近年来，房地产行业新建房屋的建筑成本大幅上涨，成为房地产投资者无法忽视的问题。 建筑材料价格上涨、人工成本增加，再加上全球经济环境的变化等，各种因素相互交织，建筑成本持续上涨。新建公寓的平均价格在最近几年急剧上涨，例如，在首都圈，从 2017 年度到 2023 年度的 6 年间上涨了约 27.8%。建筑成本的上涨波及整个房地产市场，迫使投资者重新审视投资策略。
本文将详细解释新建房屋建筑成本上涨的背景和原因，以及对房地产市场的具体影响。此外，还将探讨房地产投资者目前应采取的应对措施。
新建房屋建筑成本上涨的背景和原因
首先，我们将整理新建房屋建筑成本为何上涨到如此程度的背景和主要原因。从全球供应链的问题到国内劳动环境的变化，多种因素相互叠加。
- 材料成本上涨（建筑材料价格上涨）：由于全球供需紧张，建筑所需材料价格急剧上涨。典型例子是木材危机（全球木材短缺和价格急剧上涨）。2021年下半年，由于北美和中国木材需求急剧增加，木材价格暴涨，日本国内木结构住宅的建筑成本也大幅上涨。 虽然木材价格已从高峰期有所回落，但仍未恢复到木材危机前的水平，持续处于高位。同样，钢铁价格也出现了被称为「铁矿石危机」的急剧上涨。新冠疫情导致钢铁需求暂时下降，但随着经济复苏，需求急剧增加，供应无法满足需求，钢架等价格暴涨。 此外，俄罗斯入侵乌克兰以及随之而来的国际形势动荡也加剧了材料价格上涨。木材和金属的进口受到限制，价格上涨，成为建筑材料整体成本上升的因素。此外，半导体短缺也不容忽视。半导体看似与建筑无关，但却是空调和电梯等建筑设备不可或缺的部件。 中美貿易摩擦和新冠疫情下的需求激增導致全球半導體短缺，成為設備成本上升的原因之一。此外，燃料價格和能源價格的飆升也推高了材料運輸成本和生產成本（汽油費、電費上漲、集裝箱海運費飆升等）。而日本獨有的因素是日元貶值（日元匯率下跌）。 日元贬值导致进口原材料的采购成本增加，直接影响国内建筑成本。这些因素相互交织，导致原材料价格在最近几年急剧上涨。结果，从 2021 年度到 2024 年 3 月的短短 3 年间，建筑材料成本全国平均上涨了约 18%。
- 人工成本上涨（建筑劳动力成本增加）：劳动力短缺导致人工成本上涨也是一个严重问题。建筑行业熟练工龄高、年轻人才短缺，人均人工成本（工人的日薪和工资）正在上涨。 實際上，公共工程設計勞動力單價（公共事業中的工人工資標準）在2021年3月至2024年3月期間上升了約15%。這意味著建築公司的勞動力成本負擔增加，成為推高整個工程成本的因素。 其背景是「2024年问题」（由于工作方式改革相关法律，从2024年开始，建筑行业也将实施加班时间限制，预计将出现劳动力短缺的问题）。无法再依赖长时间工作的行业需要增加人员，但由于长期存在劳动力短缺的问题，难以补充人员，因此每个人的人工成本都在上升。 此外，法定福利费用的合理化（将建筑工人的社会保险费等适当计入工程成本）也在推进，以往难以计算的人工成本部分将被合理计入，名义上的工程费用有增加的趋势。此外，日本国内一直依赖海外人才，如技能实习生等，但在新冠疫情期间，入境限制使人才确保更加困难。 總而言之，工匠短缺導致的人工成本上升是建築成本上漲的主要原因之一。
- 法規強化和品質提升需求：建築基準法和節能基準的強化也會影響成本。例如，日本計劃從 2025 年起強制執行住宅節能基準，需要引入高性能的隔熱材料和設備。 虽然提高安全标准和环境标准本身是可取的，但与此同时，高性能材料和最新设备所需的成本也会增加。此外，客户需求的高级化也不容忽视。新建公寓要求具备防灾性能和智能家居设备等高级功能，这也会导致成本增加。应对这些质量提升的要求也是推高建筑成本的背景因素之一。
如上所述，建筑成本上涨的原因多种多样，从国际资源价格上涨到国内劳动环境和法规的变化，不一而足。实际上，从建筑成本整体指数来看，以 2015 年的水平为 100，到 2022 年将超过 120。 尤其是2021年以后的3年间，建筑成本急剧上涨，据称目前的建筑成本已达到泡沫经济时期（1980年代后期）的近2倍。这种急剧的成本上涨正在大大改变房地产开发和投资的先决条件。
对房地产市场的具体影响
建筑费用的上涨不仅影响新建房地产的开发和销售，还对整个房地产市场产生各种影响。下面整理一下主要的影响。
- 新建供应减少：由于建筑成本上升，新建项目的开工数量减少的趋势明显。对于开发商来说，如果建筑费用远超最初计划，就会出现亏损，因此不得不推迟或取消部分项目。 特別是在與市中心相比難以設定高售價的郊區，建築成本上漲成為沉重負擔，新房供應變得困難。實際上，新房供應減少的現象已持續數年，其原因被指為建築成本上漲導致開工數量減少和工期延長。 如果因建筑成本过高而无法实现的项目增加，整个新建住宅的市场供应量就会下降，影响供需平衡。政府统计数据也显示，近年来住宅开工数量增长乏力，有报告称,2022年至2023年左右，首都圈的新公寓供应量将低于泡沫经济崩溃后和雷曼危机后水平。 新建供应的减少容易造成房地产市场卖方市场（供应方占优势）的情况，成为价格上涨的原因之一。
- 新建价格上涨：建筑成本上升，新建房地产的销售价格和租金自然也会上涨。开发商为了确保利润，不得不将成本上涨转嫁到销售价格上。 结果，新建房屋的价格明显上涨。实际上，首都圈新建公寓的平均价格从 2017 财年的 5921 万日元上涨到 2023 财年的 7565 万日元，6 年间上涨了 27.8%。仅限于东京都内，同期上涨率高达 49%，平均价格超过 1 亿日元。 獨棟住宅的價格在過去幾年也穩步上漲。這些上漲除了地價上漲外，建築成本上漲也是主要原因。對於購買者來說，新建住宅越來越難以企及，甚至出現放棄購買或被迫縮減預算的情況。此外，在租賃市場，新建公寓和公寓的業主為了收回高昂的建築成本，傾向於提高初始租金。 结果，新房库存积压，租金过高导致租户望而却步，供需失衡的担忧日益加剧。不过，目前新房稀缺性日益提高，富裕阶层对高价新房的需求依然稳定，一些高价房产仍然畅销。 如此，建築成本上漲推高了新建房地產價格，導致市場兩極分化（買得起的人和買不起的人差距擴大）。
- 對二手房市場的影響：新建房產價格上漲和供應減少，也成為二手房地產市場活躍的因素。越來越多的購房者和投資者認為新建房產難以負擔，轉而將目光投向二手房產。 因此，首都圈的二手房市场非常活跃。例如，根据东日本房地产流通机构（REINS）的数据,2025年3月首都圈的二手房成交量为4,991件，比去年同期增长31.0%，大幅增长。即使扣除季节性因素，成交量也远超去年同期，可以看出需求正在向二手房转移。 二手房的价格在某些地区也有上升趋势，但与新建房屋相比，二手房的价格相对较低，因此实际需求和投资需求都日益高涨。特别是建造年限较短、状况良好的二手公寓以及经过翻新的独栋房屋非常受欢迎。对于投资者来说，二手房收益率（投资额与年收入之比）较高，是颇具吸引力的选择。 新建房屋的表面收益率因建筑成本上涨而下降，而二手房由于购买价格较低，更容易确保收益率。因此，建筑成本上涨导致二手房市场需求增加，市场结构发生了变化。
- 对建筑行业的影响：建筑成本上涨不仅影响房地产市场，还影响建筑行业的结构。如前所述，在劳动力短缺日益严重的情况下，施工能力面临紧张。各综合建筑公司无法处理所有项目，只能选择利润高、战略上重要的项目进行承接。 结果，即使公寓开发商有需求，也难以找到施工公司，导致工程开工延迟的情况也屡见不鲜。尤其是公寓建设，由于工序繁琐，利润相对较低，因此被人们敬而远之，而大型再开发、基础设施和工厂建设等其他领域则成为优先考虑的对象。如此一来，建筑成本上涨和人才短缺将成为新住宅供应的瓶颈，并可能对市场产生长期影响。 另一方面，建筑行业正在推进提高生产效率的数字化转型（DX）和省人工施工方法（预制建筑方法、模块化施工方法等），预计未来将有助于抑制成本。但就目前而言，这些新技术尚未普及，整个行业不得不面对建筑成本居高不下的局面。 對於投資者來說，在參與新建開發項目時，需要比以往更加重視與施工公司的合作關係，制定充裕的時間表和成本估算。
如上所述，新建建築成本的飆升帶來了新建市場萎縮和價格上漲以及二手房市場活躍等具體變化。房地產投資者需要準確把握市場動態，並將其反映在戰略中。
投資者應採取的對策
在建築成本上漲的環境下，房地產投資者應該如何應對呢？重要的是，不要被短期的市場波動所左右，而是制定以持續增長為目標的戰略。以下列舉了投資者應考慮的主要應對措施，並逐一進行了解釋。
- 考慮投資二手房：不要拘泥於新建房，積極考慮投資二手房是有效的措施。 二手房的收购价格较低，因此出租时的收益率往往高于新建房屋。例如，新建不久的二手公寓和二手公寓，虽然租金收入与新建房屋相同，但购买价格较低，投资效率较高。此外，二手房的选择范围广，可以根据自己的投资预算和风险承受能力选择房屋类型（公寓、整栋公寓、独栋住宅等）。 當然，二手房存在因年久而需要維修的風險，但只要將這一點考慮在內，通過適當的翻新和改造，就可以提高資產價值。實際上，有人指出，作為應對建築材料價格上漲的對策，購買二手房並進行翻新是一種有效的方法。二手房投資是一種不受新建房至上主義束縛的靈活思維，值得考慮。
- 转向翻新房产：重新审视新建房产的开发，转向通过翻新（大规模改造）提高价值的战略也颇具影响力。收购老旧的建筑、公寓和独栋住宅，对内外装修和设备进行更新，提高附加值，近年来作为「翻新房产」在市场上获得了很高的评价。 与新建相比，利用现有库存可以降低成本，而且从环境角度来看，建筑物的再利用也有助于减少废料，实现可持续发展。通过翻新提高房产的竞争力，可以期待较高的入住率和合理的租金。例如，将老式公寓改造成具有现代风格的室内装饰和节能设备的住宅，可以使其与新建房产相媲美。 而且，总投资额低于新建，投资回报率较高。最近，金融机构也积极提供翻新贷款，利用长期固定利率贷款，减轻手头资金负担，筹集翻新费用。在建筑成本高涨的今天，从「拆除重建」转向「通过翻新再生」的思维转变，对于投资者来说是一个有效的策略。 这也是一种二手房利用的形式，但需要准确判断房产的潜力并创造价值，因此可称为一种高级投资手法。与可靠的施工商和建筑师合作，制定适当的改造计划，即使在建筑成本上涨的情况下，也有可能实现高收益的项目。
- 重新审视资金计划并规避风险：由于建筑成本超出最初计划的风险越来越高，因此必须仔细重新审视资金计划（事业计划）。具体来说，重要的是在预算编制时，对建筑成本和利率走势留出足够的缓冲（余地）。投资新建项目时，在签订建筑承包合同时，可能会出现未预料到的额外费用。 考虑到材料价格的进一步波动和工期延长导致的人工成本增加等，最好制定保守的计划，将初期成本确保在最初估计数之上。请重新考虑自有资金与贷款的平衡。虽然当前的低利率环境（住房贷款和房地产投资贷款利率处于较低水平）有利于融资，但仍需要为未来利率上升的风险做好准备。 选择固定利率贷款或制定提前还款计划，可以防止利率波动导致现金流恶化。此外，利用补助金和减税措施也是资金计划的重要点。国家和地方政府为了促进住宅节能和抗震，制定了各种补助金制度和税收优惠政策（例如，通过长期优质住宅认证可享受税收减免等）。 通过调查和利用这些制度，可以减轻建筑成本上涨带来的部分负担。例如，东京的「东京零排放住宅」补助项目，对节能性能高的住宅提供数百万元的补助。如果符合条件，投资用房产也可以利用，节能改造补助和ZEH补助（净零能耗房屋补助）等无论新建还是翻新都值得考虑。 实际上，有人提出「应利用节能补助金降低建筑成本，提供高资产价值的建筑，以实现稳定的租赁经营」的建议。通过采取多方位的融资和成本削减措施，应对建筑成本上涨的风险。
- 长期持有战略与可持续视角：最后，从投资立场来看，采取以长期持有为前提的战略，对实现资产的可持续增长非常有效。 即使在建筑成本上涨、收益率下降的局面下，也不应追求短期出售收益，而应通过长期获得租金收入来提高价值，将时间作为自己的优势。随着通货膨胀，未来租金市场可能会上升，房地产资产价值也会上升，即使初期成本较高，长期来看也有可能获得足够的回报。此外，以长期持有为前提，可以制定能够承受收益率略微下降的资金计划，实现无压力的经营。 最重要的是，房地产投资是一种可以期待复利增长的业务。通过积累每年的租金收入并将其再投资用于物业的维护管理和价值提升，整个资产将像滚雪球一样不断增长。反复进行短期买卖会增加中介手续费和转让收益税等成本，而长期持有则可以抑制这些成本。 此外，从长远角度来看，可以不受市场暂时波动的影响，稳扎稳打地进行运营。
支撑长期持有战略的重要因素是可持续增长和理念共鸣。在房地产投资中，不要为单年度的利润率而喜忧，而是要努力进行能够让与业务相关的所有利益相关者（租户、交易方、当地社区、员工、投资合作伙伴等）持续享受利益的运营。 例如，为了让租户长期舒适地居住，提高物业的质量，完善管理体制，最终可以减少空置风险，实现稳定的收入。此外，对社区和环境友好的房地产开发可以提高社会评价，有助于提高物业的品牌价值。 从最近备受关注的ESG投资（重视环境、社会、治理的投资）的角度来看，环境负荷较低的建筑和有助于解决社会问题的房地产更容易获得高度评价，长期资产价值更容易维持和提升。
「理念共鸣"是指投资者通过投资体现自己重视的价值观和愿景，与志同道合的合作伙伴协调一致地努力。 例如，提出「提供优质住宅，为社会做出贡献」、「以租户和居住者的满意度为第一优先」等理念，与认同这些理念的物业管理公司、建筑公司、金融机构建立牢固的关系。在房地产投资中，人与人的联系和信任也是成功的关键。对于追求可持续增长的长期投资者来说，与对物业等硬件的投资一样，对人与理念等软件的投资也至关重要。 在建筑成本高涨的当下，基于这种信念的长期战略显得尤为重要。
以上四项对策可以相互结合。例如，购买二手房产进行翻新，利用节能补贴长期持有，就是一个很好的例子。虽然最适合的对策因房地产投资者的资金实力和目标而异，但共通点是保持灵活性和长远眼光的重要性。
总结
新建房屋建筑成本上涨给房地产投资环境带来了巨大变化。如本文所述，由于材料费和人工费上涨等背景因素，市场走势复杂，包括新建供应减少、价格上涨以及需求转向二手房市场。但是，如果正确理解这些变化并采取应对措施，投资者就有可能将危机转化为机遇。
首先，作为现状认识，需要认识到建筑成本上涨不是暂时的，而是中长期的课题。木材危机、乌克兰局势、半导体短缺、日元贬值等问题难以立即得到解决，即使部分问题得到缓解，其他因素也可能导致价格维持在高位。人工成本上涨与少子老龄化导致的结构性劳动力短缺问题密切相关，难以轻易改善。 因此，在未来一段时间内，不要对新建建筑成本大幅下降抱有过高的期望。相反，应该以成本增加为前提制定事业计划，在此基础上寻求盈利。
另一方面，情况也不全是悲观的。建筑行业正在全国范围内推进生产力革命，未来通过利用人工智能和机器人技术、标准化建材的量产等，可能会出现降低成本的空间。 此外，随着房地产科技（PropTech）的发展，如果物业匹配效率和运营效率得到提高，也有可能提高投资收益。政府也在扩大住房购买支援政策和投资促进政策。对于投资者来说，重要的是保持对最新信息的敏感性，并积极采用可利用的制度和技术。
本文提出的利用二手房、转向翻新、重新制定资金计划、长期持有和理念共鸣的战略，都是通向可持续增长的思路。不追求短期利益，而是以长期愿景和所有利益相关者的幸福为经营方针，才是度过不透明时代的钥匙。 房地產投資也是如此，不要被眼前的建築成本上漲所動搖，要從長期資產形成的視角來看待問題。
最後，我想對投資者說。建築成本上漲的浪潮絕非小事，但「危機就是機會」。在環境發生變化時，以不同於以往的想法採取行動，就會產生新的收益機會。 房地產市場始終在循環和演變。現在二手房和翻新房受到關注，也是這種變化的一種體現。重要的是，以堅定的信念和靈活性掌舵。密切關注市場動向，但不要被其左右，根據自己的理念（使命）做出判斷，就自然會看到前進的道路。 以可持续增长为目标，与能够产生共鸣的合作伙伴协调一致，一步一步地努力，就一定能够克服当前的困难，在未来收获丰硕的成果。
即使在建筑成本上涨的不利情况下，拥有长远眼光和适当应对策略的房地产投资者也一定会找到出路。我们衷心希望，通过着眼于未来的明智投资决策，您的房地产投资组合能够实现可持续增长，并带来丰厚的回报。
