تأثير ارتفاع تكاليف البناء على الاستثمار العقاري واستراتيجيات المستثمرين

شهد قطاع العقارات في السنوات الأخيرة ارتفاعاً كبيراً في تكلفة بناء العقارات الجديدة، وهو وضع لا يمكن للمستثمرين العقاريين تجاهله. وتستمر تكاليف البناء في الارتفاع بسبب مجموعة من العوامل، بما في ذلك ارتفاع أسعار مواد البناء، وزيادة تكاليف العمالة والتغيرات في البيئة الاقتصادية العالمية. ارتفع متوسط أسعار الوحدات السكنية الجديدة بشكل حاد خلال السنوات القليلة الماضية، على سبيل المثال بنحو 27.8% في السنوات الست من السنة المالية 2017 إلى السنة المالية 2023 في منطقة العاصمة طوكيو. وقد امتد ارتفاع تكلفة البناء إلى سوق العقارات بأكمله، مما أجبر على مراجعة استراتيجيات الاستثمار.

توضح هذه المقالة بالتفصيل الخلفية والأسباب الكامنة وراء ارتفاع تكاليف تشييد المباني الجديدة وتأثيرها المحدد على سوق العقارات. كما يتناول أيضاً التدابير التي يجب على المستثمرين العقاريين اتخاذها الآن.

خلفية وأسباب ارتفاع تكاليف بناء العقارات الجديدة

أولاً، سوف نحدد الخلفية والأسباب الرئيسية وراء ارتفاع تكلفة بناء العقارات الجديدة إلى هذا الحد. تضافرت عوامل متعددة، تتراوح بين قضايا سلسلة التوريد العالمية والتغيرات في بيئة العمل المحلية.

• ارتفاع تكاليف المواد (ارتفاع أسعار مواد البناء): ارتفعت أسعار المواد اللازمة للبناء بشكل كبير بسبب أزمة العرض والطلب العالمية. وخير مثال على ذلك صدمة الأخشاب (نقص الأخشاب العالمية وارتفاع أسعارها): في النصف الثاني من عام 2021، أدى ارتفاع الطلب على الأخشاب في أمريكا الشمالية والصين إلى ارتفاع حاد في أسعار الأخشاب وزيادة كبيرة في تكاليف بناء المنازل ذات الأطر الخشبية في اليابان. على الرغم من أن أسعار الأخشاب قد هدأت إلى حد ما من ذروتها، إلا أنها لم تعد إلى مستويات ما قبل صدمة الأخشاب ولا تزال مرتفعة. كما حدثت طفرة مماثلة في أسعار الصلب، والمعروفة باسم الصدمة الحديدية. فقد ارتفع الطلب على الصلب، الذي كان قد انخفض مؤقتًا بسبب كارثة كورونا، مع تعافي الاقتصاد، ونتيجة لذلك، لم يتمكن العرض من مواكبة ذلك وقفزت أسعار الصلب والمواد الأخرى. كما أدى الغزو الروسي لأوكرانيا وما نتج عنه من عدم استقرار الوضع الدولي إلى ارتفاع أسعار المواد. تم تقييد واردات الأخشاب والمعادن وارتفعت الأسعار، مما أدى إلى ارتفاع تكاليف مواد البناء بشكل عام. وعلاوة على ذلك، لا يمكن إغفال النقص في أشباه الموصلات. قد تبدو للوهلة الأولى أن أشباه الموصلات لا علاقة لها بالموضوع، ولكن لا غنى عنها لأجهزة التكييف والمصاعد وغيرها من معدات البناء. وقد ساهم النقص العالمي في أشباه الموصلات الناجم عن الاحتكاك التجاري بين الولايات المتحدة والصين والزيادة الكبيرة في الطلب بسبب كارثة كورونا في ارتفاع تكاليف المعدات. وبالإضافة إلى ذلك، أدى ارتفاع أسعار الوقود والطاقة إلى ارتفاع تكلفة نقل المواد والإنتاج (مثل ارتفاع تكاليف البنزين والكهرباء وارتفاع تكاليف الشحن البحري للحاويات). ومن العوامل التي تنفرد بها اليابان انخفاض قيمة الين (انخفاض قيمة صرف الين). ويؤدي ضعف الين إلى زيادة تكلفة شراء المواد المستوردة، مما يؤثر بشكل مباشر على تكاليف البناء المحلية. وقد تسببت الآثار المجتمعة لهذه العوامل المتعددة في ارتفاع أسعار المواد خلال السنوات القليلة الماضية. ونتيجة لذلك، في غضون ثلاث سنوات فقط من السنة المالية 2021 إلى مارس 2024، ارتفعت تكاليف مواد البناء بمتوسط حوالي 18% على مستوى البلاد.

• ارتفاع تكاليف العمالة (زيادة تكاليف العمالة في قطاع البناء والتشييد): كما أن ارتفاع تكاليف العمالة بسبب نقص العمالة أمر خطير أيضًا. تواجه صناعة التشييد والبناء شيخوخة الحرفيين المهرة ونقص في الموارد البشرية الشابة، كما أن تكاليف العمالة لكل عامل (الأجور والرواتب اليومية للحرفيين) آخذة في الارتفاع. في الواقع، ارتفعت تكلفة وحدة العمالة في تصميم الأشغال العامة (معيار أجور الحرفيين في مشاريع الأشغال العامة) بنسبة 15% تقريباً بين مارس 2021 ومارس 2024. وهذا يعني زيادة عبء تكلفة العمالة على شركات الإنشاءات وهو عامل يدفع تكاليف الإنشاءات الإجمالية للارتفاع. خلفية ذلك هي مشكلة عام 2024 (مشكلة نقص العمالة بسبب تطبيق الحد الأقصى لساعات العمل الإضافية على قطاع الإنشاءات اعتبارًا من عام 2024 بموجب قانون إصلاح مكان العمل). نظرًا لأن الصناعة لم تعد قادرة على الاعتماد على ساعات العمل الطويلة، فمن الضروري زيادة عدد الموظفين، ولكن لا يمكن القيام بذلك بسهولة بسبب النقص المزمن في عدد الموظفين، كما أن تكاليف العمالة لكل عامل على حدة آخذة في الارتفاع. بالإضافة إلى ذلك، يتم إحراز تقدم في تحسين تكاليف الرعاية الاجتماعية القانونية (الجهود المبذولة لدمج أقساط التأمين الاجتماعي لعمال البناء بشكل مناسب في تكاليف البناء)، وهذا يميل إلى زيادة تكاليف البناء الاسمية حيث يتم الآن حساب تكاليف البناء الاسمية بشكل صحيح حيث أن ما يعادل تكاليف العمالة، التي كان من الصعب رؤيتها في السابق، يتم حسابها الآن بشكل صحيح. علاوة على ذلك، في اليابان، كان هناك جانب من الاعتماد على الموارد البشرية في الخارج مثل المتدربين الفنيين، ولكن أصبح تأمين الموارد البشرية أكثر صعوبة خلال الفترة التي كانت هناك قيود على دخولهم بسبب كارثة كورونا. وبشكل عام، يعد ارتفاع تكاليف العمالة بسبب النقص في العمالة الحرفية أحد الأسباب الرئيسية لارتفاع تكاليف البناء.

• تشديد اللوائح التنظيمية واحتياجات الجودة: تؤثر قوانين البناء الأكثر صرامة ومعايير توفير الطاقة أيضاً على التكاليف. على سبيل المثال، في اليابان، سيصبح الامتثال لمعايير توفير الطاقة في المساكن إلزاميًا اعتبارًا من عام 2025، مما يتطلب تركيب مواد ومعدات عزل عالية الأداء. تعتبر معايير السلامة والمعايير البيئية الأكثر صرامة مرغوبة في حد ذاتها، ولكن هذا سيزيد من تكلفة التكيف مع المواد عالية الأداء والمعدات الحديثة. بالإضافة إلى ذلك، لا يمكن تجاهل التطور المتزايد لاحتياجات العملاء. فالوحدات السكنية الجديدة تتطلب ميزات عالية الجودة مثل أداء الوقاية من الكوارث ومرافق المنزل الذكي، وتتزايد التكاليف وفقاً لذلك. ويمكن القول أيضاً أن هذه التحسينات في الجودة هي العامل الأساسي الذي يؤدي إلى ارتفاع تكاليف البناء.

وكما ذكرنا أعلاه، تتراوح أسباب ارتفاع تكاليف البناء بين ارتفاع أسعار الموارد الدولية والتغيرات في بيئة العمل المحلية واللوائح التنظيمية. في الواقع، يُظهر المؤشر العام لتكاليف التشييد أنه إذا تم تحديد مستوى عام 2015 عند 100، فسوف يرتفع إلى أكثر من 120 بحلول عام 2022. على وجه الخصوص، ارتفعت تكاليف البناء بشكل حاد في السنوات الثلاث منذ عام 2021، حيث يشير البعض إلى أن تكاليف البناء الحالية تبلغ ضعف تكاليف فترة الفقاعة (أواخر الثمانينيات). وقد أدت هذه الزيادة السريعة في التكاليف إلى تغيير كبير في الشروط المسبقة للتطوير والاستثمار العقاري.

تأثيرات محددة على سوق العقارات

إن ارتفاع تكاليف البناء له تأثيرات مختلفة ليس فقط على تطوير وبيع العقارات الجديدة، ولكن أيضًا على سوق العقارات ككل. نوجز التأثيرات الرئيسية هنا.

• انخفاض المعروض من الإنشاءات الجديدة: أدى ارتفاع تكاليف الإنشاءات إلى انخفاض عدد العقارات الجديدة التي يتم البدء في بنائها. يضطر المطورون إلى تأجيل أو إلغاء بعض المشاريع لأنها تصبح غير مربحة إذا كانت تكاليف البناء أعلى بكثير مما كان مخططًا له في الأصل. وعلى وجه الخصوص، في مناطق الضواحي، حيث يصعب تحديد أسعار بيع أعلى من أسعار البيع في مراكز المدن، فإن ارتفاع تكاليف البناء يشكل عبئاً ثقيلاً، مما يجعل عرض الوحدات السكنية الجديدة أكثر صعوبة. في الواقع، انخفض المعروض من الوحدات السكنية الجديدة خلال السنوات القليلة الماضية، وقد أشير إلى أن هذا يرجع إلى انخفاض عدد الوحدات السكنية الجديدة التي يتم البدء في بنائها وطول فترات البناء بسبب ارتفاع تكاليف البناء. إذا زاد عدد المشاريع التي لا يمكن تسويقها بسبب ارتفاع تكاليف البناء، فإن إجمالي المعروض في السوق من المساكن الجديدة سينخفض، مما يؤثر على التوازن بين العرض والطلب. وتظهر الإحصاءات الحكومية أيضًا أن عدد المساكن التي تم البدء في بنائها كان بطيئًا في السنوات الأخيرة، وهناك تقارير تفيد بأنه في حوالي 2022-2023 سينخفض المعروض الجديد من الوحدات السكنية في منطقة العاصمة طوكيو إلى ما دون المستويات التي كانت عليها مباشرة بعد انفجار فقاعة الاقتصاد وصدمة ليمان. ومن المرجح أن يؤدي الانخفاض في المعروض من الإنشاءات الجديدة إلى خلق حالة من سوق البائعين (مع وجود موردين أقوياء) في سوق العقارات، وهو ما سيكون أيضًا عاملًا في ارتفاع الأسعار.

• ارتفاع أسعار الإنشاءات الجديدة: من الطبيعي أن يؤدي ارتفاع تكاليف الإنشاءات الجديدة إلى زيادة أسعار بيع العقارات الجديدة وإيجاراتها. يضطر المطورون العقاريون إلى تمرير التكاليف المرتفعة إلى سعر البيع من أجل تأمين الربح. ونتيجة لذلك، ارتفعت أسعار العقارات المبنية حديثاً بشكل ملحوظ. في الواقع، ارتفع متوسط سعر الوحدة السكنية الجديدة في منطقة العاصمة طوكيو من 59.21 مليون ين ياباني في عام 2017 إلى 75.65 مليون ين ياباني في عام 2023، بزيادة قدرها 27.8% تقريبًا في ست سنوات. في منطقة العاصمة طوكيو فقط، ارتفع متوسط السعر في منطقة العاصمة طوكيو فقط بنحو 49% خلال نفس الفترة، حيث تجاوز متوسط السعر 100 مليون ين ياباني. كما ارتفعت أسعار المنازل المنفصلة بشكل مطرد خلال السنوات القليلة الماضية. وترجع هذه الزيادات جزئياً إلى ارتفاع أسعار الأراضي، ولكن أيضاً إلى حد كبير بسبب زيادة تكاليف البناء. فقد أصبحت المنازل المبنية حديثاً باهظة الثمن بشكل متزايد بالنسبة للمشترين، واضطر البعض إلى التخلي عن ميزانياتهم أو تخفيضها. وفي سوق الإيجارات، يميل مالكو الشقق والوحدات السكنية الجديدة إلى رفع الإيجار الأولي من أجل استرداد تكاليف البناء المرتفعة. ونتيجة لذلك، هناك مخاوف من احتمال حدوث عدم تطابق بين العرض والطلب، حيث تتراكم مخزونات المنازل الجديدة المعروضة للبيع، ويبتعد المستأجرون عن الإيجارات المرتفعة للغاية. ومع ذلك، في الوقت الحاضر، تتزايد ندرة الإنشاءات الجديدة، وهناك قدر معين من الطلب، خاصة بين الأثرياء، على الإنشاءات الجديدة، حتى بأسعار مرتفعة، وتباع بعض العقارات بأسعار مرتفعة. وبالتالي، يؤدي ارتفاع تكاليف البناء إلى ارتفاع أسعار العقارات الجديدة، مما يؤدي إلى استقطاب السوق (توسيع الفجوة بين القادرين على تحمل تكاليف البناء وبين غير القادرين).

• التأثير غير المباشر على سوق العقارات المستعملة: يؤدي ارتفاع الأسعار وانخفاض المعروض من العقارات المبنية حديثاً إلى تحفيز سوق العقارات المستعملة. يتجه المشترون والمستثمرون المحتملون الذين يشعرون أن البناء الجديد بعيد المنال إلى العقارات المستعملة بشكل متزايد. ونتيجة لذلك، يزدهر سوق الوحدات السكنية المستعملة في منطقة العاصمة طوكيو. على سبيل المثال، وفقًا لبيانات شبكة المعلومات العقارية لشرق اليابان (رينس)، بلغ عدد العقود المبرمة للوحدات السكنية المستعملة في منطقة العاصمة طوكيو في مارس/ آذار 2025 4,991 عقدًا، بزيادة 31.0% عن نفس الشهر من العام الماضي، مما يدل على زيادة كبيرة. حتى إذا تم خصم العوامل الموسمية، فإن عدد الصفقات كان أعلى بكثير من العام السابق، مما يشير إلى تحول في الطلب نحو العقارات المملوكة مسبقًا. كما أن أسعار العقارات المستعملة آخذة في الارتفاع في بعض المناطق، ولكن نظراً لأنها أرخص من العقارات المبنية حديثاً، فإن الاهتمام بها يتزايد سواء من حيث الطلب الفعلي أو الاستثمار. تحظى الشقق السكنية المستعملة التي تكون في حالة جيدة وحديثة العمر، وكذلك المنازل المنفصلة التي تم تجديدها، بشعبية خاصة. بالنسبة للمستثمرين، تُعد العقارات المستعملة خياراً جذاباً أيضاً، حيث يمكن توقع عائد مرتفع (الدخل السنوي كنسبة مئوية من الاستثمار) في كثير من الحالات. ويرجع ذلك إلى انخفاض العائد السطحي على العقارات المبنية حديثاً بسبب ارتفاع تكاليف البناء، في حين أن العقارات المستعملة أسهل في تأمين العائد حيث يمكن الحفاظ على سعر الشراء منخفضاً. وبالتالي، يتسبب ارتفاع تكاليف البناء في تدفق الطلب على سوق العقارات المستعملة وتغيير هيكل السوق.

• التأثير على صناعة البناء والتشييد: لا يؤثر ارتفاع تكاليف البناء على سوق العقارات فحسب، بل يؤثر أيضاً على هيكل صناعة البناء والتشييد. كما ذكرنا أعلاه، أصبح النقص في العمالة أكثر حدة، مما أدى إلى تضييق القدرة على البناء. لا يستطيع المقاولون العامون (المقاولون العموميون) التعامل مع جميع المشاريع التي يتلقون استفسارات بشأنها، ويركزون الآن على المشاريع المربحة والمهمة من الناحية الاستراتيجية. ونتيجة لذلك، هناك حالات لا يتمكن فيها مطورو الوحدات السكنية من تأمين شركة بناء حتى لو كانوا يرغبون في ذلك، مما يؤخر بدء البناء. وعلى وجه الخصوص، يتم تجنب بناء الوحدات السكنية باعتبارها غير مربحة نسبيًا على الرغم من الوقت والجهد المطلوبين، ويتم إعطاء الأولوية لقطاعات أخرى مثل إعادة التطوير على نطاق واسع والبنية التحتية وبناء المصانع. وبالتالي، أدى ارتفاع تكاليف البناء والصعوبات في الموارد البشرية إلى خلق عنق الزجاجة في المعروض من المساكن الجديدة، مما قد يكون له تأثير طويل الأجل على السوق. من ناحية أخرى، داخل صناعة البناء والتشييد، هناك أيضًا تقدم في مجال التشييد في مجال التكنولوجيا الرقمية (التحول الرقمي) لتحسين الإنتاجية وفي أساليب البناء الموفرة للقوى العاملة (أساليب البناء الجاهزة وأساليب البناء المعيارية وغيرها)، والتي من المتوقع أن تؤدي إلى احتواء التكاليف في المستقبل. ولكن في الوقت الحاضر، لم يواكب نشر هذه التقنيات الجديدة في الوقت الحاضر، وتضطر الصناعة ككل إلى مواجهة تكاليف البناء المرتفعة التي ستظل مرتفعة في المستقبل المنظور. سيحتاج المستثمرون إلى التركيز بشكل أكبر من أي وقت مضى على العمل مع شركات التشييد عند المشاركة في مشاريع تطوير المباني الجديدة، ووضع جدول زمني وتقديرات للتكاليف يمكنهم تحملها.

وكما هو موضح أعلاه، فإن ارتفاع تكاليف تشييد المباني الجديدة يؤدي إلى تغيرات ملموسة : تقلص سوق البناء الجديد، وارتفاع الأسعار، وتنشيط سوق العقارات المستعملة. يحتاج المستثمرون العقاريون إلى فهم هذا الاتجاه في السوق بدقة وعكسه في استراتيجياتهم.

التدابير التي يجب على المستثمرين اتخاذها

كيف يجب أن يستجيب المستثمرون العقاريون في بيئة تتسم بارتفاع تكاليف البناء؟ بدلاً من الوقوع تحت رحمة تقلبات السوق على المدى القصير، من المهم وضع استراتيجية للنمو المستدام. فيما يلي التدابير الرئيسية التي يجب على المستثمرين أخذها بعين الاعتبار وشرحها واحدة تلو الأخرى.

• ضع في اعتبارك الاستثمار في العقارات المستعملة: من المفيد التفكير بنشاط في الاستثمار في العقارات المستعملة، بغض النظر عما إذا كانت حديثة البناء. في كثير من الحالات، يعني انخفاض سعر اقتناء العقارات المستعملة أن العائد عند تأجيرها أعلى من العقارات المبنية حديثاً. على سبيل المثال، توفر الوحدات السكنية والشقق السكنية المستعملة الحديثة المملوكة حديثاً نفس العائد الإيجاري للعقارات المبنية حديثاً، ولكن بسعر شراء أقل، مما يجعلها استثماراً أكثر كفاءة. وعلاوة على ذلك، توفر العقارات المستعملة خيارات واسعة من أنواع العقارات (الوحدات السكنية والشقق السكنية وشقق الأسرة الواحدة والمنازل المنفصلة وغيرها) لتناسب ميزانيتك الاستثمارية ومدى تحملك للمخاطر. وبالطبع، تخضع العقارات المستعملة لمخاطر الإصلاحات مع مرور الوقت، ولكن إذا تم أخذ ذلك في الاعتبار وتم تجديد العقار أو إعادة تجديده بشكل مناسب، يمكن زيادة قيمة الأصل. في الواقع، أشار البعض إلى أن "شراء العقارات المستعملة والاستفادة من التجديد" طريقة فعالة للتعامل مع ارتفاع تكلفة مواد البناء. يعد الاستثمار في العقارات المستعملة خياراً يجب التفكير فيه كطريقة مرنة للتفكير لا تتقيد بتفوق البناء الجديد.

• التحول إلى العقارات المجددة: هناك استراتيجية واعدة أخرى تتمثل في إعادة التفكير في تطوير العقارات الجديدة والتحول إلى زيادة قيمتها من خلال التجديد (التجديد على نطاق واسع). وقد حظي اقتناء المباني القديمة والوحدات السكنية ومنازل الأسرة الواحدة وتجديدها من الداخل والخارج والمرافق لإضافة قيمة مضافة في السوق في الآونة الأخيرة باسم "العقارات المجددة". في العديد من الحالات، يكون استخدام المخزون الحالي أكثر فعالية من حيث التكلفة من بناء مبنى جديد، ومن منظور بيئي، تساهم إعادة استخدام المباني في الاستدامة من خلال تقليل المواد المهدرة. إذا زادت القدرة التنافسية للعقار من خلال التجديد، يمكن توقع معدلات إشغال عالية وإيجارات مناسبة. على سبيل المثال، يمكن تجديد الوحدات السكنية القديمة بتجهيزات داخلية حديثة ومعدات موفرة للطاقة لجعلها جذابة مثل المباني الجديدة. وفي الوقت نفسه، يمكن إبقاء التكلفة الاستثمارية الإجمالية أقل من تكلفة البناء الجديد، مما يسهل جعل الاستثمار مربحاً. في الآونة الأخيرة، نشطت المؤسسات المالية في تمويل التجديدات، ويمكن استخدام القروض طويلة الأجل ذات السعر الثابت لتمويل تكاليف التجديد مع تقليل العبء على الاحتياطيات النقدية. في هذه الأوقات التي تشهد ارتفاعاً في تكاليف البناء، يعد التحول في التفكير من "الهدم والبناء" (الهدم والبناء من جديد) إلى "إعادة البناء من خلال التجديد" استراتيجية فعالة للمستثمرين. وهذا أيضاً شكل من أشكال الاستخدام المستعمل. هذا شكل آخر من أشكال الاستخدام المستعمل، لكنه أيضاً أسلوب استثماري متقدم، خاصةً أنه يتطلب القدرة على تقييم إمكانات العقار وخلق قيمة. إذا كنت تعمل مع بناة ومهندسين معماريين موثوقين وتخطط للتجديدات بشكل مناسب، فقد تتمكن من تحقيق مشروع مربح حتى في ظل ارتفاع تكاليف البناء.

• مراجعة التخطيط المالي والتحوط من المخاطر: إن زيادة مخاطر ارتفاع تكاليف البناء عما كان مخططاً له في الأصل يجعل المراجعة الشاملة للخطة المالية (خطة العمل) أمراً ضرورياً. وعلى وجه التحديد، من المهم وضع ميزانية احتياطية كافية ضد تكاليف البناء واتجاهات أسعار الفائدة. عند الاستثمار في مشاريع التطوير الجديدة، هناك خطر نشوء تكاليف إضافية لم تكن متوقعة وقت إبرام عقد البناء. يُنصح بالتخطيط المتحفظ لضمان أن تكون التكاليف الأولية أكثر مما كان مقدراً في البداية، مع الأخذ في الاعتبار التقلبات الإضافية في أسعار المواد وزيادة تكاليف العمالة بسبب تمديد فترات البناء. كما ينبغي إعادة النظر في التوازن بين الأموال الخاصة والتمويل. إن بيئة أسعار الفائدة المنخفضة الأخيرة (أسعار الفائدة المنخفضة على الرهون العقارية وقروض الاستثمار العقاري) مواتية للتمويل، ولكن يجب أن تكون مستعداً أيضاً لمخاطر ارتفاع أسعار الفائدة في المستقبل. يمكن أن يساعد اختيار قرض بسعر فائدة ثابت أو التخطيط للسداد المبكر في منع تدهور التدفق النقدي بسبب تقلبات أسعار الفائدة. بالإضافة إلى ذلك، يعد استخدام الإعانات والإعفاءات الضريبية جانباً مهماً من جوانب التخطيط المالي. تقدم السلطات الوطنية والمحلية العديد من خطط الإعانات والحوافز الضريبية (مثل الإعفاءات الضريبية للمساكن المعتمدة طويلة الأجل ذات الجودة العالية) لتعزيز كفاءة الطاقة ومقاومة الزلازل في المساكن. ويمكن أن تساعد دراسة هذه المخططات والاستفادة منها في تخفيف بعض العبء الناجم عن ارتفاع تكاليف البناء. فعلى سبيل المثال، تقدم بعض الأنظمة، مثل برنامج دعم الإسكان "طوكيو زيرو إيمي" التابع لحكومة مدينة طوكيو، إعانات مالية تبلغ عدة ملايين ين للمنازل ذات الأداء العالي في توفير الطاقة. هناك أيضًا حالات متاحة للعقارات الاستثمارية إذا تم استيفاء الشروط، كما أن إعانات التجديد الموفرة للطاقة وإعاناتZEH (إعانات المنازل ذات الأداء الصفرى للطاقة ) تستحق النظر في كل من البناء الجديد والتجديدات. في الواقع، اقترح البعض أنه "يجب استخدام إعانات تدابير توفير الطاقة لتخفيض تكاليف البناء مع توفير مبانٍ ذات قيمة أصول عالية، مما يؤدي إلى إدارة مستقرة للإيجار". وبهذه الطريقة، ينبغي اتخاذ تدابير متعددة الأوجه للتمويل وخفض التكاليف لمعالجة مخاطر ارتفاع تكاليف البناء.

• استراتيجية الحيازة طويلة الأجل والمنظور المستدام: وأخيراً، فإن اعتماد استراتيجية الحيازة طويلة الأجل كم وقف استثماري فعال لنمو الأصول بشكل مستدام. حتى عندما ترتفع تكاليف البناء ويتوقع أن تنخفض العوائد، يمكنك أن تجعل الوقت حليفك من خلال السعي إلى زيادة القيمة مع كسب دخل الإيجار على المدى الطويل، بدلاً من السعي إلى تحقيق مكاسب قصيرة الأجل عند البيع. إذا ارتفعت أسعار الإيجارات أو ارتفعت قيم الأصول العقارية في المستقبل بسبب التضخم، فهناك إمكانية لتحقيق عوائد كافية على المدى الطويل، حتى لو كانت التكاليف الأولية مرتفعة. بالإضافة إلى ذلك، بافتراض الملكية طويلة الأجل، من السهل وضع خطة مالية يمكن أن تتحمل حتى الانخفاض الطفيف في العائد، مما يسمح بإدارة سهلة. وقبل كل شيء، الاستثمار العقاري هو عمل تجاري يمكن توقع النمو المركب فيه. من خلال تجميع إيرادات الإيجار وإعادة استثمارها كل عام واستخدامها للحفاظ على قيمة العقار وزيادتها، سينمو الأصل الإجمالي بطريقة كرة الثلج. يمكن أن تؤدي عمليات البيع والشراء المتكررة قصيرة الأجل إلى ارتفاع التكاليف، مثل رسوم السمسرة وضرائب التحويل، ولكن يمكن تخفيض هذه التكاليف إذا تم الاحتفاظ بالعقار لفترة طويلة من الزمن. بالإضافة إلى ذلك، يتيح لك اتخاذ وجهة نظر طويلة الأجل التركيز على استثمارك دون التأثر بالتقلبات المؤقتة في السوق.

إن النمو المستدام ووجهة النظر التي تشترك في نفس الفلسفة أمران مهمان في دعم استراتيجية الاحتفاظ طويل الأجل. في الاستثمار العقاري أيضاً، من المهم ألا تكون سعيداً أو حزيناً بهامش ربح عام واحد، بل من المهم ضمان استمرار استفادة جميع أصحاب المصلحة في العمل (المستأجرين والشركاء التجاريين والمجتمعات المحلية والموظفين وشركاء الاستثمار وغيرهم) من الاستثمار. على سبيل المثال، فإن تحسين جودة العقار ونظام الإدارة لضمان استمرار المستأجرين في العيش فيه بشكل مريح لفترة طويلة سيقلل في نهاية المطاف من مخاطر الشواغر ويؤدي إلى دخل ثابت. بالإضافة إلى ذلك، فإن التطوير العقاري الذي يأخذ المجتمع المحلي والبيئة في الاعتبار يعزز السمعة الاجتماعية ويساهم في تحسين قيمة العلامة التجارية للعقار. من من منظور الاستثمار البيئي والاجتماعي والحوكمة (الاستثمار الذي يركز على البيئة والمجتمع والحوكمة)، والذي بدأ يجذب الانتباه مؤخرًا، فإن المباني ذات التأثير البيئي المنخفض والعقارات التي تساهم في حل المشكلات الاجتماعية من المرجح أن تحصل على تقييمات عالية، مما يسهل الحفاظ على قيم الأصول وتحسينها على المدى الطويل.

يشير التعاطف الفلسفي إلى الموقف المتمثل في تجسيد القيم والرؤية التي يعتز بها المستثمرون أنفسهم من خلال الاستثمار، والتعاون مع الشركاء ذوي التفكير المماثل. على سبيل المثال، يعني ذلك تحديد فلسفة مثل "المساهمة في المجتمع من خلال توفير مساكن عالية الجودة" أو "وضع رضا المستأجرين والمقيمين في المقام الأول" وبناء علاقات قوية مع مديري العقارات وشركات البناء والمؤسسات المالية التي تشاركهم هذه الفلسفة. العلاقات الإنسانية والثقة هي أيضاً مفتاح النجاح في الاستثمار العقاري. يجب على المستثمرين على المدى الطويل الذين يهدفون إلى تحقيق النمو المستدام أن يركزوا على الاستثمار في الجوانب الناعمة، مثل الأشخاص والفلسفة، بقدر تركيزهم على الجوانب الصلبة، مثل العقارات. ونظراً لأننا نواجه تحديات ارتفاع تكاليف البناء، فإن الاستراتيجية طويلة الأجل القائمة على هذا الاعتقاد تبرز أهمية الاستراتيجية طويلة الأجل القائمة على هذا الاعتقاد.

ويمكن أيضاً الجمع بين هذه التدابير الأربعة مع بعضها البعض. فعلى سبيل المثال، قد يكون شراء عقار مستعمل وتجديده والاحتفاظ به على المدى الطويل مع الاستفادة من إعانات كفاءة الطاقة مثالاً جيداً على هذا النهج. يعتمد الحل الأفضل على الموارد المالية لكل مستثمر عقاري وأهدافه، ولكن القاسم المشترك هو أهمية المرونة والمنظور طويل الأجل.

الخلاصة.

أدى ارتفاع تكلفة بناء العقارات الجديدة إلى تغييرات كبيرة في البيئة المحيطة بالاستثمار العقاري. من خلفية ارتفاع تكاليف المواد والعمالة، إلى انخفاض المعروض من العقارات الجديدة، وارتفاع الأسعار والتحول في الطلب إلى سوق العقارات المستعملة، فإن ديناميكيات السوق معقدة، كما رأينا في هذا التقرير. ومع ذلك، إذا تم فهم التغييرات بشكل صحيح وتم اتخاذ تدابير مضادة، فمن الممكن للمستثمرين تحويل الأزمة إلى فرصة.

أولاً وقبل كل شيء، من الضروري إدراك الوضع الحالي والأخذ في الاعتبار أن ارتفاع تكاليف البناء ليس حدثاً لمرة واحدة، بل هو تحدٍ متوسط إلى طويل الأجل. ومن غير المتوقع أن يتم حل مشاكل مثل صدمة الأخشاب والوضع في أوكرانيا ونقص أشباه الموصلات وضعف الين على الفور، وحتى إذا تم حل بعض هذه المشاكل، فقد تؤدي عوامل أخرى إلى إبقاء الأسعار مرتفعة. كما ترتبط تكاليف العمالة المرتفعة ارتباطًا وثيقًا بمشاكل نقص العمالة الهيكلية بسبب انخفاض معدل المواليد وشيخوخة السكان، ولن تتحسن بسهولة. لذلك، قد لا يكون من المبالغة توقع انخفاض تكاليف تشييد المباني الجديدة بشكل كبير لبعض الوقت في المستقبل. بل ينبغي أن تستند خطط العمل على افتراض أن التكاليف سترتفع، وينبغي وضع مفهوم مربح على هذا الأساس.

من ناحية أخرى، ليست كل المواد متشائمة. حيث تشهد صناعة البناء والتشييد ثورة إنتاجية وطنية، وسيكون هناك مجال في المستقبل لخفض التكاليف من خلال استخدام الذكاء الاصطناعي وتكنولوجيا الروبوتات والإنتاج الضخم لمواد البناء الموحدة. بالإضافة إلى ذلك، قد يساهم تطوير التكنولوجيا العقارية (PropTech) في تحسين عوائد الاستثمار إذا حسّن من كفاءة مطابقة العقارات والعمليات. كما تعمل الحكومات أيضاً على توسيع نطاق التدابير الرامية إلى دعم ملكية المنازل وتشجيع الاستثمار. من المهم أن يواكب المستثمرون أحدث المعلومات وأن يكونوا حريصين على تبني الأنظمة والتقنيات المتاحة.

إن الاستراتيجيات الموصى بها في هذا التقرير، مثل الاستفادة من العقارات المستعملة، والتحول إلى التجديدات، وإعادة هيكلة الخطط المالية، والملكية طويلة الأجل والتعاطف مع الفلسفة، كلها مفاهيم تؤدي إلى النمو المستدام. إن مفتاح البقاء على قيد الحياة في الأوقات المضطربة ليس السعي وراء الأرباح قصيرة الأجل فقط، ولكن امتلاك رؤية طويلة الأجل وموقف إداري يركز على رفاهية جميع أصحاب المصلحة. وينطبق الأمر نفسه على الاستثمار العقاري: لا تتأثر بالارتفاع الفوري في تكاليف البناء، بل انظر إلى الأمور من منظور بناء الأصول على المدى الطويل.

وأخيراً، رسالة إلى المستثمرين. على الرغم من أن البحار العاصفة لارتفاع تكاليف البناء ليست صغيرة، إلا أن "الضائقة فرصة". في بيئة متغيرة، يمكن خلق فرص ربح جديدة من خلال التصرف بعقلية مختلفة. يتسم سوق العقارات بالتقلبات الدورية والتطور المستمر. وحقيقة أن العقارات المستعملة والتجديدات المستعملة أصبحت الآن في دائرة الضوء هي علامة على هذا التغيير. المفتاح هو التوجيه بقناعة راسخة ومرونة. إذا كنت تراقب اتجاهات السوق، ولكنك لا تتأثر بها، وتتخذ قراراتك بناءً على فلسفتك الخاصة (مهمتك)، فستجد بطبيعة الحال المسار الذي تحتاج إلى اتخاذه. إذا كنا نهدف إلى تحقيق النمو المستدام والعمل مع شركاء متعاطفين معنا، خطوة بخطوة، يمكننا التغلب على هذه الفترة الصعبة وجني ثمار عظيمة في المستقبل.

حتى في ظل الرياح المعاكسة المتمثلة في ارتفاع تكاليف البناء، هناك دائماً طريق للمضي قدماً للمستثمرين العقاريين الذين لديهم منظور طويل الأجل والتدابير الصحيحة. نأمل مخلصين أن تنمو محفظتك العقارية بشكل مستدام وتحقق نتائج مزدهرة من خلال قرارات استثمارية معقولة مع التركيز على المستقبل.