国际政治和汇率波动决定房地产投资｜深入解读地缘政治风险和日元强弱的影响。

作为 INA & Associates 的代表，我深感如果没有全球视野，就很难在国内房地产投资中取得成功。我坚信，没有全球视野，国内房地产投资很难取得成功。

事实上，2025 年上半年，外国投资者购买日本房地产的金额半年就超过了 1 万亿日元，创下了历史新高。这一数字无非反映了人们对日本政治稳定和高利润率的预期，以及在日元疲软背景下的承受能力。但与此同时，乌克兰局势旷日持久、中东问题和中美冲突等地缘政治风险始终是市场不确定性的来源。

在本文中，我们将根据我们的专业知识，清晰地解释 "国际政治 "和 "货币波动 "对房地产市场的影响，这对房地产投资者在 2025 年后的市场中做出明智的决策至关重要。我们将逐一揭开这些错综复杂的因素，并提出切实可行的投资策略，帮助您积累财富。

汇率波动对房地产投资的影响

汇率波动会改变资金的跨境流动，并对房地产市场产生直接或间接的影响。特别是，日元贬值和升值阶段会给投资者带来不同的机遇和风险。

日元贬值对房地产市场的影响

日元疲软意味着对外国投资者而言，日本资产的价值相对被低估。例如，在日元兑美元汇率为 1 美元兑 100 日元时，价格为 1 亿日元的房产，在日元兑美元汇率为 1 美元兑 150 日元时，价格约为 67 万美元。这种价格吸引力刺激了外国投资者投资日本房地产的意愿，加速了资金流入市场。

因此，需求将会增加，特别是对高端房产和市中心盈利性商业房产的需求，从而给房产价格带来上涨压力。流入需求的增加也会提高酒店和商业地产的盈利能力，从而增加这些资产的投资价值。

另一方面，日元贬值也带来了建筑成本上升的风险，因为它推高了建筑材料和能源进口的价格。这不仅会反映在新房产的价格上，还会影响现有房产的翻新成本，因此必须谨慎对待。

强势日元对房地产投资的影响

相反，日元阶段性走强使得日本投资者的海外房地产投资成本降低。这使得投资资金更容易从日本转移到海外。在国内市场，外国投资者可能会认为日本房地产价格被高估，这可能会降低他们的投资欲望，抑制价格上涨。

在建筑成本方面，进口材料的价格将下降，预计这将起到降低新房产开发成本的作用。

汇率与房地产价格之间的相关性

历史数据显示，汇率与房地产价格之间存在一定的相关性。下表比较了近年来汇率与市中心物业价格指数的变化趋势。

由此可见，汇率波动是通过外国投资者的行为对日本房地产价格产生重大影响的重要因素。

国际政治和地缘政治风险对房地产市场的影响

由于房地产资产无法实际移动，其价值在很大程度上取决于所在国的政治和经济稳定性。因此，分析国际政治趋势和地缘政治风险对房地产投资极为重要。

2025 年的主要地缘政治风险

全球投资者目前密切关注的一些主要地缘政治风险包括

• 旷日持久的乌克兰局势：继续通过高能源价格和供应链中断影响全球经济。
• 中东局势动荡：增加油价波动风险，加剧全球通胀压力。
• 中美冲突升级：技术霸权和贸易摩擦的对抗将促使全球供应链重组，并影响企业的资本投资计划。
• 国家选举动态：主要国家（尤其是美国）的政策变化可能会动摇全球经济框架，导致与盟国的关系和关税政策发生变化。

地缘政治风险对房地产价格的影响。

当地缘政治风险增加时，投资者会逃往 "安全资产"。资金从担心发生冲突和政治动荡的地区流出，流入被认为政治稳定的国家的资产。在这种情况下，日本在国际上被高度评价为 "安全的投资目的地"。

从地缘政治角度选择投资目的地

在进行跨国投资时，必须全面评估投资所在国的政治制度、与邻国的关系以及社会稳定性。即使是在日本投资，也应注意在全球风险加剧时，海外资金的流入可能会增加。房地产投资不仅与国内经济趋势有关，其价值也受这些全球动态的影响。

外国投资者与日本房地产市场

日元疲软和日本政局稳定导致外国投资者对日本房地产市场的兴趣空前高涨。

2025 年外国投资者购买日本房产的趋势

如上所述，外国投资者在 2025 年上半年的购房额超过了 1 万亿日元，创下了历史新高。特别是北美主权财富基金和机构投资者购买大型写字楼，以及亚洲富裕投资者购买塔式公寓，都推动了市场的发展。

外汇和外国投资者的投资决策

汇率波动直接影响外国投资者的收益。虽然日元贬值会降低购房成本，但如果日元将来升值，当销售收益和租金收入兑换成本国货币时，外汇收益也是可以预期的。这种 "双重优势 "是当前日本房地产市场的一大吸引力。

然而，并非所有投资者都采取同样的行动。有些投资者以短期外汇收益为目标，也有一些长期投资者看重日本经济的长期稳定性和优质房产本身，愿意忍受汇率的短期波动。

外国投资者增加对国内市场的影响

强劲的外国投资需求是推高日本房地产价格的主要因素，尤其是市中心和大城市的优质房地产。这一方面加剧了国内投资者的收购竞争，另一方面也带来了整个市场流动性增加、出售机会增多的好处。

关键是要密切关注外国投资者的动向，分析他们投资的房产类型和原因。了解他们的观点，就能预测下一个投资趋势，提前捕捉好的投资机会。

利率政策与汇率之间的关系

一国中央银行的利率政策是推动汇率的最重要因素之一，对房地产投资环境有重大影响。

中央银行货币政策对汇率的影响

一般来说，利率较高国家的货币往往会对利率较低国家的货币升值。这是因为寻求高收益的投资资金会流入利率较高的货币。目前（截至 2025 年 10 月），市场正经历着日元的大幅贬值，这是因为一直在提高利率的美国和保持宽松货币政策的日本之间的利率差扩大到了历史水平。

如果日本央行未来修改货币政策并提高利率，美日利差可能缩小，这可能成为日元走强的转折点。了解两国中央银行的政策立场对于解读汇率的长期走向至关重要。

利率波动对房地产投资的影响

利率变化对房地产投资的借贷成本有直接影响。如果利率上升，偿还贷款的负担就会加重，从而对投资收益造成压力。这就降低了投资者的购买意愿，给房地产价格带来下行压力。

相反，低利率环境会降低借贷成本，使房地产投资更具吸引力。投资者更有可能使用杠杆（借贷）来提高自有资本的回报率。

2025 年的利率趋势和房地产投资战略

从 2025 年起，日本央行何时以及以何种速度实现货币政策正常化将成为最大的焦点。在逐步加息的阶段，如果伴随着经济复苏，租金上涨将吸收利率上升的成本，房地产市场不太可能出现大的崩溃。

然而，在利率急剧上升的情况下，应牢记市场混乱的风险。作为一种投资策略，在预期利率上升的情况下，考虑以固定利率获得长期贷款，并提高自有资金的比例，不失为一种有效的方法。

考虑到外汇风险的房地产投资策略

只要是在全球化市场中投资房地产，就无法完全避免货币风险。关键是要正确理解风险，并进行适当的管理（对冲）。

对冲外汇风险的方法

在投资海外房地产或外国投资者投资日本房地产时，可采用以下对冲技术来降低未来汇率波动造成损失的风险

• 远期外汇合同：这是一种预先确定未来某一特定时点汇率的交易。虽然简单明了，但如果汇率朝着比套期保值汇率更有利的方向变动，它们也不会受益。
• 货币期权：在交易中，您购买了在未来以预先确定的汇率买入或卖出某种货币的 "权利"。它限制了不利货币波动的风险，同时保留了从有利波动中获利的机会，但会产生期权费形式的成本。
• 货币掉期：将不同货币的现金流进行交换的交易，例如将外币贷款的利息和本金兑换成日元。

由于这些方法需要专业知识，因此在考虑使用时必须咨询金融机构和专家。

按房产类型评估外汇风险

汇率波动的影响程度因房地产类型而异。

风险管理的多元化投资

管理货币风险的最基本策略是分散投资。通过将资产分散到以美元、欧元和日元等多种货币计价的资产中，可以降低特定货币下跌的风险。在具有不同政治和经济特征的多个国家或地区分散投资，也是防范地缘政治风险的有效方法。

从长远角度看投资决策

房地产投资成功的关键在于不要被短期的汇率变动所左右，而是要从长远的角度--五年或十年--来评估投资的内在价值。拥有优越地理位置、高质量建筑和稳定租金需求等强大基本要素的物业，有望克服短期市场波动，保持或增加稳定的长期收入和资产价值。

结论。

基于国际政治和汇率波动的房地产投资要点

正如本文所述，要在 2025 年及以后成功进行房地产投资，就必须密切关注全球宏观环境，包括国际政治和金融市场，以及国内微观环境。

• 持续监控货币走势：必须随时掌握货币走势，尤其是美国和日本的利率政策，并评估其对自身投资战略的影响。
• 多方面评估地缘政治风险：不仅要分析特定地区的风险，还要分析全球资本流动的变化及其对日本市场的影响。
• 多元化实践：从货币、国家/地区和财产类型等多个轴心进行资产多元化，可以提高您抵御不可预测风险的能力。
• 与专家合作：国际事务和金融市场非常复杂，个人很难收集和分析所有信息。有一位值得信赖的专家作为合作伙伴，并提供客观的建议，可以帮助您做出明智的决定。

2025 年后的房地产投资市场前景

尽管全球不确定性持续存在，但日本房地产市场仍存在许多投资机会。政治稳定、高质量的基础设施和仍然具有吸引力的全球收益水平将继续吸引国内外投资者。关键是要灵活看待市场波动，不仅要将其视为风险，也要将其视为新的投资机会。

下一步行动

房地产投资始于信息收集。但最重要的是找到一个可靠的合作伙伴并采取具体措施：在 INA&Associates K.K.，我们会根据每位客户的具体情况和目标，并考虑国际条件和金融市场的发展趋势，为其量身定制最佳的房地产投资策略。

常见问题

1. 问：现在日元走软，我是否应该开始投资房地产？

   答：日元疲软对外国投资者有利，价格竞争可能会加剧。不过，从长远来看，日本房产的价值是稳定的，而且在低利率时期利用借贷也有好处。谨慎选择房产和财务规划非常重要。

2. 问：如果地缘政治风险增加，我应该如何处理我持有的房产？

   答：不必因短期市场动荡而恐慌性抛售。日本房地产在某些方面被视为 "安全资产"。重要的是要从长远角度出发，考虑到资金从风险明显的地区流入稳定的日本的可能性，冷静地做出决定。

3. 问：我想投资海外房地产，有没有简单的方法来规避货币风险？

   答：最简单的方法是用投资国的货币贷款，即 "当地货币贷款"。由于房产价格和贷款货币相匹配，这就消除了本金还款额因货币波动而波动的风险。不过，利率会受当地利率水平的影响。

4. 问：随着外国投资者的增加，日本房地产价格会继续上涨吗？

   答：外国投资者的需求是推动房价上涨的一个因素，但不是全部因素。价格是由多种因素形成的，包括国内利率趋势、人口结构和经济增长。此外，还应考虑 "两极分化 "的可能性，即需求集中在某些地区或物业类型。

5. 问：如果利率上升，是否会对房地产投资不利？

   答：短期内可能不利，因为借贷成本会上升。但是，如果利率上升是建立在经济繁荣的基础上，那么可以预期租金会上涨。如果预期物业租金收入和资产价值的增长将超过利率的增长，那么就有足够的投资潜力。