرفتنا الخبيرة، وهو أمر ضروري للمستثمرين العقاريين لاتخاذ قرارات معقولة في سوق ما بعد عام 2025. سنقوم بكشف العوامل المعقدة المتشابكة واحداً تلو الآخر ونقترح استراتيجيات استثمارية عملية لمساعدتك على بناء ثروتك.

تأثير تقلبات أسعار الصرف على الاستثمار العقاري

تغير تقلبات أسعار الصرف تدفق الأموال عبر الحدود ولها تأثير مباشر وغير مباشر على سوق العقارات. وعلى وجه الخصوص، تمثل مراحل انخفاض قيمة الينوارتفاع قيمته فرصاً ومخاطر مختلفة للمستثمرين.

تأثيرات ضعف الين على سوق العقارات

يعني ضعف الين أن الأصول اليابانية مقومة بأقل من قيمتها نسبياً بالنسبة للمستثمرين الأجانب. على سبيل المثال، يمكن شراء عقار تبلغ قيمته 100 مليون ين بسعر 100 ين للدولار الواحد مقابل 670,000 دولار أمريكي تقريباً عندما يكون سعر الين 150 ين للدولار الواحد. تحفز هذه الجاذبية السعرية رغبة المستثمرين الأجانب في الاستثمار في العقارات اليابانية وتسرع من تدفق الأموال إلى السوق.

ونتيجة لذلك، سيزداد الطلب، لا سيما على العقارات الراقية والعقارات التجارية المربحة في مراكز المدن، مما سيؤدي إلى زيادة الضغط التصاعدي على أسعار العقارات. كما ستؤدي زيادة الطلب الوارد إلى تحسين ربحية الفنادق والعقارات التجارية، وبالتالي زيادة قيمة الاستثمارات في هذه الأصول.

من ناحية أخرى، فإن انخفاض قيمة الين ينطوي أيضًا على خطر ارتفاع تكاليف البناء، حيث يؤدي إلى ارتفاع أسعار مواد البناء وواردات الطاقة. ولا ينعكس ذلك على أسعار العقارات الجديدة فحسب، بل يؤثر أيضًا على تكلفة تجديد العقارات القائمة، لذا يجب توخي الحذر.

تأثير الين القوي على الاستثمار العقاري

على العكس من ذلك، فإن مرحلة الين القوي تجعل العقارات في الخارج أقل تكلفة للمستثمرين اليابانيين. وهذا يجعل من السهل على صناديق الاستثمار الانتقال من اليابان إلى الخارج. أما في السوق المحلية، فقد يشعر المستثمرون الأجانب أن أسعار العقارات اليابانية مبالغ فيها، مما قد يقلل من إقبالهم على الاستثمار ويحد من ارتفاع الأسعار.

أما فيما يتعلق بتكاليف البناء، فإن أسعار المواد المستوردة ستنخفض، الأمر الذي من المتوقع أن يكون له تأثير في خفض تكلفة تطوير عقارات جديدة.

العلاقة بين أسعار الصرف وأسعار العقارات

تُظهر البيانات التاريخية ارتباطاً معيناً بين أسعار الصرف وأسعار العقارات. ويقارن الجدول أدناه بين اتجاهات أسعار الصرف ومؤشر أسعار العقارات في مراكز المدن في السنوات الأخيرة.

كما ترى، فإن تقلبات أسعار الصرف عامل مهم له تأثير كبير على أسعار العقارات اليابانية من خلال سلوك المستثمرين الأجانب.

أثر السياسة الدولية والمخاطر الجيوسياسية على سوق العقارات

نظراً لأن الأصول العقارية لا يمكن نقلها مادياً، فإن قيمتها تعتمد بشكل كبير على الاستقرار السياسي والاقتصادي للبلد الذي تقع فيه. لذلك فإن تحليل الاتجاهات السياسية الدولية والمخاطر الجيوسياسية مهم للغاية بالنسبة للاستثمار العقاري.

المخاطر الجيوسياسية الرئيسية في عام 2025

تتضمن بعض المخاطر الجيوسياسية الرئيسية التي يراقبها المستثمرون العالميون حالياً عن كثب ما يلي

• الوضع الذي طال أمده في أوكرانيا: يستمر في التأثير على الاقتصاد العالمي من خلال ارتفاع أسعار الطاقة وتعطل سلسلة التوريد.
• عدم الاستقرار في الشرق الأوسط: يزيد من مخاطر تقلب أسعار النفط ويساهم في الضغوط التضخمية العالمية.
• الصراع المتصاعد بين الولايات المتحدة والصين: ستؤدي المواجهات حول الهيمنة التكنولوجية والاحتكاكات التجارية إلى إعادة هيكلة سلاسل التوريد العالمية وتؤثر على خطط الاستثمار الرأسمالي للشركات.
• التطورات الانتخابية الوطنية: قد تؤدي التغييرات في السياسات في البلدان الرئيسية، لا سيما في الولايات المتحدة، إلى زعزعة الإطار الاقتصادي العالمي، مما يؤدي إلى تغييرات في العلاقات مع الحلفاء وفي سياسات التعريفات الجمركية.

آثار المخاطر الجيوسياسية على أسعار العقارات.

عندما تزداد المخاطر الجيوسياسية، يهرب المستثمرون إلى "الأصول الآمنة". تتدفق الأموال من المناطق التي يُخشى فيها من الصراعات والاضطرابات السياسية إلى الأصول في البلدان التي يُنظر إليها على أنها مستقرة سياسياً. وفي هذا السياق، تحظى اليابان بتقدير كبير على المستوى الدولي باعتبارها "وجهة استثمارية آمنة".

وجهات النظر الجيوسياسية في اختيار الوجهات الاستثمارية

عند القيام باستثمارات عابرة للحدود، من الضروري إجراء تقييم شامل للنظام السياسي والعلاقات مع البلدان المجاورة والاستقرار الاجتماعي للبلد الذي يتم الاستثمار فيه. حتى عند الاستثمار في اليابان، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن تدفق الأموال من الخارج قد يزداد خلال فترات ارتفاع المخاطر العالمية. فالاستثمار العقاري لا يتعلق فقط بالاتجاهات الاقتصادية المحلية، ولكن قيمته تتشكل من خلال هذه الديناميكيات العالمية.

المستثمرون الأجانب وسوق العقارات اليابانية

أدى ضعف الين والاستقرار السياسي في اليابان إلى زيادة غير مسبوقة في اهتمام المستثمرين الأجانب بسوق العقارات اليابانية.

اتجاهات مشتريات المستثمرين الأجانب للعقارات اليابانية في عام 2025

كما ذُكر أعلاه، تجاوزت مشتريات المستثمرين الأجانب في النصف الأول من عام 2025 مبلغ تريليون ين ياباني، مسجلةً بذلك رقمًا قياسيًا. وعلى وجه الخصوص، فإن الاستحواذ على مباني المكاتب الكبيرة من قبل صناديق الثروة السيادية في أمريكا الشمالية والمستثمرين المؤسسيين وشراء الوحدات السكنية البرجية من قبل المستثمرين الآسيويين الأثرياء يقود السوق.

العملات الأجنبية وقرارات الاستثمار للمستثمرين الأجانب

تؤثر تقلبات العملة تأثيراً مباشراً على عوائد المستثمرين الأجانب. ففي حين أن ضعف الين يقلل من تكاليف الاستحواذ، إذا ارتفعت قيمة الين في المستقبل، يمكن توقع تحقيق مكاسب من العملات الأجنبية عندما يتم تحويل المكاسب من المبيعات وإيرادات الإيجار إلى العملة المحلية. هذه "الميزة المزدوجة" هي عامل جذب رئيسي لسوق العقارات الياباني الحالي.

ومع ذلك، لا يسلك جميع المستثمرين نفس المسار. فبينما يهدف بعض المستثمرين إلى تحقيق مكاسب قصيرة الأجل من العملات الأجنبية، هناك أيضاً مستثمرون على المدى الطويل يرون قيمة في الاستقرار الاقتصادي طويل الأجل في اليابان ومخزون العقارات عالي الجودة في حد ذاته وهم على استعداد لتحمل التقلبات قصيرة الأجل في أسعار الصرف.

تأثير زيادة المستثمرين الأجانب على السوق المحلية

يعد الطلب القوي على الاستثمار الأجنبي عاملاً رئيسياً في رفع أسعار العقارات في اليابان، خاصة بالنسبة للعقارات الرئيسية في مراكز المدن والمدن الكبرى. في حين أن هذا له جانب زيادة المنافسة على عمليات الاستحواذ للمستثمرين المحليين، إلا أنه يجلب أيضًا ميزة زيادة السيولة في السوق ككل والمزيد من فرص البيع.

ويكمن السر في مراقبة المستثمرين الأجانب عن كثب وتحليل نوع العقارات التي يستثمرون فيها ولأسباب معينة. سيمكنك فهم وجهات نظرهم من توقع الاتجاه الاستثماري التالي واقتناص الفرص الاستثمارية الجيدة في وقت مبكر.

العلاقة بين سياسة سعر الفائدة وأسعار الصرف

تُعد سياسة أسعار الفائدة التي يتبعها البنك المركزي لبلد ما أحد أهم العوامل التي تحرك أسعار الصرف ولها تأثير كبير على بيئة الاستثمار العقاري.

تأثير السياسة النقدية للبنك المركزي على أسعار الصرف

بشكل عام، تميل عملات البلدان ذات أسعار الفائدة المرتفعة إلى ارتفاع قيمتها مقابل عملات البلدان ذات أسعار الفائدة المنخفضة. ويرجع ذلك إلى أن صناديق الاستثمار التي تبحث عن عوائد أعلى تتدفق إلى العملات ذات أسعار الفائدة الأعلى. يشهد السوق حاليًا (اعتبارًا من أكتوبر 2025) انخفاضًا كبيرًا في قيمة الين نتيجة اتساع الفارق في أسعار الفائدة بين الولايات المتحدة، التي ترفع أسعار الفائدة، واليابان، التي حافظت على التيسير النقدي، إلى مستويات تاريخية.

إذا قام بنك اليابان بمراجعة سياسته النقدية ورفع أسعار الفائدة في المستقبل، فقد يتقلص الفارق في أسعار الفائدة بين الولايات المتحدة واليابان، وهو ما قد يكون نقطة تحول في اتجاه ارتفاع الين. إن فهم مواقف سياسة البنكين المركزيين في البلدين أمر ضروري لقراءة اتجاه سعر الصرف على المدى الطويل.

آثار تقلبات أسعار الفائدة على الاستثمار العقاري

تؤثر التغيرات في أسعار الفائدة تأثيرًا مباشرًا على تكلفة الاقتراض للاستثمار العقاري. إذا ارتفعت أسعار الفائدة، يزداد عبء سداد القروض، مما يضغط على عائدات الاستثمار. وهذا يقلل من رغبة المستثمرين في الشراء ويضع ضغطًا نزوليًا على أسعار العقارات.

وعلى العكس من ذلك، فإن انخفاض أسعار الفائدة يقلل من تكاليف الاقتراض، مما يجعل الاستثمار العقاري أكثر جاذبية. من المرجح أن يستخدم المستثمرون الرافعة المالية (الاقتراض) لزيادة معدل العائد على رأس مالهم الخاص.

اتجاهات أسعار الفائدة واستراتيجيات الاستثمار العقاري في عام 2025

سيكون التركيز الأكبر على موعد ووتيرة قيام بنك اليابان بتطبيع السياسة النقدية اعتبارًا من عام 2025 فصاعدًا. في مرحلة من الارتفاع التدريجي لأسعار الفائدة، إذا صاحبها انتعاش اقتصادي، فإن ارتفاع الإيجارات سيمتص تكلفة ارتفاع أسعار الفائدة، ومن غير المرجح حدوث انهيار كبير في سوق العقارات.

ومع ذلك، يجب أن تؤخذ مخاطر اضطراب السوق في الاعتبار في حالة حدوث ارتفاع حاد في أسعار الفائدة. وكاستراتيجية استثمارية، من الفعال التفكير في الحصول على قروض طويلة الأجل بأسعار فائدة ثابتة تحسباً لارتفاع أسعار الفائدة وزيادة نسبة الأموال الخاصة.

استراتيجيات الاستثمار العقاري التي تأخذ مخاطر صرف العملات الأجنبية في الحسبان

ما دمت تستثمر في العقارات في سوق معولم، فلا يمكنك تجنب مخاطر العملة تماماً. المفتاح هو فهم المخاطر بشكل صحيح وإدارتها (التحوط) بشكل مناسب.

طرق التحوط من مخاطر صرف العملات الأجنبية

عند الاستثمار في العقارات في الخارج أو عندما يستثمر المستثمرون الأجانب في العقارات اليابانية، يتم استخدام تقنيات التحوط التالية للحد من مخاطر الخسارة بسبب تقلبات العملة في المستقبل

• عقود الصرف الآجلة: وهي المعاملات التي يتم فيها تحديد سعر الصرف في نقطة محددة في المستقبل مسبقاً. على الرغم من بساطتها ومباشرتها، إلا أنها لا تفيد إذا تحرك سعر الصرف في اتجاه أكثر ملاءمة من سعر التحوط.
• خيارات العملات: معاملة تشتري فيها "الحق" في شراء أو بيع عملة بسعر محدد مسبقًا في المستقبل. وهي تحد من مخاطر تقلبات العملة غير المواتية مع الاحتفاظ بفرصة الربح من التقلبات المواتية، ولكنها تتكبد تكلفة في شكل رسوم خيار.
• مقايضة العملات: معاملة يتم فيها تبادل التدفقات النقدية بعملات مختلفة، على سبيل المثال عندما يتم تحويل الفائدة وأصل القرض بالعملة الأجنبية إلى الين الياباني.

وبما أن هذه الطرق تتطلب معرفة متخصصة، فمن المهم النظر في استخدامها بالتشاور مع المؤسسات المالية والخبراء.

تقييم مخاطر صرف العملات الأجنبية حسب نوع العقار

تختلف درجة التأثر بتقلبات أسعار الصرف باختلاف نوع العقار.

الاستثمار المتنوع لإدارة المخاطر

الاستراتيجية الأساسية لإدارة مخاطر العملات هي التنويع. من خلال تنويع أصولك في أصول مقومة بعملات متعددة، مثل الدولار واليورو، وكذلك الين، يمكنك التخفيف من مخاطر انخفاض عملة معينة. كما أن تنويع استثماراتك عبر عدة بلدان أو مناطق ذات خصائص سياسية واقتصادية مختلفة هو أيضًا وسيلة فعالة للتحضير ضد المخاطر الجيوسياسية.

قرارات الاستثمار من منظور طويل الأجل

إن مفتاح الاستثمار العقاري الناجح هو عدم التأثر بتحركات العملة على المدى القصير، بل اتخاذ نظرة طويلة الأجل - خمس أو عشر سنوات - وتقييم القيمة الجوهرية للاستثمار. يمكن توقع أن تتغلب العقارات ذات الأساسيات القوية، مثل الموقع الممتاز والمباني عالية الجودة والطلب المستقر على الإيجار، على تقلبات السوق قصيرة الأجل والحفاظ على الدخل وقيم الأصول المستقرة طويلة الأجل أو زيادتها.

الخلاصة.

النقاط الرئيسية للاستثمار العقاري على أساس السياسة الدولية وتقلبات أسعار الصرف

كما هو موضح في هذه المقالة، من أجل استثمار عقاري ناجح في عام 2025 وما بعده، من الضروري مراقبة البيئة الكلية العالمية، بما في ذلك السياسة الدولية والأسواق المالية، بالإضافة إلى المنظور الجزئي المحلي.

• الرصد المستمر لاتجاهات العملات: من المهم مواكبة اتجاهات العملات، لا سيما فيما يتعلق بسياسات أسعار الفائدة الأمريكية واليابانية، وتقييم تأثيرها على استراتيجية الاستثمار الخاصة بك.
• تقييم متعدد الأوجه للمخاطر الجيوسياسية: من الضروري وجود منظور لتحليل ليس فقط مخاطر مناطق محددة، ولكن أيضًا كيفية تغير تدفقات رأس المال العالمية وكيفية تأثيرها على السوق اليابانية.
• ممارسات التنويع: يمكن أن يؤدي تنويع الأصول على عدة محاور، مثل العملة والبلد/المنطقة ونوع العقار، إلى زيادة مرونتك في مواجهة المخاطر غير المتوقعة.
• العمل مع الخبراء: الشؤون الدولية والأسواق المالية معقدة للغاية ومن الصعب على الفرد جمع وتحليل جميع المعلومات. وجود خبير موثوق به كشريك ومشورة موضوعية يمكن أن يساعدك على اتخاذ قرارات حكيمة.

آفاق سوق الاستثمار العقاري لما بعد عام 2025

على الرغم من استمرار حالة عدم اليقين العالمية، توجد العديد من الفرص الاستثمارية في سوق العقارات اليابانية. سيستمر الاستقرار السياسي والبنية التحتية عالية الجودة ومستويات العوائد العالمية الجذابة في جذب المستثمرين المحليين والأجانب على حد سواء. المفتاح هو التحلي بالمرونة في التفكير في تقلبات السوق ليس فقط كمخاطرة ولكن أيضًا كفرصة استثمارية جديدة.

الإجراءات التالية

يبدأ الاستثمار العقاري بجمع المعلومات. ولكن الأهم من ذلك هو إيجاد شريك موثوق به واتخاذ خطوات ملموسة: في شركة INA&Associates K.K. نقدم في شركة INA&Asociates K.K. استراتيجيات استثمار عقاري مثالية مصممة خصيصاً للظروف والأهداف الفردية لكل عميل مع مراعاة الظروف الدولية واتجاهات السوق المالية.

الأسئلة المتداولة

1. س: هل يجب أن أبدأ الاستثمار في العقارات الآن بعد ضعف الين؟

   ج: إن ضعف الين مفيد للمستثمرين الأجانب، وقد تشتد المنافسة السعرية. ومع ذلك، على المدى الطويل، فإن قيمة العقارات اليابانية مستقرة وهناك مزايا للاستفادة من الاقتراض بينما أسعار الفائدة منخفضة. من المهم اختيار العقارات بعناية والتخطيط المالي.

2. س: ماذا أفعل بممتلكاتي العقارية إذا زادت المخاطر الجيوسياسية؟

   ج: ليست هناك حاجة للبيع في حالة من الذعر بسبب اضطرابات السوق على المدى القصير. تعتبر العقارات اليابانية في بعض الجوانب "أصلاً آمناً". من المهم اتخاذ قرار هادئ من منظور طويل الأجل، مع الأخذ في الاعتبار إمكانية تدفق الأموال إلى اليابان المستقرة من المناطق التي تظهر فيها المخاطر.

3. س: أرغب في الاستثمار في العقارات في الخارج، هل هناك طريقة سهلة للتحوط من مخاطر العملة؟

   ج: أسهل طريقة هي الحصول على قرض بعملة البلد الذي تستثمر فيه - "قرض بالعملة المحلية". هذا يزيل مخاطر التقلبات في مبلغ السداد الأساسي بسبب تقلبات العملة، حيث يتطابق سعر العقار وعملة القرض. ومع ذلك، تخضع أسعار الفائدة للمستويات المحلية.

4. س: هل ستستمر أسعار العقارات اليابانية في الارتفاع مع زيادة المستثمرين الأجانب؟

   ج: إن الطلب من المستثمرين الأجانب هو أحد العوامل التي تؤدي إلى ارتفاع الأسعار، ولكنه ليس العامل الوحيد الذي يؤدي إلى ارتفاع الأسعار. تتشكل الأسعار من خلال عدد من العوامل، بما في ذلك اتجاهات أسعار الفائدة المحلية والتركيبة السكانية والنمو الاقتصادي. وينبغي أيضاً مراعاة إمكانية "الاستقطاب"، حيث يتركز الطلب في مناطق أو أنواع معينة من العقارات.

5. س: هل سيتضرر الاستثمار العقاري إذا ارتفعت أسعار الفائدة؟

   ج: قد يكون ذلك غير مواتٍ على المدى القصير لأن تكاليف الاقتراض سترتفع. ومع ذلك، إذا ارتفعت أسعار الفائدة على خلفية ازدهار الاقتصاد، فمن المتوقع أن يرتفع دخل الإيجار. إذا كان من المتوقع أن يرتفع دخل الإيجار وقيمة أصول العقار أكثر من الزيادة في أسعار الفائدة، فإن هناك إمكانية كافية للاستثمار.